Hoofdstuk 2 – Juridisch kader

2.1 Gebreken in een woonruimte

Als sprake is van één of meerdere gebreken in een huurwoning, dan kan dit aanleiding zijn voor een huurprijsverlaging.¹ Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een gebrek, is het nodig om te weten wat wordt bedoeld met ‘een gebrek’. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is de definitie van een gebrek: ‘Een staat of een eigenschap óf een andere omstandigheid van het gehuurde, die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten’.

Bovendien is het van belang om te weten wanneer sprake is van een gebrek bij een woonruimte. Dit wordt verder uitgewerkt in artikel 7:241 BW. Hierin staat opgenomen dat ‘Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken’. De genoemde algemene maatregel van bestuur is het Bhw. In  artikel 6 en bijlage II Bhw heeft de wetgever de zogenoemde gebrekenlijsten opgenomen. Deze gebrekenlijsten bevatten een opsomming van gebreken die in ieder geval als gebrek worden aangemerkt.
Als de huurder op grond van artikel 7:257 lid 2 BW of op grond van artikel 7:249 BW een verzoek bij de Huurcommissie indient, gaat de Huurcommissie bij haar oordeel of er sprake is van een gebrek dat kan leiden tot een huurprijsverlaging, uit van het begrip ‘gebrek’ zoals volgt uit artikel 7:241 BW en zoals dat is geconcretiseerd in de gebrekenlijsten. Dit volgt uit artikel 7:257 lid 2 BW en wordt bevestigd in artikel 1a Uhw waar bij de begripsomschrijvingen is toegelicht dat het begrip ‘gebrek’ hetzelfde inhoudt als in artikel 7:241 BW.

Dit betekent dat het begrip ‘gebrek’ in artikel 7:241 BW minder ruim is gedefinieerd dan het begrip ‘gebrek’ in artikel 7:204 BW. Voor de Huurcommissie heeft een gebrek zoals volgt uit de Uhw betrekking op een beperktere categorie gebreken dan die gebreken die onder de omschrijving van artikel 7:204 lid 2 BW vallen.

In dit beleidsboek is opgenomen wat als ‘een gebrek’ wordt gezien door de Huurcommissie. Deze gebreken volgen uit artikel 6 Bhw en uit bijlage II bij het Bhw en daar is de Huurcommissie aan gebonden. Deze gebreken geven in beginsel aanleiding tot een tijdelijke huurprijsverlaging totdat de gebreken zijn verholpen, tenzij omstandigheden zich voordoen die geen tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen.² In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de bevoegdheid van de Huurcommissie om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

_{¹ Artikel 7:257 lid 2 BW en artikel 16 Uhw.
² Zie hoofdstuk 6 voor meer informatie over de tijdelijke huurverlaging die de Huurcommissie kan uitspreken.}

_{artikel 7:204 lid 2 BW
artikel 7:241 BW
artikel 7:257 lid 2 BW
artikel 7:249 BW
artikel 7:257 lid 2 BW
artikel 7:204 BW
artikel 6 Bhw}

2.2 Gebreken en tekortkomingen buiten de onderhoudsplicht van de verhuurder

De volgende gebreken en tekortkomingen vallen niet onder de onderhoudsplicht van de verhuurder en kunnen daarom niet leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging.
 

• Gebreken en tekortkomingen welke betrekking hebben op de door de huurder op eigen kosten aangebrachte voorzieningen, de zogenoemde zelf aangebrachte voorziening.
• Gebreken en tekortkomingen aan voorzieningen die door overname van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen en de daarbij behorende onderhoudsverplichting voor rekening van huurder komen. De overname dient door partijen uitdrukkelijk te zijn afgesproken. Dit kan bijvoorbeeld blijken uit een overnameformulier.
• Gebreken en tekortkomingen waarvan de herstelverplichting volgens art. 7:217 BW voor rekening en risico komen van de huurder. In het Besluit kleine herstellingen staat aangegeven welke onderhoudswerkzaamheden als kleine herstelling worden aangemerkt. In de bijlage van dit besluit is een niet-limitatieve lijst opgenomen van werkzaamheden die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen. Deze lijst is opgenomen in bijlage II van dit beleidsboek gebreken.
• Gebreken en tekortkomingen die aan de huurder toe te rekenen zijn. Zo kan een gebrek worden veroorzaakt door ondeskundig of oneigenlijk gebruik door de huurder.

_{art. 7:217 BW}

2.3 Drie categorieën gebreken

In bijlage II bij het Bhw worden drie categorieën gebreken benoemd: een A-, B- en C-categorie. In deze categorieën staan de gebreken beschreven waarbij de Huurcommissie de mogelijkheid heeft om de huurprijs tijdelijk te verlagen:
 

• Categorie A: zeer ernstige gebreken en tekortkomingen;
• Categorie B: ernstige gebreken en tekortkomingen;
• Categorie C: een niet-limitatieve ‘restcategorie’ met daarin overige ernstige gebreken en tekortkomingen.

Dit onderscheid is belangrijk omdat de categorie de maximale tijdelijke huurprijsverlaging bepaalt die de Huurcommissie kan uitspreken. Lees hierover meer in hoofdstuk 6.

De gebreken in de categorieën A en B zijn limitatief. Dit betekent dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor de Huurcommissie om deze categorieën uit te breiden met andere gebreken en tekortkomingen. De Huurcommissie geeft wel in het beleidsboek een uitleg over deze gebreken.

De gebreken in de C-categorie zijn, anders dan de A- en B-categorieën, niet limitatief.³ De Huurcommissie heeft bij de C-categorie de mogelijkheid om deze aan te vullen met andere gebreken. In bijlage II van het Bhw wordt hiervoor het volgende criterium gehanteerd: ‘Ernstige gebreken en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte die het woongenot ernstig schaden maar die niet behoren tot de gebreken of tekortkomingen in de categorieën A en B’. Dit betekent dat de Huurcommissie de categorie C kan aanvullen met ernstige gebreken of tekortkomingen die het woongenot ernstig schaden. De categorie C bestaat daarmee uit twee delen:

1. de overige ernstige gebreken en tekortkomingen zoals opgesomd uit bijlage II Bhw en
2. een aanvullende C-lijst, opgesteld en bijgehouden door de Huurcommissie. De Huurcommissie zorgt ervoor dat deze aanvullende C-lijst regelmatig wordt bijgewerkt met gebreken die nog niet in de C-lijst zijn opgenomen maar door maatschappelijke ontwikkelingen wel als gebrek zouden moeten worden aangemerkt.⁴
    

_{³ Bijlage II Bhw.
⁴ Dit is conform de nota van toelichting bij het besluit van 6 februari 1999, Stb. 1999, 69.}