Hoofdstuk 5 - Aanvullende C-lijst

A1

De binnendeur kan niet meer geopend/ gesloten worden ten gevolge van een bouwkundig gebrek.

Bijvoorbeeld als gevolg van gebroken scharnieren of gebroken of gescheurde stijl of losse onderdorpel.

A2

De deur van een verblijfsruimte of badruimte ontbreekt.

Uit de situatie ter plaatse dient te blijken dat er feitelijk een deur aanwezig behoort te zijn.

Een uitzondering vormt de deur van de ruimte waar een geiser is ondergebracht en op voorschrift van het energiebedrijf is verwijderd.

B1

Een binnenmuur staat (gedeeltelijk) los of is gescheurd, waardoor er gevaar voor omvallen en/of uitvallen van het metselwerk dreigt.

B2

De houten binnenwand of separatiewand is niet meer stabiel met de omliggende construc­tie verbonden.

Dit kan ook van toepassing zijn op een voorzetwand die geheel of gedeeltelijk is losgelaten van de achtergelegen muur en als zodanig ernstige gebreken vertoont.

B3

Het deurkozijn is niet meer vast verbonden met de omliggende constructie.

Het kozijn staat los in de wand waarin het is opgenomen.

C1

De brievenbus voldoet niet aan de eisen m.b.t. afmeting en de postlevering is daardoor gestaakt.

De huurder dient aan te tonen dat de postlevering is gestaakt in verband met het niet voldoen aan de minimaal vereiste afmeting van de brievenbus:

• 26,5 cm lengte en 3,2 cm breedte (brievenbus in deur)

• 38 cm lengte, 27 cm breedte en 15 cm hoogte (losse postkasten)

D1

De deur of het raam kan niet meer worden geopend / gesloten als gevolg van een bouwkundig gebrek.

Bijvoorbeeld als gevolg van gebroken scharnieren of gebroken of gescheurde stijl of losse onderdorpel.

D2

Het verband tussen stijl en dorpel van de deur of het raam is verloren gegaan door houtrot.

D3

Het hang- en sluitwerk van de deuren of ramen is losgekomen als gevolg van houtrot.

D4

Het hang- en sluitwerk functioneert niet meer door een technisch gebrek.

Bijvoorbeeld gebroken scharnieren.

D5

Het kozijn/de deur/het raam is zodanig scheluw of klemt dat op een enkele plaats de aanslag­ naad van de deur of het raam niet met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten.

Deze situatie is door de huurder niet meer met eenvoudige tochtwerende middelen op te lossen.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 8 mm of meer bedraagt.

D6

Het kozijn/de deur/het raam schrankt zodanig dat de sluitnaad van de deur of het raam op een enkele plaats zodanig groot is dat deze met eenvoudige voorzieningen niet meer is af te dichten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de sluitnaad 10 mm of meer bedraagt.

D7

De deur of het raam klemt zo ernstig dat het niet meer door middel van het aanwezige sluitwerk gesloten kan worden.

D8

Het kozijn/de deur/het raam is zodanig door houtrot aangetast dat er hemelwater binnen­ dringt.

Op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt waterdichtheid vereist van uitwendige scheidingsconstructies.

D9

Van een schuifraam ontbreken de wissellatten, de belegstukken, de raamgewichten en/of zijn de katrollen defect.

Ook het gedeeltelijk ontbreken van wissellatten en belegstukken wordt hieronder begrepen indien dit ontbreken onvoldoende wind- en waterdichtheid tot gevolg heeft.

D10

De deur of het raam kan niet meer worden geopend waardoor in het vertrek geen ventilatie meer mogelijk is.

Bijvoorbeeld als gevolg van een technisch gebrek of vanwege door de verhuurder vastgeschilderde ramen of deuren.

D11

Er is onvoldoende aansluiting tussen het buitenkozijn of de buitenpui en de gevel waarin deze zich bevindt waardoor er een open verbinding aanwezig is met de buitenlucht of de spouw.

De opening/naad tussen gevelkozijn c.q. gevelpui en de aangrenzende gevel dient zodanig groot te zijn dat deze door de huurder niet meer met eenvoudige middelen is af te dichten. In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de opening/naad 8 mm of meer bedraagt.

D12

De doorvalbeveiliging in het gevelkozijn ontbreekt of is onvoldoende.

Indien de hoogte vanaf de vloer tot de onderkant van de opening in het gevelkozijn (veelal een beweeg­ baar raam) minder dan 60 centimeter bedraagt, dient uit het oogpunt van veiligheid een zgn. doorvalbeveiliging aanwezig te zijn (art. 3.16 lid 2 Bbl). Dit geldt uiteraard niet voor een woonruimte of voor ramen op de begane grond.

E1

De deur of het raam kan niet meer worden geopend als gevolg van een bouwkundig gebrek.

In feite houdt dit in dat het verband tussen stijlen en dorpels van beweegbare deuren en ramen niet meer geheel aanwezig is of dat het zich daarin bevindende glas los staat zodat gevaar voor uitvallen aanwezig is.

E2

Onderdelen van het hang- en sluitwerk van de deur/het raam zijn versleten en/of gebroken.

Het gevolg moet zijn dat de deur/het raam niet meer normaal geopend kan worden of niet meer afsluit­baar is.

E3

Het sluitwerk van de deur/het raam heeft een zodanige speling dat deze niet meer kan worden afgesloten met gangbare tochtwe­rende voorzieningen.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 5 mm of meer bedraagt. 5 mm (i.p.v. 8 zoals bij hout) omdat bij metalen of kunststof kozijnen minder eenvoudig voorzieningen voor tochtwering zijn aan te brengen dan bij houten kozijnen.

