Hoofdstuk 3 - Kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter
De hier bedoelde nutsvoorzieningen bestaan uit de levering van gas, elektriciteit en water, waarvoor de huurder een eigen meter in de woning heeft. In dit hoofdstuk beschrijft de Huurcommissie op welke gronden zij tot een uitspraak komt over de betalingsverplichting. In paragraaf 3.1 gaat het over gas, in paragraaf 3.2 gaat het over elektriciteit en in paragraaf 3.3 over water.
In algemene zin geldt het volgende.
Kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter worden door de desbetreffende leverancier aan de verhuurder in rekening gebracht. De verhuurder brengt deze kosten op zijn beurt in rekening bij de huurder. Dit doet de verhuurder door middel van een jaarlijkse afrekening3, die hij binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder moet zenden.
Voor de Huurcommissie geldt als belangrijk uitgangspunt dat alleen de werkelijk gemaakte kosten tot vergoeding mogen komen. De factuur van de desbetreffende leverancier is dus zeer relevant want deze biedt de Huurcommissie de mogelijkheid om te oordelen of en, zo ja, welke kosten de leverancier in rekening heeft gebracht.
De werkelijk gemaakte kosten, onderbouwd met facturen (of andere betaalbewijzen), zijn voor de Huurcommissie het uitgangspunt en startpunt van de beoordeling en vaststelling van de betalingsverplichting. Alleen in geval een partij aannemelijk maakt dat de werkelijk gemaakte kosten niet een reële afspiegeling zijn van de kosten die gemaakt zijn vanwege de nutsvoorziening in kwestie, heeft de Huurcommissie aanleiding om hiervan af te wijken.4
In geval van nutsvoorzieningen met een individuele meter kan in het algemeen worden aangenomen dat de meterstanden (het verschil tussen begin- en eindstand) het daadwerkelijke verbruik van de individuele huurder weergeven. Dit is dan ook voor de Huurcommissie het uitgangspunt.
Er kunnen echter wel feiten of omstandigheden worden aangedragen die maken dat de Huurcommissie de meterstanden niet of niet zonder meer als uitgangspunt neemt.
3 In geval van nutsvoorzieningen met een individuele meter kan het zijn dat de factuur van de leverancier betrekking heeft op meerdere woonruimtes (omdat er maar een aansluiting is). De factuur is vaak deels gebaseerd op het (totale) verbruik en deels op verbruiksonafhankelijke kosten (bijvoorbeeld kosten netbeheerder). De verhuurder past dan een verdeelsleutel toe voor zover het gaat om kosten die aan de huurders moeten worden toegerekend. De huurcommissie zal de verdeelsleutel en de toepassing daarvan desgevraagd toetsen.
4 Wanneer verhuurder en huurder overeenkomen om de nutsvoorzieningen en/of servicekosten te beperken tot een vast percentage of bedrag, dan is de verhuurder daaraan gebonden, zelfs als de werkelijke kosten hoger uitvallen. Dit geldt echter niet voor de huurder. In het geval dat het overeengekomen vaste percentage of bedrag de werkelijke kosten overstijgt, heeft de Huurcommissie de bevoegdheid om op verzoek van de huurder de betalingsverplichting te verlagen.
In geval van nutsvoorzieningen met een individuele meter kan het (toch) zijn dat de begin- of eindstand ontbreekt. In dat geval toetst de Huurcommissie het door de verhuurder opgevoerde verbruik aan de landelijke verbruiksnormen van het Nibud. In geval het door de verhuurder opgevoerde verbruik hier in belangrijke mate van afwijkt, zonder dat daar een goede verklaring voor is, stelt de Huurcommissie het verbruik, en daarmee de betalingsverplichting, vast conform de verbruiksnormen van het Nibud. Bijvoorbeeld een strenge winter kan een indicatie geven over de juistheid van het verbruik. Zij past dan ook de tarieven van het Nibud toe om tot vaststelling van de betalingsverplichting te komen. Dit uitgangspunt geldt voor gas, elektriciteit en water. In de desbetreffende paragrafen zijn de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud opgenomen.
