Hoofdstuk 2 - Juridisch kader

2.1 Taak Huurcommissie

De Huurcommissie heeft als taak om uitspraak te doen over het bedrag van de verhoging van de huurprijs na de totstandkoming van voorzieningen, veranderingen of toevoegingen die door of vanwege de verhuurder in de woonruimte zijn aangebracht ingevolge artikel 7:255 van het Burgerlijk Wetboek (BW).⁴ Het gaat daarbij om door de verhuurder aangebrachte:

• a. voorzieningen in verband met een maatregel die gericht is op het opheffen of verminderen van beperkingen die een gehandicapte bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt, of;
• b. veranderingen of toevoegingen waardoor het woongenot is gestegen (waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken).

Deze voorzieningen, veranderingen of toevoegingen worden ook wel woningverbetering genoemd. De verhuurder heeft na het uitvoeren van deze werkzaamheden de mogelijkheid de door hem gemaakte kosten (deels) door te berekenen aan de huurder door middel van een verhoging van de huurprijs. Als partijen onderling geen overeenstemming bereiken over de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering, dan kunnen zij binnen drie maanden na de totstandkoming van die verbeteringen de Huurcommissie vragen hierover uitspraak te doen.

De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsbedrag in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de woningverbetering.⁵ Onder een redelijke verhouding wordt verstaan: een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur resteert. De Huurcommissie heeft dit toetsingskader nader ingevuld door een rekenmethode te hanteren waarmee het redelijke verhogingsbedrag kan worden berekend (zie hiervoor hoofdstuk 3). Op basis daarvan zal de Huurcommissie uitspreken dat de voorgestelde huurprijswijziging redelijk is, dan wel welke huurprijswijziging zij redelijk acht indien de voorgestelde huurprijswijziging niet redelijk is, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging.⁶

Als het geschil tussen partijen niet uitsluitend ziet op de vraag of de huurverhoging redelijk is, maar (ook) op de uitvoering of het accepteren van de werkzaamheden (bijvoorbeeld als huurder niet akkoord is met het uitvoeren van de werkzaamheden of niet tevreden is over de manier waarop de werkzaamheden zijn uitgevoerd), dan is de Huurcommissie niet bevoegd om over dat gedeelte van het geschil een uitspraak te doen, aangezien de Huurcommissie slechts de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging mag beoordelen. Partijen kunnen bij geschillen over de uitvoering van de werkzaamheden naar de kantonrechter. Als sprake is van ernstige gebreken, dan heeft de huurder wel de mogelijkheid om een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie starten (zie in dat kader het gebrekenboek van de Huurcommissie).

_{⁴  Artikel 4 lid 2 sub d Uhw.
⁵  Artikel 15 lid 2 Uhw.
⁶  Artikel 15 Uhw.}

2.2 Uitleg verschillende huurcontracten: Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in het gereguleerde segment (sociale sector) en het geliberaliseerde segment (vrije sector). De Wet betaalbare huur verdeelt huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 in drie nieuwe sectoren: woningen in de sociale sector, de middensector en de vrije sector. Er ontstaan hierdoor twee nieuwe huurgrenzen: de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens.

Voor de sociale sector is de Wet betaalbare huur direct van toepassing. Voor woningen in de middensector en de vrije sector is de Wet betaalbare huur alleen van toepassing op huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024.⁷  Huurcontracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten blijven in de vrije sector vallen, als de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Op deze contracten is de Wet betaalbare huur niet van toepassing.   

Huurders en verhuurders uit elke sector hebben toegang tot de Huurcommissie om een huurverhoging na woningverbetering te laten beoordelen. Er gelden wel enkele procedurele verschillen. Onderstaand zijn deze verschillen nader uiteengezet. 

2.2.1 Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024 (lopende contracten)

Alle huurders en verhuurders die een huurcontract hebben afgesloten vóór 1 juli 2024 kunnen een procedure bij de Huurcommissie starten. Dat geldt zowel voor woningen in de sociale sector (zie artikel 7:255 BW) als voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs (woningen in de vrije sector, zie artikel 7:255a BW). Met ingang van 1 mei 2021 geldt voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs (lees: vrijesectorwoning) namelijk dezelfde regeling om de huurprijs te verhogen na woningverbetering zoals voor niet-geliberaliseerde huurovereenkomsten (lees: sociale huurwoningen).⁸ Partijen kunnen binnen drie maanden na de totstandkoming van de verbeteringen de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging.⁹ De Huurcommissie zal hierbij op gelijke wijze oordelen zoals bij verzoeken op grond van artikel 7:255 BW, met uitzondering van de toetsing aan de maximale huurprijsgrens op grond van het woningwaarderingsstelsel, aangezien er geen huurprijsgrens is voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs.

