Hoofdstuk 4 - Het woningwaarderingsstelsel en de verschillende procedures

1. toetsing aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW;
2. bezwaar tegen jaarlijkse huurverhoging ex artikel 7:253 BW;
3. huurverlaging op grond van punten ex artikel 7:254 BW;
4. huurverhoging na woningverbetering ex 7:255 BW.

In dit hoofdstuk wordt beschreven bij welke procedures het woningwaarderingsstelsel een rol speelt en de relevante procedurele aspecten van de procedures. Aan bod komt hoe het woningwaarderingsstelsel wordt betrokken in deze vier procedures. Voor de volledige informatie over de hier genoemde procedures wordt verwezen naar de desbetreffende beleidsboeken.

4.2 Toetsing aanvangshuurprijs

De huurder kan de overeengekomen aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie laten toetsen door een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW in te dienen. Indien een dergelijk verzoek binnenkomt, dan heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.³ Bij deze procedure toetst de Huurcommissie twee zaken. In de eerste plaats wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel. In de tweede plaats toetst de Huurcommissie of sprake is van ernstige gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren én of deze ernstige gebreken redenen geven om de huurprijs tijdelijk te verlagen.⁴

4.2.1 Wie kan het verzoek indienen?

Het initiatief tot indiening van een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs ligt bij de huurder.⁵ Huurders van een onzelfstandige woning hebben de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te laten toetsen.⁶

4.2.2 Indieningstermijn

De indieningstermijn voor toetsing aanvangshuurprijs is afhankelijk van het antwoord op de vraag of sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW (hierna: tijdelijke huur). Het is mogelijk om een verzoek toetsing aanvangshuurprijs vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst in te dienen bij de Huurcommissie.⁷

_{³ Artikel 4, lid 2, onderdeel a Uhw.
⁴ Artikel 4 lid 2 sub a Uhw jo. Artikel 12 Uhw.
⁵ 7:249 lid 1 en 2 BW.
⁶ Artikel 7:247 jo. 7:249 BW.
⁷ Kamerstukken II 1983/84, 17 431, nr. 6, p. 27.}

Onbepaalde tijd

Als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dan is artikel 7:249 lid 1 BW van toepassing en moet het verzoek binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn ingediend. Dit betreft een fatale termijn, die inhoudt dat het verzoek niet-ontvankelijk is als deze termijn wordt overschreden. De Algemene Termijnenwet is in deze procedure voor wat betreft de termijn voor indiening verzoekschrift niet van toepassing.

Tijdelijke huur

Als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt van 2 jaar of korter, geldt artikel 7:249 lid 2 BW en dan heeft de huurder de mogelijkheid om tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst een verzoek in te dienen inzake toetsing aanvangshuurprijs.

In geval met een zelfde huurder een tweede tijdelijke huurovereenkomst wordt aangegaan, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst voortgezet als een (nieuwe) huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Wet vaste huurcontracten

Per 1 juli 2024 treedt de Wet vaste huurcontracten in werking. Met deze wet wordt beoogd huurders meer zekerheid te bieden en te beschermen tegen de negatieve gevolgen van de woningnood en (met name) ongelijke machtsposities die (volgens de initiatiefnemers van de wet) voortvloeien uit de vergroting van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur uit de Wet Doorstroming Huurmarkt.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten komt in artikel 7:271 lid 1 BW de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter te sluiten grotendeels te vervallen. Voor specifieke doelgroepen, zoals bepaald in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, blijft zo’n tijdelijk contract nog mogelijk. Voor huurders uit zo’n doelgroep is dus nog wel een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter mogelijk.

Door de Wet vaste huurcontracten komt ook artikel 7:249 lid 2 BW te vervallen.