E4

Door roestvorming of veroudering van het kozijn/de deur/het raam wisselen de beweeg­ bare profielen ten opzichte van de vaste profielen zodanig dat de aanwezige naad niet met gangbare tochtwerende voorzieningen is af te dichten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 5 mm of meer bedraagt. Dit wisselen kan het gevolg zijn van roestvorming (waardoor verdikking optreedt) en het vervolgens ontroesten (waardoor verdunning optreedt) en er op deze manier openingen tussen de profielen van de vaste en de draaiende delen optreedt.

E5

Door roestvorming van kozijn/deur/raam treedt er glasbreuk op als gevolg van deze roestvorming.

E6

De deur/het raam kan niet meer worden geopend waardoor in het vertrek geen ventilatie meer mogelijk is.

Bijvoorbeeld als gevolg van een technisch gebrek of als vanwege de verhuurder de ramen of deuren zijn vastgeschilderd.

E7

Het metalen/kunststof kozijn is niet meer vast verbonden aan de omliggende constructie.

E8

Er is onvoldoende aansluiting tussen het buitenkozijn of de buitenpui en de gevel waarin deze zich bevindt waardoor er een open verbinding aanwezig is met de buitenlucht of de spouw.

De opening/naad tussen gevelkozijn c.q. gevelpui en de aangrenzende gevel dient zodanig groot te zijn dat deze door de huurder niet meer met eenvoudige middelen is af te dichten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de opening/naad 8 millimeter of meer bedraagt.

E9

De doorvalbeveiliging in het gevelkozijn ontbreekt of is onvoldoende.

Indien de hoogte vanaf de vloer tot de onderkant van de opening in het gevelkozijn (veelal een beweeg­ baar raam) minder dan 60 centimeter bedraagt, dient uit het oogpunt van veiligheid een zgn. doorvalbevei­ liging aanwezig te zijn (art. 3.16 lid 2 Bbl).

Dit geldt uiteraard niet voor een woonruimte of voor ramen op de begane grond.

E10

De schuiven waarmee de ventilatieopeningen in gevelkozijnen of aan de bovenzijde van het glas, van een verblijfsruimte, geopend en gedicht kunnen worden zijn zodanig defect dat deze niet meer functioneren.

Het niet meer functioneren van de schuiven voor de ventilatieopeningen dient het gevolg te zijn van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.

Het gering en dagelijks onderhoud in de vorm van het regelmatig schoonhouden van dergelijke voorzieningen is voor rekening van de huurder.

F1

De deur kan niet meer geopend/gesloten worden als gevolg van een bouwkundig gebrek.

Bijvoorbeeld als gevolg van gebroken scharnieren of gebroken of gescheurde stijlen aan de hangzijde.

F2

Het verband tussen stijl en dorpel van de deur is verloren gegaan door houtrot (of bij metalen kozijnen door roestvorming).

F3

Het hang­ en sluitwerk van de deur is als gevolg van houtrot/roestvorming losgekomen.

F4

Het kozijn/de deur is zodanig geschrankt dat de sluitnaad zodanig groot is dat deze niet met eenvoudige middelen is af te dichten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 13 millimeter of meer bedraagt. Minder hoge eis dan bij een binnen/buiten situatie omdat hier wind- en waterdichtheid geen rol speelt.

F5

Het kozijn/de deur is zodanig scheluw dat de aanslagnaad zodanig groot is dat deze niet met eenvoudige middelen is af te dichten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 15 millimeter of meer bedraagt. Minder hoge eis dan bij een binnen/buiten situatie omdat hier wind- en waterdichtheid geen rol speelt.

G1

Over de volle hoogte van de gemetselde borstwering loopt een scheur, waardoor het verband in het metselwerk verloren is gegaan en er uitvallen van stenen dreigt.

G2

Het metselwerk voor een stalen latei is door roestvorming zodanig verplaatst dat uitvallen van stenen dreigt.

Het betreft hier de vóór een stalen latei (d.w.z. aan de gevelkant) gemetselde rollaag of strekkenlaag.

G3

Losliggende stenen in het metselwerk die er uit kunnen vallen.

G4

Doorgaande scheuren in het metselwerk waardoor vocht en tocht de woonruimte kan binnendringen.

G5

Van betonlatei, waterslagen of dakrand zijn stukken los waardoor uitvallen mogelijk is en er een gevaarlijke situatie is.

Veelal veroorzaakt door roestvorming van de stalen wapening. De gevaarlijke situatie kan ook aanwezig zijn als de gebreken aan een naast- of bovengelegen woonruimte wordt geconstateerd.

H1

De vloer van een of meer vertrekken helt als gevolg van scheefstand van de woonruimte.

Het betreft hier situaties dat de gehele woonruimte scheef staat.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de helling van de vloer 15 mm of meer per meter bedraagt.

Indien ook nog klemmende deuren of ramen en scheuren in muren dan mogelijk een ernstig gebrek als bedoeld in Categorie B, onder punt 5.

H2

De vloer veert bij belopen ernstig door als gevolg van verminderd draagvermogen van de daaronder gelegen (draag)constructie.

H3

Tussen de vloer en de plinten is een naad ontstaan als gevolg van onvoldoende draag­ vermogen van de constructie.

Hier wordt de onder de vloer aanwezige draagcon­ structie bedoeld, bijvoorbeeld bij een houten vloer de onderliggende balklaag.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de naad 20 mm of meer bedraagt.

H4

Van de houten vloer ontbreekt een deel van de vloerdelen.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als er 0,1 m² of meer vloerdelen ontbreken.

H5

De vloer geeft bij het belopen, als gevolg van gebreken in de constructie, geluidsoverlast in de vorm van kraken en wel zodanig dat het in vrijwel de gehele woonruimte hoorbaar is.

Het betreft hier geluidsoverlast van vloeren in de onderhavige woonruimte. Een dergelijk gebrek kan tevens ernstige geluidsoverlast veroorzaken in naast- of ondergelegen woonruimten.

