Hoofdstuk 2 - Algemene informatie

2.1 Kosten voor nutsvoorzieningen met individuele meter en (overige) servicekosten

In de wet is een onderscheid gemaakt tussen kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten¹. De kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter bestaan uit de vergoedingen voor gas, elektriciteit en water, waarvoor de huurder een eigen meter in de woning heeft (hierna aangegeven met “met eigen meter”).² De servicekosten bestaan uit alle kostenposten die niet vallen onder de nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit kunnen dus ook kosten voor nutsvoorzieningen zijn, maar dan is er geen sprake van een eigen meter. In dit beleidsboek noemen we deze kosten (overige) servicekosten. Daar waar we spreken over servicekosten, worden zowel kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter als (overige) servicekosten bedoeld.

In hoofdstuk 3 gaan we nader in op de kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter. In hoofdstuk 4 doen we hetzelfde voor (overige) servicekosten.

_{¹ In artikel 7:237 lid 3 BW worden kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten gedefinieerd: “In deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten”.}

_{² Relevant is vooral dat het individuele verbruik bepaalbaar is, bijvoorbeeld het relatieve aandeel van een huurder in een totaalverbruik van een wooncomplex.}

2.2 Betalingsverplichting en voorschotbedrag

Bij de Huurcommissie kunnen twee verzoeken worden ingediend die gaan over de servicekosten. Zowel de ( jaarlijkse) afrekening (met de betalingsverplichting) als het voorschotbedrag kan onderwerp van een zaak zijn. Voor deze twee verzoeken heeft de wetgever separate opdrachten voor de Huurcommissie geformuleerd. Dat komt in paragraaf 2.3 aan de orde.

2.3 Taakopdracht van de Huurcommissie

In deze paragraaf beschrijft de Huurcommissie wat haar taakopdracht is volgens de wet. De teksten van de relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij dit beleidsboek.

2.3.1 Betalingsverplichting nutsvoorzieningen en (overige) servicekosten

De taken van de Huurcommissie zijn onder meer geformuleerd in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (verder: Uhw). Voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en (overige) servicekosten zijn de relevante wettelijke bepalingen uit de Uhw onder meer de volgende:

• Artikel 4, waarin is bepaald dat de Huurcommissie tot taak heeft, ingevolge artikel 7:260 BW, uitspraak te doen over de betalingsverplichting met betrekking tot de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten.
• Artikel 18, waarin is bepaald dat in geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW de Huurcommissie uitspraak moet doen over de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.

Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen kosten in rekening mogen worden gebracht die zijn gemaakt, dus feitelijke kosten. De Huurcommissie eist dan ook dat de verhuurder de relevante facturen (of andere betaalbewijzen) tijdig overlegt.

Dit betekent vanzelfsprekend niet dat alle gemaakte kosten zonder meer bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. Op de eerste plaats is van belang dat huurder en verhuurder (al dan niet stilzwijgend) overeengekomen zijn dat kosten nutsvoorzieningen en (overige) servicekosten voor rekening van huurder komen. Als dat niet het geval is, is er geen juridische basis voor een beta- lingsverplichting voor de huurder. Op de tweede plaats heeft de wet een norm bepaald waaraan de Huurcommissie moet toetsen, te weten de redelijkheid. De Huurcommissie beoordeelt of de in rekening gebrachte kosten zijn te beschouwen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten. Als derde punt is van belang dat niet alle kostenposten voor vergoeding in aanmerking komen. Door de wetgever is hier richting aan gegeven in onder meer het Besluit servicekosten en het Besluit kleine herstellingen.

In hoofdstuk 3 en 4 is beschreven hoe de Huurcommissie de redelijkheidsnorm invult en bepaalt of een kostenpost tot vergoeding kan komen onder de noemer (overige) servicekosten of kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter.

2.3.2 Voorschotbedrag kosten nutsvoorziening met eigen meter

Op verzoek van een huurder kan de Huurcommissie ook een uitspraak doen over het voorschotbedrag dat door de verhuurder in rekening wordt gebracht. De taak van de Huurcommissie volgt onder meer uit:

• Artikel 4 van de Uhw, waarin is bepaald dat de Huurcommissie, ingevolge artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek, een uitspraak moet doen over het voorschotbedrag van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.
• Artikel 19 van de Uhw, waarin is bepaald dat de Huurcommissie een uitspraak moet doen over de redelijkheid van het voorschotbedrag voor de kosten nutsvoorzieningen met een individuele meter.

De mogelijkheid om het voorschotbedrag te laten toetsen door de Huurcommissie is dus beperkt tot de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Hiertoe toetst de Huurcommissie de door de verhuurder opgevoerde kosten aan de te verwachten kosten volgens de meest actuele afrekening (verrekenoverzicht) die niet ouder mag zijn dan drie jaar. De verhuurder wordt door de Huurcommissie verzocht om dit verrekenoverzicht aan te leveren. In geval de verhuurder de afrekening niet binnen de gestelde termijn aanlevert, kan de Huurcommissie het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen op basis van de verbruiksnorm vaststellen (op basis van de gegevens van het Nibud). De mogelijkheid om het voorschotbedrag te laten toetsen wordt nader behandeld in paragraaf 3.4.

2.3.3 Werkelijke kosten/hogere vaststelling

De Huurcommissie doet in geval van een verzoek ex art. 7:260 BW uitspraak over de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de kosten voor de nutsvoorzieningen met een eigen meter en de servicekosten. De Huurcommissie dient te bepalen wat een redelijke vergoeding is voor de servicekosten. Daarbij dienen de werkelijk gemaakte kosten als uitgangspunt. Dat betekent dat de Huurcommissie ook tot een hoger bedrag kan komen dan dat er door de verhuurder is afgerekend, indien dit redelijk is. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een rekenfout of doordat een andere redelijke verdeelsleutel wordt toegepast.