4.2.3 Eerste maal aangegane huurovereenkomst

Verzoeken kunnen alleen worden ingediend als (dezelfde) partijen voor het eerst een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan voor deze woning. Als partijen later een nieuwe overeenkomst aangaan voor dezelfde woonruimte, dan kan geen toetsing aanvangshuurprijs plaatsvinden. Dit geldt ook voor die gevallen wanneer een zittende huurder met een nieuwe verhuurder een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan. Hetzelfde geldt voor huurders die huren op basis van voortzetting van de huurovereenkomst op grond van medehuur⁸, voortzetting huur na overlijden⁹ of onderhuur.¹⁰ Ook indien een huurder zijn huurderschap ontleent aan een machtiging van de kantonrechter, zoals volgt uit artikel 7:270 BW, is het niet mogelijk een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs in te dienen.

4.2.4 Beoordeling kwaliteit van de woonruimte en uitkomsten

De Huurcommissie toetst de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de in artikel 10 lid 1 Uhw gegeven regels voor de waardering van de kwaliteit van de woning.¹¹ Deze regels zijn te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), waarin het woningwaarderingsstelsel staat uitgewerkt, De Huurcommissie onderzoekt of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel. Hiertoe vindt een onderzoek in de woonruimte plaats dat wordt uitgevoerd door een onderzoeker van de Huurcommissie. Bij een onderzoek voor de woningwaardering en de bijbehorende huurprijs, beoordeelt de onderzoeker de kwaliteit van de woonruimte en meet hij daarom onder andere de woonruimte op. Dit is nodig om een puntentelling te maken. Hiervoor gebruikt de onderzoeker de Huurprijscheck.¹²

_{⁸ Art. 7:266 BW.
⁹ Art. 7:268 BW.
¹⁰ Art. 7:269 BW.
¹¹ Art. 11 lid 2 Uhw.
¹² Op de website van de Huurcommissie is de Huurprijscheck te vinden. Deze tool heeft de Huurcommissie ontwikkeld in samenwerking met de Woonbond en Vastgoed Belang. Partijen kunnen ook zelf gebruik maken van deze tool.}

De Huurcommissie gaat na of de aanvangshuurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs die geldt voor de desbetreffende woning. De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de overeengekomen huurprijs redelijk dan wel niet redelijk is. Als de overeengekomen huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel niet redelijk is dan geeft zij aan welke huurprijs volgens haar wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte. De beoordeling kan leiden tot twee scenario’s die hieronder nader worden toegelicht.

• Als de aanvangshuurprijs van de onzelfstandige woning lager is dan de maximale redelijke huurprijs dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is.
  
  Voorbeeld: De aanvangshuurprijs van de onzelfstandige woning bedraagt € 500,00. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 55 kwaliteitspunten worden toegekend. De maximale redelijke huur behorend bij 55 punten bedraagt voor deze woning € 528,36. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 500,00 redelijk is.
   
• Als de aanvangshuurprijs van de onzelfstandige woning hoger is dan de maximale redelijke huurprijs dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is.
  
  Voorbeeld: De aanvangshuurprijs van de onzelfstandige woning bedraagt € 550,00. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 55 kwaliteitspunten worden toegekend. De maximale redelijke huur behorend bij 55 punten bedraagt voor deze woning € 528,36. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 550,00 niet redelijk is. Wel redelijk is de maximale huurprijs, zijnde € 528,36.

4.2.5 Beoordeling ernstige gebreken

De Huurcommissie beoordeelt verder of er ernstige gebreken zijn zoals volgt uit het gebrekenboek en, zo ja, of de huurprijs tijdelijk verlaagd wordt.¹³ Dit is het geval bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en bij tijdelijke huurovereenkomsten. Een gebrekenmelding aan de verhuurder is niet verplicht bij deze procedure. Zie verder het Gebrekenboek van de Huurcommissie op de website van de Huurcommissie.

