Hoofdstuk 3 - Onderzoek en rekenmethode Huurcommissie

In de eerste plaats wordt getoetst of de voorgestelde ingangsdatum redelijk is.

In de tweede plaats wordt getoetst of de voorgestelde huurverhoging, in verband met de woningverbetering, redelijk is.

Hierbij wordt beoordeeld of de huurverhoging in redelijke verhouding staat tot de gemaakte kosten. Van een redelijke verhouding is sprake als de investering van de verhuurder kan worden terugverdiend in de resterende economische levensduur na de totstandkoming van de verbetering. De Huurcommissie heeft het toetsingskader voor dit aspect nader ingevuld door een rekenmethode te hanteren waarmee het redelijke verhogingsbedrag wordt berekend. De rekenmethode bestaat uit de volgende vijf stappen die in paragraaf 3.1 nader worden toegelicht:

1. Beoordelen welke werkzaamheden als woningverbetering kwalificeren.
2. Uitrekenen totale verbeteringskosten.
3. In mindering brengen (eventuele) subsidie(s).
4. Een hypothecaire lening van de verbeteringskosten berekenen.
5. Beoordelen redelijkheid voorgestelde huurverhoging.

In de derde plaats wordt, indien sprake is van een woning in de sociale sector of een woning in de middensector (waarvan het huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024), getoetst of de huurprijs na woningverbetering niet boven de maximale huurprijsgrens uitstijgt. Dit aspect wordt in paragraaf 3.2 nader uiteengezet. Dit aspect van de toetsing is niet van toepassing als sprake is van een woning in de vrije sector (zie paragraaf 2.2).

3.1 Rekenmethode redelijke huurverhoging

3.1.1  Stap 1: Beoordelen welke werkzaamheden als woningverbetering kwalificeren

Allereerst moet worden beoordeeld welke werkzaamheden als woningverbetering worden gekwalificeerd. Zie hoofdstuk 2.4 van dit beleidsboek voor een nadere uiteenzetting van welke werkzaamheden als woningverbetering worden aangemerkt.

3.1.2  Stap 2: Uitrekenen totale verbeteringskosten

Welke kosten worden meegenomen?

Vervolgens moeten de werkelijke kosten voor de woningverbetering worden berekend. In dit verband is het van belang om vast te stellen welke werkzaamheden zien op het verbeteren van het woongenot en welke op onderhoud. Zie hoofdstuk 2.4 voor het onderscheid tussen woningverbetering en onderhoudswerkzaamheden. Het gaat hier om de werkelijke gemaakte kosten die betrekking hebben op de woningverbetering en dus niet op de kosten die zien op onderhoudswerkzaamheden. De Huurcommissie neemt in principe de volgende kosten in de berekening mee:

• De aanneemsom voor het realiseren van de woningverbetering (inclusief meer- en minderwerk).
• De bijkomende kostenposten binnen de aanneemsom, zoals algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten en materiaalprijsstijgingen, verzekeringen en kosten voor voorbereiding en toezicht.

Als de kosten (van een aanneemsom en de bijkomende kostenposten) zien op zowel woningverbeteringswerkzaamheden als onderhoudswerkzaamheden, worden slechts de kosten voor de woningverbeteringswerkzaamheden gebruikt voor de berekening.

Indien het gaat om kosten zonder btw dan wordt over het bedrag van de woningverbetering 21% btw bijgeteld, tenzij het arbeidskosten betreft ten aanzien van het isoleren van woningen. In dat geval wordt over het desbetreffende bedrag 9% bijgeteld.

Aanleveren facturen verbeteringskosten

De Huurcommissie kan alleen tot de totale verbeteringskosten komen indien facturen worden aangeleverd waaruit blijkt: hoe de kostenposten zijn opgebouwd, welke kosten op welke werkzaamheden (onderhoud, herstel van gebreken woningverbetering) betrekking hebben en op welk adres de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Indien dit wordt nagelaten dan worden de facturen buiten beschouwing gelaten. In dit verband kan gedacht worden aan de volgende stukken:

• een gesplitst overzicht van de investeringskosten voor onderhoud en de kosten voor woningverbetering (of voor het aanbrengen van gehandicapten voorzieningen);
• de facturen van de gemaakte verbeteringskosten (eventueel met begroting).

