Hoofdstuk 4 - (Overige) servicekosten

Concreet gaat het om:

1. De vergoeding in verband met de levering van nutsvoorzieningen zonder individuele meter (gas, elektriciteit en water) en
2. De vergoeding voor andere voorzieningen dan nutsvoorzieningen die door of namens de verhuurder ten behoeve van de huurder(s) worden gemaakt in verband met de bewoning van de woonruimte. Bijvoorbeeld kosten van een huismeester, of kosten van schoonmaak, of kosten van gebruik van roerende zaken et cetera, in dit beleidsboek ook aangeduid met “overige zaken en diensten”.

4.1 Werkelijk gemaakte kosten

Net als voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter geldt ook voor de (overige) service- kosten dat het moet gaan om werkelijk gemaakte kosten. De verhuurder moet aantonen dat hem kosten in rekening zijn gebracht en welke kosten dat zijn. Dit moet hij doen met facturen (of andere betaalbewijzen).

De werkelijk gemaakte kosten, onderbouwd met facturen, zijn voor de Huurcommissie het uitgangs- punt en startpunt van de beoordeling en vaststelling van de betalingsverplichting. Alleen in geval een partij aannemelijk maakt dat de werkelijk gemaakte kosten niet een reële afspiegeling zijn van de kosten die gemaakt zijn vanwege de nutsvoorziening (zonder eigen meter) in kwestie, heeft de Huurcommissie aanleiding om te overwegen hiervan af te wijken.⁶ De Huurcommissie zal in geval het verbruik van nutsvoorzieningen ter discussie staat, toetsen aan de landelijke verbruiksnormen van het Nibud, zie eerder in tabellen 1, 4 en 7. De Huurcommissie kan besluiten dat een onderzoek ter plaatse nodig is in de in hoofdstuk 6 genoemde gevallen (zie paragraaf 6.6).

Voor de overige zaken en diensten (dus geen nutsvoorzieningen zonder eigen meter) vraagt de Huurcommissie dat wordt aangetoond dat de gemaakte kosten niet een reële afspiegeling zijn van de kosten die gemaakt zijn vanwege de overige zaak of dienst. Vaak gaat het in deze gevallen niet over de vraag of de zaak of dienst is geleverd, maar over de kwaliteit van de zaak of de dienst- verlening in het verleden, die achteraf door de Huurcommissie niet kan worden getoetst zonder overtuigend, door de huurder of verhuurder aangedragen, (tegen)bewijs. Het gaat hier bijvoorbeeld om de kwaliteit van het schoonmaken, het tuinonderhoud of de werkzaamheden van de huismeester. Voor een beperkt aantal zaken of diensten kan de Huurcommissie besluiten tot onderzoek ter plaatse. Dit wordt in hoofdstuk 6 beschreven (zie paragraaf 6.6).

_{⁶ Wanneer verhuurder en huurder overeenkomen om de nutsvoorzieningen en/of servicekosten te beperken tot een vast percentage of bedrag, dan is de verhuurder daaraan gebonden, zelfs als de werkelijke kosten hoger uitvallen. Dit geldt echter niet voor de huurder. In het geval dat het overeengekomen vaste percentage of bedrag de werkelijke kosten overstijgt, heeft de Huurcommissie de bevoegdheid om op verzoek van de huurder de betalingsverplichting te verlagen.}

4.2 Nutsvoorzieningen zonder eigen meter

In het kader van het beoordelen en vaststellen van de redelijke betalingsverplichting vanwege (de vergoeding van) kosten nutsvoorzieningen zonder eigen meter, speelt vaak de kwestie hoe de kosten moeten worden verdeeld over de woonruimten. Daar gaat paragraaf 4.2.1 over. Ook bij nutsvoorzieningen zonder eigen meter speelt de kwestie van factuur- of huurperiode korter dan 12 maanden. Dit wordt behandeld in paragraaf 4.2.2.

4.2.1 Verdeelsleutels

In geval het verzoek betreft een verzoek tot beoordeling en vaststelling van de redelijke betalingsverplichting vanwege de vergoeding van de kosten van nutsvoorzieningen zonder eigen meter, en er sprake is van een totaalfactuur voor meerdere woonruimten, ligt de vraag voor welk deel van de kosten zijn toe te rekenen aan de woonruimte in kwestie. Daartoe moeten de totale kosten worden toegedeeld aan de woonruimte in kwestie.

Bij het toetsen en vaststellen van de betalingsverplichting die betrekking heeft op deze kosten gebruikt de Huurcommissie ter vaststelling van het individuele verbruik en kosten verdeelsleutels. Met deze verdeelsleutels verdeelt de Huurcommissie dus de totale kosten van meerdere woon- ruimten over die meerdere woonruimten met een bepaalde “sleutel”. Voor gas, elektriciteit en water zijn deze verdeelsleutels als volgt:

Verdeelsleutel gas
Voor de verdeling van de gaskosten over meerdere woonruimten, geeft de Huurcommissie de voorkeur aan de volgende verdeling van de totale kosten:

• vaste kosten: 35% gelijk over het aantal woonruimten
• variabele kosten: 65% naar vloeroppervlakte

Voorbeeld:
In een complex van vijf woonruimten met een totale oppervlakte van 400 m2 wordt een totaal- bedrag van € 3.500,00 aan gaskosten in rekening gebracht. De woonruimte van de huurder is 60 m2 groot.

De vaste kosten bedragen 35% van € 3.500,00 = € 1.225,00. Deze kosten worden gelijk over het aantal woonruimten verdeeld, wat neerkomt op 1 / 5e deel van € 1.225,00 = € 245,00.