_{¹³ Welke gebreken de Huurcommissie uitspreekt staat verder uitgewerkt in het gebrekenboek.}

4.2.6 Peildatum

Bij de procedure toetsing aanvangshuurprijs is de peildatum de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De waardering van de kwaliteit van een woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs wordt dan ook beoordeeld naar de toestand van de woonruimte zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

4.2.7 Vaststelling aanvangshuurprijs werkt met terugwerkende kracht

De aanvangshuurprijs die de Huurcommissie vaststelt, werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

4.3 Jaarlijkse huurverhoging en maximale redelijke huurprijs

Het woningwaarderingsstelsel speelt ook een rol bij de procedure over de jaarlijkse huurverhoging in de zin van artikel 7:253 BW. In deze procedure heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs.¹⁴

Gelet op de inhoud en strekking van dit beleidsboek gaat het te ver om de vele regels van de jaarlijkse huurverhogingsprocedure hier te behandelen. Hieronder worden alleen die regels besproken die een raakvlak hebben met het woningwaarderingsstelsel. Alle procedurele regels over de 7:253 BW staan verder uitgewerkt in het beleidsboek huurverhoging en de inkomensafhankelijke huurverlaging van de Huurcommissie.

_{¹⁴ Artikel 4 lid 2 sub b Uhw jo. Artikel 13 Uhw.}

4.3.1 Beoordeling kwaliteit woonruimte

De Huurcommissie toetst bij de 7:253 BW procedure de kwaliteit van de woonruimte aan de hand van het woningwaarderingsstelsel als de huurder tegen de jaarlijkse huurverhoging bezwaar maakt waarbij hij een beroep doet op één van de volgende bezwaargronden:

• De huurder maakt bezwaar tegen de woningwaardering in het huurverhogingsvoorstel.
• De huurder maakt bezwaar tegen de voorgestelde huurprijs, inclusief de voorgestelde huurverhoging, omdat deze huurprijs de maximale redelijke huurprijs overschrijdt.¹⁵

_{¹⁵ Artikel 13 lid 5 Uhw.}

De Huurcommissie geeft alleen een oordeel over de kwaliteit van de woonruimte en de woningwaardering indien de woningwaardering van de desbetreffende woning onderwerp is van geschil tussen partijen. De Huurcommissie betrekt dus alleen de woningwaardering in kwestie als een partij daarom uitdrukkelijk verzoekt. De Huurcommissie doet dit in deze procedure dus niet ambtshalve. Dit houdt in dat de huurder een beroep moet doen op één van bovenstaande bezwaargronden alvorens de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek gaat instellen naar de woningkwaliteit.

Voorbeeld

Voorbeeld: Huurder X huurt een kamer in Den Haag. De (kale) huurprijs bedraagt € 700,00. Hij ontvangt een brief van de verhuurder met een huurverhogingsvoorstel, waarin staat dat de huurprijs wordt verhoogd met 2,3 %, wat neerkomt op een huurprijs van € 716,10. Huurder X doet de Huurprijscheck en komt uit op 66 punten. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 606,25. Hij maakt bezwaar tegen de huurverhoging aangezien de huurprijs hoger is dan de maximale toegestane huurprijs voor die woning. De Huurcommissie stelt een voorbereidend onderzoek in en stuurt een onderzoeker naar de woning. De onderzoeker komt uit op een puntenaantal van 86. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 705,72. De Huurcommissie oordeelt in dit geval dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is. Een huurverhoging van € 5,72 (0,82 %) wordt wel redelijk geacht.

4.3.2 Energieprestatie van de woonruimte

De energieprestatie is een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woning. In de procedure jaarlijkse huurverhoging vormt de Huurcommissie zich geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, als de eigenaar van de woonruimte aan de huurder het energieprestatiecertificaat van de woonruimte heeft afgegeven. Of er voor een woning een energielabel is afgegeven is na te gaan op de website http://www.ep-online.nl.

4.3.3 Peildatum

Bij de jaarlijkse huurverhogingsprocedure wordt voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte als peildatum de datum gehanteerd waarop de huurprijsverhoging volgens het huurverhogingsvoorstel in had moeten gaan.¹⁶

_{¹⁶ Artikel 13 lid 6 Uhw.}

4.4 Huurverlaging op grond van punten

Een huurder kan door middel van een procedure artikel 7:254 BW via de Huurcommissie een huurverlaging realiseren. In geval van een verzoek tot huurverlaging op grond artikel 7:254 BW heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.¹⁷

_{¹⁷ Artikel 4, lid 2, onderdeel c van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.}

4.4.1 Wie kan het verzoek indienen?

Huurders van een onzelfstandige woning kunnen te allen tijde een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen.

