Hoofdstuk 3 – Inkomensafhankelijke huurverhoging

Art. 7:253 i.c.m. 7:252a BW geeft de verhuurder de mogelijkheid om bij een zelfstandige woonruimte in het laagsegment (voorheen de sociale sector) de huurprijs te verhogen indien het huishoudinkomen van de huurder tot de midden en hogere inkomens behoort. Dit wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging genoemd. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet mogelijk in de vrije sector of het midden- en hoogsegment.

3.1 Maximale inkomensafhankelijke huurverhoging en inkomenscategorieën

Een inkomensafhankelijke huurverhoging is mogelijk als de huurder samen met zijn eventuele medebewoners een midden of een hoog huishoudinkomen heeft gehad dat overeenkomt met de in art. 10 Uhw aangegeven bedragen (zie tabel 1).⁷⁰

De verhuurder moet daarvoor eerst de inkomenscategorie van de huurder opvragen bij de Belastingdienst, ook wel de inkomensindicatie genoemd.⁷¹ Om te controleren in welke categorie het huishouden valt, beoordeelt de Belastingdienst het huishoudinkomen van twee jaar geleden (in 2024: 2022). Hiervoor is gekozen omdat deze huishoudinkomens vaak al definitief door de Belastingdienst zijn vastgesteld. Voor de inkomensindicaties die in 2024 worden verstrekt is dus het huishoudinkomen over 2022 (van de huidige bewoners) bepalend. In verband met privacy wordt het exacte inkomen en het aantal bewoners niet genoemd in de inkomensindicatie.

De verhuurder krijgt alleen informatie over welke van de volgende drie categorieën het huishuidinkomen valt:

Categorie 1: het huishoudinkomen valt in de inkomenscategorie ‘lager inkomen’. De verhuurder mag dan geen inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen.
Categorie 2: het huishoudinkomen valt in de categorie “(hoger) middeninkomen”. De verhuurder mag aan de huurder dan een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen van maximaal € 50. De verhuurder moet de verklaring waarin staat dat het huishoudinkomen in de categorie ‘(hoger) middeninkomen’ valt meesturen bij zijn huurverhogingsvoorstel.
Categorie 3: het huishoudinkomen valt in de categorie “hoog inkomen”. De verhuurder mag aan de huurder dan een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen van maximaal € 100. De verhuurder moet de verklaring waarin staat dat het huishoudinkomen in de categorie ‘hoog inkomen’ valt meesturen bij zijn huurverhogingsvoorstel.

Systematisch ziet dit er als volgt uit:

Tabel 1: overzicht van de inkomensafhankelijke huurverhoging
Type Huurverhoging	Regulier	Inkomensafhankelijke huurverhoging
Inkomenscategorie (inkomen 2022)	Lage (midden) inkomens	(Hoge) middeninkomens	Hoge inkomens
Eenpersoonshuishouden	Niet hoger dan € 52.753	Tussen € 52.753 – € 62.191	Hoger dan € 62.191
Huishoudens van 2 of meer personen	Niet hoger dan € 61.046	Tussen € 61.046 – € 82.921	Hoger dan € 82.921
Is inkomensafhankelijke huurverhoging toegestaan?	Nee, de reguliere huurverhoging wellicht wel (zie hoofdstuk 2)	Ja, maximaal € 50*	Ja, maximaal € 100*

_{*) mits de maximale huurprijsgrens van de woning niet wordt overschreden. ⁷²}

Definitie van huishoudinkomen

Het huishoudinkomen bestaat uit het totaal van de gezamenlijk geregistreerde inkomens van de huurder en de overige huidige bewoners van de woning. Van inwonende jongeren die op 1 januari 2024 nog niet de leeftijd van 23 jaar hebben bereikt, wordt alleen het inkomen dat het minimum loonniveau overstijgt, meegeteld.

Samenstelling huishouden

Voor de samenstelling van het huishouden is juridisch bepalend wie er op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen (doorgaans: 1 juli). Maar omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomenscategorieën daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, zijn de inkomensindicaties niet gebaseerd op de bewoningssituatie op de ingangsdatum van de huurverhoging. De Belastingdienst baseert de inkomensindicatie op de bewoningssituatie zoals die op dat moment bij de Belastingdienst bekend is. De Belastingdienst gaat daarbij uit van de personen die bij de gemeente op het betreffende woonadres in de Basisregistratie personen (BRP) staan ingeschreven als bewoner. Als de huishoudsituatie tussen het moment van het verstrekken van de inkomensindicatie en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt en het huishoudinkomen hierdoor tot een andere inkomenscategorie behoort, kan de huurder op grond hiervan een bezwaar bij zijn verhuurder indienen tegen het huurverhogingsvoorstel (zie paragraaf 3.3 hieronder).

_{⁷⁰Terug te vinden in art. 10 lid 2 onder a onder 1 en 3 Uhw.

⁷¹ Voorheen was dit de huishoudverklaring. Anders dan bij de huishoudverklaring kan uit de inkomensindicatie niet het aantal personen waarop de indicatie ziet worden afgeleid.