In geval van nutsvoorzieningen met een individuele meter kan het zijn dat de factuur van de leverancier betrekking heeft op meerdere woonruimtes (omdat er maar een aansluiting is).
De factuur is vaak deels gebaseerd op het (totale) verbruik en deels op verbruiksonafhankelijke kosten (bijvoorbeeld kosten netbeheerder). De verhuurder past dan een verdeelsleutel toe voor zover het gaat om kosten die aan de huurders moeten worden toegerekend. De Huurcommissie zal de verdeelsleutel en de toepassing daarvan desgevraagd toetsen.
In de situatie dat de begin- en eindstand wel bekend zijn, maar de huurder aannemelijk maakt dat deze meterstanden niet het daadwerkelijke verbruik weergeven, zal de Huurcommissie de meterstanden niet zonder meer als uitgangspunt nemen. Ook in dit geval toetst de Huurcommissie aan de verbruiksnormen van het Nibud. In geval het gasverbruik wordt betwist, kan een inspectie- rapport van de installatie inzicht geven over het rendement van de ketel, en daarmee over het verbruik van de huurder. Maar als daarin geen verklaring kan worden gevonden voor het bovenmatige verbruik, en er ook geen andere verklaringen zijn die het hoge gasverbruik plausibel maken, past de Huurcommissie voor de vaststelling van de betalingsverplichting de verbruiks- normen van het Nibud toe.
De periode waarover de leverancier van de nutsvoorziening afrekent is doorgaans twaalf maanden. In geval de periode waarin de huurder de nutsvoorziening heeft afgenomen korter is dan twaalf maanden, is het nodig dat de Huurcommissie voor de maanden waarin de huurder gebruik heeft gemaakt van de nutsvoorziening een reële inschatting maakt van het verbruik in die maanden.
Voor gas, elektriciteit en water maakt zij daarbij gebruik van verschillende methoden, bijvoorbeeld de graaddagenmethode voor gas. In de desbetreffende paragrafen wordt dat beschreven.
Hierna beschrijft de Huurcommissie op basis waarvan zij tot een oordeel komt over de redelijkheid van de betalingsverplichting per nutsvoorziening met een individuele meter (dus voor gas, elektriciteit en water).
3.1 Gas - stookkosten met een eigen meter
De stookkosten bestaan uit kosten voor verbruik van gas of een andere vorm van energie.
Ook de kosten die gemaakt worden om de totale kosten over meerdere woonruimten te verdelen, kunnen bij de huurder in rekening gebracht worden. Het gaat hierbij om de kosten van roerende verbruiksmeters en de kosten die worden gemaakt door een daarin gespecialiseerd bedrijf om de totale kosten te verdelen.
Om de redelijkheid van de betalingsverplichting te kunnen beoordelen en vast te stellen, is een reëel beeld nodig van het verbruik van de huurder. In de meeste gevallen zullen de meterstanden dat reële beeld geven. Maar er zijn gevallen waarin dat niet het geval is. Of gevallen waarin de Huurcommissie om een andere reden tot een goede inschatting van het verbruik moet komen.
Hierna komen drie verschillende situaties aan de orde: 1) meterstanden ontbreken, 2) meterstanden in twijfel getrokken en 3) huurperiode of factuurperiode is korter dan twaalf maanden.
3.1.1 Meterstanden ontbreken
In de situatie dat de begin- of eindstand van de meter ontbreekt, is het exacte verbruik van de huurder niet duidelijk. De Huurcommissie zal bij de beoordeling van de redelijke betalingsverplichting zich voor het verbruik in het algemeen verlaten op de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud, tenzij dit tot een onredelijk resultaat leidt.
