Hoofdstuk 6 - Procedureregels

Paragrafen 6.1, 6.2, 6.6, 6.7, 6.8 hebben betrekking op de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening servicekosten en de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag. Paragrafen 6.3 en 6.4 zien alleen op de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening. In paragraaf 6.5 wordt de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag behandeld. Aan het slot van dit hoofdstuk, in paragraaf 6.8, wordt beschreven in welke gevallen de Huurcommissie een onderzoek ter plaatse zal doen.

6.1 Omvang van het geschil

De Huurcommissie beslist alleen over de geschilpunten die de verzoeker naar voren heeft gebracht bij de verhuurder en handhaaft in het verzoekschrift. Eventuele andere kostenposten worden ongewijzigd overgenomen in de uitspraak. Als er kostenposten zijn waarover de Huurcommissie niet bevoegd is te oordelen (zoals belastingen, heffingen en zorgkosten), worden deze buiten beschouwing gelaten. Zie in dat verband ook paragraaf 4.3.

6.2 Wet betaalbare huur en de gevolgen voor huurgeschillen over servicekosten en nutsvoorzieningen

6.2.1 Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in de gereguleerde sector (sociale sector) en de geliberaliseerde sector (vrije sector). De Wet betaalbare huur verdeelt huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 in drie sectoren: woningen in de sociale sector, middenhuursector en vrije sector. Er ontstaan hierdoor twee huurgrenzen: de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens.

Om te bepalen in welke sector een woning valt, moet worden gekeken naar de datum waarop het huurcontract is gesloten (voor of na 1 juli 2024) en naar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Op basis daarvan valt de woning in een van de volgende sectoren:

1. Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024:
   a. Sociale sector: aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens*;
   b. Vrije sector: aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens*.
    
2. Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024:
   a. Sociale sector: aanvangshuurprijs⁹ tot en met de socialehuurgrens**;
   b. Middenhuursector: aanvangshuurprijs⁹ tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens**;
   c. Vrije sector: aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens**.¹⁰

_{* Een overzicht van de liberalisatiegrenzen is te vinden in bijlage 4 van het beleidsboek Waarderingstelsel zelfstandige woonruimte.
** Een overzicht van de socialehuurgrenzen en vrijesectorgrenzen is te vinden in bijlage 5 van het beleidsboek Waarderingstelsel zelfstandige woonruimte.}

De Huurcommissie kan bij de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening (7:260 BW) en de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag (7:261 BW) een uitspraak doen bij:

• Huurwoningen in de sociale sector als de huurovereenkomst gesloten is vóór 1 juli 2024.
• Alle huurwoningen als de huurovereenkomst gesloten is op of na 1 juli 2024, ongeacht of de woning in de sociale sector, middenhuursector of vrije sector valt.

Naast het doen van uitspraken is de Huurcommissie ook bevoegd om adviezen uit te brengen wanneer het huurcontract is gesloten vóór 1 juli 2024 en de huurwoning in de vrije sector valt.¹¹ Het advies wordt alleen verstrekt als beide partijen, huurder en verhuurder, schriftelijk hebben ingestemd met het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Deze instemming kan worden vastgelegd in de huurovereenkomst of op een later moment schriftelijk worden overeengekomen tussen partijen.

De bovengenoemde informatie kan als volgt worden samengevat:

Gevolgen van de Wet betaalbare huur
Huurovereenkomst gesloten vóór 1 juli 2024	- Als de huurwoning in de sociale sector valt dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen. - Als de huurwoning in de vrije sector valt, kan de Huurcommissie alleen een advies uitbrengen. Dat is alleen mogelijk als huurder en verhuurder schriftelijk hebben ingestemd met het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Dit is geen uitspraak.
Huurovereenkomst gesloten op of na 1 juli 2024	- Bij alle huurwoningen kan de Huurcommissie uitspraak doen, ongeacht of de woning in de sociale sector, middenhuursector of vrije sector valt. - In het kader van de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening (7:260 BW) of de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag (7:261 BW) is het niet meer mogelijk om een advies te krijgen van de Huurcommissie. Het gaat dan namelijk niet om een advies, maar om een uitspraak.

