Hoofdstuk 6 – Tijdelijke huurprijsverlaging

Als de Huurcommissie gebreken in de woning vaststelt die het woongenot ernstig schaden, dan doet de Huurcommissie een uitspraak over de vraag of de verhuurder de huurprijs volledig in rekening mag brengen (art.16 Uhw). De wetgever heeft de Huurcommissie dus de bevoegdheid gegeven om bij een vastgesteld gebrek een tijdelijke huurprijsverlaging uit te spreken. Indien de Huurcommissie een gebrek constateert dat het woongenot ernstig schaadt dan geeft dit doorgaans aanleiding tot een tijdelijke huurprijsverlaging, tenzij sprake is van omstandigheden die een tijdelijke huurprijsverlaging niet rechtvaardigen. Dit betreft een tijdelijke verlaging van de huurprijs totdat het gebrek is verholpen.⁴ Nadat de in de uitspraak vermelde gebreken zijn verholpen dan is de tijdelijke huurprijsverlaging van de huurprijs niet meer van toepassing vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin deze gebreken zijn hersteld.

6.1 Maximale tijdelijke huurprijsverlaging

De mate van verlaging van de huurprijs is afhankelijk van de ernst van de gebreken en in hoeverre het woongenot is geschaad. Ten aanzien van het uitspreken van tijdelijke huurprijsverlaging is door de wetgever artikel 6 Bhw toepasselijk verklaard. In deze bepaling staat beschreven wat de maximale huurprijsverlaging is dat de Huurcommissie kan toepassen op de vastgestelde/geldende huurprijs.⁵ Wat betreft de maximale tijdelijke huurprijsverlaging die kan worden uitgesproken, wordt in artikel 6 Bhw een onderscheid gemaakt tussen de verschillende categorieën gebreken:

Bij een gebrek in categorie A kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 20% van de vastgestelde/geldende huurprijs.
Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 30% van de vastgestelde/geldende huurprijs.
Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs.

Aan de Huurcommissie is de bevoegdheid toegekend om een minder vergaande tijdelijke huurprijsverlaging uit te spreken dan op grond van artikel 6 Bhw is toegestaan. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de mate van huurprijsverlaging afhankelijk is van de specifieke omstandigheden waarin de woonruimte verkeert. In de afgelopen jaren heeft de praktische uitwerking van deze bevoegdheid geleid tot uitvoeringsbeleid op dit gebied. Het uitgangspunt is dat de Huurcommissie bij een vastgesteld gebrek de maximale tijdelijke huurprijsverlaging uitspreekt, tenzij zich omstandigheden voordoen die een minder vergaande huurprijsverlaging rechtvaardigen.

_{⁴ Artikel 6 lid 2 Bhw.

⁵ Kamerstukken II, 2012/13, 33698, 3, p. 13-14.}

6.2 Situaties waarbij een minder vergaande huurverlaging kan worden uitgesproken

Hieronder staan de situaties genoemd die onder bepaalde omstandigheden een minder vergaande huurverlaging kunnen rechtvaardigen. Een minder vergaande huurverlaging wordt niet gegeven wanneer de omstandigheden voor risico van de verhuurder komen. Bijvoorbeeld als de leverancier of aannemer een wanprestatie levert of dat de verhuurder afhankelijk is van de VvE. De percentages die hieronder zijn genoemd hebben betrekking op gebreken in de categorie C. Bij deze C-categorie kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk maximaal verlagen tot 40% van de vastgestelde/ geldende huurprijs.

1. Het ernstige gebrek is gedeeltelijk hersteld

Indien de verhuurder het ernstige gebrek binnen zes weken gedeeltelijk heeft hersteld dan is er nog steeds sprake van een ernstig gebrek, maar kan het woongenot minder ernstig worden geschaad.

2. Verhuurder heeft reeds maatregelen getroffen

Wanneer de verhuurder het ernstige gebrek niet binnen zes weken heeft hersteld, maar wel maatregelen heeft getroffen zodat de ernst van het gebrek minder woongenot schadend is, dan kan er nog steeds sprake zijn van een ernstig gebrek, maar kan hierin voor de Huurcommissie een aanleiding worden gezien voor een minder vergaande tijdelijke huurverlaging.