De Huurcommissie gebruikt voor de vaststelling van de redelijke betalingsverplichting voor zelfstandige woonruimten de verbruiken die jaarlijks door het Nibud gepubliceerd worden. Deze verbruiken zijn afhankelijk van het type woning.
|
Type woning |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
Flatwoning/ appartement |
800 m3 | 840 m3 |
810 m3 |
|
Tussenwoning |
1.120 m3 | 1.170 m3 |
1.090 m3 |
|
Hoekwoning |
1.330 m3 | 1.370 m3 |
1.280 m3 |
|
Twee onder een kapwoning |
1.550 m3 | 1.550 m3 |
1.470 m3 |
|
Vrijstaande woning |
2.050 m3 | 2.040 m3 |
1.960 m3 |
Voor onzelfstandige woonruimten wordt uitgegaan van een gemiddeld gasverbruik van 25 m3 per m2 oppervlakte.
De kosten voor de woonruimte worden berekend op basis van de prijs voor gas die door het Nibud gepubliceerd wordt. De Huurcommissie hanteert de gegevens die het Nibud jaarlijks in juli vaststelt. Deze prijs bestaat uit een tarief per m3 gas en een bedrag aan vastrecht.
|
Gasprijs |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
Tarief per m3 |
€ 1,77 | € 1,45 of € 1,77* |
€ 1,31 |
|
Vastrecht per jaar |
€ 237,84 | € 223,56 |
€ 236,76 |
*In 2023 bestond er een prijsplafond voor gas. Voor elk verbruik tot 1.200 m3 gas betaalde de gebruiker een vaste prijs (€ 1,45 per m3). In 2023 hanteerde het Nibud voor elk verbruik boven 1.200 m3 een gemiddeld gastarief van €1,77 per m3. Als het jaarverbruik hoger is dan 1.200 m3 dan wordt voor het eerste gedeelte (het gedeelte tot 1.200 m3) het lage vaste tarief (€ 1,45) gebruikt. Voor het resterende deel (alle m3 vanaf 1.200 m3) wordt het hogere tarief (€ 1,77) gebruikt. De Huurcommissie hanteert dezelfde methodiek als het Nibud.
Voorbeeld:
De redelijkheidstoets van de afgerekende gaskosten voor een appartement over de periode 1 januari 2022 tot en met 31 mei 2022 gaat als volgt. Het gemiddelde gasverbruik bedraagt 800 m3. Volgens de graaddagenmethode is het verbruik in de eerste vijf maanden van het jaar 1.418,67 / 2.512,12e deel van 800 m3 = 452 m3. De verbruikskosten bedragen daarom 452 m3 x € 1,77 = € 800,04. De vaste kosten bedragen € 237,84 over het hele jaar. In de eerste vijf maanden is dit 5 / 12e deel van € 237,84 = € 99,10. De totale gaskosten in deze maanden bedragen € 800,04 + € 99,10 = € 899,14.
Voorbeeld:
De redelijkheidstoets voor een kamer van 16 m2 in een pand van vier kamers over het jaar 2022 wordt als volgt berekend. Het gemiddelde gasverbruik bedraagt 16 m2 x 25 m3 = 400 m3.
De verbruikskosten hiervoor bedragen 400 m3 x € 1,77 = € 708. De vaste kosten voor het hele pand bedragen € 237,84. Per kamer is dit 1 / 4e deel van € 237,84 = € 59,46. De totale gaskosten voor de kamer bedragen daarom € 708 + € 59,46 = € 767,46.
3.1.2 Meterstanden in twijfel getrokken
In de situatie dat de meterstanden, en daarmee het geadministreerde verbruik, bekend zijn, maar de huurder gemotiveerd en overtuigend de hoogte van dat geadministreerde verbruik betwist, bepaalt de Huurcommissie de redelijkheid van de betalingsverplichting aan de hand van de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud. Zie hiervoor tabel 1 en tabel 2 hierboven.
Als de huurder stelt dat de collectieve stookinstallatie onvoldoende functioneert, kan bij de verhuurder het inspectierapport van de installatie worden opgevraagd. In een dergelijk rapport staat het rendement van de ketel. De Huurcommissie hanteert als ondergrens een rendement van 80%. Als de installatie niet aan deze eis voldoet, of de verhuurder het inspectierapport niet verstrekt, gaat de Huurcommissie in het algemeen uit van de verbruiksnorm van het Nibud.
Zie voor de verbruiksnorm en tarieven van het Nibud (tabel 1 en tabel 2) hierboven.
