Hoofdstuk 4 – Huurverlaging na inkomensdaling

4.1 Daling onder de inkomensgrenzen

De huurder van een huurwoning in het laagsegment (voorheen de sociale sector) die na een of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) met een inkomensdaling te maken krijgt, kan een huurverlaging aan de verhuurder voorstellen. De inkomensdaling kan het gevolg zijn van een lager inkomen van de huurder of van wijziging van het huishouden, waardoor het inkomen van een voormalig bewoner niet meer meetelt (bijvoorbeeld na scheiding). Huurders hebben recht op huurverlaging als het huishoudinkomen gelijk is geworden aan of lager is geworden dan de inkomensgrens/inkomensgrenzen die bij de inkomensafhankelijke huurverhoging(en) is of zijn gehanteerd.

Op grond van art. 14 lid 2 sub b Uhw wordt de nieuwe huurprijs vastgesteld aan de hand van een fictieve berekening. Als huurder recht heeft op huurverlaging, dan wordt de huurprijs verlaagd tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen bij de jaarlijkse huurverhogingen in de periode van drie jaar voorafgaand aan de datum van het huurverlagingsvoorstel op het niveau van na de inkomensdaling zou hebben gelegen. Met andere woorden: de nieuwe huurprijs is gelijk aan de huurprijs tot welk niveau deze maximaal zou zijn verhoogd indien het huishoudinkomen de afgelopen drie jaar gelijk zou zijn geweest aan het huidige inkomen. Bij het vaststellen van de nieuwe huurprijs maakt de Huurcommissie gebruik van tabel 1 in hoofdstuk 3 (overzicht inkomensafhankelijke huurverhoging 2024), met daarbij de volgende tabel (overzicht inkomensafhankelijke huurverhogingen 2021 t/m 2023):

Tabel 2: Toegestane huurverhogingen 2021 t/m 2023

Jaar	Inkomensgrens	Maximale huurverhoging bij gezamenlijke inkomen tot aan inkomensgrens	Maximale huurverhoging bij gezamenlijk inkomen boven de inkomensgrens
1 juli 2023	€ 48.836 (1pp*)	3,1%	€ 50
1 juli 2023	€ 56.513 (mpp*)	3,1%	€ 50
1 juli 2023	€ 57.573 (1pp*)	€ 50	€ 100
1 juli 2023	€ 76.764 (mpp*)	€ 50	€ 100
1 juli 2022	€ 47.948 (1pp*)	2,3%	€ 50
1 juli 2022	€ 55.486 (mpp*)	2,3%	€ 50
1 juli 2022	€ 56.527 (1pp*)	€ 50	€ 100
1 juli 2022	€ 75.369 (mpp*)	€ 50	€ 100
1 juli 2021	€ 44.655	0,0%	0,0%

_{*) 1pp = eenpersoonshuishouden, mpp = meerpersoonshuishouden}

De datum van het huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder is bepalend om te beoordelen welke huurverhogingen voor correctie in aanmerking komen. Ligt dit voorstel voor 1 juli 2024, dan beoordeelt de Huurcommissie of de huurverhogingen van 1 juli 2023, 1 juli 2022 en 1 juli 2021 in aanmerking komen voor correctie.

Werd het huurverlagingsvoorstel op of na 1 juli 2024 gedaan, dan komen de huurverhogingen van 1 juli 2024, 1 juli 2023 en 1 juli 2022 in aanmerking voor correctie.⁹⁰ De huurverlaging heeft geen terugwerkende kracht. Dus als de Huurcommissie van oordeel is dat de huurder recht heeft op een eenmalige huurverlaging, dan zal de huurverlaging ingaan op de door de huurder voorgestelde ingangsdatum, mits er twee maanden liggen tussen de datum van het huurverlagingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum (zie paragraaf 4.4 voor meer informatie over de ingangsdatum van de huurverlaging).

