Hoofdstuk 4 - Procedurele regels

4.1 Indieningstermijn

Indien partijen een geschil hebben over het bedrag van de huurprijsverhoging na woningverbetering, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de woningverbetering, de Huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.²⁷ Het verzoek moet schriftelijk worden ingediend en kan alleen worden ingediend als de werkzaamheden zijn voltooid (na de datum totstandkoming). Vanaf dat moment kan worden vastgesteld wat de door de verhuurder daadwerkelijk bestede kosten zijn.

Als het verzoek niet tijdig is ingediend, zal het verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit betekent dat de Huurcommissie geen inhoudelijk oordeel geeft over het ingediende verzoek.

4.1.1 Nadere uitleg indieningstermijn

De indieningstermijn verstrijkt aan het einde van de dag met hetzelfde dagnummer als de dag waarop de werkzaamheden tot stand zijn gekomen (zie paragraaf 4.2), drie maanden later.²⁸ Indien de werkzaamheden tot stand zijn gekomen op 30 september, dan verstrijkt de termijn dus aan het einde van 30 december (om 24.00 uur). Als de werkzaamheden tot stand zijn gekomen op 13 april, dan verstrijkt de termijn aan het einde van 13 juli (om 24.00 uur).

Indien een termijn afloopt in het weekend (op een zaterdag of zondag) of op een erkende feestdag, dan wordt deze termijn verlengd tot en met de eerstvolgende gewone werkdag.³⁰ De volgende dagen worden in de wet aangemerkt als algemeen erkende feestdagen: Nieuwjaarsdag, Tweede Paasdag, Hemelvaartsdag, Tweede Pinksterdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag, beide Kerstdagen, Goede Vrijdag.

_{²⁷ Artikel 7:255 lid 2 BW.
²⁸ HR 1 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2225, r.o. 3.4.3.
²⁹ Sommige maanden zijn korter dan andere. Zo is februari korter dan november. Als de termijn afloopt in een maand die niet hetzelfde dagnummer kent als het dagnummer waarop de werkzaamheden tot stand waren gekomen, dan eindigt de termijn op (het einde van) de laatste dag van de maand waarin de termijn afloopt. Komen de werkzaamheden bijvoorbeeld op 30 november tot stand, dan loopt de termijn af aan het einde van 28 februari (of 29 februari in een schrikkeljaar). Zie HR 1 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2225, r.o. 3.4.4. 
³⁰ Artikel 1 Atw.}

4.2 Datum totstandkoming werkzaamheden

Onder datum totstandkoming werkzaamheden wordt verstaan de dag waarop de werkzaamheden klaar zijn. Dit is het moment dat huurder het genot heeft van de voorziening, nadat de verbeteringen zijn opgeleverd. Als bijvoorbeeld de werkzaamheden op 3 juli om 12.00 uur zijn afgerond en opgeleverd, dan is 3 juli de datum van totstandkoming. De datum van totstandkoming kan blijken uit bijvoorbeeld berichtgeving van de verhuurder over wanneer de renovatiewerkzaamheden zijn voltooid, facturen met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden of andere stukken waaruit blijkt wanneer de renovatiewerkzaamheden zijn voltooid.

Bij de datum van totstandkoming moet onderscheid worden gemaakt tussen individueel aangebrachte verbeteringen aan één woonruimte en complexgewijze verbeteringen:

1. Bij verbeteringen aan één enkele woonruimte moet het verzoek aan de Huurcommissie worden gedaan binnen drie maanden, gerekend vanaf de dag waarop de verbeteringen in die woning tot stand zijn gekomen.
2. Bij complexgewijze verbeteringen moet het verzoek aan de Huurcommissie worden gedaan binnen drie maanden, gerekend vanaf de dag waarop de verbeteringen in de laatste woning van het complex waarop de werkzaamheden betrekking hebben tot stand zijn gekomen.

4.2.1 Nadere uitleg complexgewijze verbeteringen

Van een complexgewijze verbetering is sprake indien de verbetering ziet op tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen. Hierbij moet worden gedacht aan werkzaamheden die vanuit technisch oogpunt of doelmatigheid tezamen moeten worden uitgevoerd. Denk bijvoorbeeld aan renovatie van fundamenten, trappen en liften van een flat. Bij een verspreide ligging van woningen (bijvoorbeeld als deze bouwkundig niet met elkaar zijn verbonden) kan in beginsel niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid.