⁷² De Huurcommissie toetst dit alleen als partijen aangeven dat de maximale huurprijsgrens van de woning wordt overschreden. De woningwaardering wordt dus niet ambtshalve getoetst.}

3.2 Inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel van verhuurder

Als de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging wil realiseren, dan moet hij eerst een huurverhogingsvoorstel doen aan zijn huurder. Bij zijn voorstel moet hij een inkomensindicatie van de Belastingdienst voegen waaruit blijkt dat het huishoudinkomen in de categorie hoger middeninkomen (hierboven omschreven als “categorie 2”) respectievelijk in de categorie hoog inkomen (hierboven omschreven als “categorie 3”) valt. In paragraaf 3.3 onder randnummer 6 wordt uitgelegd wat de gevolgen kunnen zijn als verhuurder geen inkomensindicatie meestuurt.
Zie paragraaf 2.2.2 voor de overige vormvereisten waaraan een huurverhogingsvoorstel moet voldoen.

3.3 Bezwaren van huurder tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging

Als de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverlaging voorstelt, kan de huurder verschillende bezwaren aanvoeren. Onderstaand worden de meest voorkomende bezwaren die huurders aanvoeren tegen een reguliere huurverhoging besproken:

Vaak gaat het bij deze bezwaargrond om wijzigingen in het huishouden. Een huurder stelt bijvoorbeeld dat in 2022 een bepaalde bewoner nog niet woonde in de woonruimte, of dat de huishoudsituatie inmiddels is gewijzigd (na datum afgifte inkomensindicatie).

Voor de samenstelling van het huishouden is juridisch bepalend wie er op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (meestal: 1 juli) in de woning wonen. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomenscategorieën daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, zijn de inkomensindicaties niet gebaseerd op de bewoningssituatie op de ingangsdatum van de huurverhoging.

De Belastingdienst baseert de inkomensindicatie op de bewoningssituatie zoals die op het moment van de uitvraag bij de Belastingdienst bekend is; de Belastingdienst gaat daarbij uit van de personen die bij de gemeente op het betreffende woonadres in de Basisregistratie personen (BRP) staan ingeschreven als bewoner op datum afgifte inkomensindicatie.⁷³ Als de huishoudsituatie tussen het moment van het verstrekken van de inkomensindicatie en de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging wijzigt, kan de huurder op grond daarvan een bezwaarschrift bij de verhuurder indienen tegen het huurverhogingsvoorstel, waarna de verhuurder verplicht is een tweede inkomensindicatie, een zogeheten vervolgverklaring, bij de Belastingdienst op te vragen. In paragraaf 3.4 wordt nader uitgelegd wanneer verhuurder een vervolgverklaring moet opvragen.

_{⁷³ De Belastingdienst baseert zich op de gegevens in het Basisregistratie Personen (BRP), waarbij een ingeschrevene voor een briefadres niet wordt meegerekend voor het huishoudinkomen en een ingeschreven bewoner wél. Dit is van belang bij het opvragen door huurder bij de gemeente van een uittreksel BRP ten behoeve van de vaststelling van het huishoudinkomen. Dit moet zien op de ingeschreven bewoners.}

De inkomenscategorie op de inkomensindicatie is gebaseerd op het inkomenstoetsjaar van twee jaar terug (in 2024: 2022) en kan gedateerd zijn. De huurder kan het standpunt innemen dat de afgegeven inkomensindicatie over het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) wel juist was, maar dat het huishoudinkomen in 2023 is gedaald onder de voor het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens. Dit kan bijvoorbeeld komen door een inkomensdaling van de verdienende leden van het huishouden. Het is ook mogelijk dat de samenstelling van het huishouden inmiddels is veranderd, bijvoorbeeld omdat een medebewoner van de huurder is verhuisd voorafgaand aan de datum van ingang van de huurverhoging en dat hierdoor het huishoudinkomen onder de gehanteerde inkomensgrens is gezakt. Het aantal en de identiteit van de bewoners in de huurwoning op de datum van ingang van de huurverhoging is hierbij relevant.

Blijkt uit de bewijsstukken dat het huishoudinkomen over 2022 en/of 2023 toch onder de in de huurverhoging gehanteerde inkomensgrens ligt, dan is het bezwaar van de huurder gegrond. Als het geschil tot een procedure bij de Huurcommissie leidt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging niet redelijk is. In dat geval zal de Huurcommissie uitspreken welke huurverhoging wel redelijk is.

Voorbeeld: De verhuurder heeft een huurverhoging van € 100 voorgesteld aan zijn huurder, omdat uit de gegevens van de Belastingdienst bleek dat het huishoudinkomen van de huurder in de categorie “hoog inkomen” viel. Uit de inkomensverklaringen 2023 van de Belastingdienst van alle bewoners blijkt dat het huishoudinkomen in 2023 is gezakt onder de gehanteerde inkomensgrens en nu in categorie “(hoger) middeninkomen” valt. De Huurcommissie zal oordelen dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is en zal uitspreken dat een huurverhoging van € 50 euro wel redelijk is.

Voor door de Minister aangewezen groepen van gehandicapten en chronisch zieken bestaat een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen.⁷⁴ Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en gelet op de voorzieningen die in dat kader vaak in hun woning zijn getroffen, is dit ook niet gewenst. De Belastingdienst weet echter niet welke huishoudens tot de aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken behoren, daarover heeft de Belastingdienst geen gegevens. Ook verhuurders hebben hierover vaak geen gegevens. Daarom ligt het initiatief bij de huurder: hij moet een bezwaarschrift bij de verhuurder indienen en aantonen dat hij tot de aangewezen groep behoort. Dit kan worden aangetoond met bijvoorbeeld een recente WMO-beschikking, zorgindicatie of mantelzorgcompliment. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan kan dat aangetoond worden met een verklaring van de huisarts.