6.2.2 Overgangsrecht Wet betaalbare huur voor contracten afgesloten voor 1 juli 2024

Voor huurcontracten die zijn afgesloten voor 1 juli 2024 is het puntenstelsel van toepassing als sprake is van een sociale huurwoning (aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens). Bij vrijesectorwoningen (met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens) waarvan het huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten, is het puntenstelsel in beginsel niet van toepassing. Dit ligt anders als de vrijesectorwoning eigenlijk qua punten tot de sociale sector behoort (minder dan 143 punten op de peildatum 1 juli 2024). In die gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar. Vanaf 1 juli 2025 kan de huurder van een vrijesectorwoning zijn huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie via de procedure ter beoordeling van de huurprijs op grond van het puntenaantal (7:254 BW).

Voorbeeld

Voorbeeld A Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2024 om de huur te verlagen op grond van punten. Het verzoek wordt niet-ontvankelijk verklaard, aangezien het overgangsrecht bepaalt dat pas op of na 1 juli 2025 dit soort verzoeken kunnen worden ingediend bij de Huurcommissie.

Voorbeeld B Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrijesectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2025, nadat de verhuurder het huurverlagingsvoorstel niet heeft aanvaard, om de huur te verlagen op grond van punten. Het verzoek wordt ontvankelijk verklaard en huurder kan dus bij de Huurcommissie terecht. In voorbeeld II stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woning op 142 punten. De maximale huurprijs van deze woning bedraagt € 873,11. De woning valt op basis van het aantal punten in de sociale sector, waardoor het waarderingsstelsel van toepassing is ondanks het feit dat sprake is van een geliberaliseerde huurprijs (huurcontract afgesloten voor 1 juli 2024). De huurprijs wordt verlaagd naar € 873,11.

Als sprake is van een bestaand contract (afgesloten voor 1 juli 2024) en de Huurcommissie oordeelt dat de geliberaliseerde huurprijs moet worden verlaagd naar een niveau behorende tot de sociale sector, dan kan de huurder ook terecht bij de Huurcommissie voor andere procedures, zoals de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening van de servicekosten (volgens artikel 7:260 BW) en de procedure ter beoordeling van het voorschotbedrag (volgens artikel 7:261 BW). Bij de procedure ter beoordeling van de jaarafrekening kan de huurder ook boekjaren aan de Huurcommissie voorleggen die betrekking hebben op een periode waarin de huurprijs nog geliberaliseerd was.

Voorbeeld

Vervolg voorbeeld B Huurder huurt sinds januari 2023 een huurwoning die qua puntentelling eigenlijk in de sociale sector valt. Huurder en verhuurder zijn echter een geliberaliseerde huurprijs overeengekomen en de huurder is in de eerste zes maanden van de huurovereenkomst geen procedure ter beoordeling van de aanvangshuurprijs begonnen (7:249 BW). Door de komst van de Wet betaalbare huur kan deze huurder vanaf 1 juli 2025 wel een procedure ter beoordeling van de huurprijs op grond van het puntenaantal starten (7:254 BW). Dat doet de huurder en zijn huurprijs wordt met succes verlaagd naar een huurprijs behorende tot de sociale sector. De huurprijsverlaging gaat in op 1 oktober 2025. De huurder heeft ook bezwaren tegen de servicekostenjaarafrekening over het boekjaar 2023. In 2023 was de huurprijs weliswaar geliberaliseerd. Toch mag de huurder een procedure starten om de jaarrekening over boekjaar 2023 door de Huurcommissie te laten toetsen (7:260 BW). Die procedure kan worden gestart zodra de huurprijs is verlaagd tot een niveau dat binnen de sociale sector valt, dus in dit voorbeeld is dat op of na 1 oktober 2025. Partijen krijgen in dat geval een uitspraak over de servicekosten (geen advies).

_{⁹Of een later gecorrigeerde huurprijs.
¹⁰En waarvan de huurprijs niet is verlaagd naar een huurprijs lager dan de vrijesectorgrens. Zie art. 7:247 BW.
¹¹ Zie art. 5 lid 3 Uhw.
¹² Dit vloeit voort uit art. 208e Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek en de artikelen 247 en 260 van het Burgerlijk Wetboek Boek 7}.

6.3 Afrekening servicekosten: verplichtingen huurder en verhuurder

De verhuurder is verplicht om binnen een halfjaar na afloop van ieder kalenderjaar de werkelijke servicekosten (met het eventueel betaalde voorschotbedrag) te verrekenen.

In onderstaande tabel is de uiterste datum voor het indienen van het verzoek per jaarperiode weergegeven.

