Hoofdstuk 2 - Algemene toelichting

2.1 Functie van het woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel is een systeem waarbij aan de woonruimte kwaliteitspunten worden toegekend. Bij dit puntenaantal hoort een maximale redelijke huurprijs.¹ Hoe hoger de kwaliteit van de woonruimte is, hoe meer punten de woonruimte krijgt en des te hoger de huurprijs mag zijn. Het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel staat uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (verder ook: Bhw). Zie voor dit besluit bijlage 1.

Voorbeeld

Voorbeeld: Een kamer heeft 95 punten. Op verzoek van de huurder bepaalt de Huurcommissie op basis van dit puntenaantal de maximale huurprijs van deze woning op € 750,46. Dit bedrag is gebaseerd op de maximale huurprijs voor onzelfstandige woonruimte per 1 juli 2024.

Er bestaan drie verschillende woningwaarderingsstelsels voor de verschillende soorten woonruimten die zijn uitgewerkt en toegelicht in de Bijlage I van het Bhw:

1. zelfstandige woonruimten (Bijlage 1A van het Bhw);
2. onzelfstandige woonruimten (Bijlage 1B van het Bhw);
3. woonwagen en/of standplaatsen (Bijlage 1C van het Bhw).

Dit beleidsboek gaat over het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten.

_{¹ Zie bijlage 5 bij dit beleidsboek voor het overzicht van de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte. De maximale huurprijzen zijn te vinden in de jaarlijkse circulaire ‘huurprijsbeleid’ en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.}

2.2 Woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte

Huurders van onzelfstandige woonruimten kunnen de maximale huurprijs afdwingen via de Huurcommissie. Een onzelfstandige woonruimte wordt namelijk altijd als gereguleerde woonruimte aangemerkt, ongeacht de hoogte van de aanvangshuurprijs van de woonruimte in het huurcontract.

2.2.1 Uitleg begrip onzelfstandige woonruimte

Een onzelfstandige woning is een woonruimte die niet voldoet aan het begrip zelfstandige woonruimte, zoals hieronder wordt uitgelegd.

Bij de uitleg van het begrip zelfstandige woonruimte wordt artikel 7:234 BW gevolgd. Dit betekent dat de woning een eigen afsluitbare toegangsdeur moet hebben en dat de huurder de ruimte kan bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. De volgende wezenlijke voorzieningen moeten in ieder geval aanwezig zijn:

• één vertrek;
• kookgelegenheid; dat wil zeggen een aanrecht, aan- en afvoer van water en tenminste één aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit
• wasgelegenheid, waaronder een douchecabine in een vertrek of en suite;
• een eigen toilet.

In aanvulling op bovenstaande voorwaarden geldt dat sprake is van een zelfstandige woning als deze is bewoond door maximaal twee personen of door drie of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woning verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep. Voor de uitwerking van het begrip 'duurzaam gemeenschappelijk huishouden’ wordt aangesloten bij de jurisprudentie in het bestuursrecht.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden wanneer men de bedoeling heeft om bestendig en voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Relevant zijn daarnaast de eisen die in het privaatrecht worden gesteld aan een duurzame huishouding. Vanuit het privaatrecht wordt de duurzaamheid van die huishouding bepaald door objectieve factoren als de duur van de samenwoning en door subjectieve factoren als de bedoeling van betrokkenen (HR 10 maart 2006, NJ 2006/419 (Hooft/Rochdale)) en voorts door alle omstandigheden van het geval in onderling verband (HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93, NJ 2014/249). In de uiteenlopende, want casuïstische rechtspraak wordt van belang geacht welke bedoelingen partijen voor de toekomst hadden, in welke mate die zijn geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling (gezamenlijke aankopen, verrekening van uitgaven, onderlinge zorg, sociaal verkeer) er plaatsvond (HR 22 januari 1993, NJ 1993/549 (Van Schellen/Dijkstra)). Als het huishouden geen perspectieven op langere termijn had, zal het ook niet duurzaam zijn.

Als een woonruimte aan deze voorwaarden niet voldoet, dan is sprake van een onzelfstandige woonruimte en is het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte van toepassing. Voorbeelden van onzelfstandige woningen zijn studentenkamers. Ook studenten die met andere studenten een woning huren, die een eigen toegangsdeur heeft en voorzien is van wezenlijke voorzieningen, worden in principe niet beschouwd als een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. De verhuurde kamers worden dan dus beschouwd als onzelfstandige woonruimtes en de waardering van de (onzelfstandige) woonruimte in kwestie gebeurt aan de hand van dit beleidsboek.