3.1.3 Huurperiode of factuurperiode is korter dan twaalf maanden
De jaarlijkse afrekening van de kosten van de nutsvoorzieningen bestrijkt in het algemeen een periode van een kalenderjaar. Dus bijvoorbeeld de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022. De verhuurder moet de jaarlijkse afrekening binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder verstrekken. De jaarafrekening over het jaar 2022 moet dus voor 1 juli 2023 zijn opgemaakt en aan de huurder zijn verstrekt.
In de situatie dat de huurder in 2022 maar een deel van het jaar de woning heeft gehuurd en ook dus de nutsvoorzieningen maar in dat deel van het jaar heeft afgenomen, is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van het verbruik in dat deel van het jaar. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening is namelijk in het algemeen een totaalfactuur over twaalf maanden en geeft dus geen duidelijkheid over de kosten die toe te rekenen zijn aan het verbruik van de huurder in de maanden van het jaar dat hij de woning huurde.
Een andere situatie is dat de huurder een beperktere periode dan twaalf maanden, bijvoorbeeld maar zes maanden, nutsvoorzieningen van de desbetreffende leverancier heeft afgenomen.
Ook dan is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder van de nutsvoorziening die hij heeft afgenomen van de desbetreffende leverancier in de desbetreffende maanden.
Voor deze gevallen dat de afrekenperiode van het energiebedrijf (doorgaans twaalf maanden) niet gelijk is aan de (kortere) periode waarover gefactureerd moet worden, is het nodig dat de Huurcommissie een inschatting maakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder gedurende deze kortere periode. Voor gas maakt de Huurcommissie daarbij gebruik van de zogenoemde graaddagenmethode.
Bij deze methode wordt ervan uitgegaan dat er pas gestookt wordt als het kouder is dan 18° C. Dit is de stookgrens. Het aantal graaddagen geeft aan hoeveel graden de werkelijke temperatuur kouder is geweest dan deze stookgrens. Hoe kouder een periode is geweest, hoe meer graad- dagen zijn geregistreerd. Op deze manier wordt een relatie gelegd tussen de buitentemperatuur en het gebruik van de verwarming. Door het aantal graaddagen in twee perioden met elkaar te vergelijken, kan ook het energieverbruik in deze perioden met elkaar vergeleken worden.
De Huurcommissie gaat uit van onderstaande graaddagen. Dit zijn de graaddagen die zijn gere- gistreerd in weerstation De Bilt met een stookgrens van 18° C en een etmaalgemiddelde binnen- temperatuur van 18° C.
|
Maand |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
Januari |
433,07 | 417,12 | 481,14 |
|
Februari |
343,86 | 379,72 | 313,17 |
|
Maart |
332,70 | 340,90 | 280,50 |
|
April |
209,28 | 223,04 | 173,68 |
|
Mei |
99,76 | 112,64 | 64,16 |
|
Juni |
35,52 | 17,52 | 66,88 |
|
Juli |
15,12 | 19,84 | 22,80 |
|
Augustus |
18,8,00 |
28,08 | 6,32 |
|
September |
91,04 | 34,80 | 70,64 |
|
Oktober |
153,20 | 148,30 | 183,90 |
|
November |
311,08 | 336,60 | 365,31 |
|
December |
479,49 | 378,95 | |
|
Totaal |
2512,12 | 2437,51 |
Voorbeeld:
Het energiebedrijf brengt 2.000 m3 gas in rekening over het jaar 2022 (waarin 2512,12 graaddagen zijn geregistreerd). De huurder heeft alleen de maand januari 2022 de woning gehuurd. In deze maand zijn 433,07 graaddagen geregistreerd.
Het gasverbruik van de huurder kan worden herleid door het aantal graaddagen van beide perioden met elkaar te vergelijken. Het aantal graaddagen over de maand januari wordt afgezet tegen het aantal graaddagen over het gehele jaar. In dit geval komt deze berekening uit op een gasverbruik van 433,07 / 2512,12e deel van 2.000 m3 = 345 m3.