De variabele kosten bedragen 65% van € 3.500,00 = € 2.275,00. Deze kosten worden verdeeld naar oppervlakte. Het aandeel van de woonruimte van de huurder in deze kosten bedraagt daarom 60 / 400e deel van € 2.275,00 = € 341,25.

De totale gaskosten voor deze huurder bedragen € 245,00 + € 341,25 = € 586,25

Verdeelsleutel elektriciteit
Voor de verdeling van de elektriciteitskosten over meerdere woonruimten, hanteert de Huurcommissie als verdeelsleutel een gelijke verdeling over het aantal woonruimten.

Verdeelsleutel water
Voor de verdeling van de waterkosten over meerdere woonruimten, hanteert de Huurcommissie als verdeelsleutel een gelijke verdeling over het aantal woonruimten.

4.2.2 Factuurperiode of huurperiode is korter dan twaalf maanden

De jaarlijkse afrekening van de kosten van de nutsvoorzieningen bestrijkt in het algemeen een periode van een kalenderjaar. Dus bijvoorbeeld de periode van 1 januari jaar 2021 tot en met 31 december jaar 2021. De jaarafrekening over het jaar 2021 moet dan voor 1 juli 2022 zijn opgemaakt en aan de huurder zijn verstrekt.

In de situatie dat de huurder in 2021 maar een deel van het jaar de woning heeft gehuurd en ook dus de nutsvoorzieningen maar in dat deel van het jaar heeft afgenomen, is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van het verbruik in dat deel van het jaar. De factuur van de leverancier van de nutsvoorziening is namelijk in het algemeen een totaalfactuur over twaalf maanden, en geeft dus geen duidelijkheid over de kosten die toe te rekenen zijn aan het verbruik van de huurder in de maanden van het jaar dat hij de woning huurde.

Een andere situatie is dat de factuur van de leverancier van de nutsvoorziening betrekking heeft op twaalf maanden, terwijl de huurder een beperktere periode dan twaalf maanden, bijvoorbeeld maar zes maanden, nutsvoorzieningen van desbetreffende leverancier heeft afgenomen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de huurder van leverancier is gewisseld. De factuurperiode zou dus korter moeten zijn dan twaalf maanden. Ook dan is het nodig dat een inschatting wordt gemaakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder van de nutsvoorziening die hij heeft afgenomen van de desbetreffende leverancier.

Voor deze gevallen dat de afrekenperiode van het energiebedrijf (doorgaans twaalf maanden) niet gelijk is aan de (kortere) periode waarover gefactureerd moet worden, is het nodig dat de Huurcommissie een inschatting maakt van (de kosten die toe te rekenen zijn aan) het verbruik van de huurder gedurende deze kortere periode.

Voor gas maakt de Huurcommissie daarbij gebruik van de zogenoemde graaddagenmethode. Dit is beschreven in paragraaf 3.1.

Voor elektriciteit maakt de Huurcommissie daarbij gebruik van seizoenspatronen. Deze methode is beschreven in paragraaf 3.2.

Voor water gaat de Huurcommissie uit van een evenredig deel van het jaar dat ten laste komt van de huurder. Dit omdat het waterverbruik gelijkmatig over het jaar verdeeld is.

4.3 Overige zaken en diensten

Deze paragraaf gaat over de betalingsverplichting in geval het de vergoeding van kosten van andere zaken en diensten betreft dan nutsvoorzieningen, in dit beleidsboek aangeduid met “overige zaken en diensten”. In feite gaat het hierbij om twee vragen:

1. Wat zijn overige zaken en diensten?
2. Wat is een redelijke vergoeding voor deze overige zaken en diensten?

De eerste vraag is in feite beantwoord door de wetgever. In het Besluit servicekosten⁷ heeft de wetgever bepaald wat overige zaken en diensten zijn waarvan de kosten door de verhuurder bij de huurder in rekening mogen worden gebracht onder de noemer servicekosten.⁸ Wel heeft de wetgever de Huurcommissie de ruimte gegeven om andere zaken of diensten dan in het Besluit servicekosten genoemd als zaak of dienst te beschouwen die tot vergoeding mag komen als servicekosten.

_{⁷  Te raadplegen via https://wetten.overheid.nl/BWBR0014932/2014-07-01.
⁸ Mits door huurder en verhuurder overeengekomen.}

De hiernavolgende opsomming is gebaseerd op het Besluit servicekosten. Het zijn de kostenposten genoemd in de paragrafen 4.3.1 tot en met 4.3.11. Dit zijn dus kostenposten die volgens voornoemd Besluit als servicekostenpost aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Voor de duidelijkheid is de volgorde en de (toelichtende) tekst van het Besluit servicekosten letterlijk overgenomen. De schuingedrukte tekst, dat is de tekst van de Huurcommissie, die hiermee een toelichting op de uitvoeringspraktijk geeft.

Dan zijn er nog twee kostenposten die niet worden genoemd in het Besluit servicekosten, maar die de Huurcommissie ook als een servicekostenpost beschouwt. Het betreft de onderhouds- contracten met een 24-uursservice. Deze is in paragraaf 4.3.12 Onderhoudscontracten met een 24-uursservice aan de opsomming toegevoegd en toegelicht. De tweede kostenpost is Fondsen. Bij een fonds wordt maandelijks een laag bedrag in rekening gebracht waarmee een buffer wordt gevormd dat ingezet kan worden als dat nodig is. Deze kostenpost is in paragraaf 4.3.13 aan de opsomming toegevoegd.