Indien slechts een totaaloverzicht van de investeringen of offertes van de werkzaamheden worden gestuurd, dan kunnen de werkelijke kosten niet worden vastgesteld en zal de Huurcommissie zogenoemde eenheidsprijzen toepassen, op basis van een daarvoor bestemd calculatieprogramma (te weten ArchiCalc).

3.1.3 Stap 3: In mindering brengen subsidie(s)

Als subsidie is verleend in het kader van de aangebrachte voorzieningen of toevoegingen, dan kan de verhuurder slechts het niet-gesubsidieerde kostendeel aan de huurder doorberekenen. De subsidie wordt dan van de verbeteringskosten afgehaald.

Indien voorzieningen zijn aangebracht ten behoeve van gehandicapten dan moet subsidie zijn verstrekt op grond van enige wettelijke regeling, zoals de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Deze subsidie zal dan in mindering worden gebracht op de verbeteringskosten.

3.1.4 Stap 4: Een hypothecaire lening berekenen van de verbeteringskosten

Vervolgens wordt een hypothecaire lening van de verbeteringskosten berekend op basis van annuïteit en met inachtneming van een redelijke afschrijvingstermijn die geldt voor de verbetering. De annuïteit van de verbeteringskosten wordt per maand berekend, waarbij een berekening wordt gehanteerd die gebruikelijk is bij een annuïteitenhypotheek. Hiermee wordt het redelijke huurverhogingsbedrag per maand berekend. De berekening vereist de volgende gegevens die hieronder nader worden toegelicht:

1. maandrente;
2. afschrijvingstermijn in maanden en;
3. verbeterkosten.

Maandrente

Voor het berekenen van de rentekosten per maand is een rentepercentage nodig. De Huurcommissie gebruikt hiervoor de rentepercentages die gelden bij de volgende hypotheekvorm:

• Obvion Basis Hypotheek;
• Annuïtair;
• zonder NHG;
• rentevaste periode van 10 jaar;
• marktwaarde ≤ 101%.

Voor de toepasselijke maandrente wordt gerekend met een gemiddeld rentepercentage over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart. Er wordt dus gerekend met het gemiddelde rentepercentage voor een Obvion basis- hypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart.

Dit zijn de gemiddelde rentepercentages van eerdergenoemde hypotheekvorm van de afgelopen drie jaar en de daarbij behorende maandrente:²⁴

_{²⁴ Deze percentages worden door de Huurcommissie bijgehouden door raadpleging van de actuele rentepercentages op de website van Obvion: https://www.obvion.nl/Hypotheekrente/Actuele-hypotheekrente-Obvion.}

Woningverbetering gestart	Rentepercentage voor berekening	Jaargemiddelde rentepercentage	Maandrente (jaargemiddelde / 12)
Tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2022	Gemiddeld rentepercentage over 2020	1,89 %	0,1575 %
Tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023	Gemiddeld rentepercentage over 2021	1,69 %	0,1408 %
Tussen 1 januari 2023 en 1 januari 2024	Gemiddeld rentepercentage over 2022	3,84 %	0,320 %
Tussen 1 januari 2024 en 1 januari 2025	Gemiddeld rentepercentage over 2023	4,96 %	0,4133 %
Tussen 1 januari 2025 en 1 januari 2026	Gemiddeld rentepercentage over 2024	percentage volgt	percentage volgt

Afschrijvingstermijn in maanden

Bij de berekening van het maandelijkse redelijke huurverhogingsbedrag wordt gebruik gemaakt van een redelijke afschrijvingstermijn die geldt voor de desbetreffende verbetering. In de tabel hieronder staan de afschrijvingstermijnen die de Huurcommissie hanteert voor werkzaamheden die mogelijk (afhankelijk van de omstandigheden van het geval) kwalificeren als woningverbetering (zie ook paragraaf 2.4). In beginsel gaat de Huurcommissie uit van de genoemde afschrijvingstermijnen, tenzij de kwaliteit van het materiaal en uitvoeringsniveau leidt tot een ander oordeel.