Tabel 10: uiterste afrekendatum en verzoekdatum per jaar

Periode afrekening	Uiterste afrekendatum	Uiterste verzoekdatum
2020	30 juni 2021	30 juni 2023
2021	30 juni 2022	30 juni 2024
2022	30 juni 2023	30 juni 2025
2023	30 juni 2024	30 juni 2026
2024	30 juni 2025	30 juni 2027

De huurder dient binnen 24 maanden, gerekend vanaf de dag dat de hiervoor genoemde termijn van een half jaar is verstreken, het verzoek in te dienen. Hierna beschrijft de Huurcommissie wat er van de huurder en verhuurder wordt verwacht in dit verband.

6.3.1 De afrekening is verstrekt – verplichting om eerst bezwaar te maken

Als de verhuurder de afrekening tijdig heeft verstrekt, maar de huurder het niet eens is met de afrekening, dan moet de huurder dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren tegen de afrekening toelichten. De huurder dient in het bezwaarschrift aan te geven op welke kostenposten zijn bezwaar ziet en waarom (de bezwaarplicht). Ook dient hij de verhuurder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren en de afrekening toe te lichten of aan te passen. De termijn daar- voor is drie weken. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet weg- neemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, verklaart de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk.¹³

De huurder kan voor het maken van bezwaar bij zijn verhuurder de modelbrief “oneens met ontvangen servicekostenafrekening” gebruiken. Deze is te vinden op de website van de Huurcommissie.

Ook de verhuurder kan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting van de huurder vast te stellen. Dit kan vanaf drie weken nadat de afrekening aan de huurder is verstrekt. Indien de huurder niet binnen drie weken heeft gereageerd of heeft laten weten niet akkoord te gaan met de afrekening, kan de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. Indien de verhuurder zich niet aan de termijn van drie weken heeft gehouden, verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk.

_{¹³ Er is een uitzondering waarbij de Huurcommissie het verzoek wel ontvankelijk verklaart, zelfs als er geen schriftelijke kennisgeving is ingediend. Deze uitzondering doet zich voor wanneer de wettelijke indieningstermijn van tweeënhalf jaar bijna ten einde komt en de huurder hierdoor niet meer de bezwaarplicht kan uitvoeren of de daarvoor geldende driewekentermijn in acht kan nemen, voordat de wettelijke indieningstermijn eindigt. Zie paragraaf 6.3.3 voor meer informatie over deze uitzondering.}

6.3.2 Geen afrekening – verplichting jaarafrekening opvragen

Als de huurder geen afrekening van de verhuurder heeft ontvangen én de termijn van een halfjaar waarin dat had moeten gebeuren is verstreken, dan moet de huurder deze eerst schriftelijk opvragen bij de verhuurder (de opvraagplicht). De huurder moet de verhuurder een termijn van drie weken geven om de afrekening alsnog te verstrekken. Als de verhuurder de afrekening niet binnen drie weken verstrekt of na de schriftelijke kennisgeving van huurder heeft aangegeven dat hij de afrekening niet gaat verstrekken, dan kan de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indienen om de betalingsverplichting vast te stellen. Indien de schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder daarbij ontbreekt, verklaart de Huurcommissie het verzoek van de huurder niet-ontvankelijk.¹⁴

Als de verhuurder de jaarafrekening verstrekt binnen drie weken nadat huurder deze heeft opgevraagd en de huurder bezwaren heeft tegen de jaarafrekening, dan dient de huurder deze bezwaren kenbaar te maken bij verhuurder conform paragraaf 6.3.1.

Hier vindt u informatie over het opvragen van de Jaarafrekening van de servicekosten (voor huuders uit de sociale, middenhuur- en vrije sector).

De verhuurder kan geen verzoek bij de Huurcommissie indienen als hij geen afrekening aan de huurder heeft verstrekt.