De opsomming eindigt met drie kostenposten die niet als servicekosten worden beschouwd. Het betreft leegstandsderving, belastingen en heffingen en zorgkosten, opgenomen in paragrafen 4.3.14 tot en met 4.3.16. De Huurcommissie heeft deze aan het einde van de opsomming opgenomen en toegelicht.

Verder wijst de Huurcommissie erop dat de opsomming een weergave is van de huidige stand van zaken van (lagere) wetgeving en van inzichten van de Huurcommissie. Niet valt uit te sluiten dat deze opsomming wordt gewijzigd of aangevuld met andere kostenposten. De Huurcommissie heeft ruimte om in de toekomst de opsomming aan te vullen met andere kostenposten, mits deze kostenposten voldoen aan de wettelijke omschrijving van servicekosten. In dat geval zal dit tot aanpassing van het beleidsboek leiden.

Tot slot nog het volgende. Bij overige zaken en diensten gaat het vaak om zaken en diensten die worden geleverd of verleend ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimte(n) of gemeenschappelijke voorzieningen, waarvan individuele huurders gebruikmaken of kunnen maken.

De kosten die met deze zaken of diensten gemoeid zijn, moeten op een goede manier worden toegerekend aan de individuele huurder(s). De toerekening zal veelal geschieden door toepassing van een kostenverdeelsleutel. Deze kan in de huurovereenkomst overeengekomen zijn. Wanneer een verdeelsleutel enige jaren achtereen wordt gebruikt, wordt deze geacht te zijn overeengekomen. De Huurcommissie kan afwijken van een overeengekomen verdeelsleutel, als deze naar haar oordeel niet redelijk is. In beginsel dienen de kosten gelijk verdeeld te worden over het aantal woonruimten dat gebruik maakt of kan maken van de zaak of dienst, tenzij er goede redenen bestaan om een andere verdeling te hanteren. Een huurder die in het geheel geen gebruik maakt en ook niet hoeft te maken van de gemeenschappelijke ruimten (of gemeenschappelijke voorziening), hoeft niet te betalen voor kosten die daar betrekking op hebben. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een woning op de begane grond, met een eigen toegang, zonder berging of brievenbus in de gemeenschappelijke ruimten.

4.3.1 Warmtevoorzieningen

• a. de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten;
• b. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.

Huurcommissie:
De kosten van het verwarmen van gemeenschappelijke ruimten kunnen als kosten van een overige zaak of dienst bij de huurder in rekening worden gebracht. Dit geldt ook voor de kosten die gemoeid zijn met het gebruik en aflezen van warmtemeters en verbruiksmeter van de gemeenschappelijke ruimten. De Huurcommissie zal op basis van facturen en berekeningen oordelen of de kosten voor vergoeding in aanmerking komen en of deze op de juiste wijze zijn toegerekend aan de huurders, de gebruikers van de gemeenschappelijke ruimten.

4.3.2 Nutsvoorzieningen

• a. de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen;
• b. het gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW, en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders.

Huurcommissie:
De kosten van elektriciteit, gas en water gerelateerd aan het verbruik in de gemeenschappelijke ruimte door het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen kunnen als kosten van een overige zaak of dienst bij de huurder in rekening worden. Ook de kosten van het aflezen van meters in de gemeenschappelijke ruimtes, het verwerken van meteropnames in de jaarafrekening en andere administratieve werkzaamheden (de toerekening aan individuele huurders) komen in aanmerking voor vergoeding door de huurder aan de verhuurder. De Huurcommissie zal op basis van facturen en berekeningen oordelen of de kosten voor vergoeding in aanmerking komen en of deze op de juiste wijze zijn toegerekend aan de huurders, de gebruikers van de gemeenschappelijke ruimten.

4.3.3 Roerende zaken

De krachtens de huurovereenkomst mede ter beschikking gestelde roerende zaken in het woon- ruimtegedeelte van het gehuurde dan wel in de gemeenschappelijke gedeelten, waaronder in elk geval:

• a. roerende apparatuur voor het verwarmen van water;
• b. roerende keukenapparatuur;
• c. roerende kachel;
• d. meubilering, stoffering en overige inboedel.

Huurcommissie:
In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden, voor onroerende zaken is dit niet mogelijk.

Roerende zaken
Roerende zaken kunnen weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Voorbeelden hiervan zijn tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair. Ook zonnepanelen en zonnecollectoren kunnen roerend zijn, indien ze zonder beschadiging van betekenis aan de panelen of het dak weggenomen kunnen worden.

Onroerende zaken kunnen niet weggenomen worden zonder beschadiging van betekenis aan de zaak of de woonruimte te veroorzaken. Zaken die volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woonruimte worden eveneens als onroerend gezien. Deze zaken worden gezien als bestanddeel van de woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn inbouwapparatuur, de Cv-installatie, radiatoren en een tegelvloer. Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden. De kosten voor deze onroerende zaken worden verondersteld deel uit te maken van de kale huurprijs.

Waardebepaling
De waarde van de roerende zaken wordt bepaald op basis van de aankoopfacturen van de verhuurder. Als geen facturen beschikbaar zijn, maar wel inzicht is gegeven in de samenstelling van de roerende zaken, wordt de waarde op basis daarvan geschat. Het gaat dan om een schatting van de verkoopwaarde aan het begin van het boekjaar. Als ook die gegevens niet beschikbaar zijn wordt uitgegaan van het wettelijk vastgestelde standaardbedrag van € 12,00 per jaar.