Mogelijke Woningverbetering	Toelichting	Afschrijvingstermijn in jaren
CV
Aanleggen van een niet aanwezige cv-installatie, al dan niet met combiketel.	Alle materiaal en loonkosten voor het plaatsen van de cv- ketel en expansievat.	15
	Totale kosten voor de cv-installatie en noodzakelijke voorzieningen zoals thermostaat, aanpassen van elektra, riolering en rookgasafvoer.	30
Collectieve cv-installatie vervangen door individuele cv-installatie	De verbeterkosten van de individuele installatie per woning uitrekenen en kosten voor het vervangen van de bestaande installatie, omgeslagen per woning, hierop in mindering brengen.	30
CV-ketel en (huur)geiser vervangen door combiketel	VR-ketel: de totale verbeterkosten voor een combiketel t.o.v. een VR-ketel zonder warmwaterdeel.	15
	HR-ketel: de totale verbeterkosten voor een HR-combi- ketel t.o.v. een VR-ketel zonder warmwaterdeel, o.a. de kosten voor aan- en afvoerleidingen, rookgasafvoer enz.
CV-ketel vervangen door een HR-ketel	De verbeterkosten (materiaal- en loonkosten) t.o.v. een VR- ketel.	15
Alternatieve verwarming
Aanleggen van een verwarmingssysteem op elektriciteit	De totale materiaal- en loonkosten voor het aanbrengen van verwarmingselementen, mits: • De verwarmingselementen samen de hoofdverwarming vormen. • De elementen naar aard en gebruik nagelvast aan het gebouw verbonden zijn. • Het verwarmingssysteem regelbaar is door een thermostaat. Bijvoorbeeld: elektrische radiatoren of infrarood panelen.	20
Isolatie en kozijnen
Enkel glas vervangen door isolerende beglazing in bestaande kozijnen.	Alle materiaal- en loonkosten voor het plaatsen van de dubbele beglazing in bestaande kozijnen.	25
Aanbrengen van isolerende voorzieningen	Alle vormen van thermische isolatie, zoals bijvoorbeeld gevel-, spouw-, vloer-of dakisolatie.	25
Kozijnen met enkel glas vervangen door kozijnen met dubbel glas	Alle materiaal- en loonkosten voor het plaatsen van de dubbele beglazing.	25
	Vervanging oud door nieuw is onderhoud. Slechts als het huurgenot zal stijgen doordat er functionaliteiten worden toegevoegd, of omdat de afmetingen van de kozijnen worden vergroot, kan sprake zijn van woning- verbetering	25
	Zijn kozijnen vervangen omdat deze niet geschikt waren voor dubbel glas, ondanks dat deze in goede staat waren, en is dubbel glas op uitdrukkelijk verzoek van huurder geplaatst, dan ook het vervangen van de kozijnen meetellen.	25
Ventilatieroosters	Het aanbrengen van ventilatieroosters, die er voorheen niet waren, in kozijnen is een woningverbetering, mits de afwezigheid ervan niet was te kwalificeren als gebrek	25
Sanitaire ruimten en -installaties
Vervangen sanitair	Verbeterkosten voor het vervangen en uitbreiden van sanitair, tegels, kranen e.d. voor zover zij het woongenot verhogen. Bereken de kosten van de verbetering door de totale kosten te verminderen met de kosten voor het vervangen van de oude situatie.	25
Verhoging woongenot door aanleg bad- of douchegelegenheid	De totale kosten voor de nieuwe badkamer inclusief alle bouwkundige voorzieningen, mits de afwezigheid ervan geen gebrek was	25
Uitbreiden badkamer	Bij het vergroten van een bestaande badruimte de meerkosten t.o.v. het vervangen van bestaande situatie (de verbetering).	25
Vervangen keukeninstallatie	Verbeterkosten voor het vervangen en uitbreiden van de keuken voor zover zij het woongenot verhogen. Bereken de kosten van de verbetering door totale kosten te verminderen met de kosten voor het vervangen van de oude situatie(alleen de verbeteringswerkzaamheden komen in aanmerking voor huurverhoging).	15
Standaardpot vervangen door hangend toilet	Er kan bij het vervangen van een standaardpot door een hangend toilet sprake zijn van verbetering.	15
Geluidwering
Geluidswerende maatregelen	De kosten voor geluidswerende voorzieningen in of aan de woonruimte.	25
Geluidsisolatie bij woning- splitsing	Een gedeelte van de vaak verplicht gestelde (vloer) isolatie bij woningsplitsing.	25
Installaties
Vervangen en uitbreiden van elektrische installatie	Totale kosten berekenen, vervolgens verminderen met het vervangen van de bestaande groepen, bijvoorbeeld van 2 naar 5 groepen is 3/5 van totale kosten.	30
Aanbrengen liftinstallatie	Totale kosten omslaan per woning. Vervangen van bestaande lift is onderhoud. Bij woningen op de begane grond niet doorberekenen als de eigen entree is gelegen buiten de centrale hal. Komt de voordeur wel uit in de centrale hal, dan wel meetellen.	25
Mechanische ventilatie	Kosten voor een nieuw aangebrachte mechanische ventilatie inclusief aanpassingen, zoals het aanbrengen van toevoerroosters in buitenkozijnen of gevels, aan- en afvoerkanalen, koven etc.	15
Schotelantenne (centraal)	Een door verhuurder aangebrachte schotelantenne voor meerdere woningen wordt aangemerkt als zijnde onroerend en woningverbetering (nagelvast en er wordt meer geleverd).	15
Zonnepanelen	Zonnepanelen die onroerend van aard zijn worden gezien als een woningverbetering, mits de zonnepanelen voorheen niet aanwezig waren. Zonnepanelen die roerend van aard zijn worden niet gezien als een woningverbetering. Hiervoor kan de verhuurder via de servicekosten een gebruiksvergoeding bij de huurder in rekening brengen.	15
Diverse werkzaamheden
Totaal renovatie	Hierbij kan sprake zijn van samenloop: een ingrijpende verbouwing met zowel verbetering als (groot) onderhoud. In dat geval komen alleen de verbeteringswerkzaamheden in aanmerking voor huurverhoging.	25
Balkon vervangen	Het vergroten van het balkon is woningverbetering. Vervangen door een even groot balkon is, ongeacht het materiaalgebruik, geen verbetering.	25
	Bij het vervangen door een groter balkon de meerkosten t.o.v. vervangen van het bestaande balkon uitrekenen (de verbetering).	25
Update casco en uitbreiding	Een uitbreiding van de nuttige vloeroppervlakte van vertrekken, door interne verbouwing, en zgn updaten van het casco, door comfort/indeling vergelijkbaar met nieuwbouw. Bereken een aantal procenten van de totale kosten, verminderd met het bedrag dat al voor het berekenen van de individuele verbeteringen is meegenomen.	25