3.2 Elektriciteit - met een eigen meter
Elektriciteit is (ook) een nutsvoorziening. In deze paragraaf gaat het over elektriciteit met een eigen meter.
Ook voor elektriciteit geldt dat de kosten die gemaakt worden om de totale kosten over meerdere woonruimten te verdelen, bij de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Het gaat hierbij om de kosten van roerende verbruiksmeters en de kosten die worden gemaakt door een daarin gespecialiseerd bedrijf om de totale kosten te verdelen.
Om de redelijkheid van de betalingsverplichting te kunnen beoordelen en vast te stellen, is een reëel beeld nodig van het verbruik van de huurder. In de meeste gevallen zullen de meterstanden dat reële beeld geven. Maar er zijn gevallen waarin dat niet het geval is. Of gevallen waarin de Huurcommissie om een andere reden tot een goede inschatting van het verbruik moet komen.
Voor een uitgebreide beschrijving van deze gevallen verwijst de Huurcommissie naar de vorige paragraaf (over gas). Hieronder duidt de Huurcommissie kort de situaties. Daarbij vermeldt zij de voor elektriciteit relevante informatie.
3.2.1 Meterstanden ontbreken
In de situatie dat de begin- of eindstand van de meter ontbreekt, is het exacte verbruik van de huurder niet duidelijk. De Huurcommissie zal bij de beoordeling van de redelijke betalings- verplichting zich voor het verbruik in het algemeen verlaten op de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud.
De Huurcommissie gebruikt voor de vaststelling van de redelijke betalingsverplichting voor zelfstandige woonruimten de verbruiken die jaarlijks door het Nibud gepubliceerd worden. Deze verbruiken zijn afhankelijk van het aantal bewoners.
|
Aantal bewoners |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
1 |
1.800 kWh | 1.830 kWh |
1.750 kWh |
|
2 |
2.810 kWh | 2.850 kWh |
2.700 kWh |
|
3 |
3.370 kWh | 3.430 kWh |
3.250 kWh |
|
4 |
3.940 kWh | 4.010 kWh |
3.790 kWh |
|
5 |
4.270 kWh | 4.350 kWh |
4.150 kWh |
Voor onzelfstandige woonruimten houdt de Huurcommissie een gemiddeld elektriciteitsverbruik aan van 1.000 kWh per jaar.
De kosten voor de woonruimte worden berekend op basis van de prijs voor elektriciteit die door het Nibud gepubliceerd wordt. De Huurcommissie hanteert de gegevens die het Nibud jaarlijks in juli publiceert. Deze prijs bestaat uit een tarief per kWh elektriciteit, een bedrag aan vastrecht en een bedrag aan belastingteruggave.
|
Elektriciteitsprijs |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
Tarief per kWh |
€ 0,3988 | € 0,40 of € 0,45* | € 0,29 |
|
Vastrecht per jaar |
€ 306 | € 350,52 | € 412,44 |
|
Belastingteruggave |
€ 742,98 | € 596,86 | € 631,39 |
* In 2023 bestond er een prijsplafond voor elektriciteit. Voor elk verbruik tot 2.900 kWh betaalt de gebruiker een vaste prijs (€ 0,40 per kWh). In 2023 hanteerde het Nibud voor elk verbruik boven 2.900 kWh een gemiddeld tarief van € 0,45 per kWh. Als het jaarverbruik hoger is dan 2.900 kWh, dan wordt voor het eerste gedeelte (het gedeelte tot 2.900 kWh) het lage vaste tarief (€ 0,40 per kWh) gebruikt. Voor het resterende deel (alle KWh vanaf 2.900 kWh) wordt het hogere tarief (€ 0,45) gebruikt. De Huurcommissie hanteert dezelfde methodiek als het Nibud.
Voorbeeld:
De redelijke betalingsverplichting voor een tweepersoonshuishouden in een zelfstandige woonruimte over het jaar 2022 wordt als volgt berekend. Het gemiddelde verbruik bedraagt 2.810 kWh.