Voorbeeld

De huurder vraagt in april 2024 bij de verhuurder om huurverlaging omdat het (huishoud)inkomen is gedaald. De verhuurder heeft dit afgewezen en de huurder dient een verzoek in bij de Huurcommissie. De huurder heeft zowel in 2022 als in 2023 een inkomensafhankelijke huurverhoging ontvangen. Inmiddels woont de huurder alleen, wat ook blijkt uit het toegestuurde uittreksel Basis Registratie Personen (BRP). De huurder heeft in 2023 een huishoudinkomen gehad van € 31.000 wat ook blijkt uit de meegestuurde inkomensverklaring 2023. Omdat de huurder inkomensafhankelijke huurverhogingen heeft gehad in de drie jaar voorafgaand aan het huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder én vast is komen te staan dat het inkomen nu is gedaald, komen de inkomensafhankelijke huurverhogingen van 2022 en 2023 voor correctie in aanmerking. Het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging wordt gecorrigeerd tot het niveau van de standaard huurverhoging in dat jaar.

_{⁹⁰ Let wel: er mocht in 2021 geen huurverhoging plaatsvinden in de sociale sector.}

4.2 Daling onder het norminkomen voor huurtoeslag

Een bijzondere categorie wordt gevormd door de huurders bij wie (i) eerst de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhogingen boven de liberalisatiegrens is gekomen en (ii) van wie het huishoudinkomen daarna is gedaald tot onder de huurtoeslaginkomensgrens. Wanneer de geldende huurprijs door één of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen tot boven de huurtoeslaginkomensgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder het norminkomen voor de huurtoeslag⁹¹ is gedaald, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot onder de huurtoeslaggrens, zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.⁹² Daarbij wordt niet teruggekeken naar de huurverhogingen van de afgelopen drie jaar, maar naar alle inkomensafhankelijke huurverhogingen die de huurder van de woonruimte heeft ontvangen. In 2024 gelden ingevolge art. 14 lid 1 Wet op de huurtoeslag de volgende norminkomens:

• a. € 27.725 bij een eenpersoonshuishouden;
• b. € 37.625 bij een meerpersoonshuishouden;
• c. € 26.486,12 bij een eenpersoonsouderenhuishouden;
• d. € 35.061,14 bij een meerpersoonsouderenhuishouden.

Voorbeeld

Huurder huurt sinds 2018 een woning. Bij aanvang was de kale huurprijs € 680,00. Ondanks dat de huurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt, kan huurder geen beroep doen op huurtoeslag, omdat zijn inkomen daarvoor te hoog is. In de jaren die volgden is de huurprijs jaarlijks verhoogd met de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurprijs is inmiddels door de jaarlijkse (inkomensafhankelijke) huurverhogingen verhoogd tot boven de huurtoeslaggrens van € 879,66. Het inkomen in 2023 is vervolgens gedaald tot onder de € 22.000. Het inkomen van huurder komt daardoor vanaf dat moment wel in aanmerking voor huurtoeslag. Huurder kan echter door de huidige huurprijs niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, omdat deze door de huurverhogingen boven de huurtoeslaggrens is gestegen. De huurder vraagt huurverlaging aan tot onder de (huidige) huurtoeslaggrens, omdat blijkt dat door het inkomensafhankelijke gedeelte van de huurverhoging de huurprijs boven de grens is gestegen. Als huurder uitsluitend standaard huurverhogingen had gehad, dan had de huurprijs nog onder de huurtoeslaggrens gelegen en had huurder gezien zijn inkomen voor huurtoeslag in aanmerking kunnen komen. In deze situatie kan de huurder om huurverlaging vragen tot onder de huurtoeslaggrens.