Deze specifieke groep gehandicapten en chronisch zieken bestaat uit de volgende huishoudens:

Een huishouden waarin de huurder of een ander lid van het huishouden voor een periode van ten minste één jaar en ten minste 10 uur per week verpleging of verzorging ontvangt (conform art. 2.1 jo. 2.10 van het Besluit zorgverzekering);
Een huishouden waarin de huurder of een ander lid van dat huishouden een mantelzorgcompliment heeft gekregen en waarbij mantelzorg is verleend aan een ander lid van datzelfde huishouden (conform art. 2.1.6. van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015);
Een huishouden waarin de huurder of een ander lid van dat huishouden in het bezit is van een indicatiebesluit of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (conform art. 1.1.1 jo. art. 3.1.1 lid 1 onderdeel a jo. art. 10.1.4 van de Wet langdurige zorg voor verblijf);
Een huishouden waarin aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden een beschikking is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte of ten behoeve van een woningaanpassing (conform art. 1 eerste lid onderdeel c van de Wet voorzieningen gehandicapten, art. 1 lid 1 onderdeel g onder 6 van de Wet maatschappelijke ondersteuning of art. 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015);⁷⁵
Een huishouden waarin de huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is.

_{⁷⁴ Zie voor de volledige beschrijving van deze aangewezen groep met een toelichting: Staatscourant 2014, nr. 37003 en Staatscourant 2015, nr. 9756. Het gaat alleen om de door de minister aangewezen groepen van chronisch zieken en gehandicapten zoals omschreven in paragraaf 3.3 en niet in zijn geheel over alle chronisch zieken.

⁷⁵ Het moet gaan om voorzieningen of aanpassingen die toegespitst zijn op de specifieke handicap van de bewoner, in die zin, dat het niet gaat om aanpassingen die ook in een reguliere woning als standaard voorziening zouden gelden. Daarom is het bewijsmiddel van een Wmo- of Wvg-beschikking voor voorzieningen aan de woning vereist.}

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is een inkomensafhankelijke huurverhoging niet toegestaan (zie hoofdstuk 2, paragraaf 2.2.4). Is er toch een inkomensafhankelijke huurverhoging voorgesteld door een verhuurder bij een onzelfstandige woning, dan zal de Huurcommissie oordelen dat de voorgestelde inkomensafhankelijk huurverhoging niet redelijk is. In dat geval onderzoekt de Huurcommissie of de reguliere huurverhoging (zoals genoemd in hoofdstuk 2, paragraaf 2.2.4) kan worden doorgevoerd en oordeelt zij welke huurverhoging wel redelijk is, conform hoofdstuk 2 van dit beleidsboek.

Als een huurder kan aantonen dat een persoon op de datum van de huurverhoging niet (meer) in de woning woont maar slechts was ingeschreven voor een briefadres, dan kan dat betekenen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging ten onrechte is voorgesteld door de verhuurder. Om dit aan te tonen kan de huurder de volgende gegevens overleggen aan de verhuurder:

Een recent uittreksel BRP waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven als bewoner op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging;⁷⁶
Een toekenning van de gemeente voor een briefadres afgegeven vóór de voorgestelde ingangsdatum (alleen als dit nog niet blijkt uit de BRP) of een stuk waaruit blijkt dat één of meer van de ingeschrevenen op de voorgestelde datum van de huurverhoging slechts ingeschreven waren voor een briefadres (alleen als dit nog niet blijkt uit de BRP);
Inkomensverklaringen van de ingeschreven personen (de inkomensverklaring van de persoon waarvan blijkt dat hij alleen een briefadres heeft is niet nodig).

De huurder is niet verplicht om de hierboven genoemde gegevens aan de verhuurder te verstrekken. De huurder hoeft slechts bij de verhuurder aan te geven dat de inkomensindicatie niet juist (meer) is en dat dit waarschijnlijk samenhangt met het feit dat een ingeschrevene op het adres geen bewoner (meer) is, maar het adres slechts gebruikt als postadres. Als er een procedure bij de Huurcommissie volgt, dan is de huurder wel verplicht om de hierboven genoemde gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken. Als de huurder deze stukken niet verstrekt aan de Huurcommissie, ook niet na opvraging daarvan, dan zal de Huurcommissie oordelen dat het bezwaar op dit punt ongegrond is.

_{⁷⁶ Dit is geen standaarduittreksel uit de BRP; vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop het aantal bewoners staat.}

De verhuurder moet een inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst als hij een inkomensafhankelijke huurverhoging wil doorvoeren. Deze moet voor de verzenddatum van het huurverhogingsvoorstel zijn aangevraagd en moet zijn meegestuurd met het huurverhogingsvoorstel naar de huurder. Als de verhuurder geen inkomensindicatie bij het huurverhogingsvoorstel meestuurt, dan kan dit gevolgen hebben voor de uitkomst van de procedure bij de Huurcommissie. Als de vormvoorschriften niet in acht zijn genomen (in dit geval het meesturen van de inkomensindicatie bij het huurverhogingsvoorstel), dan heeft dit alleen gevolgen als de huurder aannemelijk maakt daardoor te zijn benadeeld. Als huurder niet gemotiveerd stelt dat hij door een vormfout is benadeeld, dan zal in beginsel worden aangenomen dat huurder niet door het verzuim is benadeeld. Van benadeling kan sprake zijn als blijkt dat de verhuurder niet voorafgaand aan het huurverhogingsvoorstel een inkomensindicatie heeft aangevraagd.