_{¹⁴ Er is een uitzondering waarbij de Huurcommissie het verzoek wel ontvankelijk verklaart, zelfs als er geen schriftelijke kennisgeving is ingediend. Deze uitzondering doet zich voor wanneer de wettelijke indieningstermijn van tweeënhalf jaar bijna ten einde komt en de huurder hierdoor niet meer de opvraagplicht kan uitvoeren of de daarvoor geldende driewekentermijn in acht kan nemen, voordat de wettelijke indieningstermijn eindigt. Zie paragraaf 6.1.3 voor meer informatie over deze uitzondering.}  

6.3.3 Termijnen en uiterlijke verzoekdatum

Een verzoek kan tot uiterlijk tweeënhalf jaar na afloop van een kalenderjaar waarop de afrekening betrekking heeft bij de Huurcommissie ingediend worden (hierna aangeduid als de wettelijke indieningstermijn).¹⁵ Van huurder wordt verwacht dat hij of zij de opvraag- en bezwaarplicht uitvoert binnen de wettelijke indieningstermijn. De huurder moet de opvraag- en bezwaarplicht uitvoeren en de verhuurder drie weken de tijd te geven om te reageren op de opvraging en/of het bezwaar, zoals beschreven in de paragrafen 6.3.1 en 6.3.2.   

Als de huurder dat niet doet, dan verklaart de Huurcommissie het verzoek in beginsel niet-ontvankelijk. Dit ligt anders wanneer de wettelijke indieningstermijn van tweeënhalf jaar bijna voorbij is en de huurder hierdoor niet meer de opvraag- of bezwaarplicht kan uitvoeren of de daarvoor geldende driewekentermijn(en) in acht kan nemen, voordat de wettelijke indieningstermijn eindigt. In die gevallen zal de Huurcommissie het verzoek van de huurder alsnog ontvankelijk verklaren en in behandeling nemen. Dit gebeurt alleen als de huurder het verzoek heeft ingediend voordat de wettelijke indieningstermijn van tweeënhalf jaar verstreken is.

_{¹⁵ In tabel 10 (zie 6.3) wordt per boekjaar aangegeven wanneer de wettelijke indieningstermijn eindigt. Zie de laatste kolom genaamd “uiterste verzoekdatum”.}

_Voorbeeld

Voorbeeld A De huurder heeft tijdig een afrekening ontvangen over het boekjaar 2021 op 30 juni 2022. De wettelijke indieningstermijn voor een afrekening over boekjaar 2021 loopt tot en met 30 juni 2024 (zie tabel 10 in paragraaf 6.3). Na die datum is de huurder te laat en kan hij geen ontvankelijk verzoek meer indienen bij de Huurcommissie. In principe moet de huurder eerst bezwaar maken tegen de afrekening bij de verhuurder, voordat de huurder bij de Huurcommissie terecht kan. De huurder moet hij de verhuurder drie weken de tijd geven om te reageren op de bezwaren. In dit voorbeeld maakt de huurder zijn bezwaren pas op 20 juni 2024 bekend aan de verhuurder, slechts 10 dagen vóór het einde van de wettelijke indieningstermijn. De verhuurder reageert echter niet en het einde van de wettelijke indieningstermijn nadert. In dat geval hoeft de huurder de termijn van drie weken niet af te wachten en kan hij tijdig het verzoek bij de Huurcommissie indienen vóór of op 30 juni 2024, de laatste dag van de wettelijke indieningstermijn, zelf als de huurder de verhuurder niet drie weken de tijd heeft gegeven om te reageren op de bezwaren. De Huurcommissie zal het verzoek van huurder in behandeling nemen.

Voorbeeld B De huurder heeft geen afrekening ontvangen over het boekjaar 2021. De wettelijke indieningstermijn voor een afrekening over boekjaar 2021 loopt tot en met 30 juni 2024 (zie tabel 10 in paragraaf 6.3). Na die datum is de huurder te laat en kan hij geen ontvankelijk verzoek meer indienen bij de Huurcommissie. In principe moet de huurder die geen afrekening heeft ontvangen eerst de afrekening opvragen en daarna bezwaar maken tegen de afrekening bij de verhuurder. De huurder moet de verhuurder drie weken de tijd geven om de afrekening alsnog te verstrekken. Inmiddels is het al 10 juni 2024 en de huurder realiseert zich op dat moment dat hij nog graag het boekjaar 2021 wil voorleggen aan de Huurcommissie. Op dat moment kan de huurder de verhuurder geen drie weken de tijd meer geven om de afrekening alsnog te verstrekken voordat de wettelijke indieningstermijn eindigt. Huurder laat het na om de afrekening bij de verhuurder op te vragen. In dat geval hoeft de huurder de afrekening niet op te vragen en kan hij tijdig het verzoek bij de Huurcommissie indienen vóór of op 30 juni 2024, de laatste dag van de wettelijke indieningstermijn. De Huurcommissie zal het verzoek van huurder in behandeling nemen.