De gemiddelde verbruikskosten in dit jaar bedragen 2.810 kWh x € 0,3988 = € 1120,63. Het vastrecht bedraagt € 306 en de belastingteruggave € 742,98.
De redelijke betalingsverplichting is € 1120,63 + € 306 - € 742,98 = € 683,65.
De redelijke betalingsverplichting voor een kamer in een complex met een collectieve aansluiting voor drie panden met in totaal vijftien kamers over de periode 1 januari 2022 tot en met 30 april 2022 wordt als volgt berekend. Het gemiddelde elektriciteitsverbruik van een onzelfstandige woonruimte bedraagt 1.000 kWh. Volgens de seizoenpatroonpercentages komt hiervan 35% ten laste van de eerste vier maanden van het jaar, ofwel 350 kWh. De verbruikskosten in deze periode bedragen daarom 350 kWh x € 0,3988 = € 139,58. Het vastrecht over dit jaar voor de vijftien woonruimten bedraagt € 306,00 en de belastingteruggave € 742,98. Per kamer komt dit neer op € 20,40 aan vastrecht en € 49,53 aan belastingteruggave. Het vastrecht per kamer over de eerste vier maanden van het jaar bedraagt 4 / 12e deel van € 20,40 = € 6,80. De belastingteruggave in deze periode is 4 / 12e deel van € 49,53 = € 16,51.
De redelijke betalingsverplichting bedraagt dus € 139,58+ € 6,80 - € 16,51 = € 129,75.
3.2.2 Meterstanden in twijfel getrokken
In de situatie dat de meterstanden, en daarmee het geadministreerde verbruik, bekend zijn, maar de huurder gemotiveerd en overtuigend de hoogte van dat geadministreerde verbruik betwist, bepaalt de Huurcommissie de redelijkheid van de betalingsverplichting aan de hand van de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud. Zie hiervoor tabel 1 en tabel 2 hierboven. Bijvoorbeeld het verbruik in de voorgaande jaren kan in voorkomend geval een indicatie geven over de juistheid van het verbruik.
3.2.3 Huurperiode of factuurperiode is korter dan twaalf maanden
De jaarlijkse afrekening van de kosten van de nutsvoorzieningen bestrijkt in het algemeen een periode van een kalenderjaar. Dus bijvoorbeeld de periode van 1 januari jaar 2022 tot en met 31 december jaar 2022. De verhuurder moet de jaarlijkse afrekening binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder verstrekken. De jaarafrekening over het jaar 2022 moet dus voor 1 juli 2023 zijn opgemaakt en aan de huurder zijn verzonden.
In de situatie dat de huurder in 2021 maar een deel van het jaar de woning heeft gehuurd en ook dus de nutsvoorzieningen maar in dat deel van het jaar heeft afgenomen, is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van het verbruik in dat deel van het jaar. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening is namelijk in het algemeen een totaalfactuur over twaalf maanden, en geeft dus geen duidelijkheid over de kosten die toe te rekenen zijn aan het verbruik van de huurder in de maanden van het jaar dat hij de woning huurde.
Een andere situatie is dat de huurder een beperktere periode dan twaalf maanden, bijvoorbeeld maar zes maanden, nutsvoorzieningen van de desbetreffende leverancier heeft afgenomen.
Bijvoorbeeld omdat de verhuurder van leverancier is gewisseld. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening heeft echter betrekking op twaalf maanden. Ook dan is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder van de nutsvoorziening die hij heeft afgenomen van de desbetreffende leverancier.
Voor deze gevallen dat de afrekenperiode van het energiebedrijf (doorgaans twaalf maanden) niet gelijk is aan de (kortere) periode waarover gefactureerd moet worden, is het nodig dat de Huurcommissie een inschatting maakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder gedurende deze kortere periode. Voor elektriciteit maakt de Huurcommissie daarbij gebruik van de zogenoemde seizoenpatronen. Zie hiervoor tabel 6. De onderstaande percentages wijzigen niet en zijn elk jaar hetzelfde.
|
Maand |
Verbruik |
|---|---|
|
januari |
10% |
|
februari |
8% |
|
maart |
9% |
|
april |
8% |
|
mei |
8% |
|
juni |
7% |
|
juli |
6% |
|
augustus |
7% |
|
september |
8% |
|
oktober |
9% |
|
november |
10% |
|
december |
10% |
|
Totaal |
100% |
3.3 Water - met een eigen meter
De kosten voor water kunnen door de verhuurder aan de huurder worden doorberekend. Het gaat hier specifiek om het waterverbruik in de woonruimte, waarvoor de huurder een eigen verbruiks- meter heeft.