Uitzondering voor hospitaverhuur

Voor hospitaverhuur geldt een uitzondering. Indien een hoofdhuurder als hospita een deel van de woonruimte wil verhuren aan een onderhuurder, geldt onder voorwaarden een uitzondering voor de hoofdregel dat sprake is van een onzelfstandige woonruimte als een woonruimte bewoond wordt door meer dan twee personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. De hoofdhuurder kan daardoor, onder voorwaarden een huurprijs betalen volgens het WWS zelfstandige woonruimte aan de hoofdverhuurder. De huurprijs die de (hospita-)onderhuur betaalt aan de (hospita)verhuurder is volgens het WWS onzelfstandige woonruimte. De gestelde voorwaarden zijn de volgende:

1. Het (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden van de hoofdhuurder (de hospita) moet tenminste twee jaar zelfstandig de huurwoning hebben bewoond.
2. De (hospita-)onderhuurder betreft maximaal één (duurzaam gemeenschappelijk) huishouden.
3. De (hospita-)onderhuurder mag alleen een huurovereenkomst hebben met de hoofdhuurder (de hospita) van de woning (niet met de hoofdverhuurder/eigenaar van de woning).

2.2.2 Onroerende aanhorigheden en zelf aangebrachte voorzieningen

Alleen de (gemeenschappelijke) vertrekken, overige ruimten en voorzieningen die tot de onroerende zaak behoren worden met punten gewaardeerd. Dit kan zijn doordat ze fysiek verbonden zijn met de woonruimte, of omdat dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Als voor het gebruik van een onroerende aanhorigheid (bijv. een gemeenschappelijke tuin) een afzonderlijke huurovereenkomst is gesloten en de huur hiervan kan worden beëindigd zonder dat dit invloed heeft op de huur van de woonruimte, dan wordt de voorziening niet meegenomen in puntenwaardering.

Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.

2.3 Peildatum toetsing woningwaardering

De peildatum voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte vindt plaats aan de hand van de artikelen 11, 12, 13, 14, 15 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en verschilt per procedure:

• Toetsing aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW): de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
• Jaarlijkse huurverhoging (artikel 7:253 BW) en huurverlaging op grond van punten (artikel 7:254 BW): de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging of huurverlaging.
• Huurverhoging na woningverbetering (artikel 7:255 BW): de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de woningverbetering tot stand is gekomen.

Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte gaat het niet alleen om de toestand van de woning als zodanig, maar ook om aspecten waarvan de huurder kennis kan hebben op de relevante datum door opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. In het bijzonder gaat het daarbij om aspecten als het energielabel en de WOZ-waarde van de woning.

2.4 Aangrenzende ruimten met open doorgang

Twee vertrekken of overige ruimten die met elkaar in verbinding staan, worden in een bepaald geval als één vertrek of overige ruimte gewaardeerd. Dit is het geval als zich tussen die twee vertrekken of overige ruimten een opening bevindt, die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 m een minimumhoogte heeft van 2 m. De muur wordt gemeten in het vertrek of overige ruimte, waarin de tussenwand het smalst is. De figuur hieronder schetst de rekenmethode.

2.5 Afwijkingsbevoegdheid

Het woningwaarderingsstelsel is een gedetailleerd en dwingend stelsel. Dit betekent dat de Huurcommissie conform dit systeem de woning waardeert. Wel heeft de wetgever voorzien in een mogelijkheid om af te wijken van het waarderingsstelsel, wanneer de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft.² Dat is de zogenoemde afwijkingsbevoegdheid van artikel 5 lid 2 Bhw.

_{² Hiervan kan sprake zijn als de strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, aldus de nota van toelichting bij het Bhw. Als voorbeeld wordt genoemd woningen die “door een zeer geringe oppervlakte geen 140 punten halen, doch wel van uitstekende kwaliteit zijn; bij voorbeeld zeer kleine, doch luxueuze appartementen”.}

2.6 Evenredige verdeling, afronding punten en eindsaldering

Evenredige verdeling

In geval van een onzelfstandige woonruimte zijn er vaak ruimtes of voorzieningen waarvan (ook) andere bewoners gebruik maken. Deze ruimtes of voorzieningen worden betrokken in de berekening van het aantal punten voor de onzelfstandige woonruimte in kwestie. De manier waarop is als volgt.  