Let wel: zonder inkomensindicatie kan de Huurcommissie niet vaststellen of de inkomensafhankelijke huurverhoging wel of niet redelijk is.

3.4 Heeft de verhuurder een tweede inkomensindicatie nodig na bezwaar van huurder?

De verhuurder moet soms opnieuw een inkomensindicatie, een zogeheten vervolgverklaring, opvragen bij de Belastingdienst. Dit hangt af van het soort bezwaar dat de huurder heeft aangedragen. In deze paragraaf wordt uitgelegd wanneer de verhuurder een vervolgverklaring moet opvragen bij de Belastingdienst en wanneer niet.

3.4.1 Bezwaar tegen de inkomenscategorie op de inkomensindicatie (huishoudinkomen 2022)

Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging omdat de huurder stelt dat de inkomensindicatie over het jaar 2022 (het inkomenstoetsjaar) niet klopt (zie paragraaf 3.3 onder randnummer 1), dan moet de verhuurder een vervolgverklaring (een tweede inkomensindicatie) opvragen bij de Belastingdienst. Deze vervolgverklaring is dan gebaseerd op actuele gegevens over de bewoningssituatie. Wanneer hieruit blijkt dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) in een lagere inkomenscategorie valt dan in de eerdere inkomensindicatie is vermeld, kan de verhuurder de huurverhoging aanpassen tot het toegestane niveau. Wanneer uit de vervolgverklaring (opnieuw) blijkt dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) in de bij het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomenscategorie valt en de huurder volhardt in zijn bezwaar, dan moet de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel, met de eerste en tweede inkomensindicatie, aan de Huurcommissie voorleggen (zie ook hoofdstuk 2 voor een uitleg over de procedure).

3.4.2 Bezwaar vanwege daling van het huishoudinkomen in 2023

Als de huurder bezwaar maakt tegen de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging omdat het huishoudinkomen in 2023 (het peiljaar) is gedaald (zie paragraaf 3.2 onder randnummer 2), dan moet de huurder dat aantonen. De verhuurder hoeft in dat geval geen vervolgverklaring bij de Belastingdienst op te vragen, want de Belastingdienst heeft alleen de bevoegdheid om een inkomensindicatie met inkomenscategorie over het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) af te geven. Als de huurder stelt dat sprake is van een inkomensdaling in 2023, dan zal de huurder aan de verhuurder moeten aantonen hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven en wat het inkomen van die huidige bewoners in het afgelopen kalenderjaar was. De huurder kan dat aantonen met:

Een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging.⁷⁷
Inkomensverklaringen over 2023 (verkrijgbaar bij de Belastingdienst) van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen.

_{⁷⁷ Dit is geen standaarduittreksel uit de BRP; vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop het aantal bewoners staat.}

3.5 Procedure bij de Huurcommissie: aanvullende documenten

Als partijen er samen niet uitkomen dan kan op grond van art. 7:253 BW een procedure bij de Huurcommissie worden gestart om de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel te laten toetsen. Dit is dezelfde procedure als bij de reguliere jaarlijkse huurverhoging zoals genoemd in paragraaf 2.2. In het hoofdstuk over de reguliere huurverhoging zijn in dat kader 4 scenario’s uiteengezet (zie paragraaf 2.2.1). Per scenario is aangegeven door wie de procedure (huurder of verhuurder) gestart moet worden, binnen welke termijn dat moet gebeuren en welke stukken daarbij moeten worden aangeleverd.⁷⁸ De termijnen en verplichte stukken gelden ook in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Echter, als het geschil over een inkomensafhankelijk huurverhoging gaat, dan heeft de Huurcommissie naast de in paragraaf 2.2.1 genoemde documenten aanvullende documenten nodig. In deze paragraaf wordt uiteengezet welke aanvullende documenten vereist zijn en wie (huurder of verhuurder) de aanvullende documenten moet aanleveren.

De in paragraaf 2.2.1 genoemde situaties kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën:
Categorie 1: Alleen de verhuurder kan een procedure bij de Huurcommissie starten	Situatie 1: Huurder maakt vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel (art. 7:253 lid 1 BW). Situatie 2: Huurder maakt geen bezwaar vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging en betaalt de huurverhoging niet. De verhuurder heeft het huurverhogingsvoorstel per aangetekende post verzonden (art. 7:253 lid 5 BW).
Categorie 2: Alleen de huurder kan een procedure bij de Huurcommissie starten	Situatie 3: Huurder maakt geen bezwaar vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging en betaalt de huurverhoging niet. De verhuurder heeft het huurverhogingsvoorstel per gewone post verzonden en vervolgens tijdig een aangetekende herinneringsbrief gestuurd (art. 7:253 lid 2 BW).