Om de redelijkheid van de betalingsverplichting te kunnen beoordelen en vast te stellen, is ook bij water een reëel beeld nodig van het verbruik van de huurder. In de meeste gevallen zullen de meterstanden dat reële beeld geven. Maar er zijn gevallen waarin dat niet het geval is. Of gevallen waarin de Huurcommissie om een andere reden tot een goede inschatting van het verbruik moet komen. Voor een uitgebreide beschrijving van deze gevallen verwijst de Huurcommissie naar de paragraaf over gas (paragraaf 3.1). Hieronder duidt de Huurcommissie kort de situatie met aangeven van de voor water relevante informatie, veelal opgenomen in een tabel.
3.3.1 Meterstanden ontbreken
In de situatie dat de begin- of eindstand van de meter ontbreekt, is het exacte verbruik van de huurder niet duidelijk. De Huurcommissie zal bij de beoordeling van de redelijke betalings- verplichting zich voor het verbruik in het algemeen verlaten op de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud.
De Huurcommissie gebruikt voor de vaststelling van de redelijke betalingsverplichting de verbruiken die jaarlijks door het Nibud gepubliceerd worden. Deze verbruiken zijn afhankelijk van het aantal bewoners.
|
Aantal bewoners |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
1 |
46 m3 |
68 m3 | 68 m3 |
|
2 |
93 m3 |
95 m3 | 95 m3 |
|
3 |
135 m3 |
123 m3 | 123 m3 |
|
4 |
163 m3 |
163 m3 | 163 m3 |
|
5 |
184 m3 |
187 m3 | 187 m3 |
De kosten voor de woonruimte worden berekend op basis van de prijs voor water die door het Nibud gepubliceerd wordt. Deze prijs bestaat uit een tarief per m3 water en een bedrag aan vastrecht.
|
Waterprijs |
2022 |
2023 |
2024 |
|---|---|---|---|
|
Tarief per m3 |
€ 1,21 | € 1,31 | € 1,60 |
|
Vastrecht per jaar |
€ 68,92 | € 74,00 | € 79,00 |
Voorbeeld:
De redelijke betalingsverplichting voor een zelfstandige woonruimte met twee bewoners over het jaar 2022 wordt als volgt berekend. Het gemiddelde waterverbruik bedraagt 93 m3. De verbruiks- kosten hiervoor bedragen 93 m3 x € 1,21 = € 112,53. De vaste kosten in dit jaar bedragen € 68,92.
De totale gemiddelde waterkosten bedragen € 112,53 + € 68,92 = € 181,45.
De redelijke betalingsverplichting voor een onzelfstandige woonruimte met één bewoner in een pand met vier kamers over het jaar 2022 wordt als volgt berekend. Het gemiddelde waterverbruik bedraagt 46 m3. De verbruikskosten hiervoor bedragen 46 m3 x € 1,21 = € 55,66. De vaste kosten in dit jaar bedragen € 68,92. Per woonruimte is dit 1 / 4e deel van € 68,92 = € 17,23.
De totale gemiddelde waterkosten bedragen € 55,66 + € 17,23 = € 72,89.
3.3.2 Meterstanden in twijfel getrokken
In de situatie dat de meterstanden, en daarmee het geadministreerde verbruik, bekend zijn, maar de huurder gemotiveerd en overtuigend de hoogte van dat geadministreerde verbruik betwist, bepaalt de Huurcommissie de redelijkheid van de betalingsverplichting aan de hand van de landelijke verbruiksnormen en tarieven van het Nibud. Zie tabel 7 en tabel 8 hierboven.
