Bijlagen
Bijlage 1: Artikelen 7:259, 7:260 en 7:261 BW
In deze bijlage zijn de relevante artikelen uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) opgenomen.
Artikel 7:259 BW
- De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot de servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.
- De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden, die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat verstreken kalenderjaar op.
- Bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft het overzicht als in lid 2 bedoeld betrekking op het tijdvak van het kalenderjaar dat op het tijdstip van de beëindiging reeds is verstreken.
- De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.
Artikel 7:260 BW
- Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen.
- Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het ver- strekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.
- Bij het verzoek neemt de verhuurder de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten op in een bij ministeriële regeling vastgesteld formulier.
Artikel 7:261 BW
- Het voorschotbedrag dat de huurder krachtens overeenkomst of rechterlijke uitspraak ter zake de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter verschuldigd is, mag, tenzij na het ingaan van de huur anders is overeengekomen, slechts worden verhoogd:
- a. met ingang van de dag, volgend op het einde van de betalingstermijn waarin de overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten heeft plaatsgevonden dan wel met ingang van de betalingstermijn met ingang waarvan de uitbreiding heeft plaats gevonden;
- b. met ingang van de dag, volgende op de betalingstermijn, waarin het laatste overzicht, bedoeld in artikel 259, aan de huurder is verstrekt met dien verstande dat elk overzicht slechts eenmaal tot een verhoging mag leiden.
- De huurder is gebonden aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag, indien die wijziging betrekking heeft op zaken of diensten die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, en tenminste 70% van die huurders daarmee heeft ingestemd. Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
- Indien het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, kan de huurcommissie op verzoek van de huurder het voorschotbedrag verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten.
Bijlage 2: Artikelen 18 en 19 Uhw
In deze bijlage zijn de relevante artikelen uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) opgenomen.
Artikel 18 Uhw
- In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.
- De huurcommissie toetst de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.
- Indien de verhuurder gebruik heeft gemaakt van het formulier, genoemd in artikel 7:260, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, toetst de huurcommissie de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.
- Indien de verhuurder geen gebruik heeft gemaakt van het formulier, bedoeld in artikel 7:260, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, dan wel indien dat formulier onvolledig is ingevuld, stelt de huurcommissie de servicekosten vast op een bij ministeriële regeling vastgesteld bedrag of indien de zaak of dienst door de verhuurder niet is geleverd op € 0.
Artikel 19 Uhw
- In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:261 van het Burgerlijk Wetboek doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.
- De huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter, indien nodig herleid tot een bedrag per jaar, in aanzienlijke mate afwijkt van hetgeen in redelijke verhouding staat tot de in het desbetreffende jaar te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Indien de huurcommissie van oordeel is dat daarvan sprake is, spreekt zij uit welk voorschotbedrag van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.
- De in het tweede lid bedoelde te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter worden gesteld op het bedrag van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter, opgenomen in het laatstelijk in de drie voorafgaande kalenderjaren door de verhuurder verstrekte verrekenoverzicht inzake de desbetreffende of soortgelijke serviceposten, verhoogd met het percentage waarmee de consumentenprijsindex voor werknemersgezinnen sedertdien is verhoogd. Indien geen verrekenoverzicht in de in de eerste volzin bedoelde periode is ver- strekt, worden bedoelde kosten gesteld op de daarvoor als gebruikelijk aan te merken kosten.
- De huurcommissie vermeldt in haar uitspraak dat het door haar uitgesproken voorschotbedrag in de plaats treedt van het overeengekomen voorschotbedrag met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen.
Bijlage 3: Besluit Servicekosten
Besluit van 8 april 2003, houdende aanwijzing van zaken en diensten waarvoor een vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten (Besluit Servicekosten).
Wij Beatrix, bij gratie Gods, Koningen der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.
Op de voordracht van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 14 november 2002, nr. MJZ2002093297, gedaan mede namens Onze Minister van Justitie;
Gelet op artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
De Raad van State gehoord (advies van 17 januari 2003, nr. W08.02.0517/V);
Gezien het nader rapport van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 2 april 2003, nr. MJZ2003025731, uitgebracht mede namens Onze Minister van Justitie;
Hebben goedgevonden en verstaan:
Artikel 1
De vergoeding voor de in de bij dit besluit horende bijlage genoemde zaken en diensten wordt in ieder geval aangemerkt als servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 2
Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
Artikel 3
Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit Servicekosten.
Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst.