Reparatie-, leverings- en montagekosten
De verhuurder kan geen extra reparatiekosten in rekening brengen bovenop de overeengekomen gebruiksvergoeding. De leveringskosten en montagekosten van roerende zaken mogen aan huurder worden doorberekend, mits deze redelijk zijn.

Geen gebruiksvergoeding voor rookmelders
Door een wijziging van het Bouwbesluit zijn eigenaren sinds 1 juli 2022 verplicht om in bestaande bouw op iedere bouwlaag (iedere verdieping inclusief de begane grond) een rookmelder te plaatsen. Daarom komen de kosten voor rookmelders voor rekening van de verhuurder en mag de verhuurder geen gebruiksvergoeding vragen voor rookmelders. Volgens de wetgever kan de huurder wel worden aangesproken op het vervangen van de batterijen. Het is mogelijk dat huurder en verhuurder hierover onderling afspraken maken, waardoor servicekosten in rekening kunnen worden gebracht voor vervanging van batterijen als kleine herstelling (zie paragraaf 4.3.4 van dit beleidsboek).

Brandbeveiligingsmiddelen
Brandbeveiligingsmiddelen, zoals brandblussers en blusdekens, zijn voor zowel de huurder als de verhuurder van belang. Om die reden kan de helft van de kosten aan de huurder doorberekend worden en blijft de andere helft voor rekening van de verhuurder. Dat betekent dat voor de berekening van de gebruiksvergoeding voor roerende brandbeveiligingsmiddelen de helft van de waarde wordt gebruikt. Daarop wordt vervolgens een afschrijvingspercentage van 10% toegepast (geschatte levensduur van tien jaar). Zie ook hierna onder het kopje Gebruikersvergoeding. Evenals voor alle zaken geldt dat slechts een vergoeding berekend mag worden indien het een roerende voorziening betreft.

Gebruiksvergoeding
De gebruiksvergoeding die in rekening gebracht mag worden is afhankelijk van de verwachte levensduur van de zaak. De Huurcommissie gaat over het algemeen uit van een geschatte levens- duur van vijf jaar. In dat geval mag jaarlijks 20% van de waarde als gebruiksvergoeding berekend worden. Bij zaken met een geschatte levensduur van tien jaar bedraagt de jaarlijkse gebruiksvergoeding 10% van de waarde. Bij zaken met een geschatte levensduur van vijftien jaar, zoals zonnepanelen, bedraagt de jaarlijkse gebruiksvergoeding 6,67% van de waarde.

Over het algemeen gaat de Huurcommissie bij gevelkachels, kleine boilers, geisers en brand- beveiligingsmiddelen uit van een geschatte levensduur van tien jaar. Ditzelfde geldt voor huis- houdelijke en technische apparaten en laminaat, voor zover deze zaken bestemd zijn voor één woonruimte. De levensduur van overige roerende zaken wordt doorgaans op vijf jaar geschat. De Huurcommissie kan hiervan afwijken en een vergoeding vaststellen die uitgaat van een kortere of langere levensduur.

De vastgestelde vergoeding mag voor een periode van vijf, tien of vijftien jaar berekend worden, afhankelijk van de initiële levensduur van de zaak. Na die periode vindt een nieuwe waardebepaling plaats. De Huurcommissie gaat doorgaans uit van een herwaardering van 60% van de oorspronkelijke waarde. Van deze nieuwe waarde mag vervolgens weer 20%,10% of 6.67% per jaar in rekening gebracht worden.

Als de zaak geen waarde meer vertegenwoordigt kan de betalingsverplichting op € 0,00 gesteld worden.

Voorbeeld

Voorbeeld (gordijnen): De verhuurder verhuurt een woning met gordijnen ter waarde van € 300,00. De geschatte levensduur van de gordijnen is vijf jaar. Voor de gordijnen kan een jaarlijkse gebruiksvergoeding in rekening worden gebracht van 20% van € 300,00 = € 60,00. Na vijf jaar blijken de gordijnen nog van waarde te zijn. De waarde van de gordijnen wordt bepaald op 60% van € 300,00 = € 180,00. De jaarlijkse gebruiksvergoeding hiervoor bedraagt dan 20% van € 180,00 = € 36,00. Na weer vijf jaar zijn de gordijnen versleten en vertegenwoordigen geen waarde meer. Er mag dan geen vergoeding meer berekend worden.

Zonnepanelen

Bij zonnepanelen hanteert de Huurcommissie het volgende beleid. De maximale gebruiksvergoeding voor zonnepanelen vastgesteld op basis van een levensduur van vijftien jaar, wat afgerond neerkomt op een afschrijvingspercentage van 6.67% per jaar. Na die periode kan een nieuwe waardebepaling plaatsvinden, waarbij de Huurcommissie een herwaardering hanteert van 60% van de oorspronkelijke waarde. Bij zonnepanelen wordt uitgegaan van een extra periode van vijftien jaar. Dit betekent dat jaarlijks 6.67% van de nieuwe lagere waarde (60% van de oorspronkelijke waarde) aan de huurder(s) in rekening gebracht mag worden in de tweede periode van vijftien jaar.

Ook zonnepanelen en zonnecollectoren kunnen roerend zijn. In dit verband dient eerst te worden vastgesteld of de zonnepanelen en zonnecollectoren volgens de verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de woning, waardoor ze een bestanddeel zijn geworden (en daarmee een onroerende zaak). Hierbij moet worden bekeken of de woning zonder de zonnepanelen of zonnecollectoren als onvoltooid moet worden beschouwd. Als bijvoorbeeld sprake is van een nul-op-de-meter woning en een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt voorzien door zonnepanelen dan is een dergelijke woning zonder zonnepaneel geen nul-op-de-meter woning en derhalve incompleet zonder de zonnepanelen.