6.3.4 Minimumbedrag betwiste kosten

Het totaalbedrag van de betwiste kosten moet minimaal € 36,00 bedragen. Als dat niet het geval is, zal de Huurcommissie het verzoek niet in behandeling nemen.

6.4 Afrekening servicekosten: informatie van de verhuurder

6.4.1 Aanlevertermijn en uitsteltermijn

Voor het controleren van de berekening van de verhuurder is het nodig dat de Huurcommissie tijdig over de juiste relevante informatie beschikt. Deze informatie kan doorgaans alleen door de verhuurder worden geleverd. De verhuurder krijgt een brief van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen drie weken opgestuurd moet worden. De verhuurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post via MijnHuurcommissie versturen. Indien de verhuurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de verhuurder eenmaal om uitstel vragen, met een maximum van drie weken. Dit verzoek tot uitstel moet de verhuurder binnen de eerste termijn van drie weken doen. Uitstel gevraagd na de termijn van drie weken wordt afgewezen.
De verhuurder heeft dus maximaal zes weken om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken als hij tijdig om uitstel heeft gevraagd. Nadien aangeleverde informatie wordt buiten beschouwing gelaten; de Huurcommissie doet alleen uitspraak op grond van tijdig aangeleverde relevante informatie.

6.4.2 Verplichting om de kosten te onderbouwen

De verhuurder is verplicht om de door hem opgevoerde kosten te onderbouwen. De verhuurder wordt daarom altijd gevraagd om facturen (of andere betaalbewijzen) over te leggen. Het gaat om de facturen van bijvoorbeeld een energiebedrijf, een schoonmaakbedrijf of de aankoopfacturen van roerende zaken. De Huurcommissie merkt hierbij uitdrukkelijk op dat om de facturen zelf wordt gevraagd; een grootboekkaart of overzicht van de facturen is niet voldoende.

Als de verhuurder lid is van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het niet nodig alle facturen van de servicekosten aan de Huurcommissie te verstrekken. De informatie die dan nodig is bestaat uit:

• de jaarrekening van de VvE en;
• het verslag (of een gedeelte daarvan, voorzien van datum en handtekening van de bevoegde functionarissen) van de algemene ledenvergadering, waarin de jaarrekening is vastgesteld en decharge is verleend aan het bestuur en;
• de afrekening die de VvE aan de verhuurder heeft verstrekt en;
• de afrekening die de verhuurder aan de huurder heeft verstrekt.

Voor de categorie (overige) servicekosten geldt daarnaast ook nog de plicht voor de verhuurder om het formulier specificatie servicekosten te gebruiken (of een daaraan gelijkwaardig duidelijk overzicht) ter specificatie van de kosten.¹⁶ Dit geldt ook als de verhuurder geen afrekening aan de huurder heeft verstrekt.

Als de verhuurder dit formulier (of een daaraan gelijkwaardig duidelijk alternatief) niet invult en aan de Huurcommissie verstrekt, zal de Huurcommissie doorgaans uitgaan van wettelijk vast- gestelde verbruiken en gemiddelde tarieven¹⁷ (bij gas, elektriciteit en water zonder eigen meter) of een vast bedrag (bij alle overige kostenposten). De vastgestelde verbruiken zijn in onderstaande tabel opgenomen. Voor de overige kostenposten zal de Huurcommissie doorgaans € 12,00 per jaar per kostenpost aanhouden.

Tabel 11: De wettelijk vastgestelde verbruiken

Categorie (overige) servicekosten	Zelfstandige woonruimte	Onzelfstandige woonruimte
Gas	400 m3	250 m3
Elektriciteit	800 kWh	500 kWh
Water	25 m3	25 m3

_{¹⁶ Het formulier als bedoeld in artikel 7:260, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, opgenomen als bijlage VII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
¹⁷ Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde prijzen voor gas, elektra en water volgens het Nibud, die per jaar verschillen}

Concreet is het beleid van de Huurcommissie, per onderscheiden categorie servicekosten, als volgt:

1. Categorie nutsvoorzieningen met een individuele meter:
De verhuurder is verplicht om de door hem opgevoerde kosten te onderbouwen met facturen (of andere betaalbewijzen). Als de verhuurder de gevraagde informatie niet binnen de gestelde termijn verstrekt, bepaalt de Huurcommissie het bedrag op het niveau dat volgt uit de toepassing van het wettelijk vastgesteld verbruik en tarief als bepaald in bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. In geval de huurder de levering van de dienst gemotiveerd betwist, en de verhuurder heeft de kosten niet onderbouwd met facturen (of andere betaalbewijzen), stelt de Huurcommissie de kosten van de desbetreffende dienst op € 0,00.