4.4.2 Herhaaldelijke toetsing

Deze procedure kan op ieder moment door de huurder worden ingediend. Als na een onherroepelijke uitspraak een nieuw verzoek voor dezelfde huurovereenkomst wordt ingediend, dan wordt het verzoek alleen ontvankelijk verklaard als sprake is van nieuwe feiten en omstandigheden.

4.4.3 Vormvereisten

De huurder kan een huurverlaging bewerkstelligen door aan de verhuurder een schriftelijk voorstel te doen tot verlaging van de huurprijs. Indien de verhuurder instemt met het voorstel dan wordt de huurprijs verlaagd. Hierbij geldt dat zwijgen geen aanvaarding betreft. Indien het voorstel niet door de verhuurder wordt geaccepteerd of hij reageert niet op het voorstel dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om huurverlaging te bepalen via een procedure ex artikel 7:254 BW.

Het huurverlagingsvoorstel moet aan een aantal vormvereisten voldoen.

Volgens artikel 7:252 BW moet het verlagingsvoorstel ten minste twee kalendermaanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk worden ingediend bij de verhuurder. Hierbij geldt de datum van ontvangst van het voorstel door de verhuurder als peildatum. Bij verzending van het voorstel per post mag verwacht worden dat dit de eerste werkdag na de verzending betreft. Bij digitale verzending (per -email) mag worden verondersteld dat dit dezelfde dag is. Daarnaast bepaalt dit artikel dat in het verlagingsvoorstel het volgende moet worden opgenomen:

• de geldende huurprijs;
• het bedrag van de wijziging (dus van de voorgestelde verlaging);
• de (nieuwe) voorgestelde huurprijs;
• de voorgestelde ingangsdatum.

Daarnaast dient het verlagingsvoorstel te zijn voorzien van een waardering van de kwaliteit van de woonruimte waarop het voorstel is gebaseerd.¹⁸ De huurder kan een dergelijke puntentelling genereren op de website van de Huurcommissie middels de Huurprijscheck.

_{¹⁸ Art. 7:252 lid 3 BW.}

4.4.4 Indieningstermijn

Artikel 7:254 BW bepaalt dat de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum voor de huurverlaging, blijkens het huurverlagingsvoorstel, het verzoek bij de Huurcommissie moet indienen. De voorgestelde huurverlaging kan de huurder niet meer afdwingen als hij deze termijn laat verstrijken. Indien de huurder aantoont dat de verhuurder het voorstel heeft geweigerd of niet heeft gereageerd op zijn voorstel dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen vóórdat de voorgestelde ingangsdatum is verstreken. Heeft de verhuurder het voorstel niet eerder geweigerd of daarop gereageerd, dan dient de huurder de voorgestelde ingangsdatum af te wachten alvorens een verzoek in te kunnen dienen.

4.4.5 Beoordeling kwaliteit van de woonruimte en uitkomsten

De Huurcommissie toetst het huurverlagingsvoorstel aan de hand van het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woning.¹⁹ De Huurcommissie onderzoekt of de geldende (kale) huurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs voor de desbetreffende woning. Hiertoe vindt een onderzoek in de woonruimte plaats waarbij de onderzoeker van de Huurcommissie een puntentelling opmaakt en de bijbehorende maximale redelijke huurprijs berekent.

De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de huurprijs redelijk is. De beoordeling kan leiden tot twee uitkomsten:

• Als de geldende huurprijs van de onzelfstandige woning lager is dan de maximale redelijke huurprijs dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is.
  
  Voorbeeld:De geldende huurprijs van de onzelfstandige woning bedraagt € 500,00. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 55 kwaliteitspunten worden toegekend. De maximale redelijke huur behorend bij 55 punten bedraagt voor deze woning € 528,36. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 500,00 redelijk is.
   
• Als de geldende huurprijs van de onzelfstandige woning hoger is dan de maximale redelijke huurprijs dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is.
   

  Voorbeeld: De geldende huurprijs van de onzelfstandige woning bedraagt € 550,00. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 55 kwaliteitspunten worden toegekend. De maximale redelijke huur behorend bij 55 punten bedraagt voor deze woning € 528,36. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 550,00 niet redelijk is. Wel redelijk is de maximale huurprijs, zijnde € 528,36.