Indien de zonnepanelen en zonnecollectoren volgens de verkeersopvatting geen onderdeel uitmaken van de woning dan moet worden beoordeeld of de zonnepanelen of zonnecollectoren zonder beschadiging van betekenis weggenomen kunnen worden. Is dit het geval? Dan is de zaak roerend. In dit kader moet bij zonnepanelen beoordeeld worden hoe de zonnepanelen zijn bevestigd op het dak. Zijn de zonnepanelen geheel in het dak geïntegreerd of zijn de zonnepanelen op het dak gemonteerd. Geïntegreerde zonnepanelen vormen een bestanddeel met het gebouw. Het (dak van het) gebouw is dan immers zonder de zonnepanelen incompleet en/of de zonnepanelen zijn niet zonder schade aan beide zaken te verwijderen. Zijn de zonnepanelen niet geïntegreerd in het dak, dan vormen de zonnepanelen dus geen bestanddeel met het gebouw. Een woning is over het algemeen niet in constructief opzicht specifiek afgestemd op niet-geïntegreerde zonnepanelen. Verder is een woning niet incompleet zonder de zonnepanelen; ook zonder die zonnepanelen blijft de woning normaal als woning te gebruiken.

Rookmelders

Door een wijziging van het Bouwbesluit zijn eigenaren sinds 1 juli 2022 verplicht om in bestaande bouw op iedere bouwlaag (iedere verdieping inclusief de begane grond) een rookmelder te plaatsen. Daarom komen de kosten voor rookmelders voor rekening van de verhuurder en mag de verhuurder geen gebruiksvergoeding vragen voor rookmelders. Volgens de wetgever kan de huurder wel worden aangesproken op het vervangen van de batterijen. Het is mogelijk dat huurder en verhuurder hierover onderling afspraken maken, waardoor servicekosten in rekening kunnen worden gebracht voor vervanging van batterijen als kleine herstelling (zie paragraaf 4.3.4 van dit beleidsboek).

Brandbeveiligingsmiddelen

Brandbeveiligingsmiddelen, zoals brandblussers en blusdekens zijn voor zowel de huurder als de verhuurder van belang. Dat betekent dat de verhuurder voor de berekening van de gebruiksvergoeding voor roerende brandbeveiligingsmiddelen slechts 50 procent van de waarde mag gebruiken. Daarop wordt vervolgens een afschrijvingspercentage van 10% toegepast (geschatte levensduur van tien jaar). Evenals voor alle zaken geldt dat slechts een vergoeding berekend mag worden indien het een roerende voorziening betreft.

Wat betreft de onderhoudskosten geldt ook dat dit voor zowel de huurder als de verhuurder van belang is. Om die reden kan 50 procent aan de huurder doorberekend worden en blijft de andere 50 procent voor rekening van de verhuurder.

Beveiligingscamera’s

Beveiligingscamera's zijn voor zowel de huurder als de verhuurder van belang. Om die reden kan in beginsel 70 procent aan de huurder doorberekend worden en blijft de andere 30 procent voor rekening van de verhuurder. Dat betekent dat voor de berekening van de gebruiksvergoeding voor roerende beveiligingscamera's 70 procent van de waarde wordt gebruikt. Daarop wordt vervolgens een afschrijvingspercentage van 20 procent toegepast (geschatte levensduur van 5 jaar). Evenals voor alle zaken geldt dat slechts een vergoeding berekend mag worden indien het een roerende voorziening betreft. 

Wat betreft de onderhoudskosten zijn de huurder en verhuurder hier beide verantwoordelijk voor, omdat het onderhoud in het belang is van beide. Daarom kan 70 procent aan de huurder doorberekend worden en blijft de andere 30 procent voor rekening van de verhuurder.

4.3.4 Kleine herstellingen

Het verrichten van kleine herstellingen die krachtens artikel 7:217 BW of het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.

Huurcommissie:
Kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder. In geval deze krachtens de huur- overeenkomst door de verhuurder worden uitgevoerd, mag de verhuurder de kosten van de uitvoering in rekening brengen bij de huurder als servicekostenpost. In het Besluit kleine herstellingen (de bijlage bij artikel 1 van dit Besluit) worden de kleine herstellingen opgesomd die voor rekening van de huurder komen. Voor deze opsomming verwijst de Huurcommissie naar de bijlage bij artikel 1 van dit Besluit. De Huurcommissie heeft voor een aantal diensten/zaken uitvoeringsbeleid geformuleerd. Dit betreft de onderstaande vetgedrukte zaken en diensten met daaronder cursief gedrukt het beleid van de Huurcommissie. Tussen haakjes staat de verwijzing naar de opsomming in de bijlage bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen (afgekort: Bbkh) vermeld.

Glazen wassen (Bbkh, onder q)
Het wassen van bereikbare ruiten is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.

De kosten voor het glazenwassen kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de ruiten voor de huurder bereikbaar zijn. De verhuurder kan ervoor zorgen dat de ruiten bereikbaar gemaakt worden door bijvoorbeeld een hoogwerker in te huren. De kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten blijven voor rekening van de verhuurder. Alleen de arbeidskosten kunnen aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale kosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 2/3e deel wordt aangemerkt als de kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten en 1/3e deel als de arbeidskosten.

Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten (Bbkh, onder p)
Het schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimten is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder de schoonmaakwerkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden. Mutatiekosten, de kosten van de begin- en eindschoonmaak bij verhuizing, mogen niet bij de huurder in rekening worden gebracht.