Punten die moeten worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten worden evenredig over het aantal woonruimten binnen de gehele woning verdeeld, ongeacht de grootte van de afzonderlijke onzelfstandige woonruimten. Als slechts een deel van de onzelfstandige woonruimten op een adres toegang heeft tot bepaalde gemeenschappelijke vertrekken, ruimtes en voorzieningen, worden de punten alleen verdeeld onder die specifieke woonruimten die, volgens de huurovereenkomst, daadwerkelijk toegangs- en gebruiksrecht hebben tot die gedeelde vertrekken, ruimtes of voorzieningen.

Afronding per rubriek

De waardering in punten wordt per rubriek na saldering afgerond op 0,25 punt waarbij een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond. Dat wil zeggen dat 0,125 wordt afgerond naar 0,25. Een kwartpunt is de kleinst werkbare waardering binnen het woningwaarderingsstelsel voor een afzonderlijke rubriek.

Eindsaldering

Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.

NB: Alle punten worden bij elkaar opgeteld inclusief de punten voor de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen waarna wordt afgerond. De toeslag van 35 % bij zorgwoningen wordt toegepast op het puntentotaal van de onderdelen 1 t/m 11 en pas daarna wordt afgerond.

Meer dan 250 punten

In geval van een woonruimte met méér dan 250 punten wordt de maximale huurprijs als volgt berekend: elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel (zie bijlage 4) bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijs die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten.

Voorbeeld

Voorbeeld:  Een zelfstandige woning wordt beoordeeld met 255 punten. Bij een puntenaantal van 250 hoort een maximale huurprijs van € 1.521,50 (prijspeil 1 juli 2024). Het puntenaantal voor de woning ligt echter vijf punten hoger. Dit verschil van vijf punten dient te worden vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen die correspondeerden met 249 en 250 punten. Dat verschil bedraagt (€ 1.521,50 - € 1516,53 =) € 4,97. De verhoging op de maximale huurprijs is in dit geval € 24,85 (€ 4,97 x 5). De maximale huurprijs bedraagt dus € 1.546,35 (€ 1.521,50 + € 24,85).

2.7 Prijsopslag monumenten

De punten die worden gehaald op basis van het woningwaarderingsstelsel resulteren in een maximale huurprijs. Op deze maximale huurprijs kan daarnaast sprake zijn van een prijsopslag voor monumenten op grond van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte.

2.7.1 Rijksmonument

Huurovereenkomst afgesloten op of na 1 juli 2024

Indien een woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument, als bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet, dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 35%. Hiermee worden rijksmonumenten bedoeld die zijn geregistreerd in het monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Deze prijsopslag geldt alleen voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten op of na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, dus vanaf 1 juli 2024. Als de huurovereenkomst is afgesloten vóór 1 juli 2024 dan geldt onderstaande waardering.

De Huurcommissie hanteert passief beleid. De verhuurder moet aantonen dat een woning bestaat of deel uitmaakt van een rijksmonument.

Huurovereenkomst afgesloten vóór 1 juli 2024

Indien een woonruimte een rijksmonument is of daar deel van uitmaakt, als bedoeld in artikel 1.1 Erfgoedwet, dan worden 10 punten extra toegekend. Hiermee worden rijksmonumenten, en dus niet gemeentelijke monumenten, bedoeld die zijn geregistreerd in het monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Alleen deze monumenten krijgen een toeslag van 10 punten.

Het Rijksmonumentenregister kan door eenieder worden geraadpleegd. Het register bevat gegevens over de inschrijving en ter identificatie van de Rijksmonumenten: http://monumentenregister.cultureelerfgoed.nl/.

2.7.2 Gemeentelijk of provinciaal monument

Indien een woonruimte een gemeentelijk of provinciaal monument is of daarvan deel uitmaakt, dan wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15%. Het gemeentelijk monument moet zijn aangewezen door het college van burgemeester en wethouders. Een provinciaal monument moet zijn aangewezen door de gedeputeerde staten.

De Huurcommissie hanteert passief beleid. De partijen moeten aantonen dat een woning bestaat of deel uitmaakt van een gemeentelijk of provinciaal monument.

2.7.3 Beschermd stad- of dorpsgezicht

De maximale huurprijs wordt met 5% vermeerderd als:

• a. de woonruimte behoort tot een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34. vierde lid, van de Omgevingswet;
• b. de woonruimte behoort tot een woning die is gebouwd voor 1965; en
• c. de woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet of van een door het college van burgemeester en wethouders aangewezen gemeentelijk monument of een door gedeputeerde staten aangewezen provinciaal monument.

De Huurcommissie hanteert voor beschermde stads- en dorpsgezichten een passief beleid. Dit betekent dat het aan de verhuurder is om aan te tonen dat de woonruimte aan de voorwaarden voor deze prijsopslag voldoet.