3.5.1 Verhuurder is indiener van het verzoek

In paragraaf 2.2.1 zijn de situaties uiteengezet waarin de verhuurder aan zet is om de Huurcommissie in te schakelen. Bij een inkomensafhankelijke huurverhoging is de verhuurder verplicht om een inkomensindicatie van de Belastingdienst te overleggen. Deze moet voor de verzenddatum van het huurverhogingsvoorstel zijn aangevraagd en moet zijn meegestuurd met het huurverhogingsvoorstel naar de huurder (zie paragraaf 3.3 onder randnummer 6).

Vervolgverklaring verplicht

In paragraaf 3.4 werd uitgelegd wanneer de verhuurder een vervolgverklaring (tweede inkomensindicatie) moet opvragen bij de Belastingdienst. Dat is nodig wanneer de huurder als bezwaar heeft aangedragen dat de inkomenscategorie op de inkomensindicatie (in 2024: 2022) niet juist zou zijn of de samenstelling van het huishouden (inmiddels) zou zijn veranderd.

In die gevallen moet de verhuurder de vervolgverklaring meesturen bij zijn verzoekschrift als verplicht stuk. Als de verhuurder dat niet doet, dan geeft de Huurcommissie de verhuurder twee weken de tijd om de ontbrekende vervolgverklaring alsnog aan te leveren. Als de verhuurder de vervolgverklaring niet aanlevert, ook niet na opvraging daarvan, dan oordeelt de Huurcommissie dat de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging niet redelijk is. In dat geval onderzoekt de Huurcommissie of de reguliere huurverhoging kan worden doorgevoerd en oordeelt zij welke huurverhoging wel redelijk is, conform hoofdstuk 2 van dit beleidsboek.

Vervolgverklaring niet verplicht

Als de verhuurder niet verplicht was om de vervolgverklaring op te vragen bij de Belastingdienst (zie paragraaf 3.4), dan vraagt de Huurcommissie de verhuurder om de door de huurder aan hem verstrekte bewijsstukken bij het verzoekschrift te voegen, zijnde:

De inkomensverklaringen van de Belastingdienst van alle personen die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen.
Het uittreksel uit de Basisregistratie personen, waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven op de ingangsdatum van de huurverhoging.

Als er bezwaar is gemaakt op grond van inkomensdaling in 2023, dan is het aan huurder om dit aan te tonen. Als deze bewijsstukken bij het verzoekschrift van de verhuurder ontbreken, dan vraagt de Huurcommissie deze documenten op bij de huurder. Huurder krijgt een termijn van twee weken om de gevraagde documenten aan de Huurcommissie te verstrekken. Als de huurder dit nalaat, dan oordeelt de Huurcommissie dat de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging redelijk is, mits deze overeenkomt met de inkomensindicatie en daarnaast het maximumbedrag (€ 50 of € 100) niet overschrijdt.

Zoals in paragraaf 3.3 onder randnummer 3 werd uitgelegd, bestaat er een bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groepen van chronisch zieken en gehandicapten.⁷⁹ Het initiatief ligt bij de huurder: hij moet bezwaar indienen bij zijn verhuurder en aantonen dat hij of één van zijn mede bewoners tot de aangewezen groep behoort.⁸⁰ Dit kan worden aangetoond met bijvoorbeeld een recente WMO-beschikking, zorgindicatie of mantelzorgcompliment. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan kan dat aangetoond worden met een verklaring van de huisarts.

Als verhuurder een procedure start bij de Huurcommissie, dan wordt de verhuurder gevraagd om het door de huurder aangeleverde bewijs mee te sturen bij zijn verzoekschrift. Echter, de huurder draagt de bewijslast en moet dus aantonen dat hij/zij tot een door de minister aangewezen groep behoort. Als het bewijs bij het verzoekschrift van de verhuurder ontbreekt, dan vraagt de Huurcommissie een recente WMO-beschikking, Wvg-beschikking, zorgindicatie, mantelzorgcompliment of huisartsverklaring op bij de huurder.
Huurder krijgt een termijn van twee weken om de gevraagde documenten aan de Huurcommissie te verstrekken. Als de huurder het bewijs niet aanlevert, dan oordeelt de Huurcommissie dat de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging redelijk is, mits deze overeenkomt met de inkomensindicatie en daarnaast het maximumbedrag (€ 50 of € 100) niet overschrijdt.

Het bovenstaande is schematisch als volgt samen te vatten:


Categorie 1: vereisten procedure Huurcommissie - verhuurder indiener van het verzoekschrift
Indiener / verzoeker	Verhuurder
Termijn voor indiening	Zes weken na voorgestelde ingangsdatum huurverhoging
Documenten die de Huurcommissie opvraagt bij de verhuurder bij het verzoekschrift	De documenten genoemd in paragraaf 2.2.1 onder situatie 1 en 2. Aanvullende documenten specifiek bij inkomensafhankelijke huurverhogingen (ook verplicht): Inkomensindicatie van de Belastingdienst. Vervolgverklaring (tweede inkomensindicatie) van de Belastingdienst, alleen indien de huurder als bezwaar heeft aangedragen (i) dat het huishoudinkomen in het inkomenstoetsjaar (in 2024: 2022) niet boven de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens lag of (ii) dat de samenstelling van het huishouden (inmiddels) is veranderd. Overige bewijsstukken (niet verplicht, maar de Huurcommissie vraagt deze wel op): Als de huurder bezwaar heeft gemaakt omdat het huishoudinkomen in 2023 is gedaald: een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) van één van de bewoners waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven op de ingangsdatum van de huurverhoging. Als de huurder bezwaar heeft gemaakt omdat het huishoudinkomen in 2023 is gedaald: de inkomensverklaringen 2023 van de Belastingdienst van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen. Als de huurder bezwaar heeft gemaakt omdat iemand in zijn huishouden een chronische ziekte of handicap heeft: een WMO beschikking, Wvg-beschikking, zorgindicatie of mantelzorgcompliment die de huurder meestuurde. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan volstaat een verklaring van de huisarts. _{* Als de verhuurder de overige bewijsstukken niet heeft meegestuurd bij het verzoekschrift, bijvoorbeeld omdat deze niet door de verhuurder zijn opgevraagd bij huurder, of omdat huurder heeft nagelaten deze aan de verhuurder toe te sturen, dan vraagt de Huurcommissie de informatie op bij de huurder.}
Gegevens die bij de huurder worden opgevraagd	Als de verhuurder geen of niet alle bewijsstukken heeft meegestuurd bij het verzoekschrift, bijvoorbeeld omdat deze niet door de verhuurder zijn opgevraagd of de huurder heeft nagelaten deze toe te sturen aan de verhuurder: Als de huurder bezwaar heeft gemaakt omdat het huishoudinkomen in 2023 is gedaald: een uittreksel uit de Basisregistratie personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven op de ingangsdatum van de huurverhoging⁸⁴ en de inkomensverklaringen 2023 van de Belastingdienst van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen. Als de huurder heeft aangegeven dat hij of een andere lid van zijn huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep van gehandicapten en chronisch zieken: een WMO-beschikking, Wvg-beschikking, zorgindicatie of mantelzorgcompliment. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan kan dat aangetoond worden met een verklaring van de huisarts. Overige bewijsstukken die het bezwaar van de huurder kunnen onderbouwen, zoals toezegging huurbevriezing, afspraken rond huurgewenning of huurkorting of aanzeggingen huurverhoging van de afgelopen 24 maanden.

3.5.2 Huurder is indiener van het verzoek

Zoals uitgelegd in paragraaf 2.2.1 is het mogelijk dat de huurder de Huurcommissie moet inschakelen. Als de huurder zonder bezwaar te maken de oude huurprijs blijft betalen na de door de verhuurder voorgestelde ingangsdatum voor de huurverhoging, dan is de huurverhoging nog niet tot stand gekomen. Als verhuurder het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per gewone post heeft verstuurd, dan moet de verhuurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum de huurder bij aangetekende herinneringsbrief nogmaals van het voorstel in kennis stellen. Als de verhuurder tijdig de huurder nogmaals per aangetekende herinneringsbrief het huurverhogingsvoorstel heeft toegezonden en de huurder is het niet eens met deze huurverhoging, dan is de huurder aan zet om binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen om uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. Als de huurder niet (tijdig) naar de Huurcommissie gaat, is hij gebonden aan de verhoging.

Als de huurder wel tijdig naar de Huurcommissie stapt, dan vraagt de Huurcommissie bij huurder aanvullende gegevens op, naast de in paragraaf 2.2.1 genoemde stukken. Als de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging wil doorvoeren op basis van het inkomen (art. 7:252a BW) en het bezwaar van de huurder ziet op de hoogte van dat inkomen, dan moet de huurder bij zijn verzoek gegevens over zijn huishoudinkomen overleggen (art. 7:253 lid 2 BW). Dat zijn de volgende gegevens:

Het uittreksel uit de Basisregistratie personen, waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres van huurder staan ingeschreven op de ingangsdatum van de huurverhoging.⁸²
Als het huishoudinkomen is gedaald in 2023: de inkomensverklaringen 2023 van de Belastingdienst van alle personen die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen.
Als het huishoudinkomen op de inkomensindicatie niet klopt: de inkomensverklaringen 2022 van de Belastingdienst van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen.

Als huurder het bezwaar aanvoert dat hij of een ander lid van zijn huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep van gehandicapten en chronisch zieken, dan moet de huurder bewijs aan de Huurcommissie verstrekken waarmee dit wordt aangetoond. De huurder kan aantonen dat hij of een medebewoner chronisch ziek of gehandicapt is door een recente WMO-beschikking, Wvg-beschikking zorgindicatie of mantelzorgcompliment te overleggen. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan kan dat aangetoond worden met een verklaring van de huisarts.

Het bovenstaande is schematisch als volgt samen te vatten:


Categorie 2: vereisten procedure Huurcommissie - huurder indiener van het verzoekschrift
Indiener / verzoeker	Huurder
Termijn voor indiening	Vier maanden na voorgestelde ingangsdatum huurverhoging
Verplichte documenten die de huurder moet aanleveren	De documenten genoemd in paragraaf 2.2.1 onder situatie 3. Aanvullende documenten specifiek bij inkomensafhankelijke huurverhogingen (ook verplicht): De inkomensindicatie die door de verhuurder werd meegestuurd bij het huurverhogingsvoorstel. Als de huurder de inkomensindicatie niet heeft meegestuurd bij het verzoekschrift, dan vraagt de Huurcommissie de inkomensindicatie op bij de verhuurder. Het uittreksel uit de Basisregistratie personen, waaruit blijkt hoeveel mensen op het adres van huurder als bewoner staan ingeschreven op de ingangsdatum van de huurverhoging. Als het huishoudinkomen is gedaald in 2023: de inkomensverklaringen 2023 van de Belastingdienst van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen. Als het huishoudinkomen op de inkomensindicatie niet klopt: de inkomensverklaringen 2024 van de Belastingdienst van alle bewoners die op de ingangsdatum van de huurverhoging in de woning wonen. Als iemand in het huishouden hoort tot een door de minister aangewezen groep van chronische zieken of gehandicapten: de (zorg) indicatie, Wmo of Wvg-beschikking. Als de huurder of een ander lid van het huishouden blind is, dan kan dat aangetoond worden met een verklaring van de huisarts.
Gegevens die bij de verhuurder worden opgevraagd	Als de huurder de bovenstaande stukken niet heeft meegestuurd bij het verzoekschrift, bijvoorbeeld omdat de huurder niet beschikt over deze gegevens: De inkomensindicatie die door de verhuurder werd meegestuurd bij het huurverhogingsvoorstel. Het bewijs van aangetekende verzending van de herinneringsbrief.

_{⁷⁸ Zie paragraaf 2.2.1 voor de volledige uitleg over welke partij aan zet is om de Huurcommissie in te schakelen.

⁷⁹ Het gaat alleen om de door de minister aangewezen groepen van chronisch zieken en gehandicapten zoals omschreven in paragraaf 3.3 en dus niet om alle chronisch zieken.

⁸⁰ Zie de opsomming in paragraaf 3.3. Daar wordt uiteengezet welke groepen zijn aangewezen.

⁸¹ Verkrijgbaar bij de gemeente. Let op: dit is geen standaarduittreksel uit de BRP; vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop het aantal bewoners staat).}
_{⁸² Dit is geen standaarduittreksel uit de BRP; vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop het aantal bewoners staat.}

3.6 Beoordeling van de inkomensafhankelijke huurverhoging door de Huurcommissie

De Huurcommissie zal als eerste stap beoordelen of het verzoek ontvankelijk is, binnen de juiste termijn is ingediend en is voorzien van de juiste bijlagen. De termijn die van toepassing is en de documenten die daarbij van belang zijn, zijn afhankelijk van de wijze waarop huurder heeft gereageerd op het huurverhogingsvoorstel en de wijze waarop verhuurder het voorstel aan huurder heeft opgestuurd. Zie voor een nadere uitleg hierover paragraaf 2.2.1. In die paragraaf wordt ook uitgelegd welke documenten aan de Huurcommissie moeten worden toegezonden en wat de gevolgen zijn als dat niet gebeurt (een niet-ontvankelijk verzoek). In aanvulling op de procedure zoals beschreven in paragraaf 2.2.1, worden bij de inkomensafhankelijke huurverhoging ook bewijsstukken opgevraagd over het huishouden en inkomen (zie paragraaf 3.5). Echter, het ontbreken van deze bewijsstukken over het huishouden en inkomen, zoals inkomensindicaties, inkomensverklaringen en relevante zorgindicaties kunnen niet leiden tot niet-ontvankelijkheid van het verzoek. Het ontbreken van deze stukken heeft slechts invloed op de uitkomst van de uitspraak (huurverhoging al dan niet redelijk).

Als tweede stap zal de Huurcommissie het huurverhogingsvoorstel toetsen aan de wettelijke vormvoorschriften van art. 7:252 BW (zie paragraaf 2.2.2).

Als derde stap zal de Huurcommissie de bezwaargronden van huurder beoordelen (zie paragraaf 3.3).

Als vierde stap toetst de Huurcommissie of de voorgestelde huurprijsverhoging niet uitkomt boven de maximaal toegestane huurverhoging zoals omschreven in paragraaf 3.1. Op grond van art. 13 lid 5 Uhw toetst de Huurcommissie of de voorgestelde huurverhoging, en de daarin gehanteerde inkomensgrens, passend is bij de inkomenscategorie waarin het huishoudinkomen van huurder valt. Dat doet de Huurcommissie aan de hand van de verstrekte gegevens over het inkomen en huishouden.

Indien het voorgestelde huurverhogingsbedrag lager is dan, of gelijk is aan de maximaal toegestane huurverhoging, dan is de huurverhoging redelijk. Een verhoging die boven het wettelijk maximum uitkomt, wordt niet redelijk geacht voor zover hierdoor het maximum wordt overschreden. De huurprijs zal dan slechts worden verhoogd met het wettelijke maximumbedrag dat past bij de inkomenscategorie waarin het huishouden van de huurder valt (zie paragraaf 3.1).

