Versiebeheer

Wijzigingen per 1 januari 2025

Deze versie vervangt het beleidsboek van 1 juli 2024. Het beleidsboek is per 1 januari 2025 op de onderstaande punten gewijzigd: 

• De verbruiksnormen van het Nibud over het boekjaar 2024 zijn toegevoegd. Dit zijn de normen die de Huurcommissie onder meer hanteert voor de uitvoering van de redelijkheidstoets. Zie paragraaf 3.1.1, 3.2.1 en 3.3.1. 
• De graaddagen van het jaar 2024 zijn toegevoegd. Zie paragraaf 3.1.3.
• In het beleidsboek is opgenomen hoe de Huurcommissie oordeelt over de kosten voor een externe beveiligingsdienst, niet zijnde de huismeester. De huismeester kan namelijk ook beveiligingstaken uitvoeren. Het gaat hier om een externe beveiligingsdienst, zoals Securitas of G4S. Voor de huismeester geldt dat 70 procent van de kosten doorberekend mogen worden aan de huurder. Dit zal ook gelden voor de kosten voor de externe beveiligingsdienst. Anders dan bij de huismeester geldt er geen maximaal uurtarief. Zie paragraaf 4.3.6.
• De Huurcommissie heeft in het beleidsboek opgenomen dat verhuurders een gebruiksvergoeding kunnen vragen voor roerende beveiligingscamera's. Hierbij mag 70 procent van de waarde gebruikt worden. In beginsel gaat de Huurcommissie uit van een levensduur van 5 jaar. Zie paragraaf 4.3.3.
• De Huurcommissie heeft bepaald dat het onderhoud aan roerende beveiligingscamera's en roerende brandbeveiligingsmiddelen door de huurder en de verhuurder gezamenlijk gedragen moeten worden. De huurder draagt 70 procent van de onderhoudskosten voor roerende beveiligingscamera’s en de verhuurder 30 procent. De huurder en verhuurder dragen beiden 50 procent van de onderhoudskosten voor roerende brandbeveiligingsmiddelen. Zie paragraaf 4.3.3.
• In het beleidsboek is een paragraaf opgenomen waarin expliciet wordt benoemd dat de Huurcommissie de afrekening in bepaalde gevallen ook hoger kan vaststellen dan dat er door de verhuurder is afgerekend. Zie paragraaf 2.3.3.
• Het onderwerp gladheidsbestrijding is opgenomen in het beleidsboek. De kosten voor gladheidsbestrijding kunnen doorberekend worden aan de huurder, net zoals tuinonderhoud, waarbij er ook sprake moet zijn van een exclusief gebruiksrecht. Zie paragraaf 4.3.4.

Wijzigingen per 1 juli 2024

Deze versie vervangt het beleidsboek van 1 januari 2024. Het beleidsboek is per 1 juli 2024 op de onderstaande punten gewijzigd:

• In paragraaf 6.2 wordt informatie verstrekt over de Wet Betaalbare huur en de gevolgen daarvan voor de procedures ter beoordeling van de jaarafrekening (7:260 BW) en het voorschotbedrag (7:261 BW). Deze wet is op 1 juli 2024 in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in de gereguleerde sector (sociale sector) en de geliberaliseerde sector (vrije sector). De Wet betaalbare huur verdeelt huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 in drie nieuwe sectoren: woningen in de sociale sector, de middenhuursector en de vrije sector. Door deze wet kunnen alle huurders en verhuurders met nieuwe huurcontracten (afgesloten op of na 1 juli 2024) een geschil over servicekosten aan de Huurcommissie voorleggen, ongeacht of de huurwoning tot de sociale sector, middenhuursector of vrije sector behoort. Zie hoofdstuk 6, paragraaf 6.2
• De Huurcommissie heeft het beleid over de opvraag- en bezwaarplicht gewijzigd. Voorheen, onder het oude beleid (vóór 1 juli 2024), moest de huurder deze verplichtingen uitvoeren binnen de wettelijke indieningstermijn. Als de huurder de daarvoor geldende driewekentermijn(en) niet in acht nam, dan werd het verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Vanaf 1 juli 2024 geldt er een uitzondering voor huurders die de opvraagplicht en/of bezwaarplicht niet (tijdig) kunnen uitvoeren omdat het einde van de wettelijke indieningstermijn, als bedoeld in 7:260 lid 2 BW, nadert. In die gevallen zal de Huurcommissie het verzoek van de huurder alsnog ontvankelijk verklaren en in behandeling nemen, zelfs als huurder de opvraagplicht en/of bezwaarplicht niet heeft uitgevoerd of de daarvoor geldende driewekentermijn(en) niet in acht heeft genomen. Dit gebeurt alleen als de huurder het verzoek heeft ingediend voordat de wettelijke indieningstermijn verstreken is. Zie hoofdstuk 6, paragraaf 6.3.1
• In het beleidsboek is opgenomen wat de gevolgen zijn als huurder en verhuurder een vast percentage of vast bedrag afspreken voor de servicekosten en/of nutsvoorzieningen. Uit wetgeving en jurisprudentie volgt dat de verhuurder gebonden is aan een dergelijke afspraak. De verhuurder kan niet met succes de vaste servicekosten door de Huurcommissie laten verlagen, zelfs als de werkelijke kosten die de verhuurder heeft aantoonbaar hoger zijn. Dit geldt niet voor de huurder. In het geval dat het overeengekomen vaste percentage of bedrag de werkelijke kosten overstijgt, heeft de Huurcommissie de bevoegdheid om op verzoek van de huurder de betalingsverplichting te verlagen. Zie hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4

Wijzigingen per 1 januari 2024

Het beleidsboek is per 1 januari 2024 op de onderstaande punten gewijzigd:

• De (verbruiks)normen van het Nibud voor het boekjaar 2023 zijn toegevoegd. Dit zijn de normen die de Huurcommissie onder meer hanteert voor de uitvoering van de redelijkheidstoets. Het Nibud heeft voor zowel gas als elektriciteit twee gemiddelde tarieven gepubliceerd voor het jaar 2023. Dit komt omdat de overheid per 1 januari 2023 prijsplafonds heeft geïntroduceerd voor gas en elektriciteit. Voor elk verbruik tot 1.200 kubieke meter gas en 2.900 kWh aan stroom betaalt de gebruiker een vaste prijs (1,45 euro per kuub en 0,40 euro per kWh). Voor elk verbruik dat uitstijgt boven deze grenzen hanteert het Nibud hogere tarieven (1,77 euro per kuub en 0,45 euro per kWh). De Huurcommissie heeft de methodiek van het Nibud overgenomen in het beleidsboek Servicekosten.
• De graaddagen van het jaar 2023 zijn toegevoegd. Zie bladzijde 16.
• De Huurcommissie heeft in het beleidsboek opgenomen welke gegevens zij opvraagt bij de verhuurder als de huurder de huismeesterkosten betwist. De volgende gegevens worden opgevraagd; functieomschrijving, facturen dienstverleningsbedrijf en urenverantwoording/ kosten eigen beheer. Ook heeft de Huurcommissie inzichtelijk gemaakt welk afwegingskader zij gebruikt bij de beoordeling van de huismeesterkosten. De Huurcommissie betrekt bij haar oordeel de bezwaren van huurder en de bovengenoemde gegevens die de verhuurder levert. 
• In het beleidsboek is opgenomen hoe de Huurcommissie oordeelt over reparatie-, leverings- en montagekosten. Eventuele reparatiekosten worden geacht te zijn inbegrepen bij de gebruiksvergoeding voor roerende zaken. Daarom kan de verhuurder geen extra reparatiekosten in rekening brengen bovenop de overeengekomen gebruiksvergoeding. De leveringskosten en montagekosten van roerende zaken mogen aan huurder worden doorberekend, mits deze redelijk zijn. 
• In het beleidsboek van 1 jul 2023 stond dat verhuurders een verbruiksvergoeding kunnen vragen voor brandblussers. In deze versie is verduidelijkt dat het ook mogelijk is om een verbruiksvergoeding te vragen voor overige roerende brandbeveiligingsmiddelen, denk aan blusdekens. Voor de levensduur van brandbeveiligingsmiddelen gaat de Huurcommissie in beginsel uit van tien jaar.
• Wegens een wijziging van het Bouwbesluit zijn eigenaren verplicht om in bestaande bouw op iedere bouwlaag (iedere verdieping inclusief de begane grond), brandmelders te plaatsen. De Huurcommissie heeft in deze versie van het beleidsboek opgenomen dat de verhuurder geen kosten mag doorberekenen aan de huurder voor rookmelders. Volgens de wetgever kan de huurder wel worden aangesproken op het vervangen van de batterijen. Het is mogelijk dat huurder en verhuurder hierover onderling afspraken maken, waardoor servicekosten in rekening kunnen worden gebracht voor vervanging van batterijen als kleine herstelling.
• De Huurcommissie heeft nieuw beleid opgesteld over zonnepanelen. De teruglevering van de zonnestroom komt in beginsel ten goede aan de huurder. Daarnaast is uitgelegd hoe de Huurcommissie bepaalt of zonnepanelen roerend of onroerend zijn.
• In het beleidsboek is opgenomen dat de Huurcommissie uitgaat van een levensduur van vijftien jaar voor zonnepanelen. Dit is relevant voor de berekening van de toegestane verbruiksvergoeding voor zonnepanelen.

Wijzigingen per 1 juli 2023

Het beleidsboek is op 1 juli 2023 op de onderstaande punten gewijzigd:

• Wijziging van de (verbruiks)normen van het Nibud voor het boekjaar 2022. Dit zijn de normen die de Huurcommissie onder meer hanteert voor de uitvoering van de redelijkheidstoets. In de vorige versie van het beleidsboek waren de gehanteerde (verbruiks)normen voor het boekjaar 2022 gebaseerd op de gegevens van het Nibud van januari 2022. Het bestuur heeft besloten om voor de jaren 2022 en 2023 de gegevens van het Nibud te hanteren die respectievelijk in juli 2022 en juli 2023 zijn gepubliceerd. Op deze wijze kan de Huurcommissie bij de beoordeling rekening houden met de hogere energieprijzen die in de loop van 2022 zijn ontstaan. 
• Toevoeging van de graaddagen voor het boekjaar 2022. 
• Verwijdering van paragraaf 3.3 genaamd “maximumtarieven Warmtewet”. De maximumtarieven in de Warmtewet zijn namelijk sinds 1 juli 2019 niet meer relevant voor het vaststellen van de betalingsverplichting t.a.v. de servicekosten. 
• Verwijdering van het inflatiepercentage van 3 procent in het kader van de procedure ter beoordeling van het maandelijkse voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen (ex 7:261 BW).
• Door de huidige inflatiecijfers is het hanteren van een inflatiepercentage van 3 procent niet meer redelijk. 
• Verduidelijking dat het doorberekenen van de kosten voor schilderwerkzaamheden aan de huurder overeengekomen moet zijn tussen partijen. Zie bladzijde 31.
• Vaststelling van het maximale uurtarief voor huismeesters voor de jaren 2023 en 2024 op € 40,00. 
• Verduidelijking dat de verhuurder ook administratiekosten in rekening mag brengen als de afrekening niet tijdig is verstrekt. 
• Toevoeging van een maximumbedrag voor administratiekosten van € 75,00 per afrekening per woonruimte.