Komt de geluidsoverlast vanuit een naast-, boven- of ondergelegen woonruimte of een andere aangren­zende ruimte, dan kan er een gebrek of tekortkoming als bedoeld in Categorie C [7] aanwezig zijn (onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende wanden/vloeren/ plafonds).

H6

De bevestigingsmaterialen (draadnagels/ schroeven) van de houten vloerdelen komen bij het belopen van de vloer veelvuldig omhoog.

Houten vloerdelen dienen met de “hartzijde” naar boven op de balklaag te worden aangebracht om het loswerken van de bevestigingsmaterialen te voorkomen.

H7

De dekvloer dan wel de steenachtige draag­ vloer vertoont ernstige gebreken, waardoor de vloer eerst geëgaliseerd moet worden voordat de vloer bedekt kan worden.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de dekvloer of de steenachtige draagvloer over een oppervlakte van tenminste 1 m² niet egaal is én de diepte/hoogte van de oneffenhe­ den ten minste 15 mm diep is.

H8

De houten vloer in andere ruimten dan keuken, woon- of slaapvertrek is zodanig door houtrot aangetast dat de bruikbaarheid van die ruimte(n) ernstig is aangetast.

Veelal gaat het hier om de houten vloer – inclusief vloerluik - op de begane grond boven de kruipruimte.

Indien de houten vloer in keuken, woon- of slaap- vertrek als gevolg van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht ernstig door houtrot is aangetast, kan er sprake zijn van een gebrek als bedoeld in Categorie B onder 2.

H9

Ernstig gescheurde en losliggende vloertegels over een oppervlakte van 0,25 m² of meer in woonkamer, keuken en badruimte voor zover door de verhuurder aangebracht.

I1

De schuur, berging of garage is niet meer bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is door de technische staat waarin deze zich bevindt.

Onder een berging wordt ook verstaan een vaste berging op een balkon of een (buiten de feitelijke woonruimte gelegen en tot het gehuurde behorende) berging die zich bevindt in een kelderruimte.

I2

Er is instortingsgevaar van de schuur, berging of garage aanwezig.

I3

De dakbedekking is niet waterdicht waardoor er lekkage van hemelwater plaatsvindt.

I4

De deur of het raam van de schuur, berging of garage is ernstig door houtrot aangetast of het hang- en sluitwerk is defect als gevolg van een technisch gebrek zodat de deur of het raam niet meer afgesloten kan worden.

J1

De schutting, het hekwerk, het privacyscherm of de schansmuur, is ten gevolge van houtrot of ten gevolge van een andere oorzaak dermate onstabiel of van zodanige constructie en/of samenstelling, dat er een gevaarlijke situatie bestaat (omvallen).

De schutting/hekwerk/privacyscherm/schansmuur kan zowel van hout, steen of ander materiaal zijn. Omvalgevaar bij (erf)afscheidingen lager dan 1,35 m wordt in het algemeen niet zodanig gevaarlijk geacht dat dit een sanctie rechtvaardigt.

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor het herstel van de erfafscheiding indien de huurder de erfafscheiding zelf heeft aangebracht dan wel de huurder verantwoordelijk is voor het herstel op grond van het Besluit kleine herstellingen (bijv. het vervangen van een kapotte plank, verven/beitsen).

De huurder is tevens verantwoordelijk voor het onderhoud indien hij, als opvolgend huurder, de erfafscheiding, die door de vorige huurder was aangebracht, met de daarbij behorende onderhouds­ verplichting uitdrukkelijk heeft aanvaard. De huurder is niet verantwoordelijk voor het onderhoud indien een overnameverklaring tussen huurder en verhuurder ontbreekt.

K1

De hemelwaterafvoer vertoont zodanige gebreken dat hemelwater de woonruimte binnendringt (lekkage).

Het gaat hier om een technisch gebrek aan de hemelwaterafvoer zoals een geknikte of ingedeukte afvoer waardoor de capaciteit sterk is verminderd en de afvoer overloopt.

Opgemerkt wordt dat het schoonhouden en ontstoppen van tot de woonruimte behorende goten, afvoerputten en leidingen in beginsel voor rekening van de huurder is (artikel 7:217 BW) voor zover niet te wijten aan een technisch gebrek.

K2

De regenwaterafvoer heeft geen waterslot waardoor ernstige stankoverlast optreedt in de woonruimte of in de bij de woonruimte behorende tuin, balkon of andere buitenruimte.

K3

De hemelwaterafvoer van het balkon of terras heeft geen waterslot waardoor ernstige stankoverlast optreedt op het bij de woonruim­ te behorende balkon of terras.

K4

De hemelwaterafvoer van het balkon of terras vertoont een zodanig gebrek dat er na regenval langdurig op vrijwel het gehele balkon of terras water blijft staan.

Het gaat hier om de situatie dat het balkon of terras voor lange tijd (meerdere uren) onbruikbaar is door het erop aanwezige regenwater.

K5

De tot de woonruimte of het woongebouw behorende dakgoot en/of luifel is lek of loopt over als gevolg van een technisch gebrek.

De lekkage van de dakgoot, luifel of het overlopen van de goot dient zodanig te zijn (bijvoorbeeld boven de toegangsdeur) dat de daardoor ontstane overlast kan worden aangemerkt als een de bewoonbaarheid schadend gebrek.

L1

In de woonruimte zijn stukken uit het plafond gevallen waardoor de draagconstructie van het plafond (riet, steengaas, houten regels, etc.) zichtbaar is geworden.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als over een aaneengesloten oppervlakte van 0,1 m² of meer stukken uit het plafond ontbreken.

L2

Het plafond in de woonruimte is geheel of gedeeltelijk los van de achterliggende draagconstructie.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als het plafond over 1 m² of meer los is geraakt van de draagconstructie.