_{⁹¹ Bekend als “inkomensgrens voor passend toewijzen”. In 2023 gelden de volgende norminkomens: € 25.475 voor eenpersoonshuishoudens, € 25.075 voor eenpersoonsouderenhuishoudens, € 34.575 voor meerpersoonshuishoudens en € 33.800 voor meerpersoonsouderenhuishoudens.
⁹² Ingevolge art. 14 lid 2 onder a onder 1 en onder c Uhw.}

4.3 Voorstel aan verhuurder: benodigde gegevens van huurder

Om de huurverlaging te realiseren moet de huurder eerst een voorstel tot huurverlaging doen aan zijn verhuurder.⁹³ Het verlagingvoorstel moet voldoen aan de vormvoorschriften van art. 7:252 BW. Dit brengt onder meer met zich dat het huurverlagingsvoorstel ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk aan de verhuurder moet worden verzonden. Een volledig overzicht van de vormvoorschriften is terug te vinden in paragraaf 2.2.2. In afwijking van een huurverhogingsvoorstel (welke in beginsel slechts eenmaal per 12 maanden mag worden gedaan), mag een huurverlagingsvoorstel (binnen de grenzen van art. 7:252, 7:252b en 7:254 BW) ook eerder worden gedaan.

Op grond van art. 7:252b lid 2 BW jo. art. 13 lid 1 Uhw kan de huurder de volgende gegevens meesturen bij zijn verzoek aan de verhuurder om aan de tonen dat zijn inkomen onder de voor het huishouden van de huurder toepasselijke inkomensgrens valt:

1. een inkomensverklaring van de inspecteur van de Belastingdienst over het inkomen van alle bewoners van de woning; en
2. een uittreksel uit de Basisregistratie personen van een van de bewoners waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op het adres van de woning.⁹⁴

Als de inkomens­ en huishoudensgegevens voor het eerst in de procedure bij de Huurcommissie worden overlegd, terwijl de huurder deze niet eerder heeft verstrekt aan de verhuurder, dan zal de Huurcommissie toch een oordeel geven over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel, ondanks het feit dat de verhuurder deze gegevens niet heeft kunnen meenemen in zijn beoordeling van het huurverlagingsvoorstel van huurder.

_{⁹³ Zoals voorgeschreven in art. 7:252 BW, 7:252b BW en 7:254 BW.
⁹⁴ Dit is geen standaarduittreksel uit de BRP; vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop het aantal bewoners staat.}

4.4 Procedure bij de Huurcommissie

Gaat de verhuurder niet akkoord met een huurverlagingsvoorstel van de huurder, of reageert de verhuurder niet? Dan zal de huurder in actie moeten komen. Hij kan tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de huurverlaging volgens het voorstel had moeten ingaan aan de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel.

De Huurcommissie toetst op grond van art. 14 lid 2 onder a Uhw of het huishoudinkomen in het peiljaar gelijk is aan of lager is dan de in art. 14 lid 3 WHT bedoelde bedragen, dan wel de in art. 10 lid 2 Uhw bedoelde bedragen (zie tabel 2 voor een overzicht van 2021 t/m 2023). Als dat het geval is dan verlaagt de Huurcommissie de huurprijs. Het peiljaar is het kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde ingangsdatum van de voorgestelde huurprijs is gelegen. Dus als de huurder een huurverlaging voorstelt per 1 juli 2024, dan is het peiljaar 2023. In paragrafen 4.1 en 4.2 wordt uiteengezet hoe de nieuwe huurprijs wordt bepaald.

4.4.1 Twee oorzaken van inkomensdaling

Een daling in het huishoudinkomen kan twee oorzaken hebben:

(i) het huishoudinkomen daalt omdat de samenstelling van het huishouden is gewijzigd (denk aan verhuizing van een verdienend lid) of

(ii) het huishoudinkomen daalt omdat de bewoners gezamenlijk minder zijn gaan verdienen dan voorheen, zonder dat de samenstelling van het huishouden is veranderd.

Dit onderscheid is van belang omdat de Huurcommissie bij de tweede genoemde situatie (daling zonder verandering in het huishouden) pas een huurprijsverlaging kan uitspreken, nadat het kalenderjaar waarin de inkomensdaling heeft plaatsgevonden is afgelopen en de Belastingdienst het jaarinkomen over het verstreken kalenderjaar heeft vastgesteld. Hieronder wordt uitgelegd hoe dit zit.