Tuinonderhoud (Bbkh, onder l)
Het tuinonderhoud is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.

De onderhoudskosten kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden als hij het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Als de groenvoorziening een openbaar karakter heeft, blijven de onderhoudskosten voor rekening van de verhuurder. Iedere groenvoorziening heeft een eigen karakter en wordt per geval beoordeeld door de Huurcommissie. Hierbij kunnen afscheidingen als hekken, bosschages en verbodsbordjes een rol spelen.

Bij een ‘kijktuin’ kan de huurder de tuin slechts zien, maar is het niet mogelijk deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laan uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van de huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden.

Gladheidsbestrijding is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden. Ook hierbij geldt dat de onderhoudskosten alleen aan de huurder doorberekend mogen worden als hij het exclusieve (gezamenlijke) gebruiksrecht van de buitenruimte heeft. De buitenruimte kan onder meer de groenvoorziening, het parkeerterrein en een gemeenschappelijk toegangspad tot het gebouw zijn.

Ontstoppen leidingen en rioleringen (Bbkh, onder n)
Het schoonhouden en ontstoppen van leidingen en rioleringen is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.

De kosten van deze schoonmaak- en ontstoppingswerkzaamheden kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de leidingen en rioleringen zich in of aan de woonruimte bevinden en voor de huurder bereikbaar zijn. Het gaat hierbij om de leidingen en rioleringen vanuit de woonruimte tot aan de aansluiting op het gemeente- of hoofdriool. Als er sprake is van leidingen en rioleringen voor meerdere zelfstandige woonruimten blijven de kosten voor de verhuurder.

Als de werkzaamheden het gevolg zijn van een technisch gebrek blijven de kosten voor rekening van de verhuurder.

De verhuurder kan met een daarin gespecialiseerd bedrijf een ontstoppingscontract afsluiten. In dat geval gaat het meestal om zowel individuele, als om gemeenschappelijke leidingen en rioleringen. De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor de gemeenschappelijke gedeelten, zodat niet het volledige bedrag aan de huurder doorberekend kan worden. De Huurcommissie gaat in die gevallen uit van een verdeling waarbij 50% van de kosten van het onderhoudscontract aan de huurder wordt doorberekend en 50% voor rekening van de verhuurder blijft.

Schoorsteenvegen en reinigen ventilatiekanalen (Bbkh, onder m)
Het vegen van schoorstenen en afvoer- en ventilatiekanalen is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden. Deze kosten kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de schoorsteen of het kanaal voor de huurder bereikbaar is.

Het jaarlijks vegen van de schoorsteen is noodzakelijk als het kanaal gebruikt wordt voor het afvoeren van rookgassen van installaties die met hout, olie of kolen gestookt worden. Bij gasgestookte installaties is dit niet noodzakelijk, maar kan wel een periodieke controle plaatsvinden op de juiste werking van het afvoerkanaal.

Lampen vervangen (Bbkh, onder g)
Het vervangen van lampen is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder door- berekend worden.

Aan de huurder kunnen de kosten voor het gering en dagelijks onderhoud doorberekend worden. Het gaat hierbij om het vervangen van lampen, tl-buizen en tl-starters en het verrichten van reparaties aan kapjes en schakelaars.

Voor rekening van de verhuurder blijven de kosten voor het vervangen van armaturen, het vernieuwen van (delen van) de installatie, reparaties aan de installatie en schade veroorzaakt door vandalisme.

Ongediertebestrijding (Bbkh, onder r)
Het bestrijden van ongedierte is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren, tenzij dit het gevolg is van een bouwkundige situatie. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.

De Huurcommissie gaat er in beginsel vanuit dat de kosten van de ongediertebestrijding voor rekening van de huurder zijn. Als de huurder van mening is dat het ongedierte het gevolg is van een bouwkundige situatie en dat de kosten voor de bestrijding ervan voor rekening van de verhuurder moeten komen, dan is het aan de huurder dit aannemelijk te maken.

Onderhoud installaties binnen de woonruimte (Bbkh, onder i)
Sommige installaties, zoals een individuele cv-installatie of mechanische ventilatie, bevinden zich geheel binnen het woonruimtegedeelte van de huurder. De kleine herstellingen die hieraan verricht worden, kunnen aan de huurder doorberekend worden. Het moet dan wel gaan om werkzaamheden die onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen en waar bovendien geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het ontluchten en bijvullen van het water van een individuele verwarmingsinstallatie.

Dit is anders voor technische installaties die aard- en nagelvast aan het gebouw verbonden zijn. Deze maken daar onlosmakelijk deel van uit. Deze installaties vormen een bestanddeel van de woonruimte en worden dan ook als onroerend aangemerkt. Dat houdt in dat de verhuurder een onderhoudsplicht heeft voor deze installaties. De (periodieke) onderhoudskosten kunnen daarom niet als servicekosten aan de huurder doorberekend worden. Dit geldt ook voor de kosten voor het klein onderhoud en de keuringskosten.

Voor de onderhoudscontracten met een 24-uursservice zie de beschrijving onder paragraaf 4.3.12.

Schilderwerkzaamheden (Bbkh, onder a en b)
Als schilderwerkzaamheden (en/of behangen en witten) niet uitdrukkelijk zijn overeengekomen, worden ze geacht uitgevoerd te zijn om de woonruimte verhuurbaar te maken. De kosten voor deze werkzaamheden kunnen dan niet aan de huurder worden doorberekend.