2.2.2 Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024 (nieuwe contracten)

De Wet betaalbare huur is van toepassing op alle huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024. Alle huurders en verhuurders van huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 kunnen een procedure bij de Huurcommissie starten. Daarbij bestaan de volgende procedurele verschillen tussen woningen in de sociale sector en de middensector (samen het nieuwe gereguleerde segment) en de vrije sector.                         

Sociale sector en middensector: Woningen in de sociale sector zijn woningen met een aanvangshuurprijs¹⁰ tot en met de socialehuurgrens. Woningen in de middensector zijn woningen met een aanvangshuurprijs¹¹ tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens. Zie pagina Terminologie voor uitleg over huurgrenzen. Huurders en verhuurders van woningen in de sociale- en de middensector kunnen op basis van art. 7:255 BW binnen drie maanden na totstandkoming van de werkzaamheden een verzoek bij de Huurcommissie indienen. Dit is gelijk aan de procedure zoals die al gold voor de sociale sector. In deze procedure zal de Huurcommissie de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering en de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel beoordelen.

Vrije sector: Woningen in de vrije sector zijn woningen met een aanvangshuurprijs boven vrijesectorgrens.¹² Zie pagina Terminologie voor uitleg over huurgrenzen. Huurders en verhuurders van woningen in de vrije sector kunnen op basis van art. 7:255a BW binnen drie maanden na totstandkoming van de werkzaamheden een verzoek bij de Huurcommissie indienen. Dit is gelijk aan de procedure zoals die al gold voor de vrije sector. In deze procedure zal de Huurcommissie de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering beoordelen. In tegenstelling tot de sociale- en middensector zal de Huurcommissie in de vrije sector niet de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel beoordelen (de huurprijsgrens is namelijk niet van toepassing in het vrije sector).

Onzelfstandige woningen
Een onzelfstandige woning kan, ongeacht de huurprijs of het aantal punten, niet als een woning in de vrije sector worden aangemerkt. Een onzelfstandige woning valt namelijk automatisch in de sociale sector.¹³ 

_{⁷ Huurders met een huurcontract dat voor 1 juli 2024 is gesloten en met een huurprijs boven de liberalisatiegrens / sociale- of vrijesectorgrens, maar met een kwaliteit die eigenlijk onder de socialehuurgrens ligt, kunnen na één jaar na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur een verzoek ex artikel 7:254 BW indienen om op basis van het aantal kwaliteitspunten de huurprijs en de bijbehorende sector te laten wijzigen.
⁸ Stb. 2021, 194.
⁹ Artikel 15a Uhw; artikel 7:255a BW.
¹⁰ Of een later verlaagde huurprijs.
¹¹ Of een later verlaagde huurprijs.
¹² En waarvan de huurprijs niet is verlaagd naar een huurprijs lager dan de vrijesectorgrens. Zie art. 7:247 BW.
¹³ Stb. 2021, 194}

2.3 Voorzieningen ten behoeve van gehandicapten

Gehandicaptenvoorzieningen zijn de door of vanwege de verhuurder in of aan het gehuurde aangebrachte bouwkundige en woontechnische ingrepen, die zijn gericht op het opheffen of verminderen van beperkingen die de huurder door zijn handicap bij het normale gebruik van zijn woonruimte ondervindt. Voor het aanbrengen ervan moet subsidie zijn verstrekt op grond van enige wettelijke regeling, zoals de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo). Onder gehandicapte wordt verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.¹⁴

Indien de verhuurder in dit kader kosten heeft gemaakt, kan de verhuurder slechts het niet-gesubsidieerde kostendeel aan de huurder doorberekenen. Het kostendeel waarvoor de verhuurder subsidie heeft ontvangen, of de kosten die door de gemeente zijn vergoed zoals in het geval van art. 2.3.7 Wmo, blijven buiten beschouwing. Daarnaast mag de nieuwe huurprijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel (behalve als het gaat om een woning met een geliberaliseerde huurprijs, aangezien er geen huurprijsgrens is voor deze woningen). Zie voor meer informatie over het woningwaarderingsstelsel het beleidsboek Waarderingsstelsel (on-)zelfstandige woonruimte.

2.4 Woongenot verhogende veranderingen of toevoegingen (woningverbetering)

Veranderingen of toevoegingen zijn werkzaamheden die door of vanwege de verhuurder in of aan het gehuurde zijn uitgevoerd en die zien op het uitbreiden of aanpassen van reeds bestaande voorzieningen (veranderingen) of het toevoegen van voorzieningen die nog niet aanwezig waren (toevoegingen). Deze werkzaamheden moeten leiden tot een toename van het woongenot. Dit noemt de Huurcommissie ‘woningverbetering’. Er is geen sprake van woningverbetering als de werkzaamheden zien op het verhelpen van gebreken of het uitsluitend verrichten van (dringend of regulier) onderhoud.¹⁵ Bij het verhelpen van gebreken of het uitvoeren van (groot-)onderhoud gaat het immers om reguliere verplichtingen van de verhuurder, waarop de huurder aanspraak heeft zonder dat hij daarvoor extra huur hoeft te betalen. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