De kans op uitvallen van delen van het plafond moet aanwezig zijn (gevaarlijke situatie).

L3

De afwerklaag van het plafond is nagenoeg over de gehele oppervlakte zodanig aangetast of vergaan dat dit door middel van normaal schilderwerk niet meer is te herstellen.

M1

Delen van de riolering vertonen zodanige gebreken dat er lekkage van afvalwater in de woonruimte plaatsvindt.

Het betreft hier het rioleringssysteem binnen de woonruimte en de tot de woonruimte behorende kruipruimte die niet geheel waterdicht is.

M2

De riolering vertoont zodanige gebreken dat er terugvoer van afvalwater plaatsvindt.

Kan het gevolg zijn van onvoldoende afschot of onvoldoende of geheel geen beluchting van het rioleringssysteem.

Bij meergezinswoningen wordt hieronder mede begrepen het terugstromen van afvalwater bij gebruik van de riolering door boven- of naastgelegen woonruimte.

M3

De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is.

Stankoverlast kan het gevolg zijn van een technisch gebrek of tekortkoming. Bijvoorbeeld door een onjuist afschot van de riolering (te weinig, te veel of tegen afschot) kunnen bij gebruik daarvan de watersloten worden leeggezogen.

Na1

De gootsteenbak of spoelbak in het aanrecht is lek.

De gootsteen is lek en het herstel is niet eenvoudig zelf te doen.  Als het gaat om herstellingen die wel zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden gedaan, is de huurder hiervoor verantwoordelijk (zie Besluit kleine herstellingen),

Hieronder wordt ook een kraan verstaan die een lekkage bij/onder het aanrecht veroorzaakt.

Na2

Het aanrechtblad laat zichtbaar water door als gevolg van onvoldoende waterdichte aanslui­ ting aan de wand of door scheurvorming in het blad.

Na3

De wand boven de aanrecht en de wand achter de opstelplaats voor het kooktoestel is niet waterdicht afgewerkt waardoor de wand is aangetast door vocht.

De waterdichte afwerking boven de aanrecht bestaat veelal uit wandtegels tot een hoogte van 1,5 m, gemeten vanuit de vloer.

Een waterdichte afwerking kan echter ook uit een ander materiaal bestaan dan wandtegels (glas, RVS).

Na4

De onderkasten c.q. het keukenblok is in dermate slechte staat dat het aanrechtblad onvoldoende gedragen wordt.

Na5

Het van steenachtig materiaal vervaardigd aanrechtblad en/of gootsteenbak is door ouderdom en/of slijtage zeer ruw.

Bijv. als het bindmiddel (cement) tussen de granito­ korrels is vergaan en/of de zgn. zetsteentjes in de aanrechtbak geheel of gedeeltelijk ontbreken en daardoor het aanrechtblad en/of gootsteenbak zodanig ruw is, dat men zich eraan kan openhalen. 

Na6

De aansluiting tussen de gootsteenbak en de daarop aangesloten aanrechtbladen en/of de aansluiting tussen de kraan en de daarop aangesloten aanrechtbladen zijn niet geheel waterdicht waardoor lekkage plaatsvindt.

De aanrechten die hier bedoeld worden, bestaan uit een losse spoelbak of gootsteenbak (kan uit diverse materialen bestaan) en daarop aangesloten losse aanrechtbladen en/of de aansluiting tussen de kraan en de daarop aangesloten aanrechtbladen.

De aansluiting tussen de gootsteenbak en de aanrechtbladen dient waterdicht en glad te zijn afgewerkt. Indien het gaat om herstellingen die zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht, is de huurder hiervoor verantwoordelijk (zie ook Besluit kleine herstellingen). 

Na7

Het aanrechtblad van houtachtig materiaal is, door inwerking van vocht, zodanig aangetast dat de homogeniteit van het materiaal is tenietgegaan.

Een aanrechtblad van spaanplaat o.i.d. dat door vochtinwerking is uitgezet en waardoor de gebruiksfunctie is beperkt.

Na8

Het aanrechtblok is zodanig verouderd en versleten dat praktisch alle laden en deuren niet meer functioneren of sluiten.

Na9

Onvoldoende ruimte tussen de (inbouw) kookplaat en de direct daarboven gelegen obstakels.

Uit zowel het oogpunt van brandveiligheid als het oogpunt van het veilig gebruik van de kook­ gelegenheid is voldoende ruimte noodzakelijk.

Uitgesloten worden door de huurder aangebrachte obstakels boven de kookgelegenheid.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstige tekortkoming als de vrije ruimte tussen de bovenzijde van het kooktoestel en de onderzijde van de bovenliggende obstakels (bovenkastjes, warm­ waterapparatuur, etc.) minder is dan 60 cm.

Het voorgaande geldt uitsluitend als er sprake is van een tot de woonruimte behorende kookgelegenheid of als de kookgelegenheid als een onroerende voorziening dient te worden aangemerkt.

Na10

De tot het gehuurde behorende inbouw­ apparatuur in de keuken is defect.

Het gaat hier om tot het gehuurde behorende inbouwapparatuur die onlosmakelijk deel uitmaakt van de keuken (bijvoorbeeld een (inbouw)vaatwasser, -oven, -kookplaat, -koel-/vriescombinatie of afzuigkap) en defect is vanwege een oorzaak die niet aan huurder kan worden toegerekend.

Nb1

De vloer van badruimte ligt niet op afschot waardoor water op de vloer blijft staan en er daardoor lekkage vanuit deze ruimte naar een andere naast- of ondergelegen ruimte plaatsvindt.

Manifesteert zich veelal in de vorm van optrekkend- of doorslaand vocht in een naast- of ondergelegen ruimte.