Inkomensdaling door wijziging van het huishouden

Wanneer het huishouden tot onder de eerder gehanteerde inkomensgrens/grenzen is gedaald, bijvoorbeeld omdat een verdienend lid van het huishouden is verhuisd, kan de huurder direct na het veranderen van het huishouden, een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder op grond van het gezamenlijk inkomen van de overgebleven bewoners. De huurder moet bij zijn huurverlagingsvoorstel de inkomensverklaringen van alle overgebleven bewoners over het laatst verstreken kalenderjaar toevoegen. De huurder verstrekt aan de verhuurder ook een uittreksel uit de BRP van één van de bewoners waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.⁹⁵

Als de verhuurder niet akkoord gaat met het huurverlagingsvoorstel of niet reageert, dan kan de huurder op grond van art. 7:254 BW tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging volgens het voorstel had moeten ingaan een verzoek bij de Huurcommissie indienen om het huurverlagingsvoorstel te laten toetsen. Wanneer de Huurcommissie van oordeel is dat het gezamenlijke inkomen van de overgebleven personen van het huishouden lager is dan de inkomensgrens die is gehanteerd bij de eerdere huurverhoging(en) en het huurverlagingsvoorstel redelijk acht, gaat de huurverlaging in op de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging. Dit is anders als er minder dan twee maanden liggen tussen de datum waarop het voorstel tot huurverlaging is gedaan en de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging. Art. 7:252 lid 1 BW bepaalt immers dat een huurverlagingsvoorstel tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum moet worden gedaan. Indien de voorgeschreven termijn van twee maanden niet in acht is genomen, dan zal de Huurcommissie de ingangsdatum ambtshalve verleggen naar een datum waarbij wel wordt voldaan aan de wettelijke termijn, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverlagingsvoorstel is gedaan (zie paragraaf 2.2.2).

Inkomensdaling bij onveranderd huishouden

Als het huishouden een inkomensdaling heeft doordat de bewoners gezamenlijk minder zijn gaan verdienen dan voorheen, zonder dat de samenstelling van het huishouden is gewijzigd, dan blijkt pas na het verstrijken van het kalenderjaar waarin de inkomensdaling plaatsvindt, wat het jaarinkomen van het huishouden in dat kalenderjaar is en of de inkomensdaling leidt tot een huishoudinkomen onder de gehanteerde inkomensgrens/­grenzen. Pas dan kan de Huurcommissie beoordelen of huurder recht heeft op huurverlaging op basis van het huishoudinkomen. Hiervoor heeft de Huurcommissie namelijk het door de Belastingdienst vastgestelde jaarinkomen van alle leden van het huishouden over het verstreken kalenderjaar waarin de inkomensdaling plaatsvond nodig. De inkomensverklaring van het verstreken jaar zijn doorgaans vanaf april beschikbaar bij de Belastingdienst.

Als het genoemde jaarinkomen nog niet door de Belastingdienst is vastgesteld, dan is de huurverlaging nog niet afdwingbaar. De Huurcommissie kan namelijk niet op grond van één of meer maandinkomen(s) beoordelen of het huishoudinkomen (het gezamenlijke inkomen van alle leden van het huishouden over een kalenderjaar) van het lopende kalenderjaar tot onder de inkomensgrens daalt of niet. Wil de huurder een huurverlaging na inkomensdaling bij gelijkblijvend huishouden via de Huurcommissie kunnen afdwingen, dan zal huurder op een later moment (eventueel opnieuw) een huurverlagingsvoorstel moeten doen zodra de Belastingdienst het huishoudinkomen over het verstreken kalenderjaar waarin de inkomensdaling heeft plaatsgevonden heeft vastgesteld.

_{⁹⁵ Dit is geen standaarduittreksel uit de BRP. Vraag als huurder aan uw gemeente hoe u een uittreksel aanvraagt waarop de personen staan die op nu in de woning wonen.}