2. Categorie (overige) servicekosten:
De verhuurder is verplicht om de door hem opgevoerde kosten te onderbouwen met het specificatie- formulier als opgenomen in bijlage VII bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (of een hieraan gelijkwaardig document) en met facturen (of andere betaalbewijzen). Het beleid van de Huurcommissie is hierbij als volgt:

1. In geval de verhuurder de kosten niet onderbouwt met het specificatieformulier en facturen (of andere betaalbewijzen), en de levering van de dienst of zaak wordt niet gemotiveerd betwist, bepaalt de Huurcommissie het bedrag op het niveau dat volgt uit de toepassing van het wettelijk vastgesteld verbruik en tarief¹⁸ als bepaald in bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
    
2. In geval de verhuurder in situatie 1 alleen facturen (of andere betaalbewijzen) overlegt, maar het werkelijk verbruik in kwestie of het aandeel van de huurder in de totale kosten niet kan worden bepaald vanwege gebrek aan specificatie van de kosten door middel van het specificatieformulier (of een daaraan gelijkwaardig alternatief), stelt de Huurcommissie het bedrag eveneens op het niveau dat volgt uit de toepassing van het wettelijk vastgesteld verbruik en tarief¹³ als bepaald in bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
    
3. In geval de verhuurder de kosten wel onderbouwt met het specificatieformulier, maar nalaat de relevante facturen (of andere betaalbewijzen) over te leggen, en de levering van de zaak of dienst wordt gemotiveerd betwist, stelt de Huurcommissie de kosten van de desbetreffende dienst of zaak op € 0,00.
    
4. In geval in situatie 3 de levering van de zaak of dienst niet wordt betwist, bepaalt de Huurcommissie het bedrag op het niveau dat volgt uit de toepassing van het wettelijk vast- gesteld verbruik en tarief¹³ als bepaald in bijlage VIII van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Voor roerende zaken geldt dat de waarde wordt bepaald op basis van de aan- koopfacturen van de verhuurder. Als geen facturen beschikbaar zijn, maar wel inzicht is gegeven in de samenstelling van de roerende zaken, wordt de waarde op basis daarvan geschat. Het gaat dan om een schatting van de verkoopwaarde aan het begin van het boekjaar. Als ook die gegevens niet beschikbaar zijn wordt uitgegaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.

_{¹⁸ Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde prijzen voor gas, elektra en water volgens het Nibud, die per jaar verschillen.}

6.5 Voorschotbedrag nutsvoorzieningen: verplichtingen huurder en verhuurder

De huurder kan bij de Huurcommissie een verzoek indienen om het maandelijkse voorschotbedrag te toetsen. Voordat de huurder een verzoek bij de Huurcommissie indient, moet hij eerst de verhuurder vragen om het voorschotbedrag aan te passen. De termijn daarvoor is drie weken. Indien de reactie van de verhuurder de bezwaren van de huurder niet wegneemt, of de verhuurder niet binnen drie weken reageert, kan de huurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om het voorschotbedrag te toetsen. De huurder moet op het moment waarop hij verzoek doet woonachtig zijn op het adres waarover hij het betreffende voorschotbedrag betaalt. Als de huurder is verhuisd, dan kan de Huurcommissie het verzoek niet in behandeling nemen. De beoordelingsdatum is de eerste van de maand nadat het verzoek is ontvangen. Het totaalbedrag van de betwiste kosten moet minimaal € 3,00 per maand bedragen. Als dat niet het geval is, wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

In geval van een verzoek tot toetsing van het voorschotbedrag dient de verhuurder een recente afrekening te versturen. Deze afrekening moet aan de huurder verstrekt zijn en mag niet ouder dan drie jaar zijn. Als de verhuurder deze gegevens niet binnen de gestelde termijn levert, wordt het voorschotbedrag beoordeeld en vastgesteld op basis van de verbruiksnormen en tarieven van het Nibud.

6.6 Verplichting om processtukken geanonimiseerd aan te leveren

De verhuurder is verplicht de relevante processtukken ontdaan van persoonsgegevens van derden aan te leveren.