Nb2

De vloer en/of wand van de badruimte is onvol­doende waterdicht afgewerkt waardoor lekkage of vochtdoorslag van deze ruimte naar een andere ruimte plaatsvindt.

Lekkage vanuit de zgn. natte cel kan zich in een naast- of ondergelegen ruimte manifesteren in de vorm van vochtdoorslag en schimmelplekken. Deze naastgelegen ruimte kan zowel in de eigen woning als in een naast- of bovengelegen woning c.q. ruimte zijn gesitueerd.

Nb3

Op plafond en/of wanden van de badruimte is vrijwel constant vocht- en schimmelvorming aanwezig, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen.

Het betreft hier specifiek de badruimte. In het algemeen wordt door de Huurcommissie van een ernstig gebrek uitgegaan als de vocht- en/of schimmelvorming aanwezig is over een oppervlakte van 0,25 m² of meer (zie C1). 

Opmerking: Er kan een combinatie van onvoldoende ventilatie en onvoldoende thermische kwaliteit van de constructie aanwezig zijn.

Nb4

De vloer van de badruimte ligt niet op afschot waardoor er, na gebruik ervan, over vrijwel de gehele vloer water blijft staan.

Nc1

Door een technisch gebrek of door ouderdom laat de wastafel, de afvoer, de kraan of het fonteintje zichtbaar water door (lekt).

Nc2

De wastafel hangt in ernstige mate los van de wand als gevolg van een technisch gebrek.

Dit geldt zowel voor een wastafel als voor een fonteintje.

Nc3

Het zit- of ligbad heeft een zodanig ruw oppervlak of zodanig scherpe randen dat dit gevaar voor verwonding oplevert.

Het gevaarcriterium brengt mee dat hier een sanctie gerechtvaardigd is. Het betreft doorgaans, indien een dergelijk gebrek zich voordoet, een dermate oud bad dat vervanging noodzakelijk is.

Nd1

Ernstige lekkage van de stortbak t.g.v. gebreken waarvoor verhuurder aansprakelijk is.

Nd2

Losstaande wc-pot of barsten in de wc-pot waardoor ernstige lekkage en/of ernstige stankoverlast optreedt.

Het losstaan van de wc-pot dient het gevolg te zijn van een gebrek waarvoor verhuurder aansprakelijk is.

Nd3

De stortbak en/of het binnenmechanisme van het toilet is defect.

Indien het gaat om herstellingen die zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht, is de huurder hiervoor verantwoordelijk.

O1

De stopverf ontbreekt zodanig dat de ruit los staat en er hemelwater de woonruimte kan binnendringen en/of er gevaar aanwezig is voor het uitvallen van de ruit.

O2

Van de glas-in-loodramen is het glas gescheurd of eruit gevallen als gevolg van gebroken verbindingen, ontzette loodstrippen of uitgedroogd stopverf waardoor er vocht de woonruimte binnen kan dringen.

O3

Lekkage van het isolatieglas in een verblijfs­ruimte.

Lekkage via de afdichtingsprofielen van het isolatieglas dient zich te manifesteren in de vorm van condensatie in de luchtspouw van het isolatieglas waardoor het uitzicht in aanmerkelijke mate wordt beperkt.

P1

Het buitendaks deel van het ventilatie- en/of het schoorsteenkanaal of de kop van de schoorsteen is gescheurd waardoor het constructief verband verloren is gegaan en er gevaar aanwezig is voor uitvallende stenen of andere delen van de schoorsteen en/of hemelwater de woonruimte binnendringt.

Dit geldt zowel voor een ventilatie- of schoorsteen­ kanaal van de woonruimte zelf als voor een ventilatie- of schoorsteenkanaal van het woongebouw waarvan de woonruimte deel uitmaakt en waarop deze is aangesloten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als binnen de woonruimte vocht en schimmelvorming optreedt met een oppervlakte van 0,25 m² of meer voor vertrekken en 1 m2 voor overige ruimten (zie CV1 en CV2). 

P2

Onvoldoende functioneren van een tot de woonruimte behorend ventilatiekanaal of schoorsteenkanaal of een gemeenschappelijk ventilatiekanaal of schoorsteenkanaal waarop de woonruimte is aangesloten als gevolg van een technisch gebrek.

Het schoonhouden (vogelnesten!) en vegen van de individuele ventilatie- en schoorsteenkanalen is in beginsel voor rekening en risico van de huurder (artikel 7:217 BW en Besluit kleine herstellingen).

Qa1

Door een aanwijsbaar technisch gebrek functioneert cv-installatie (en/of het warmtap­ watergedeelte bij een combiketel) niet.

Bijvoorbeeld een defect drukvat, circulatie­ pomp.

Hier wordt bedoeld dat de installatie in het geheel niet meer functioneert door een technisch gebrek (uitgezonderd situaties zoals het niet tijdig bijvullen of ontluchten van de eigen installatie, hetgeen tot de onderhoudsverplichting van de huurder wordt gerekend).

Qa2

De kranen, radiatoren en/of leidingen laten waarneembaar water door (lekken).

Qa3

Een radiatorkraan functioneert niet meer waardoor een verblijfsruimte, badruimte of een toiletruimte, voor zover deze voorzien zijn van op de c.v. aangesloten radiatoren, niet meer adequaat verwarmd kan worden.

Het binnenwerk van de kraan is stuk. Het vervangen van een (eenvoudige) radiatorknop en het gangbaar houden van de radiatorkraan is voor risico en rekening van de huurder (zie Besluit kleine herstellingen).

Qa4

Het veelvuldig voorkomen van storingen aan de installatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken.

Qb1

Er is sprake van een gevaarlijke situatie door losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading.