3.3.3 Huurperiode of factuurperiode is korter dan twaalf maanden
De jaarlijkse afrekening van de kosten van de nutsvoorzieningen bestrijkt in het algemeen een periode van een kalenderjaar. Dus bijvoorbeeld de periode van 1 januari jaar 2022 tot en met 31 december jaar 2022. De verhuurder moet de jaarlijkse afrekening binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder verstrekken. De jaarafrekening over het jaar 2022 moet dus voor 1 juli 2023 zijn opgemaakt en aan de huurder zijn verzonden.
In de situatie dat de huurder in 2022 maar een deel van het jaar de woning heeft gehuurd en ook dus de nutsvoorzieningen maar in dat deel van het jaar heeft afgenomen, is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van het verbruik in dat deel van het jaar. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening is namelijk in het algemeen een totaalfactuur over twaalf maanden
en geeft dus geen duidelijkheid over de kosten die toe te rekenen zijn aan het verbruik van de huurder in de maanden van het jaar dat hij de woning huurde.
Een andere situatie is dat de huurder een beperktere periode dan twaalf maanden, bijvoorbeeld maar zes maanden, nutsvoorzieningen van de desbetreffende leverancier heeft afgenomen.
Bijvoorbeeld omdat de verhuurder van leverancier is gewisseld. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening heeft echter betrekking op twaalf maanden. Ook dan is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder van de nutsvoorziening die hij heeft afgenomen van de desbetreffende leverancier.
Het waterverbruik is gelijkmatig over het jaar verdeeld. Bij een afwijkende afrekenperiode kan daarom een evenredig deel ten laste van de huurder worden gebracht.
3.4 Voorschotbedrag nutsvoorzieningen
De huurder kan bij de Huurcommissie een verzoek indienen om het maandelijkse voorschotbedrag te laten toetsen. Dit verzoek kan uitsluitend betrekking hebben op de nutsvoorzieningen (met een eigen meter) en dus niet op de (overige) servicekosten.
Het gaat hier dus om gas, elektriciteit en water (met een eigen meter). De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag in overeenstemming is met de te verwachten kosten. De wet schrijft voor dat moet worden beoordeeld of het voorschotbedrag in aanzienlijke mate afwijkt van het bedrag dat volgens de Huurcommissie in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. Als daar volgens de Huurcommissie sprake van is, zal zij bepalen welk voorschotbedrag naar haar oordeel wél in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. Hiertoe toetst de Huurcommissie de door verhuurder opgevoerde kosten aan de te verwachten kosten volgens een recente afrekening die aan de huurder is verstrekt. De afrekening mag niet ouder zijn dan drie jaar. In paragraaf 6.3 wordt nader toegelicht wat van partijen in deze procedure wordt verwacht.
De beoordelingsdatum is de eerste van de maand nadat het verzoek is ontvangen. Het totaalbedrag van de betwiste kosten moet minimaal € 3,00 per maand bedragen. Als dat niet het geval is, kan de Huurcommissie het verzoek niet in behandeling nemen. Daarnaast moet de huurder op het moment waarop hij verzoek doet woonachtig zijn op het adres waarover hij het betreffende voorschotbedrag betaalt. Als de huurder al verhuisd is, dan kan de Huurcommissie het verzoek niet in behandeling nemen. Bij het vaststellen van een nieuw voorschotbedrag houdt de Huurcommissie rekening met de inflatie.5 Als de Huurcommissie een nieuw voorschotbedrag vaststelt, wordt dit afgerond op hele euro’s.
5 Zie artikel 19 lid 3 Uhw. Als partijen een recente afrekening (lees: een afrekening niet ouder dan 3 jaar) overleggen, dan kan de Huurcommissie die afrekening als uitgangspunt nemen om een inflatiepercentage te berekenen dat recht doet aan het jaar waarvoor de vaststelling van het voorschot wordt gevraagd. In geval de verhuurder de afrekening niet binnen de gestelde termijn aanlevert, kan de Huurcommissie het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen op basis van de verbruiksnorm vaststellen (op basis van de gegevens van het Nibud).