Verbeteringskosten

Voor de berekening zijn de totale kosten van de woningverbetering nodig, exclusief de kosten voor het onderhoud. Voor meer informatie over het uitrekenen van de totale verbeteringskosten zie paragraaf 3.1.1 t/m 3.1.3. De verleende subsidies moeten van de verbeteringskosten worden afgehaald.

Bij verbeteringen aan gemeenschappelijke voorzieningen wordt op het eindbedrag een verdeelsleutel toegepast naar rato van het aantal wooneenheden. Het kan zijn dat bij een vereniging van eigenaren een andere verdeelsleutel aangehouden wordt. In die gevallen kan deze mogelijk aangehouden worden afhankelijk van het type verbetering.

Rekenvoorbeeld woningverbetering

Stel: in een woning is een nieuwe mechanische ventilatie aangebracht, waarbij tevens toevoerroosters zijn geplaatst. De totale verbeteringskosten van deze woningverbetering zijn € 2.210,00. Subsidie is niet verleend voor deze verbetering. De werkzaamheden zijn aangevangen op 12 mei 2022 en afgerond op 1 juni 2022. Om het redelijke huurverhogingsbedrag te berekenen zijn de volgende gegevens nodig:

1. Maandrente is 0,141 % (de werkzaamheden zijn in 2022 gestart waardoor gekeken moet worden naar het gemiddelde rentepercentage over het jaar 2021).
2. Afschrijvingstermijn in maanden is 180 (voor aanbrengen mechanische ventilatie geldt een termijn van 15 jaar wat neerkomt op 180 maanden).
3. Totale verbeteringskosten zijn € 2.210,00.

