Hoofdstuk 3 - Procedurele regels

3.1 Wet betaalbare huur en de gevolgen voor huurgeschillen over onderhoudsgebreken aan de woonruimte

Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (Wbh) in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in het gereguleerde segment (sociale sector) en het geliberaliseerde segment (vrije sector). De Wet betaalbare huur verdeelt woonruimten met huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 in drie sectoren: woonruimten in de sociale sector, de middensector en de vrije sector. Er ontstaan hierdoor twee huurgrenzen: de sociale huurgrens en de vrijesectorgrens.

Om te bepalen in welke sector een woning valt, moet worden gekeken naar de datum waarop het huurcontract is gesloten (voor of na 1 juli 2024) en naar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Op basis daarvan valt de woning in een van de volgende sectoren:

1. Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024:
   a. Sociale sector: aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens*;
   b. Vrije sector: aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens*.
    

2. Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024:
   a. Sociale sector (laagsegment): aanvangshuurprijs  tot en met de socialehuurgrens**;
   b. Middenhuursector: aanvangshuurprijs  tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens**;
   c. Vrije sector (hoogsegment): aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens**.

* Een overzicht van de liberalisatiegrenzen is te vinden in bijlage 4 van het beleidsboek Waarderingstelsel zelfstandige woonruimte.

** Een overzicht van de socialehuurgrenzen en vrijesectorgrenzen is te vinden in bijlage 5 van het beleidsboek Waarderingstelsel zelfstandige woonruimte.

Naast het doen van uitspraken is de Huurcommissie ook bevoegd om adviezen uit te brengen als de huurwoning in de vrije sector valt. Het advies wordt alleen verstrekt als beide partijen, huurder en verhuurder, schriftelijk hebben ingestemd met het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Deze instemming kan worden vastgelegd in de huurovereenkomst of op een later moment schriftelijk worden overeengekomen tussen partijen.

De bovengenoemde informatie kan als volgt worden samengevat:

Gevolgen van de Wet betaalbare huur
Huurovereenkomst gesloten vóór 1 juli 2024	Als de huurwoning in de sociale sector valt dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen. Als de huurwoning in de vrije sector valt, kan de Huurcommissie alleen een advies uitbrengen. Dat is alleen mogelijk als huurder en verhuurder schriftelijk hebben ingestemd met het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Dit is geen uitspraak.
Huurovereenkomst gesloten op of na 1 juli 2024	Als de huurwoning in de sociale sector (het laagsegment) of de middenhuursector valt dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen. Als de huurwoning in de vrije sector (het hoogsegment) valt, kan de Huurcommissie slechts een advies uitbrengen. Dat is alleen mogelijk als huurder en verhuurder hebben ingestemd met het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Dit is geen uitspraak.

Overgangsrecht Wbh

Voor huurcontracten die zijn afgesloten voor 1 juli 2024 is het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel) van toepassing als sprake is van een socialehuurwoning (aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens). Het puntenstelsel is ook van toepassing bij bestaande contracten op een vrijesectorwoning (aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens), waarbij het puntenaantal van de woning in de sociale valt (minder dan 143 punten op peildatum 1 juli 2024). In die gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar.

Voorbeeld I

Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2024 om de huur te verlagen op grond van punten. Het verzoek wordt niet-ontvankelijk verklaard, aangezien het overgangsrecht bepaalt dat pas op of na 1 juli 2025 dit soort verzoeken kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie.

Voorbeeld II

Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2025, nadat de verhuurder het huurverlagingsvoorstel niet heeft aanvaard, om de huur te verlagen op grond van punten (7:254 BW). Het verzoek wordt ontvankelijk verklaard en huurder kan dus bij de Huurcommissie terecht.

In voorbeeld II stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woning op 142 punten. De maximale huurprijs van deze woning bedraagt € 873,11. De woning valt op basis van het aantal punten in de sociale sector, waardoor het waarderingsstelsel van toepassing is ondanks het feit dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs (huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024). De huurprijs wordt verlaagd naar € 873,11.

Als sprake is van een bestaand contract (afgesloten vóór 1 juli 2024) en de Huurcommissie oordeelt dat de geliberaliseerde huurprijs moet worden verlaagd naar een niveau behorende tot de sociale sector, dan kan de huurder ook terecht bij de Huurcommissie voor andere procedures, zoals de beoordeling van een huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken ex artikel 7:257 lid 2 BW. Het overgangsrecht Wbh wordt nader toegelicht in het Beleidsboek WWS, in hoofdstuk 2.

3.2 Toetsing aanvangshuurprijs (7:249 BW)

Als de huurder een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW indient, dan doet de Huurcommissie uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.⁵ Bij deze procedure toetst de Huurcommissie twee zaken. In de eerste plaats wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte. In de twee plaats toetst de Huurcommissie of sprake is van ernstige gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren én of deze ernstige gebreken redenen geven om de huurprijs tijdelijk te verlagen.⁶

De uitgebreide procedurele regels van de 7:249 BW procedure staan verder uitgewerkt in de beleidsboeken Waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte en Waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte.

