Hoofdstuk 1 – Inleiding
In dit gebrekenboek staat hoe de Huurcommissie een geschil behandelt en tot een uitspraak komt als een huurder en verhuurder het niet eens zijn over de huurprijs als er gebreken zijn. Het gebrekenboek is een beleidsdocument van de Huurcommissie en speelt een rol bij drie procedures:
- Toetsing aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW;
- Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken ex artikel 7:257 lid 2 BW;
- Herstel gebreken ex artikel 4 lid 3 Uhw.
De wettelijke grondslag van het gebrekenboek is te vinden in artikel 3a lid 3 Uhw en artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw). Met het gebrekenboek geeft de Huurcommissie inzicht in haar uitvoeringsbeleid ten aanzien van ernstige gebreken en tekortkomingen die zich kunnen voordoen in een huurwoning en de daarbij behorende verlaging van de huurprijs. De opbouw van het gebrekenboek is als volgt.
In hoofdstuk 2 staat het juridisch kader en wordt aandacht besteed aan het begrip ‘gebrek’, welke gebreken de verhuurder niet hoeft te verhelpen en welke drie categorieën gebreken er zijn.
In hoofdstuk 3 zijn de procedurele regels vastgelegd ter bevordering van een correcte en voortvarende behandeling van het geschil.
In hoofdstuk 4 staan drie lijsten met gebreken opgenomen, die zijn vastgelegd in Bijlage II bij het Bhw, met toelichting van de Huurcommissie. In deze gebrekenlijsten wordt een onderscheid gemaakt tussen de categorieën A, B en C. De lijst met gebreken van categorie A zijn zeer ernstige gebreken en tekortkomingen. De lijst van categorie B bevat de ernstige gebreken en tekortkomingen. In de lijst van categorie C staan overige ernstige gebreken en tekortkomingen. Dit onderscheid is van belang gelet op de maximale tijdelijke huurverlaging die kan worden uitgesproken door de Huurcommissie:
- Bij een gebrek in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 20% van de vastgestelde/geldende huurprijs.
- Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 30% van de vastgestelde/geldende huurprijs.
- Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs.
In de toelichting van ieder gebrek staat uiteengezet welke criteria uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) of uit andere bronnen van belang zijn bij het beoordelen of sprake is van het desbetreffende gebrek.
De gebreken in de C-categorie zijn, anders dan de A- en B-categorieën, niet limitatief. De Huurcommissie heeft bij de C-categorie de mogelijkheid gekregen om deze aan te vullen. De categorie C bestaat daarom uit twee delen: 1) de overige ernstige gebreken en tekortkomingen zoals volgt uit Bijlage II Bhw en 2) een aanvullende C-lijst, opgesteld en bijgehouden door de Huurcommissie. In hoofdstuk 5 is deze aanvullende C-lijst opgenomen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie ten aanzien van haar bevoegdheid om een tijdelijke huurprijsverlaging uit te spreken. Tot slot wordt in de bijlage een aantal bouwkundige termen toegelicht die in dit gebrekenboek staan.
artikel 7:249 BW
artikel 7:257 BW
artikel 4 lid 3 Uhw
artikel 3a lid 3 Uhw
artikel 6 lid 2 Bhw