‘s-Gravenhage, 8 april 2003 Beatrix
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
H. G. J. Kamp
De Minister van Justitie,
J. P. H. Donner
Uitgegeven de eerste mei 2003 De Minister van Justitie,
J. P. H. Donner
Staatsblad 2003 170
Bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit Servicekosten
- Warmtevoorzieningen
a. de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten;
b. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.
- Nutsvoorzieningen
a. de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen.
b. het gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders.
- Roerende zaken
De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woonruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, waaronder in elk geval:
a. roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
b. roerende keukenapparatuur;
c. roerende kachel;
d. meubilering, stoffering en overige inboedel.
- Kleine herstellingen
Het verrichten van kleine herstellingen die krachtens artikel 217 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek of het Besluit Kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.
- Huisvuil
Diensten in het kader van afvoer van huisvuil, waaronder in elk geval:
a. het verstrekken van vuilniszakken aan de huurder;
b. het in gebruik geven van een vuilniscontainer;
c. het vervoeren van het huisvuil binnen het complex waarvan de woonruimte deel uitmaakt.
- Huismeester
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d. het verspreiden van post;
e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van de huurders komende kleine herstellingen.
- Signaallevering
Diensten in het kader van centrale opvang en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer of andere elektronische apparatuur, waaronder in elk geval:
a. het in gebruik geven van roerende elektronische apparatuur voor het opvangen en doorleveren van het signaal;
b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur voor het opvangen en het doorleveren van het signaal;
c. het afsluiten en het in stand houden van het abonnement voor het centraal ontvangen van het signaal ten behoeve van de huurders;
d. het ten behoeve van de huurders betalen van auteursrechten;
e. het ten behoeve van de huurders betalen van vastrechtkosten en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift naar de meldkamer.
- Elektronische apparatuur
Diensten in het kader van het gebruik van elektronische apparatuur, apparatuur voor video- bewaking, voor alarmering en voor datanetwerken, waaronder in elk geval:
a. het in gebruik geven van roerende elektronische randapparatuur;
b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur.
- Verzekeringen
Het ten behoeve van de huurder deelnemen in een gemeenschappelijke verzekering of het verzor- gen van een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedeeld dat tot de verplichtingen van een huurder behoort, mits het afsluiten van de verzekering of het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de uitkeringen uit de verzekeringen of de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van de verzekering of het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
- Gemeenschappelijke ruimten
De in dit besluit bedoelde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten.
- Administratiekosten
De administratiekosten van het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 259 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders, alsmede die van de overige in dit besluit bedoelde zaken en diensten.
Nota van toelichting (bij het Besluit servicekosten)
Ter uitvoering van artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wijst dit besluit zaken en diensten aan waarvoor vergoeding in ieder geval moet worden aangemerkt als servicekosten. De opsomming is niet limitatief, zodat ook vergoedingen voor andere in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten dan in de bijlage opgesomde, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 in rekening kunnen worden gebracht.
Het enkele feit dat de levering van een zaak of het verlenen van een dienst in het onderhavig besluit staat vermeld, wil overigens niet zeggen dat de levering of verlening ook daadwerkelijk in rekening kan worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen.
Aangezien artikel 237 van Boek 7 van het BW voor elke woonruimte geldt, dat wil zeggen met inbegrip van de woonruimte, bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het BW, geldt het onderhavige besluit ook voor laatst- bedoelde woonruimte.
In geval zich een geschil tussen de huurder en de verhuurder voordoet over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 van Boek 7 van het BW, dan kan het geschil worden voorgelegd aan de Huurcommissie op grond van de artikelen 258 e.v. van Boek 7 van het BW.
Voor de opsomming is geput uit de verschillende algemene huurvoorwaarden en uit het ambtelijk rapport <<van service naar kosten>> uit mei 1984 en is aangesloten op de ontwikkeling in de jurisprudentie.
Het conceptbesluit is voorgelegd aan de organisaties van huurders en verhuurders en het Overleg Voorzitters Huurcommissie. Met hun reacties is voor zover mogelijk rekening gehouden.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
H. G. J. Kamp
Staatsblad 2003 170
Bijlage 4: Besluit Kleine herstellingen
Besluit van 8 april 2003, houdende aanwijzing van herstellingen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Besluit Kleine herstellingen).
Wij Beatrix, bij gratie Gods, Koningen der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.
Op de voordracht van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 14 november 2002, nr. MJZ2002095609, gedaan mede namens Onze Minister van Justitie;
Gelet op artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
De Raad van State gehoord (advies van 17 januari 2003, nr. W08.02.0520/V);
Gezien het nader rapport van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 2 april 2003, nr. MJZ2003025743, uitgebracht mede namens Onze Minister van Justitie;
Hebben goedgevonden en verstaan:
Artikel 1
De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval aange- merkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 2
Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
Artikel 3
Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit Kleine herstellingen.
Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst.
‘s-Gravenhage, 8 april 2003 Beatrix
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
H. G. J. Kamp
De Minister van Justitie,
J. P. H. Donner
Uitgegeven de negenentwintigste april 2003 De Minister van Justitie,
J. P. H. Donner
Staatsblad 2003 168
Bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit Kleine herstellingen
a. het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk en zo nodig het behangen van de binnenmuren;
b. de voorbereidende werkzaamheden voor de onder a. omschreven werkzaamheden, waaronder in elk geval het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren;
c. het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen va de woonruimte, waaronder in elk geval:
- trapleuningen, deurknoppen en drempels;
- elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen.
d. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte, die gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden, waaronder in elk geval:
- kraanleertjes en andere eenvoudig te vervangen onderdelen van kranen;
- deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen;
- vloer- en plafondroosters;
- sleutels van binnen- en buitensloten;
- garnituur voor douche- en toiletruimte;
- garnituur voor wc;
- elektrische schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen, kabel-, telefoon- en computer- aansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken;
e. het gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid en zo nodig oliën en smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen, waaronder in elk geval:
- scharnieren van deuren, luiken en ramen;
- sloten;
- kranen.
f. het treffen van voorzieningen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen;
g. het vervangen van lampen aan de buitenzijde van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en in de gemeenschappelijke (buiten)ruimten;
h. het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verboden zijn;
i. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties, gelegen binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en daar deel van uitmakend, voor zover deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen, waaronder in elk geval:
- het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie;
- het opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie na uitval;
- het vervangen van filters van de (mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters;
j. het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen, indien noodzakelijk en voor zover aan deze werkzaamheden geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;
k. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte welke zich buiten het woonruimte- gedeelte van het gehuurde bevinden die gemakkelijk zijn te vervangen, waaronder in elk geval:
- onderdelen van de brievenbus;
- onderdelen van de buitenlamp;
- onderdelen van de carport;
- onderdelen van de vlaggenstokhouder;
l. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval:
- bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding;
- het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde;
- het regelmatig maaien van het gras;
- het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen de tegels van opritten, toegangspaden en terrassen;
- het vervangen van gebroken tegels;
- het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen;
- het vervangen van beplanting die is doodgegaan;
- het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen; het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen;
- indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen.
m. het zo nodig vegen van schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
n. het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voor zover deze riolering voor de huurder bereikbaar is;
o. het schoonhouden en zo nodig ontstoppen van de vuilstortkoker en het schoonhouden van de vuilniscontainerruimte, voor zover deze voorziening en ruimte voor de huurder bereikbaar zijn;
p. het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeen- schappelijke ruimten;
q. het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
r. het bestrijden van ongedierte, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;
s. het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
t. het regelmatig verwijderen van zwerfvuil;
u. het verwijderen van graffiti, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voor zover deze graffiti voor de huurder bereikbaar is;
v. het legen van zink- en beerputten en septictanks.
Staatsblad 2003 168
Nota van toelichting (bij het Besluit Kleine herstellingen)
Krachtens artikel 217 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komen kleine herstel- lingen voor rekening van de huurder. Het gaat daarbij om herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van de woonruimte door de huurder voordoet. Anders dan het voorheen geldende artikel 1619 van boek 7A van het BW bevat artikel 217 geen uitzondering voor het geval dat de kleine herstellingen nodig zijn geworden door overmacht. Wel bestaat een uitzondering voor het geval de kleine herstelling een gevolg is van een gebrek dat de verhuurder niet tijdig opheft. Deze kleine herstelling komt voor rekening van de verhuurder.
Artikel 217 wordt nader uitgewerkt in artikel 240 van Boek 7 van het BW, waaraan het onderhavige besluit uitvoering geeft. Krachtens laatstgenoemd artikel kunnen bij algemene maatregel van bestuur herstellingen worden aangewezen die als kleine herstellingen moeten worden aangemerkt, die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder komen. De opsomming in de bijlage is niet limitatief, zodat ook andere herstellingen die nodig plegen te zijn als gevolg van wat zich gewoonlijk bij normaal gebruik van de woonruimte door de huurder voordoet, voor rekening van de huurder kunnen komen.