Als de onderzoeker het gebrek niet visueel kan vaststellen, dan dient de gevaarlijke situatie te blijken uit een rapport dat is opgesteld door een onafhankelijk ter zake deskundige, zoals bijvoorbeeld het energiebedrijf of een erkend installatiebureau.

Qc1

In de woonruimte is een duidelijke gaslucht waarneembaar, veroorzaakt door een gebrek aan een binnenleiding of aansluitpunten.

Niet hieronder begrepen is de aanwezigheid van een gaslucht als gevolg van bijvoorbeeld een uitgewaai­de waakvlam.

Qc2

De installatie vertoont dermate ernstige technische gebreken dat er een gevaarlijke situatie aanwezig is.

Qd1

Onvoldoende warm water bij een gemeenschappelijke warmwatervoorziening, al dan niet in combinatie met een andere individuele of gemeenschappelijke warmwatervoorziening.

Een bouwwerk met een voorziening voor warm water heeft een voorziening voor warm water die de gezondheid niet nadelig beïnvloedt en voldoet aan de in NEN 1006 gestelde normen (art. 3.108 en 3.110 Bbl).

Bij een collectief distributienet dient het warm water bij het tappunt een temperatuur te hebben van ten minste 55 graden Celsius.

Wordt deze minimale temperatuur niet (op elk moment) gehaald dan is sprake van onvoldoende warmwaterlevering.

Qd2

Onvoldoende warm water bij een individuele warmwatervoorziening.

Paragraaf 3.7.3 Bbl schrijft voor dat een bouwwerk met een voorziening voor warm water een voorzie­ning voor warm water heeft die de gezondheid niet nadelig beïnvloedt en voldoet aan de in NEN 1006 gestelde normen.

Bij een individuele cv/ww-installatie met daaraan gekoppeld een warmwatervoorziening (zgn. combiketel) wordt een hogere normering gehanteerd dan de normering die aan een gemeenschappelijke warmwatervoorziening wordt gesteld (minimaal 55 graden Celsius). Bij een individuele installatie dient het warm water bij het tappunt een temperatuur te hebben van ten minste 60 graden Celsius.

De capaciteit van de warmwatervoorziening is bepalend, die moet voldoende zijn om water van minimaal 60 graden Celsius te leveren.

Bij een individuele cv/ww-installatie kan de gebruiker veelal zelf de temperatuur van het warm water regelen. Als de capaciteit voldoende is, maar de gebruiker de temperatuurregelaar lager heeft gezet waardoor niet de benodigde capaciteit wordt gebruikt, is er geen sprake van een gebrek.

Qd3

Het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte heeft op een tappunt een gemiddelde loodverontreiniging van meer dan 5 microgram per liter.

Tenzij loden leidingen visueel zichtbaar zijn, is het aan de verzoeker om aan te tonen dat sprake is van een te hoge concentratie van lood in het drinkwater. De concentratie van lood in het drinkwater kan worden aangetoond door middel van de proportio­nele meetmethode. Deze methode staat beschreven in het memo ‘Advies monsternamestrategie opsporen loden leidingen’³ en houdt in dat gedu­rende een week een fractie van de hoeveelheid water die wordt gedronken (5%), bij de betreffende kraan verzameld en geanalyseerd op lood.

Vooruitlopend op een praktisch toepasbare manier om deze proportionele methode uit te voeren wordt ook een meting door een erkend laboratorium op basis van de RDT- of stagnatiemethode voldoende geacht om overschrijding van de 5 microgram per liter norm aannemelijk te maken.

Qd4

De drinkwaterinstallatie in het complex en/of de woning is zodanig aangebracht dat het water in de leidingen door opwarming gedurende langere tijd een temperatuur kan bereiken van meer dan 25 graden Celsius waardoor een verhoogde concentratie van de legionellabacterie kan ontstaan.

Het gaat in dit geval om drinkwaterleidingen die bijvoorbeeld in de directe nabijheid van cv-leidingen zijn aangebracht of door ruimten lopen die gedu­rende langere periode boven 25 graden Celsius worden verwarmd.

Besmettingsgevaar kan optreden daar waar het water wordt verneveld ook wel zgn. aerosolvormen­de tappunten, zoals een douche of een luchtbevochtiger.

Qe1

Het veelvuldig voorkomen van ernstige storingen aan de liftinstallatie als gevolg van ouderdom en/of technische gebreken

Qf1

De mechanische ventilatie werkt niet.

Hiervan is sprake als de mechanische ventilatie in het geheel niet werkt. Als de afzuigcapaciteit niet wordt gehaald en er schimmel aanwezig is, dan is er sprake van een C1 gebrek

Ra1

De trap is onveilig doordat de leuning ontbreekt, is losgeraakt en/of gebroken of de leuningdragers zijn losgeraakt of ontbreken gedeeltelijk.

Een trap die een hoogte van meer dan 1 m overbrugt (1,5 m bij bestaande bouw) en met een helling groter dan 2:3, moet een leuning hebben (artikel 3.22 en 4.28 Bbl). De leuning moet op een hoogte tussen 80 cm en 1 m boven de treden worden geplaatst. Veiligheid en bruikbaarheid zijn volgens het Bbl altijd leidend (niet de esthethische waarde).

Indien het gaat om herstellingen die zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht, is de huurder hiervoor verantwoordelijk (zie Besluit kleine herstellingen).

Hiervan is ook sprake indien de oorzaak van het gebrek aan huurder kan worden toegerekend.

Ra2

Van de trap zijn vijf of meer treden op de looplijn ernstig uitgesleten.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als vijf of meer van de treden op de looplijn 20 millimeter of meer zijn uitgesleten.

Ra3

Van de trap is van een of meer treden de wel afgebroken.

De “wel” van een traptrede is het gedeelte dat voor het stootbord uitsteekt ofwel de voorzijde van de trede.