3. Huurder werkt onvoldoende mee

Als de verhuurder het ernstige gebrek niet heeft kunnen herstellen, omdat de huurder onvoldoende meewerkt aan het herstel dan kan dit leiden tot een minder vergaande tijdelijke huurverlaging of mogelijk tot geen tijdelijke huurverlaging.

4. Huisbel, intercom en / of deuropener

Als er een ernstig gebrek is doordat de huisbel, intercom of deuropener ontbreekt of niet functioneert, dan zijn er situaties waarin het woongenot minder ernstig geschaad wordt. In situaties op de begane grond waarin de huisbel, intercom en / of deuropener ontbreekt of niet functioneert, spreekt de Huurcommissie geen verlaging uit. Als de huisbel én intercom en/of deuropener niet werken vanaf de eerste verdieping, kan de Huurcommissie aanleiding zien voor een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs. In het geval dat de deurbel, intercom en/of deuropener ontbreekt dan wel niet functioneert, kan de Huurcommissie aanleiding zien voor een verlaging tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs.

5. Ventilatie

Als er een ernstig gebrek is door het ontbreken van ventilatie of doordat de wijze waarop geventileerd moet worden niet functioneert zoals bijvoorbeeld het defect zijn van een schuifje van een ventilatierooster, dan kunnen er situaties zijn waarin het woongenot minder ernstig wordt geschaad. De Huurcommissie kan daarin een aanleiding zien voor een minder vergaande tijdelijke huurverlaging. Als het vertrek indirect kan worden geventileerd, bijvoorbeeld via een andere ruimte geventileerd, dan kan een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs worden uitgesproken. Als het vertrek op een andere wijze bijvoorbeeld door een ventilatierooster geventileerd kan worden, dan kan er verlaagd worden tot 80% van de geldende huurprijs.

6. Buiten de woning en overige ruimten

Als het ernstige gebrek zich voordoet buiten de woonruimte (bijvoorbeeld de tuin of de schuur) of in een overige ruimte (bijvoorbeeld de kelder of de berging dan kan het woongenot minder ernstig worden geschaad. Hierin kan voor de Huurcommissie aanleiding worden gezien om een verlaging uit te spreken tot 60% de vastgestelde/geldende huurprijs. Bij een gemeenschappelijke overige ruimte, zoals bijvoorbeeld de hal of een trappenhuis, dan kan het woongenot minder ernstig worden geschaad. In zulke gevallen kan dit leiden tot een verlaging van 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs. Hierop is een uitzondering, namelijk wanneer er een ernstig gebrek is aan de toegangsdeur van de woonruimte. In zo’n situatie geldt de maximale verlaging, namelijk tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs.

7. Gevolgschade

Als de gevolgschade zich voordoet in een overige ruimte (bijvoorbeeld de kelder of de berging), dan kan het woongenot minder ernstig worden geschaad. In deze omstandigheid kan de Huurcommissie aanleiding zien tot een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs als het ernstige gebrek zich voordoet in vertrekken. En tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs als het ernstige gebrek zich voordoet in overige ruimten.

8. Gebrek is eenvoudig op te lossen

Indien het ernstige gebrek volgens de Huurcommissie relatief eenvoudig is op te lossen door de huurder en/of wegens de lage kosten die volgens de Huurcommissie erbij komen kijken, kan de Huurcommissie hierin aanleiding zien voor een verlaging tot 80% van de geldende huurprijs bij vertrekken en bij overige ruimtes. Als het gebrek zich voordoet buiten de woning dan kan dit leiden tot een verlaging van 90% van de geldende huurprijs.

9. Rioolstank

Als er sprake is van een ernstig gebrek vanwege rioolstank maar dit verspreidt zich niet tot de gehele woonruimte, dan kan de Huurcommissie, als dit zich beperkt tot het toilet en/of badkamer, hierin aanleiding zien voor een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs uitgesproken. Als de rioolstank zich beperkt tot het trappenhuis dan kan er een verlaging tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs worden uitgesproken.

10. Functionaliteit van het geheel

Er is sprake van een ernstig gebrek maar dit gaat niet ten koste van de gehele functionaliteit, waardoor het woongenot minder ernstig geschaad wordt. Bijvoorbeeld als er een scharnier los is van een keukenkast, maar de keukenkast is nog bruikbaar of het aanrechtblad is niet meer goed, terwijl de rest van het keukenblok nog wel bruikbaar is. In deze omstandigheden kan de Huurcommissie aanleiding zien voor een verlaging tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs.