_{⁵ Artikel 11 lid 3 Uhw.
⁶ Artikel 4 lid 2 sub a Uhw jo. artikel 12 Uhw.}
 

3.2.1 Geen verplichte gebrekenmelding

Het is in deze procedure niet verplicht dat de huurder de gebreken heeft gemeld bij de verhuurder. De reden daarvan is dat van de verhuurder verwacht mag worden dat hij bekend is met de toestand van de woning op het moment dat hij een nieuwe huurovereenkomst aangaat.

De Huurcommissie vraagt in het verzoekschrift wél aan de huurder om aan te geven of sprake is van gebreken en zo ja, om die te benoemen. Dat maakt de beoordelingsprocedure efficiënter. Maar nogmaals, het is niet verplicht om het aan de verhuurder te melden voorafgaand aan een procedure bij de Huurcommissie.

3.2.2 Onderzoek bij toetsing aanvangshuurprijs

De Huurcommissie onderzoekt of er ernstige gebreken zijn in de woonruimte. Meestal worden de gebreken in de woning onderzocht door een onderzoeker van de Huurcommissie. Het onderzoek is beperkt tot de gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Als het voor de onderzoeker van de Huurcommissie niet mogelijk is om vast te stellen of de gebreken bij aanvang aanwezig waren, dan wordt dit genoteerd in het rapport van onderzoek.

Het kan voorkomen dat de huurder inmiddels is verhuisd, het gebrek al is hersteld of de Huurcommissie niet beschikt over de technische kennis en/of apparatuur om het gebrek te onderzoeken. Dan is een onderzoek in de woonruimte niet mogelijk of voegt niets toe. Dan kan de Huurcommissie, op basis van bij huurder en verhuurder opgevraagde stukken, kijken of het mogelijk is een oordeel te geven over de door huurder gestelde gebreken. In dat geval wordt een zogenaamd bureaurapport opgesteld. 

3.2.3 Peildatum

De peildatum van de beoordeling of sprake is van gebreken in de procedure toetsing aanvangshuurprijs is de toestand van de woonruimte op het tijdstip waarop de huurovereenkomst is aangevangen. Dit betekent dat de gebreken die ontstaan zijn na dat tijdstip niet worden meegenomen.

3.2.4 Ingangsdatum tijdelijke huurverlaging

Als de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsverlaging uitspreekt vanwege gebreken, dan gaat de tijdelijke huurprijsverlaging in op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

3.3 Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (7:257 lid 2 BW)

Als de huurder een verzoek indient voor huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken, dan kan de Huurcommissie uitspraak doen over een tijdelijke verlaging van de huur wegens onderhoudsgebreken.⁷

_{⁷ Artikel 4 lid 2 sub e Uhw.}
 

3.3.1 Keuzemogelijkheid

De huurder moet een keuze maken om zijn vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken op grond van artikel 7:257 lid 2 BW in te dienen bij de Huurcommissie of een procedure te starten bij de kantonrechter op grond van artikel 7:207 lid 1 BW. Dit houdt in dat als een procedure bij de kantonrechter is gestart wegens gebreken, er geen zaak over dezelfde gebreken bij de Huurcommissie kan worden gestart.

3.3.2 Indieningstermijn en gebrekenmelding

De verhuurder heeft, nadat de verhuurder in kennis is gesteld van de gebreken (lees: gebrekenmelding), zes weken de tijd om de gebreken te verhelpen.

Als de verhuurder de gebreken niet binnen de termijn van zes weken heeft verholpen, dan kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Dit kan door middel van een verzoekschrift.⁸

Omdat de Huurcommissie moet vaststellen of de huurder de verhuurder tijdig in kennis heeft gesteld van de gebreken, vraagt de Huurcommissie aan de huurder om (bewijs van) de gebrekenmelding aan te leveren. Uit die gebrekenmelding moet een datum af te leiden zijn waarop deze aan verhuurder is gestuurd. Gebruik hiervoor bij voorkeur het formulier op de website van Huurcommissie.

Voorbeeld: als de gebrekenmelding is verzonden op 13 april 2023 dan kan het verzoekschrift vanaf 26 mei 2023 worden ingediend. Als de huurder binnen de termijn van zes weken een reactie krijgt van de verhuurder met de (schriftelijke) mededeling dat de gebreken niet worden verholpen, kan de huurder direct een verzoek indienen bij de Huurcommissie.