In de opsomming van de kleine herstellingen is zo veel mogelijk de rechtspraak gevolgd en zo nodig verder uitgewerkt, die zich sinds eind jaren tachtig heeft ontwikkeld mede op het terrein van het doorberekenen van kosten. Daarbij verdient nog het volgende aandacht.
In de eerste plaats wordt op een aantal plaatsen in de opsomming van kleine herstellingen (onderdelen m., n., o., q., s. en u.) de bereikbaarheidsmaatstaf gebezigd die erop neerkomt dat herstelwerkzaamheden aan voorzieningen en installaties niet als kleine herstelling worden aangemerkt, indien de voorzieningen of installaties vanwege fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn, zodat de huurder ze onmogelijk zelf kan uitvoeren. De vraag of de huurder het onderhoud zelf kan uitvoeren moet naar objectieve maatstaven beantwoord worden. Wanneer de huurder een onderhoudsactiviteit naar objectieve maatstaven wel zou moeten uitvoeren maar daar in het concrete geval niet toe in staat is, is het denkbaar dat de huurder het onderhoud door anderen laat uitvoeren. Wanneer de huurder het door de verhuurder laat uitvoeren, kan deze de kosten als servicekosten in rekening brengen.
Voorts wordt op een aantal plaatsen de maatstaf gebezigd dat aan herstelwerkzaamheden geen noemenswaardige kosten (onderdelen d., h., i., j., k., r. en u.) verbonden zijn en daarom als kleine herstelling moeten worden aangemerkt. Ook deze maatstaf wordt niet over de hele linie gebezigd. Er zijn herstelwerkzaamheden die als kleine herstelling moeten worden aangemerkt, die niettemin noemenswaardige kosten meebrengen. Gedacht kan worden aan binnenschilderwerk en het onderhoud van de tuin, welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Als voorbeeld waar de kosten wel een rol spelen, kan worden genoemd het vervangen van ruiten. Ruiten die eenvoudig kunnen worden vervangen in een glazen binnendeur, in een buitendeur of in een goed bereikbaar raam en waarvan het vervangen derhalve geen grote kosten meebrengt, zijn voor rekening van de huurder. Gaat het evenwel om een kostbare ruit of een ruit die niet zonder meer door de huurder te bereiken is of technische lastig is te plaatsen en moeten derhalve noemenswaardige kosten worden gemaakt, dan is dat voor rekening van de verhuurder.
Bij dit alles moet tevens worden gelet op de regeling voor zelfwerkzaamheid van de huurder, neergelegd in de artikelen 215 en 216 van Boek 7 van het BW. Voorop moet worden gesteld dat de wettelijke verdeling inzake herstellingen niet geldt, als veranderingen en toevoegingen aan de woonruimte in de zin van de artikelen 215 en 216 van Boek 7 van het BW zijn aangebracht.
Wel zijn die bepalingen van belang, omdat blijkens artikel 242 van Boek 7 van het BW overeen- gekomen kan worden dat alle herstellingen aan de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen voor rekening van de huurder zijn.
Ook kan het zijn dat herstellingen die niet onder de kleine herstellingen van artikel 217 van Boek 7 van het BW vallen, toch voor rekening van de huurder komen, omdat het gaat om herstel van beschadigingen, waarvoor de huurder krachtens artikel 218 van Boek 7 van het BW aansprakelijk is.
Volgens artikel 233 van Boek 7 van het BW wordt onder woonruimte ook verstaan de daarbij behorende onroerende aanhorigheden zoals de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Kleine herstellingen aan de hiervoor bedoelde gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoren in bepaalde gevallen ook door of vanwege de huurder te worden verricht. Dit behoeft niet nogmaals expliciet te worden opgenomen in dit besluit. Indien evenwel alleen bedoeld zijn de kleine herstellingen in of aan de woning zelf en niet ter zake van de gemeenschappelijke onroerende aanhorigheden is dit expliciet aangegeven door de beperking dat het daarbij gaat om een herstelling van een voorziening die betrekking heeft op het woonruimtegedeelte van het gehuurde.
In dit besluit zijn in dit kader niet meegenomen de herstellingen aan meeverhuurde roerende zaken die als kleine herstellingen worden aangemerkt. Deze roerende zaken vallen niet onder het begrip woonruimte.
Dit besluit is voorbereid in overleg met deskundigen uit de praktijk van het huurrecht en aan de organisaties van huurders en verhuurders en het Overleg Voorzitters van Huurcommissies voor advies voorgelegd. Met hun reactie is voor zover mogelijk rekening gehouden.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
H. G. J. Kamp
Staatsblad 2003 168