Ra4

Door houtrot is van een of meer treden het draagvermogen onvoldoende geworden met als gevolg dat er een gevaarlijke situatie aanwezig is.

Ra5

Van diverse treden van een stenen trap ontbreekt op de looplijn de plaatafwerking of tegels of zijn er stukken van de plaatafwerking of tegels afgebroken.

Met plaatafwerking wordt bedoeld de afwerking van de bovenzijde van de traptrede met bijvoorbeeld natuursteenplaten, betonplaten, traptredentegels, etc.

Ra6

De trap geeft bij het belopen, als gevolg van gebreken in de constructie, ernstige geluids­ overlast in de vorm van kraken en wel zodanig dat het in vrijwel de gehele woonruimte hoorbaar is

Het betreft hier geluidsoverlast van trappen in de onderhavige woonruimte.

Een dergelijk gebrek kan bij meergezinshuizen tevens ernstige geluidsoverlast veroorzaken in naast- of ondergelegen woonruimten.

Komt de geluidsoverlast vanuit een naast-, boven- of ondergelegen woonruimte of een andere aangrenzende ruimte dan kan er een gebrek of tekortkoming als bedoeld in Categorie C [7] aanwezig zijn (onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende wanden/ vloeren/ plafonds).

Ra7

Een algehele slechte staat van onderhoud van het gemeenschappelijk trappenhuis.

In het algemeen wordt van een de bewoonbaarheid ernstig schadende situatie uitgegaan als er een cumulatie van gebreken of tekortkomingen aanwezig is zoals: ontbreken van trapleuningen, afbladderen van het wit- en schilderwerk, het (gedeeltelijk) ontbreken van stuc/pleisterwerk aan muren en plafonds, ernstig uitgesleten traptreden, ontbre­kende of afgebroken traptreden, vocht en schimmel­vorming, lekkage van leidingen of van hemelwater, etc.

Rb1

Van de buitentrap waarmee een hoogteverschil van meer dan 1,5 meter moet worden overbrugd om de woningtoegangsdeur te bereiken, ontbreekt de leuning.

Bijvoorbeeld een buitentrap of hellingbaan waarmee de bel­etage bereikbaar is.

Bij overbrugging van een hoogteverschil van meer dan 1,5 meter is een leuning verplicht (art. 3.15 lid 3 en 4 Bbl).

Rb2

Het niveau van de bij de woonruimte behorende tuin is meer dan 0,22 meter of meer lager gelegen dan de vloer van de ruimte die toegang tot de tuin geeft en er een bloktrede of tuintrap ontbreekt.

In plaats van een bloktrede (bij een hoogteverschil van meer dan 0,22 meter) is een hellingbaan ook toegestaan mits deze geen grotere helling heeft dan 1:10 (is 0,1 meter per meter) en ten minste 70 cm breed is (art. 3.23 Bbl).

Rb3

De tuintrap overbrugt een niveauverschil van meer dan 1,5 meter en een leuning ontbreekt.

Bij overbrugging van een hoogteverschil van meer dan 1,5 meter is een leuning verplicht (art. 3.15 lid 3 en 4 Bbl).

Rb4

Van de aanwezige tuintrap zijn een of meer treden door houtrot/roestvorming onbruikbaar geworden en/of de aanwezige leuning is onvoldoende stabiel waardoor een gevaarlijke situatie aanwezig is.

Bij trappen dient een veilige begaanbaarheid voorop te staan.

Rb5

Van diverse treden van een stenen trap ontbreekt op de looplijn de plaatafwerking of tegels of zijn er stukken van de plaatafwerking of tegels afgebroken.

Met plaatafwerking wordt bedoeld de afwerking van de bovenzijde van de traptrede met bijvoorbeeld natuursteenplaten, betonplaten, traptredetegels, etc.

S1

Door grondverzakking vallen gaten in de tuin of de buitenplaats met name langs de gevel, doordat de grond onder de funderingsbalk naar de kruipruimte wegzakt.

S2

Gedurende langere tijd blijft er in de bij de woonruimte behorende tuin poelvorming bestaan als gevolg van verzakking van de grond en/of een onvoldoende waterdoorla­ tende ondergrond (bijvoorbeeld een leemlaag).

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als er langdurige poelvorming optreedt over een kwart of meer van de oppervlakte van de tuin. Als door de huurder op eigen kosten een situatie is aangebracht die afwijkt van de oorspronkelijke situatie dan is dit voor rekening en risico van de huurder.

S3

Het tot de woonruimte behorende toegangs­ pad is ongelijkmatig verzakt.

Een ongelijkmatige verzakking wordt geacht een gevaarsituatie met zich mee te brengen.

Verhuurder is uitsluitend verantwoordelijk voor het oorspronkelijk in de verhuring begrepen toegangs­pad. Als door de huurder op eigen kosten een situatie is aangebracht die afwijkt van de oorspron­kelijke situatie dan is dit voor rekening en risico van de huurder.

S4 

De opstap vanaf het toegangspad naar de woonruimte of de schuur of berging is meer dan 0,22 meter en een bloktrede ontbreekt.

In plaats van een bloktrede is een hellingbaan ook toegestaan mits deze geen grotere helling heeft dan 1:10 (is 0,1 meter per meter) en ten minste 70 cm breed is (art. 3.23 Bbl).

T1

In de vloer van de veranda, het bovengelegen balkon of de bovengelegen galerij zijn waarneembaar scheuren aanwezig waardoor vocht de woonruimte binnendringt (lekkage).

T2

De houten veranda-/balkon-/galerijvloer of onderliggende houten balken zijn zodanig door houtrot aangetast dat er een gevaar­situatie aanwezig is.

T3

Van een tot de woonruimte behorende veranda/balkon/galerij/terras staat (een deel van) de stenen balustrade (borstwering) los en dreigt uit te vallen waardoor een gevaarsituatie ontstaat.