_{⁸ Artikel 7:257 lid 2 BW jo. artikel 16 Uhw.}
 

3.3.3 Onderzoek bij huurverlaging op grond van gebreken

De Huurcommissie onderzoekt of er ernstige gebreken zijn in de woonruimte die het woongenot ernstig schaden zoals benoemd in dit gebrekenboek.⁹ Meestal worden de gebreken in de woning onderzocht door een onderzoeker van de Huurcommissie, maar dit is niet altijd mogelijk en/of noodzakelijk. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat de huurder inmiddels is verhuisd, het gebrek reeds is hersteld of de Huurcommissie niet beschikt over de technische kennis, specifieke onderzoeksapparatuur en/of bevoegdheid om het gebrek te onderzoeken.¹⁰

Indien het gebrek reeds is hersteld of de huurder is verhuisd voordat een onderzoek in de woonruimte heeft kunnen plaatsvinden, dan worden stukken opgevraagd bij partijen ten aanzien van de gestelde klachten. Op basis daarvan wordt bekeken of het mogelijk is te beoordelen of sprake is (geweest) van een gebrek.

Het onderzoek is beperkt tot de genoemde gebreken in de gebrekenmelding, ook wel kennisgeving, aan de verhuurder. Gebruik hiervoor bij voorkeur het formulier op de website van Huurcommissie.

_{⁹ Artikel 6 lid 2 Bhw.
¹⁰ Zie paragraaf 3.3 voor meer informatie.}
 

3.3.4 Peildatum

De peildatum van de procedure onderhoudsgebreken is de toestand van de woonruimte op het tijdstip waarop de huurder de gebreken aan de verhuurder heeft gemeld.¹¹

_{¹¹ Artikel 16 lid 2 Uhw.}
 

3.3.5 Begindatum tijdelijke huurprijsverlaging

De Huurcommissie stelt vast of en, zo ja, welke gebreken tot een huurprijsverlaging leiden en welke lagere kale huurprijs, in verhouding staat tot de geconstateerde gebreken. Als de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsverlaging toekent, dan gaat de verlaging in op de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de huurder de gebreken heeft gemeld bij de verhuurder.¹² Hierbij geldt dat geen tijdelijke huurprijsverlaging kan worden gevraagd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het indienen van het verzoekschrift.¹³

Voorbeeld: de gebrekenmelding aan de verhuurder is van 13 april 2023 en het verzoekschrift wordt ingediend op 13 december 2023. Dit betekent dat de tijdelijk verlaagde kale huurprijs zes maanden vóór 13 december kan ingaan, te weten op de eerste dag van de maand volgend op 13 juni 2023, zijnde 1 juli 2023.

_{¹² Artikel 16 lid 3 Uhw.
¹³ Artikel 257 lid 3 BW.}
 

3.3.6 Vaststellen huurprijs

Bij het vaststellen van de huurprijs in het kader van een tijdelijke huurverlaging wordt uitgegaan van de kale huurprijs die gold op de laatste dag van de maand voor de begindatum van de tijdelijke huurprijsverlaging.

Voorbeeld: de gebrekenmelding is gedaan op 10 juni 2023. De begindatum van de tijdelijke huurprijsverlaging is op 1 juli 2023. De laatste dag van de maand voor de begindatum van de tijdelijke huurverlaging is 30 juni. Op 30 juni 2023 bedraagt de kale huurprijs € 500,00. Er moet in dit geval worden uitgegaan van een kale huurprijs van € 500,00, waarop een tijdelijke huurverlaging kan worden toegepast.

3.3.7 All-in huurprijs

Er kan sprake zijn van een all-in prijs, dat wil zeggen dat er geen onderscheid is gemaakt in de huurovereenkomst tussen de prijs die wordt betaald voor de huur van de woonruimte en de prijs die wordt betaald voor (het voorschot van) servicekosten. De Huurcommissie moet de kale huurprijs vaststellen waar de tijdelijke huurverlaging over wordt uitgesproken. Bij een all-in prijs moet de Huurcommissie daarom eerst overgaan tot ambtshalve splitsing van de all-in prijs tot 55% kale huurprijs en 25% voorschot voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten.¹⁴ Daarna wordt de tijdelijke huurverlaging uitgesproken over, de ambtshalve vastgestelde kale huurprijs.

Als er geen huurverlaging wordt uitgesproken hoeft de kale huurprijs niet eerst te worden vastgesteld door de Huurcommissie en wordt de all-in prijs niet gesplitst.

_{¹⁴ Artikel 17a Uhw.}
 

3.3.8 Kale huurprijs ontbreekt

Indien de kale huurprijs op de peildatum niet vastgesteld kan worden bij gebrek aan gegevens, dan wordt wel een inhoudelijke uitspraak gedaan over de gebreken in de woonruimte, waarbij de geldende huurprijs niet wordt genoemd in de uitspraak, maar enkel het (eventuele) gebrek en een daaraan gekoppeld verlagingspercentage. Partijen moeten na de uitspraak zelf vaststellen wat de geldende huurprijs is en welk bedrag met het verlagingspercentage gepaard gaat.