4.3 Ingangsdatum huurverhoging

De ingangsdatum van de huurverhoging na woningverbetering is de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de verbeteringen tot stand zijn gekomen,³¹ tenzij de verhuurder een latere ingangsdatum voor de huurverhoging heeft voorgesteld. Als bijvoorbeeld de werkzaamheden op 20 juli tot stand zijn gekomen, dan is 1 augustus de ingangsdatum.

4.4 Peildatum woningwaardering

De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel.³² De peildatum hierbij is de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de verbeteringen tot stand zijn gekomen, tenzij de verhuurder een latere ingangsdatum voor de huurverhoging heeft voorgesteld. Deze toetsing zal niet plaatsvinden als het gaat om een woning uit de vrije sector (zie paragraaf 2.2 voor een toelichting van deze begrippen).

_{³¹ Artikel 15 lid 1 Uhw.
³² Artikel 7:255 lid 1 BW.}

4.5 Drempelbedrag

Het verzoek van de indiener zal door de Huurcommissie niet-ontvankelijk worden verklaard indien de voorgestelde huurprijswijziging een bedrag van minder dan € 3,00 per maand beloopt.³³

4.6 Overeengekomen werkzaamheden

Partijen dienen vooraf tot overeenstemming te komen met betrekking tot de werkzaamheden die worden uitgevoerd. Als de werkzaamheden reeds zijn uitgevoerd, gaat de Huurcommissie ervan uit dat de huurder toestemming heeft verleend. Als het gaat om renovatiewerkzaamheden in een complex (tien of meer woningen), kan de huurder verplicht worden gesteld hiermee in te stemmen, indien 70% (dan wel het percentage dat partijen in het huurcontract hebben afgesproken) of meer van de huurders met de werkzaamheden heeft ingestemd.³⁴ Als het geschil tussen partijen niet uitsluitend ziet op de vraag of de huurverhoging redelijk is, maar (ook) op de uitvoering of het accepteren van de werkzaamheden (bijvoorbeeld als huurder niet akkoord is met de werkzaamheden of niet tevreden is over de uitvoering van de werkzaamheden), dan is de Huurcommissie niet bevoegd om over dat gedeelte van het geschil een uitspraak te doen, aangezien de Huurcommissie slechts de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging mag beoordelen. Partijen kunnen bij geschillen over de uitvoering van de werkzaamheden naar de kantonrechter. Als sprake is van ernstige gebreken, dan kan huurder een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie starten (zie in dat kader het gebrekenboek van de Huurcommissie).

4.7 Afgesproken woningverbetering

De Huurcommissie is niet gebonden aan afspraken die partijen onderling hebben gemaakt waarbij zij werkzaamheden hebben aangemerkt als woningverbeteringen in de zin van artikel 7:255 of 7:255a BW. Het staat de Huurcommissie vrij om hiervan af te wijken.

4.8 Overeengekomen huurprijswijziging

Als partijen vooraf een bedrag voor de huurprijswijziging zijn overeengekomen, kunnen partijen alsnog een verzoek indienen bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijswijziging te toetsen. De huurverhoging mag namelijk niet hoger zijn dan de verbeteringskosten rechtvaardigen, zelfs niet indien partijen een hogere huurverhoging zijn overeengekomen.³⁵ Als de overeengekomen huurprijswijziging lager is dan de maximaal redelijke huurverhoging, dan zal de Huurcommissie oordelen dat de overeengekomen huurprijswijziging redelijk is. Als de overeengekomen huurprijswijziging hoger is dan de maximaal redelijke huurverhoging, dan zal de Huurcommissie oordelen dat de overeengekomen huurprijswijziging niet redelijk is voor zover hierdoor de maximaal redelijke huurverhoging wordt overschreden. De Huurcommissie zal dan het huurverhogingsbedrag vaststellen op het bedrag van de maximaal redelijke huurverhoging.

_{³³ Artikel 9 lid 4 Uhw.
³⁴ Artikel 7:220 lid 3 BW.
³⁵ Kamerstukken II 1976/77, 14175, nr. 6, p. 55.}