_{¹⁹ Artikel 14 Uhw.}

4.4.6 Peildatum

Voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte wordt als peildatum de datum gehanteerd waarop de huurprijsverlaging volgens het voorstel moet ingaan.²⁰

4.4.7 Drempelbedrag

Het verzoek van de indiener zal door de Huurcommissie niet-ontvankelijk worden verklaard indien het voorwerp van geschil een bedrag beloopt dat kleiner is dan het bedrag van één punt op grond van het waarderingsstelsel. Per 1 juli 2024 bedraagt dit bedrag € 5,04.

4.4.8 Ingangsdatum lagere huurprijs

In de uitspraak wordt door de Huurcommissie de datum van ingang van de huurprijsverlaging vermeld als een lagere huurprijs redelijk wordt geacht. Deze ingangsdatum betreft de voorgestelde ingangsdatum zoals volgt uit het huurverlagingsvoorstel. De Huurcommissie kan echter ook een latere ingangsdatum bepalen indien de huurder het vereiste van de aanzeggingstermijn van twee maanden niet in acht heeft genomen, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverlagingsvoorstel is gedaan.

_{²⁰ Artikel 13 lid 6 Uhw.}

4.5 Huurprijsverhoging na woningverbetering en maximale redelijke huurprijs

Het woningwaarderingsstelsel is van toepassing bij de procedure huurverhoging na woningverbetering in de zin van artikel 7:255 BW. Indien een verzoek als bedoeld in artikel 7:255 BW bij de Huurcommissie is ingediend dan heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de huurprijsverhoging na woningverbetering die zij redelijk acht. Bij deze procedure toetst de Huurcommissie op (minstens) twee aspecten. In de eerste plaats wordt getoetst of het bedrag van de huurverhoging na woningverbetering in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen.²¹ In het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering staat verder uitgewerkt wanneer sprake is van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de gemaakte kosten. In de tweede plaats wordt getoetst of de verhoogde huurprijs na woningverbetering niet boven de maximale huurprijs uitstijgt.²²

_{²¹ Artikel 7:255 lid 1 BW jo. Artikel 15 lid 2 BW.
²² Artikel 255 lid 1, slotzin en art. 15 lid 2 Uhw.}

4.5.1 Beoordeling kwaliteit woonruimte

Het woningwaarderingsstelsel is van toepassing op deze procedure. In dit verband stelt de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in over de woningkwaliteit, waarbij een puntentelling wordt opgemaakt om de maximale redelijke huurprijs voor de desbetreffende woning te bepalen. Indien een voorgestelde huurprijsverhoging leidt tot een bedrag dat hoger is dan de maximale huurprijs dan is het verhogingsbedrag niet redelijk voor zover de maximale huurprijs wordt overschreden. Ligt de geldende huurprijs op of in de buurt van het maximale niveau dan zou dat kunnen betekenen dat het niet of slechts in beperkte mate mogelijk is om de kosten van de voorzieningen in de huurprijs door te berekenen. Indien de geldende huurprijs al boven het maximale huurprijsniveau zit dan heeft dit als consequentie dat de huurverhoging na woningverbetering niet redelijk is en dus niet kan worden doorgevoerd.

Beoordeling kwaliteit woonruimte

Voorbeeld: Huurder X huurt een kamer in een appartement in Eindhoven. De (kale) huurprijs bedraagt € 650,00. Hij ontvangt een brief van de verhuurder met een aankondiging dat de huur wegens woningverbetering wordt verhoogd met € 20. Dit komt neer een huurprijs van € 670,00. Nadat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering van € 20 op zichzelf redelijk is, stelt de onderzoeker vast dat aan de woonruimte 47 kwaliteitspunten worden toegekend, wat een maximale redelijke huurprijs van € 451,50 (prijspeil 1 juli 2024)

4.5.2 Peildatum

Bij de procedure huurverhoging na woningverbetering wordt voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte als peildatum gehanteerd de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de woningverbetering tot stand is gekomen.