Hoofdstuk 5 - Specifieke kwesties

5.1 Eigendomsoverdracht

Een verzoek over de afrekening van de servicekosten gaat over een afgesloten periode. Het is mogelijk dat de woonruimte in de tussentijd een nieuwe eigenaar/verhuurder heeft gekregen. In dat geval is het moment van de overdracht van belang. De rechten en plichten, die voortvloeien uit de huurovereenkomst en die ná de overdracht opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar/verhuurder.

Dit houdt in dat de oude eigenaar/verhuurder partij in de zaak is als hij de afrekening heeft verstrekt of had moeten verstrekken. Dit laatste gaat over de periode van een halfjaar na afloop van het kalenderjaar, waarbinnen de afrekening aan de huurder verstrekt moet worden.

De nieuwe eigenaar/verhuurder is partij in de zaak als de afrekening nog niet aan de huurder is verstrekt en de termijn hiervoor nog niet verstreken is. In dat geval wordt de afrekening opeisbaar ná de overdracht.

Bij het bepalen van de juiste partij in een situatie waarin de eigendomsoverdracht tijdens de eerste zes maanden van een jaar heeft plaatsgevonden, gaat het om de vraag of de servicekosten over het afgelopen jaar al zijn afgerekend. Als de oude eigenaar/verhuurder al heeft afgerekend is hij partij in de zaak. In geval nog niet is afgerekend, maar de overdracht vindt plaats vóór de uiterste afrekendatum van 30 juni, is de nieuwe eigenaar/verhuurder partij in de zaak.

Voorbeeld

Voorbeeld: Een woning krijgt op 1 maart 2021 een nieuwe eigenaar. Vanaf dat moment gaan de rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar, voor zover die op dat moment opeisbaar zijn. De afrekening over het jaar 2019 werd opeisbaar zodra de afrekening over dat jaar naar de huurder is verstuurd en uiterlijk op 30 juni 2020. Voor een verzoek over het jaar 2019 is de oude eigenaar dus partij in de zaak. Voor de afrekening over het jaar 2020 geldt eveneens dat deze opeisbaar wordt op het moment dat de afrekening aan de huurder wordt gestuurd of dit uiterlijk had moeten gebeuren. Als de oude eigenaar vóór de overdracht van 1 maart 2021 de afrekening naar de huurder stuurt, blijft hij partij in de zaak. Als op 1 maart 2021 nog geen afrekening over het jaar 2020 naar de huurder is gestuurd, gaat de verplichting om dat alsnog te doen over op de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar is dan partij in de zaak. Hij heeft immers tot 30 juni 2021 de tijd om de afrekening naar de huurder te sturen en de vordering opeisbaar te maken.

Zelfde verhuurder
Bij een eigendomsoverdracht is het ook mogelijk dat de verhuurder niet verandert. Dat kan het geval zijn wanneer niet de eigenaar maar bijvoorbeeld de beheerder van de woonruimte (namens de verhuurder maar op eigen naam) de huurovereenkomst met de huurder is aangegaan. In dat geval heeft de eigendomsoverdracht geen invloed op de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder. Bij een servicekostenprocedure blijven partijen dus gelijk.

5.2 Afwijkende afrekenperiode

De verhuurder is verplicht om uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar een afrekening servicekosten aan de huurder te doen toekomen. Wanneer de huurder via de servicekosten ook betaalt voor individuele stookkosten, dan dienen deze ook in de afrekening servicekosten te worden opgenomen. De afrekenperiode van het energiebedrijf loopt echter niet altijd gelijk met de afrekenperiode van de servicekosten. Deze afwijkende periode kan bijvoorbeeld van augustus tot augustus lopen. Dergelijke ‘gebroken’ boekjaren ziet men vooral bij de afrekening van de stookkosten.

Als de factuur van de leverancier de periode van bijvoorbeeld augustus 2020 tot augustus 2021 betreft, moet de jaarafrekening uiterlijk op 30 juni 2022 aan de huurder zijn verstrekt, over de periode augustus 2022 tot augustus 2023 uiterlijk op 30 juni 2024, enzovoorts. Bij een gebroken boekjaar heeft de verhuurder dus tot het einde van het kalenderjaar waarin de afwijkende periode eindigt plus zes maanden om af te rekenen.

Het bovenstaande geldt ook als de huurder verhuist tijdens het beloop van de afwijkende afreken- periode van de leverancier. Verhuizing heeft dus geen invloed op de uiterlijke afrekeningsdatum.

5.3 Teruglevering bij zonnepanelen

Voor de beantwoording van de vraag aan wie de opbrengsten ten goede dienen te komen, is relevant wat de aard van de zonnepanelen is: roerend of onroerend. Zie paragraaf 4.3.3 voor uitleg over het onderscheid roerend en onroerend.

Roerende zonnepanelen
Of huurder profiteert van de zonnepanelen, is afhankelijk van de gemaakte afspraken. Als de huurder en de verhuurder zijn overeengekomen dat de huurder een gebruiksvergoeding voor de zonnepanelen betaalt, dan heeft de huurder in beginsel recht op de volledige opbrengsten van de zonnepanelen, tenzij verhuurder aantoont dat dit onredelijk zou zijn. Dat laatste kan bijvoorbeeld het geval zijn als verhuurder stelt en bewijst dat de in rekening gebrachte gebruiksvergoeding slechts een klein deel van de totale investeringskosten voor de zonnepanelen dekt. In dat geval beslist de Huurcommissie welke verdeling van de opbrengsten gerechtvaardigd is. Als er geen afspraken zijn gemaakt over de financiering van de zonnepanelen en de verhuurder betaalt de kosten van de zonnepanelen volledig, zonder dat hij deze (deels) doorberekent aan huurder bijvoorbeeld via de servicekosten, dan komen alle opbrengsten van teruglevering ten goede aan verhuurder.

Onroerende zonnepanelen
In de meeste gevallen zijn zonnepanelen roerend. Toch zijn er gevallen denkbaar waarin zonnepanelen onroerend zijn. De verhuurder wordt geacht de volledige kosten van de zonnepanelen in de huurprijs tot dekking te laten komen. De huurder heeft daarom in beginsel recht op de volledige opbrengsten van de zonnepanelen. De Huurcommissie kan hiervan afwijken alleen als de verhuurder kan aantonen dat deze veronderstellingen niet kloppen. In geval er een energieprestatievergoeding is afgesproken, gaat de Huurcommissie ervan uit dat de kosten van de zonnepanelen in de huurprijs of in de energieprestatievergoeding tot dekking komen. Ook in dit geval komen de opbrengsten in beginsel volledig ten goede aan huurder.