3.3.9 Duur tijdelijke huurprijsverlaging

Nadat de in de uitspraak vermelde gebreken zijn verholpen, is de tijdelijke huurverlaging niet meer van toepassing vanaf de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de gebreken zijn hersteld.

3.4 Herstel gebreken (artikel 4 lid 3 Uhw)

Als huurder en verhuurder een meningsverschil hebben over het al dan niet verholpen zijn van het gebrek, dan kunnen beide partijen de Huurcommissie verzoeken hierover een uitspraak te doen.¹⁵

_{¹⁵ Artikel 16 lid 4 jo. artikel 12 lid 5 Uhw.}
 

3.4.1 Indienen verzoek

Als de verhuurder wil dat de huurder de oude huurprijs weer betaalt omdat de uitgesproken gebreken zijn opgeheven en de huurder wil dat niet, kan zowel verhuurder als huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om te beoordelen of de gebreken zijn hersteld.

3.4.2 Beoordeling Huurcommissie

Als de Huurcommissie oordeelt dat het gebrek is hersteld, wordt in de uitspraak aangegeven in welke maand de opheffing van het gebrek heeft plaatsgevonden en per wanneer de geldende kale huurprijs weer in rekening mag worden gebracht. Als de Huurcommissie oordeelt dat de gebreken niet dan wel gedeeltelijk zijn opgegeven, vermeldt de Huurcommissie dit in de uitspraak en blijft de tijdelijke huurprijsverlaging van kracht, of wijzigt het kortingspercentage, tot de gebreken wel zijn hersteld.

3.4.3 Beëindiging huurprijsverlaging

De tijdelijke huurprijsverlaging wordt opgeheven op de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn verholpen. Het is niet mogelijk om met ingang van een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het indienen van het verzoek, de beëindiging van de tijdelijke huurverlaging uit te spreken, ook al ligt de feitelijke datum van herstel verder in het verleden.¹⁶

_{¹⁶ Dit naar analogie van de in artikel 7:257 lid 3 BW opgenomen maximale termijn van zes maanden voorafgaand aan het indienen van het verzoek om huurverlaging wegens gebreken.}

3.5 Inschakelen van externe deskundige

In sommige gevallen heeft de Huurcommissie niet de benodigde apparatuur, specialistische kennis en/of bevoegdheid om de gebreken vast te stellen. In dat geval moet de huurder (de stellende / verzoekende partij) bewijzen dat sprake is van een gebrek. De huurder moet dan zelf (eventueel in samenwerking met de verhuurder) een onderzoek laten doen door een onafhankelijk en deskundig bureau om het gebrek aan te tonen. Als de huurder het zogenoemde deskundigenrapport niet kan aanleveren, dan kan de Huurcommissie niet vaststellen of er sprake is van een gebrek en zal daarom geen tijdelijke huurverlaging uitspreken.

Huurders moeten, als de onderzoeker van de Huurcommissie het gebrek niet kan vaststellen, een deskundigenonderzoek laten uitvoeren voor de volgende onderzoeken naar gebreken:

• een akoestisch onderzoek in verband met ernstige geluidsoverlast of onvoldoende geluidsisolatie (gebreken C3 en C7);
• luchtkwaliteitsmeting ten aanzien van het functioneren van het rookgasafvoerkanaal (gebrek B4);
• onderzoek naar het functioneren van technische installaties, zoals een verwarmingsinstallatie, lift of Cv-ketel (gebreken C2, CQa en CQc);
• inspectierapport over losliggende leidingen en/of onvoldoende afscherming van bedrading (gebrek CQb1), als de onderzoeker het gebrek visueel niet kan vaststellen;
• onderzoek naar loodgehalte in drinkwater (CQd3). De huurder moet dit gebrek via een watermonster van een onafhankelijk laboratorium aantonen indien de loden leidingen visueel niet zichtbaar zijn;
• onderzoek naar onvoldoende warm water bij een individuele of gemeenschappelijke warmwatervoorziening (CQd1 en CQd2);
• onderzoek naar de drinkwaterinstallatie in verband met een verhoogde kans op legionellabacterie (CQd4);
• asbestinventarisatierapport in verband met de (mogelijke of vermoedelijke) aanwezigheid van asbest (X1);
• onderzoek naar de bouwkundige staat van het gehuurde in het geval van overlast door ongedierte (X2);
• onderzoek naar het niet naar behoren functioneren van de rookmelder (U1), als de onderzoeker het gebrek niet zelf kan vaststellen;
• deskundigenrapport over warmteoverlast binnen de woonruimte (woning is gebouwd op of na 1 januari 2021). Een deskundigenrapport van een loodgieter waarin wordt vastgesteld wat de oorzaak van de gebrekkige riolering is (CM2);