11. De aard en omvang van het gebrek

In een specifieke situatie kan de aard en omvang van het geconstateerde gebrek leiden tot een minder vergaande huurverlaging. In deze omstandigheid kan de Huurcommissie aanleiding zien voor een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als het aanrechtblad van een keuken slecht is, maar niet het gehele keukenblok. Of als er sprake is van stankoverlast in overige ruimtes (minder frequent gebruik).

12. Langere duur van herstel of onderdelen die op maat gemaakt moeten worden

Er kan sprake zijn van situaties waarin herstel van een ernstig gebrek langer kan duren. Dit kan bijvoorbeeld doordat onderdelen op maat gemaakt moeten worden of omdat de oorzaak van het ernstige gebrek moeilijk vindbaar is. Dit geheel is afhankelijk van de acties die de verhuurder heeft aangetoond te hebben genomen. Deze omstandigheden kunnen voor de Huurcommissie aanleiding zijn voor een minder vergaande tijdelijke huurverlaging. Dit kan ertoe leiden dat bij vertrekken een verlaging tot 60% van de vastgestelde/geldende huurprijs wordt uitgesproken. En bij overige ruimtes tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs.

13. Trapleuning

Als er sprake is van een ernstig gebrek vanwege het (gedeeltelijk) ontbreken van de trapleuning, dan kan dit minder woongenot schadend zijn. Dit is afhankelijk van de situatie of het ontbreken daarvan een gevaarlijke situatie oplevert. Als de gehele trapleuning ontbreekt en hierdoor is, volgens de onderzoeker van de Huurcommissie, sprake van een onveilige situatie, dan kan dit voor de Huurcommissie aanleiding zijn voor een verlaging tot 40% van de vastgestelde/geldende huurprijs. Als er een deel van de trapleuning ontbreekt, waarbij dit gedeelte noodzakelijk is volgens de onderzoeker van de Huurcommissie, dan kan dit aanleiding zijn voor een verlaging tot 80% van de vastgestelde/geldende huurprijs. Als (er een deel van) de trapleuning ontbreekt, maar er is volgens de onderzoeker van de Huurcommissie geen sprake van een gevaarlijke situatie bijvoorbeeld wanneer de trapleuning meer esthetische waarde heeft dan een functionele waarde, dan ziet de Huurcommissie geen aanleiding voor een verlaging van de huurprijs.

6.3 Meerdere gebreken in woning

Indien sprake is van meerdere ernstige gebreken in de woning dan kunnen verschillende huurkortingspercentages worden gehanteerd per geconstateerd gebrek. Indien dat het geval is dan zal het hoogste huurkortingspercentage van toepassing zijn totdat het desbetreffende gebrek, waarbij dat hoogste percentage hoort, is hersteld. Indien dit gebrek is hersteld en vervolgens het andere gebrek, met een lagere huurkortingspercentage, nog niet is hersteld dan zal dat huurkortingspercentage van toepassing zijn. Ter illustratie:

Naar aanleiding van een ernstig gebrek in de categorie B wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 30% van de geldende huurprijs. Tevens wordt er ten aanzien van het tweede gebrek een gebrek in de categorie C uitgesproken. Voor laatstgenoemde gebrek vindt de Huurcommissie een verlaging tot 40% van de geldende huurprijs gerechtvaardigd. De huurprijs zal tijdelijk verlaagd worden tot 30% van de geldende huurprijs totdat het gebrek in de categorie B is hersteld. Indien het B-gebrek is hersteld, terwijl het C-gebrek nog aanwezig is, dan wordt de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs totdat het gebrek in categorie C is hersteld.

6.4 Bij gebreken geen huurverhoging mogelijk

Op grond van artikel 7:250 lid 2 BW is een huurprijsverhoging op verzoek van verhuurder niet mogelijk, zolang de huurprijs door de Huurcommissie is verlaagd op grond van gebreken. Een huurprijsverhoging is dan pas weer mogelijk nadat de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken voldoende zijn verholpen.