6.7 Samenvatting verplichtingen van huurder en verhuurder

De bovenstaande paragrafen (6.1-6.4) komen samengevat neer op de volgende verplichtingen voor de verhuurder:

• De verhuurder is verplicht om binnen een halfjaar na afloop van ieder kalenderjaar de werkelijke servicekosten en kosten nutsvoorzieningen met het betaalde voorschotbedrag te verrekenen. Hij dient een jaarafrekening naar de huurder te sturen.
• De verhuurder krijgt een brief van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen drie weken opgestuurd moet worden. Uitstel van maximaal drie weken is alleen mogelijk als de verhuurder hierom binnen de initiële drie weken heeft verzocht.
• De verhuurder is verplicht om de aangedragen kosten te onderbouwen met facturen.
• De verhuurder is verplicht een bij ministeriële regeling vastgesteld formulier te gebruiken voor (overige) servicekosten, het zogenoemde specificatieformulier, of een daaraan gelijkwaardig duidelijk alternatief.
• Voor nutsvoorzieningen met een individuele meter dient de verhuurder ook de meterstanden en indien aan de orde een berekening van het verbruik aan te leveren.
• De verhuurder is verplicht de relevante processtukken ontdaan van persoonsgegevens van derden aan te leveren.
• Als het verzoek uitsluitend betrekking heeft op het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen, kan de verhuurder volstaan met het versturen van een recente afrekening die aan de huurder is verstrekt. Deze afrekening mag niet ouder zijn dan drie jaar.

De bovenstaande paragrafen (6.1-6.4) komen samengevat neer op de volgende verplichtingen voor de huurder:

• Als de huurder geen afrekening van de verhuurder heeft ontvangen, moet de huurder deze eerst opvragen bij de verhuurder, conform paragraaf 6.1.2, voordat hij de Huurcommissie kan vragen om een uitspraak te doen.
• Als de huurder wel een afrekening heeft ontvangen en het daarmee niet eens is, moet hij zich eerst tot de verhuurder wenden en deze de gelegenheid geven op de bezwaren van de huurder te reageren, conform paragraaf 6.1.1.

6.8 Onderzoek ter plaatse

De Huurcommissie kan een onderzoek ter plaatse gelasten. Dit doet zij alleen als zij reden heeft om aan te nemen dat een onderzoek ter plaatse relevante informatie oplevert ten dienste van de beoordeling en vaststelling van de redelijke betalingsverplichting.

Een onderzoek ter plaatse kan daarom alleen aan de orde zijn in de hieronder genoemde gevallen:

• Kwesties waarbij het verbruik ter discussie staat: dus stookkosten, gas, water en elektriciteit
  Als de huurder het verbruik gemotiveerd betwist, het verbruik in ruime mate afwijkt van het normverbruik, de verhuurder geen aannemelijke verklaring hiervoor geeft en de technische installatie blijkens het inspectierapport (stookkosten) niet de oorzaak is, dan kan worden besloten tot een onderzoek ter plaatse vanwege onderzoek naar verbruik (gedrag huurder of technische aspecten meetsystemen).
   
• Kwesties aangaande roerende zaken
  Als de huurder de kosten van een of meer roerende zaken gemotiveerd betwist, de verhuurder hierop geen overtuigend weerwoord heeft geleverd, foto’s of andere informatie geen of geen betrouwbaar beeld opleveren, dan kan worden besloten tot een onderzoek ter plaatse naar de desbetreffende roerende zaak (aanwezigheid, staat van onderhoud).
   
• Tuinonderhoud
  Als de huurder gemotiveerd stelt dat de tuin openbaar is en de verhuurder hierop geen overtuigend weerwoord heeft geleverd, foto’s of andere informatie geen betrouwbaar beeld opleveren, dan kan worden besloten tot een onderzoek ter plaatse naar de desbetreffende tuin.
   
• Verdeelsleutel
  Als de huurder de door de verhuurder gehanteerde verdeelsleutel gemotiveerd betwist, de verhuurder geen overtuigend weerwoord heeft geleverd, foto’s of andere informatie geen betrouwbaar beeld opleveren, dan kan worden besloten tot een onderzoek ter plaatse naar de feitelijke situatie vanwege de verdeelsleutel.

Voor overige situaties ziet de Huurcommissie op voorhand geen aanleiding voor een onderzoek ter plaatse. Bijzondere feiten en omstandigheden kunnen maken dat, in afwijking van de genoemde gevallen, er wel een onderzoek ter plaatse wordt uitgevoerd.