Uit de berekening volgt dat het redelijke huurverhogingsbedrag maximaal € 13,91 mag zijn:

_{²⁵ Voor de berekening wordt de Excel -BET formule gebruikt.}
 

Totale verbeterkosten, exclusief subsidies:	2.210
Maandrente:	0,141%
Afschrijvingstermijn in maanden:	180
Redelijke huurverhoging:	€ 13,91

3.1.5  Stap 5: Beoordelen redelijkheid voorgestelde huurverhoging

Als het redelijke huurverhogingsbedrag volgens bovenstaande rekenmethode is berekend dan wordt beoordeeld of de voorgestelde huurverhoging per maand hoger of lager is dan de berekende redelijke verbeteringskosten per maand. Indien het voorgestelde huurverhogingsbedrag hoger is dan de berekende redelijke verbeteringskosten dan is de huurverhoging niet redelijk. In dit geval spreekt de Huurcommissie uit wat wel redelijk is, zijnde het maximale redelijke huurverhogingsbedrag dat door de Huurcommissie op basis van eerdergenoemde rekenmethode is vastgesteld. Indien het voorgestelde huurverhogingsbedrag lager is dan de berekende redelijke verbeteringskosten dan is de huurverhoging wel redelijk.

3.2 Toetsing huurprijsgrens woningwaarderingsstelsel

Indien sprake is van een woning in de sociale sector of een woning in het middensector (waarvan het huurcontract is gesloten op of na 1 juli 2024), dan toetst de Huurcommissie als laatste stap of de huurprijs na woningverbetering niet boven de maximale huurprijsgrens uitstijgt. Hierbij maakt de Huurcommissie gebruik van het beleidsboek Waarderingsstelsel (on-)zelfstandige woonruimte. Deze stap is niet van toepassing bij een huurverhoging in de vrije sector (zie paragraaf 2.2 voor een toelichting van deze begrippen).

Om vast te stellen of de huurprijs na woningverbetering wel of niet uitkomt boven de maximale huurprijsgrens, voert de Huurcommissie een onderzoek uit naar de woningkwaliteit, waarbij een puntentelling wordt opgemaakt om de maximale redelijke huur te bepalen. In het Beleidsboek Woningwaarderingsstelsel (on-)zelfstandige woonruimte staat verder uitgewerkt hoe een puntentelling wordt opgemaakt.

Indien de huurprijs na huurverhoging leidt tot een bedrag dat hoger is dan de maximale huurprijsgrens, dan is het verhogingsbedrag niet redelijk voor het gedeelte dat de maximale huurprijsgrens wordt overschreden. Ligt de geldende huurprijs op of in de buurt van het maximale niveau, dan zou dat kunnen betekenen dat het niet of slechts in beperkte mate mogelijk zou zijn om de kosten van de voorzieningen in de huurprijs door te berekenen. Indien de geldende huurprijs al boven het maximale niveau zit dan heeft dit de consequentie dat de huurverhoging na woningverbetering niet doorgevoerd kan worden.

Voorbeeld

Huurder X huurt een appartement in Eindhoven. De (kale) huurprijs bedraagt € 650,00. Hij ontvangt een brief van de verhuurder met een aankondiging dat de huur wegens woningverbetering wordt verhoogd met € 20. Volgens de rekenmethode van de Huurcommissie zou op basis van de verbeteringskosten een bedrag van € 25,00 per maand redelijk zijn. Dit betekent dat voorgestelde huurverhoging op zichzelf redelijk is, gelet op de verbeteringskosten. Dit zou neerkomen op een huurprijs van € 670. Vervolgens stelt de onderzoeker vast dat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling € 644,29 bedraagt. De Huurcommissie oordeelt daarom in dit geval dat de huurverhoging niet redelijk is, aangezien de geldende huurprijs van voor de woningverbetering al boven de maximale huurprijs op basis van de puntentelling ligt. De huurprijs wordt daarom vastgesteld op de geldende huurprijs van € 650,00.

3.2.1 Extra kwaliteitspunten woningwaardering

Voor de door verhuurder bestede kosten aan gehandicaptenvoorzieningen, kunnen extra kwaliteitspunten worden toegekend in het woningwaarderingsstelsel, voor zover de kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit. Zie voor een nadere toelichting het beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte. Voor veranderingen en toevoegingen kunnen in sommige gevallen ook extra kwaliteitspunten worden toegekend. Zie voor een nadere toelichting het beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte.

Verduurzamingsmaatregelen die leiden tot een beter energieprestatiecertificaat, waardoor de huurprijs boven het in artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag uitstijgt (de vrijesectorgrens), hebben niet tot gevolg dat huurder zijn middenhuurbescherming verliest.²⁶ De middenhuurbescherming blijft van toepassing zolang de huurovereenkomst standhoudt.

_{²⁶ Art. 15b Uhw.}