Slechts als de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst verzoekt dergelijke werkzaamheden uit te voeren, kunnen de kosten hiervan bij de huurder in rekening worden gebracht.
Deze kosten kunnen, gelijk aan de gebruiksvergoeding voor roerende zaken, over een periode van vijf of tien jaar worden doorberekend.

Een tweede mogelijkheid voor het doorberekenen van de kosten van schilderwerkzaamheden doet zich voor bij onzelfstandige woonruimten. Het schilderwerk in de gemeenschappelijke ruimten als een keuken, badkamer of gemeenschappelijke huiskamer kan aan de huurders doorberekend worden, mits dit uitdrukkelijk is overeengekomen tussen partijen. Ook hier geldt een jaarlijkse gebruiksvergoeding en een gelijke verdeelsleutel over het aantal onzelfstandige woonruimten dat gebruik maakt van de geschilderde ruimten.

4.3.5 Huisvuil

Diensten in het kader van afvoer van huisvuil, waaronder in elk geval:

• a. het verstrekken van vuilniszakken aan de huurder;
• b. het in gebruik geven van een vuilniscontainer;
• c. het vervoeren van het huisvuil binnen het complex waarvan de woonruimte deel uitmaakt.

Huurcommissie:
Het ophalen van huisvuil kan een onderdeel zijn van de taken van een huismeester of een schoonmaakbedrijf. Het kan echter ook een aparte kostenpost vormen van de servicekosten. Dit is het geval als de verhuurder vuilniszakken verstrekt en ophaalt bij de huurder of een vuilcontainer ter beschikking stelt.

De kostprijs van de vuilniszakken en de kosten van het transport van deze vuilniszakken van de woonruimte naar de openbare weg kunnen bij de huurder in rekening gebracht worden. Als een vuilcontainer ter beschikking wordt gesteld, kan hiervan de huur of een gebruiksvergoeding doorberekend worden.

4.3.6 Huismeester

In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:

• a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
• b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
• c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
• d. het verspreiden van post;
• e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van de huurders komende kleine herstellingen.

Huurcommissie:
Een huismeester kan werkzaamheden verrichten op het gebied van schoonmaken, onderhoud, reparatie, voorlichting, toezicht en controle.

De huismeester kan in loondienst zijn bij de verhuurder of worden ingehuurd. In beide gevallen toetst de Huurcommissie de doorberekende kosten aan een maximaal toegestaan uurtarief. De onderstaande maximale uurtarieven zijn inclusief BTW.

Tabel 9: maximale uurtarieven huismeester

Jaar	Maximaal uurtarief
2021 en 2022	€ 39,00
2023 en 2024	€ 40,00
2025 en 2026	€ 41,00

De huismeester voert werkzaamheden uit die voor zowel de huurders als voor de verhuurder van belang zijn. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt in principe een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. De Huurcommissie kan hiervan afwijken als blijkt dat de feitelijke werkzaamheden een andere verdeling rechtvaardigen. De Huurcommissie vraagt bij verhuurder de volgende gegevens op: functieomschrijving, facturen dienstverleningsbedrijf en urenverantwoording/kosten eigen beheer. De Huurcommissie betrekt bij haar oordeel de bezwaren van huurder en de bovengenoemde gegevens die de verhuurder levert.

Voorbeeld

Voorbeeld: Een huismeester heeft gedurende het jaar 2022 in totaal 800 uur gewerkt in een complex van 150 woningen voor een totaalbedrag van € 34.000,00. De Huurcommissie toetst de kosten aan het maximaal toegestane uurtarief van € 39,00 (het toegestane uurtarief in het jaar 2022). In dit geval betekent dat 800 uur x € 39,00 = € 31.200,00. De uitgevoerde werkzaamheden geven de Huurcommissie geen aanleiding af te wijken van de standaardverdeling. Dat wil zeggen dat aan de huurders 70% van € 31.200,00 = € 21.840,00 doorberekend mag worden. De kosten per woonruimte bedragen 1 / 150e deel van € 21.840,00 = € 145,60.

Externe beveiliging

In het kader van toezicht en veiligheid, kunnen de huurder en verhuurder overeenkomen dat gebruik gemaakt wordt van een externe beveiligingsdienst. Deze dienstverlening is zowel in het belang van de huurder als van de verhuurder. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurder doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. Dit sluit aan bij het beleid voor de huismeesterkosten, die ook beveiligingstaken uit kan voeren.

Anders dan bij de huismeester, wordt geen maximaal toegestaan uurtarief aangehouden. De facturen dienen als uitgangspunt waarbij er wordt getoetst aan de redelijkheid.

Als de beveiligingsdienst gecertificeerd is, volstaat de factuur. Is dat niet het geval? Dan vraagt de Huurcommissie de onderliggende stukken op.

4.3.7 Signaallevering

Diensten in het kader van centrale opvang en doorlevering van een signaal voor radio, televisie, computer of andere elektronische apparatuur, waaronder in elk geval:

• a. het in gebruik geven van roerende elektronische apparatuur voor het opvangen en doorleveren van het signaal;
• b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur voor het opvangen en het doorleveren van het signaal;
• c. het afsluiten en het in stand houden van het abonnement voor het centraal ontvangen van het signaal ten behoeve van de huurders;
• d. het ten behoeve van de huurders betalen van auteursrechten;
• e. het ten behoeve van de huurders betalen van vastrechtkosten en gesprekskosten van een alarmtelefoon in de lift naar de meldkamer.

Huurcommissie:
De kosten voor het afsluiten en het abonnement voor radio, televisie en internet kunnen aan de huurder doorberekend worden.