De Huurcommissie zal in dat geval oordelen dat het voorstel niet redelijk is en vervolgens uitspreken welke huurprijsverhoging zij wel redelijk acht, in welk geval zij ook aangeeft tot welke huurprijs de huurprijsverhoging leidt.⁸³

_{⁸³Art. 13 lid 1 Uhw.}

3.6.1 Huurverhoging niet redelijk

De Huurcommissie oordeelt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet redelijk is als het huishoudinkomen onder de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens blijkt te liggen en verhuurder daardoor een te hoge huurverhoging heeft voorgesteld. Hierbij kunnen zich drie situaties voordoen:

De verhuurder was ten onrechte in de veronderstelling dat het huishoudinkomen in categorie hoge inkomens viel. De Huurcommissie stelt vast dat het huishoudinkomen in de categorie middeninkomens of lage inkomens valt. In dat geval wordt de huurverhoging bijgesteld van€ 100 naar € 50 (bij middeninkomens) of de Huurcommissie past na onderzoek een reguliere huurverhoging toe (bij lage inkomens).
De verhuurder was ten onrechte in de veronderstelling dat het huishoudinkomen in categorie middeninkomens viel. De Huurcommissie stelt vast dat het huishoudinkomen in de categorie lage inkomens valt. In dat geval kan de voorgestelde huurverhoging van € 50 geen doorgang vinden. In plaats daarvan zal de Huurcommissie onderzoeken of de reguliere huurverhoging kan worden doorgevoerd, conform hoofdstuk 2 van dit beleidsboek.
De Huurcommissie zal ook oordelen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet redelijk is als de huurder aantoont dat hij of een medebewoner behoort tot de aangewezen groep van gehandicapten of chronisch zieken. In dat geval kan de voorgestelde huurverhoging van € 50 of € 100 geen doorgang vinden. In plaats daarvan zal de Huurcommissie onderzoeken of de reguliere huurverhoging kan worden doorgevoerd, conform hoofdstuk 2 van dit beleidsboek.

Daarnaast kan ook sprake zijn van een onredelijke huurverhoging als de huurder voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat door de voorgestelde huurverhoging de huurprijs boven de maximaal toegestane huurprijs op basis van het WWS zou komen te liggen. In dat geval toetst de Huurcommissie tevens de kwaliteit van de woonruimte.⁸⁵ Blijkt dat de huurprijs door de voorgestelde huurverhoging boven de maximaal toegestane huurprijs van de woonruimte uitkomt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is voor zover de huurverhoging boven deze grens uitkomt. Een huurverhoging tot de maximaal toegestane huurprijs is dan wel redelijk. Als de oude kale huurprijs al boven de maximale huurprijsgrens ligt, dan is het voorstel tot huurverhoging niet redelijk. Een huurverhoging is dan niet toegestaan.

3.6.2 Huurverhoging redelijk

De Huurcommissie zal oordelen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging redelijk is als wordt voldaan aan 7 voorwaarden:

Voorwaarde 1: het huishoudinkomen ligt boven de in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens.
Voorwaarde 2: er is niet aangetoond dat de huurder of een medebewoner tot de aangewezen groep van gehandicapten of chronisch zieken behoort.
Voorwaarde 3: de voorgestelde huurverhoging komt niet boven het wettelijk maximum uit: maximaal € 50 voor de categorie “(hoger) middeninkomen” en maximaal € 100 voor de categorie “hoog inkomen” (zie paragraaf 3.1).
Voorwaarde 4: er is sprake van een zelfstandige woonruimte (voor onzelfstandige woonruimtes kan namelijk geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd).
Voorwaarde 5: er is geen sprake van een huurverhogingsbeding in het huurcontract. Is dat namelijk wel het geval, dan kan geen inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd en is het huurverhogingsbeding leidend (zie hoofdstuk 5). Let wel: de huurder moet zelf aanvoeren dat sprake is van een huurverhogingsbeding. De Huurcommissie toetst voorwaarde 5 alleen als de huurder dit aanvoert.
Voorwaarde 6: er is niet gebleken dat de huur is verlaagd door middel van een gebrekenprocedure (op grond van art. 7:257 BW). Let wel: de huurder moet zelf aanvoeren dat de huurprijs is verlaagd wegens een gebrekenprocedure. De Huurcommissie toetst voorwaarde 6 alleen als de huurder dit aanvoert.
Voorwaarde 7: de maximale huurprijsgrens van de woning wordt niet overschreden. Let wel: de Huurcommissie toetst deze voorwaarde alleen als de huurder gemotiveerd heeft onderbouwd dat de maximaal toegestane huurprijs wordt overschreden.⁸⁷

_{⁸⁵ Zie art. 13 lid 5 Uhw. Dit is geen ambtshalve toetsing. De Huurcommissie zal slechts de kwaliteit van de woonruimte onderzoeken als de huurder voldoende gemotiveerd onderbouwt dat de huurverhoging te hoog is omdat daardoor de maximaal toegestane huurprijs wordt overschreden.}
_{⁸⁷ Door toepassing van de huurverhoging mag de maximale huurprijsgrens van de woning (op basis van de puntentelling) niet worden overschreden. Deze regel geldt zowel bij de reguliere als bij de inkomensafhankelijke huurverging. Zie Kamerstukken II, 33 129, nr. 3, p. 3. Zie ook Kamerstukken II 2019/20, 35518, nr. 3, p. 2}

Hoofdstuk 3 – Inkomensafhankelijke huurverhoging

3.1 Maximale inkomensafhankelijke huurverhoging en inkomenscategorieën

3.2 Inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel van verhuurder

3.3 Bezwaren van huurder tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging

1. De inkomensindicatie 2022 is onjuist

2. Het huishoudinkomen is gedaald in 2023

3. Iemand in het huishouden behoort tot een door de minister aangewezen groep van gehandicapten en chronisch zieken

4. Het gaat om een onzelfstandige woning

5. Iemand heeft alleen zijn brief- of postadres op het adres van huurder

6. Bij het huurverhogingsvoorstel is geen inkomensindicatie meegestuurd