Een sanctie wordt gerechtvaardigd geacht indien daardoor gevaar dreigt

T4

Uit een bovengelegen balkon dreigen stukken steen of andere materialen te vallen waardoor een gevaarlijke situatie aanwezig is.

T5

Uit het hekwerk van de veranda, het balkon of de galerij ontbreken spijlen of deze zijn met de hand te verwijderen.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de opening 0,2 meter of meer bedraagt (gevaar van doorvallen). Genoemde afmeting geldt op grond van hoofdstuk 3 afd. 3.2. artikel 3.17. Bbl.

T6

Door houtrot of roestvorming van liggers of staanders is het hekwerk onvoldoende verbonden met de muur of vloer. Met het gevolg dat er daardoor een gevaarlijke situatie aanwezig is.

T7

De vloer van de bij de woonruimte behorende veranda of balkon ligt op tegenschot zodat er na regenval water op vrijwel de gehele vloer blijft staan.

Het gaat hier om de situatie dat de veranda of het balkon voor lange tijd (meerdere uren) onbruikbaar is door het erop aanwezige regenwater.

T8

Op de galerijvloer (gemeenschappelijke toegang tot de woonruimte) blijven na regen plassen staan.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de plassen over een groot opper­ vlak en op een enkele punt dieper dan 10 mm zijn.

T9

De hoogte van hekwerk of balustrade (borstwering) van de veranda, het balkon of de galerij (gemeten vanaf de bovenkant van de vloer tot bovenkant hekwerk) is minder dan de minimale eis van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Uit oogpunt van veiligheid wordt in het Bbl 0,9 m als minimale eis gesteld (art. 2.24 Bbl).

T10

De afwerklaag van de galerijvloer is zodanig slecht (gaten, loslatende tegels, ontbrekende tegels of delen van de afwerklaag, gladheid) met gevolg dat uitglijden of vallen bij het bereiken of verlaten van de woonruimte mogelijk is.

Gladheid ontstaan door veroudering of toepassing van ongeschikte materialen.

U1

Er is sprake van een ernstige tekortkoming indien de vereiste rookmelder(s) volgens artikel 3.117 Besluit bouwwerken leefomgeving ontbreekt in een woonruimte of wanneer de vereiste rookmelder niet naar behoren functioneert.

Hierbij dient de geplaatste rookmelder(s) voorzien te zijn van een CE-markering op basis van de product­ norm NEN-EN 14604. Bij rookmelders die zijn aangesloten op netstroom moet zijn voldaan aan de NEN-2555 norm.

Een gebrek is niet toe te rekenen aan de verhuurder indien lege batterijen de oorzaak zijn van het niet-functioneren van de rookmelder De huurder is namelijk verantwoordelijk voor het vervangen van de batterijen. Een niet-functionerende rookmelder dient de huurder aan te tonen middels een deskundigen­ rapport.

V1

Ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in een of meer van de tot de woonruimte behorende verblijfsruimten (inclusief de tot die ruimten behorende vaste kastruimte).

De binnen/buiten constructiedelen van een woon­ruimte dienen, ter beperking van het kunnen binnendringen van vocht van buiten, waterdicht te zijn. Dit geldt niet alleen voor het dak en de gevels maar ook voor de kruipruimte.

In het algemeen wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel-, vocht en/of roetplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer. Zie C8 voor gevolgschade.

V2

Ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht in tot de woonruimte behorende overige ruimten.

Het gaat hier om binnenbergingen, kelders, verkeersruimten, etc.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 1 m² of meer. Zie C8 voor gevolgschade. 

V3

Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte

Vocht en schimmel dient het gevolg te zijn van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte.

Bij schimmel- en vochtoverlast als gevolg van onvoldoende ventilatie zie onder [1] van Categorie C.

In het algemeen wordt door de Huurcommissie uitgegaan van een ernstig gebrek als de schimmel- en/of vochtplekken een oppervlakte hebben van 0,25 m² of meer.

V4

Een tot de woonruimte behorende ruimte is door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is.

Bijvoorbeeld een kelder waar veelvuldig water op de vloer staat. Met bestemming wordt niet het feitelijk gebruik door de huurder bedoeld maar de bestem­ming die bij aanvang van de verhuring tussen partijen is afgesproken of is bedoeld.

X1

De aanwezigheid van asbest in de woonruimte levert een gevaarlijke situatie op voor de gezondheid.

De enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest is in beginsel geen gebrek. Indien dit asbest vrijkomt, door welke oorzaak dan ook, en schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid dan is wel sprake van een gebrek.

De aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in de woonruimte is in beginsel wel een gebrek.

De huurder zal in beginsel zelf met een asbestinven­ tarisatierapport moet komen om aan te tonen dat de aanwezigheid van asbest een gevaarlijke situatie oplevert. Dit moet de huurder laten onderzoeken door een gecertificeerd asbestinventarisatiebedrijf.

X2

De aanwezigheid van ongedierte in de woonruimte levert een gebrek op indien het gehuurde als gevolg van de bouwkundige staat toegankelijk is voor ongedierte.

Het bestrijden van ongedierte komt in eerste aanleg voor rekening van huurder, voor zover hier geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn (Besluit kleine herstellingen). Van noemenswaardige kosten kan bijvoorbeeld sprake zijn als de plaag zich niet beperkt tot de woning van de huurder en wegens verspreiding over andere woningen niet geïsoleerd kan worden bestreden.

X3

De huisbel, intercom of deuropener bij de ingang van een gesloten trappenhuis ontbreekt of functioneert niet.

Paragraaf 3.7.10 Bbl schrijft voor dat er vanaf de (gemeenschappelijke) toegangsdeur een huisbel moet zijn die in de individuele woningen een waarneembaar signaal kan geven.