Onder deze kosten worden ook de kosten verstaan die betrekking hebben op de roerende elektronische apparatuur om het signaal op te vangen en door te leveren, de auteursrechten en een alarmtelefoon in de lift.

4.3.8 Elektronische apparatuur

Diensten in het kader van het gebruik van elektronische apparatuur, apparatuur voor videobewaking, voor alarmering en voor datanetwerken, waaronder in elk geval:

• a. het in gebruik geven van roerende elektronische randapparatuur;
• b. het verrichten van kleine herstellingen aan de elektronische apparatuur.

4.3.9 Verzekeringen

Het ten behoeve van de huurder deelnemen in een gemeenschappelijke verzekering of het verzorgen van een gemeenschappelijk fonds, waarmee een risico van de huurder wordt gedeeld dat tot de verplichtingen van een huurder behoort, mits het afsluiten van de verzekering of het vormen van het fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder, de uitkeringen uit de verzekeringen of de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van de verzekering of het fonds worden aangewend en er jaarlijks door de verhuurder rekening en verantwoording wordt afgelegd in het overzicht bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW.

Huurcommissie:
De verzekeringen die direct verband houden met de onroerende zaak (zoals opstal-, brand-, stormschade-, bedrijfsschade- en aansprakelijkheidsverzekering) blijven voor rekening van de verhuurder.

De kosten van een glasverzekering en een inboedelverzekering voor in gebruik gegeven roerende zaken kunnen wel aan de huurder doorberekend worden.

Als de glasverzekering onderdeel uitmaakt van de opstalverzekering, kunnen uitsluitend de kosten die betrekking hebben op de glasverzekering aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale kosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 15% van de kosten van de opstalverzekering aangemerkt wordt als de kosten voor de glasverzekering.

4.3.10 Gemeenschappelijke ruimten

De in dit besluit bedoelde zaken en diensten ten behoeve van het krachtens de huurovereenkomst gegeven gebruiksrecht van de gemeenschappelijke gedeelten.

4.3.11 Administratiekosten

De administratiekosten van het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW, en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders, alsmede die van de overige in dit besluit bedoelde zaken en diensten.

Huurcommissie:
Voor alle administratieve handelingen om tot een servicekostenafrekening te komen, kan de verhuurder administratiekosten bij de huurder in rekening brengen.

Deze kostenpost hangt zo nauw samen met de servicekosten, dat deze niet uitdrukkelijk tussen partijen overeengekomen hoeft te zijn. Administratiekosten kunnen alleen in rekening gebracht worden als een afrekening aan de huurder verstrekt is. Administratiekosten mogen ook in rekening worden gebracht bij een te late afrekening (als de afrekening wordt verstrekt buiten de daarvoor geldende termijn).

Over de warmtelevering (gas, olie of een andere brandstof) bedraagt de maximaal toegestane administratievergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteedt, bedraagt de maximale administratievergoeding 1%. Over alle overige kostenposten bedraagt de vergoeding maximaal 5%. Deze percentages zijn inclusief eventuele BTW.
Het minimumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 7,50 per afrekening per woonruimte. Het maximumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 75,00 per afrekening per woonruimte.

Als aanvulling van de Huurcommissie op het Besluit servicekosten:

4.3.12 Onderhoudscontracten met een 24-uursservice

Voor onderhoudscontracten met een 24-uursservice geldt het volgende. Sommige onderhoudscontracten bevatten een 24-uursservice. Een dergelijke service houdt in dat de huurder zeven dagen per week en 24 uur per dag een storing kan melden, die op korte termijn wordt behandeld De kosten voor deze extra service kunnen aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale onderhoudskosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 20% wordt aangemerkt als de kosten voor deze service. Alleen deze kosten kunnen dan bij de huurder in rekening gebracht worden.

4.3.13 Fondsen

In sommige gevallen rekent de verhuurder niet direct de werkelijke kosten met de huurder af, maar komen partijen overeen om een fonds te vormen. Het gaat hierbij om relatief lage kosten die moeilijk toewijsbaar zijn aan een enkele woonruimte. Bij een fonds wordt maandelijks een laag bedrag in rekening gebracht waarmee een buffer wordt gevormd dat ingezet kan worden als dat nodig is. Voorbeelden hiervan zijn een ontstoppingsfonds, een glasfonds en een lampenfonds.

Een fonds dient aan de volgende voorwaarden te voldoen:

• de verhuurder moet inzage geven over de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit;
• de bijdrage aan het fonds moet een redelijke vergoeding zijn voor de levering of dienst;
• de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn;
• de inleg van het fonds mag alleen gebruikt worden voor de betreffende levering of dienst.

Geen servicekosten zijn:

4.3.14 Leegstandsderving

Het is niet toegestaan gederfde servicekosten als gevolg van leegstand aan de zittende huurders door te berekenen.

4.3.15 Belastingen en heffingen

De belastingen en/of heffingen maken geen onderdeel uit van de servicekosten. De huurder of de verhuurder moet deze betalen als ‘belastingplichtige’, niet als ‘huurder’ of ‘verhuurder’.De Huurcommissie is daarom niet bevoegd uitspraak te doen over deze kostenpost. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan.

4.3.16 Zorgkosten

Er bestaat verschil tussen woonservicekosten en zorgservicekosten. De Huurcommissie doet alleen uitspraak over woonservicekosten. Zorgservicekosten houden verband met zaken als maaltijdverstrekking, verpleging en alarmservice. De Huurcommissie is niet bevoegd uitspraak te doen over zorgservicekosten.