_{¹⁴ Artikel 15a Uhw; artikel 7:255a BW.
¹⁵  Kamerstukken II 1976/77, 14175, nr. 6, p. 55.}

2.4.1 Woningverbetering

De Huurcommissie sluit bij de invulling van het begrip woningverbetering aan bij het begrip renovatie zoals genoemd in artikel 7:220 lid 2 BW. Van woningverbetering kan sprake zijn indien fysieke (lees onroerende, zie paragraaf 2.4.2) veranderingen of toevoegingen aan de huurwoning leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning.¹⁶ Het gaat dus om een ‘vernieuwing door verandering of toevoeging’, waardoor het woongenot ten opzichte van de situatie voorafgaand aan de woningverbetering is verhoogd.

Enkele voorbeelden waarbij sprake kan zijn van woningverbetering:

• Het toevoegen van voorzieningen die voorheen niet aanwezig waren (bijvoorbeeld het toevoegen van inbouwapparatuur, een ligbad, mechanische ventilatie).
• Het aanbrengen van fysieke energiebesparende maatregelen die voorheen niet aanwezig waren (zoals het aanbrengen van isolatiemateriaal of installaties met een beter rendement).
• Het vergroten van het balkon.
• Het vervangen van enkelglas door dubbelglas of HR++ glas.
• Het vervangen van de intercom door een videofoon.
• Het vervangen van open verbrandingstoestellen (geisers en gaskachels) door gesloten verbrandingsinstallaties (HR-ketels).
• Het aanbrengen van ventilatieroosters die voorheen niet aanwezig waren (tenzij de afwezigheid ervan was aan te merken als een gebrek).
• Het aanbrengen van nieuwe grotere kozijnen, waardoor het woongenot is gestegen (voor zover de kozijnen niet gebrekkig waren).

_{¹⁶ Artikel 7:220 lid 2 BW; HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Loth/Portaal).}

2.4.1.1 Niet elke vernieuwing is woningverbetering

Niet elke vernieuwing hoeft een woningverbetering te zijn. Het vervangen van een oud onderdeel door een nieuw onderdeel zal in beginsel niet als woningverbetering zijn aan te merken, aangezien bij woningverbetering moet worden gedacht aan een vernieuwing door verandering of toevoeging waardoor het woongenot stijgt. De vernieuwing moet dus meer behelzen dan louter het vervangen van oud door nieuw(er) materiaal. De vernieuwing moet bijvoorbeeld meer luxe of comfort bieden (zoals het toevoegen van inbouwapparatuur aan een keuken). Een ander voorbeeld is het verbeteren van de maatvoering van een ruimte of voorziening (zoals een grotere keuken met meer opbergruimte). Daarbij is dan slechts het deel dat is toegevoegd of veranderd en waarmee het woongenot is gestegen, aan te merken als woningverbetering. De onderdelen die geen betrekking hebben op de woningverbetering mogen niet worden doorberekend aan huurder. Voorbeeld: het toilet en de wastafel van de badkamer zijn van oud naar nieuw vervangen (dus geen woningverbetering), en daarnaast is er een ligbad toegevoegd (het toevoegen van het ligbad is wel woningverbetering). Een ander voorbeeld: bij het isoleren van het dak (woningverbetering) worden ook de dakpannen vervangen (vervanging oud naar nieuw, dus geen woningverbetering).

Een verandering die geen enkele invloed heeft op het woongenot is geen woningverbetering. Hieruit volgt ook dat als werkzaamheden leiden tot een vermindering van het woongenot, deze werkzaamheden niet onder de categorie ‘woningverbetering’ kunnen worden gebracht. Er is evenmin sprake van woningverbetering als de werkzaamheden zijn aan te merken als dringend of normaal onderhoud (bijvoorbeeld bij vervanging van ‘oud naar nieuw’), of het verhelpen van gebreken.

2.4.2 Veranderingen of toevoegingen die roerend van aard zijn

Bij het vaststellen van de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging na woningverbetering, worden slechts de kosten voor veranderingen of toevoegingen die onroerend van aard zijn meegenomen in de berekening zoals genoemd in hoofdstuk 3. Als het gaat om veranderingen of toevoegingen die roerend van aard zijn, mag de verhuurder de kosten die daarmee gepaard gaan niet doorberekenen in de kale huurprijs. Onder (kale) ‘huurprijs’ wordt verstaan: ‘de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte.¹⁷

Roerende zaken kunnen worden weggenomen zonder beschadiging van betekenis te veroorzaken aan de zaak of de woonruimte. Voorbeelden hiervan zijn tapijt, laminaat, gordijnen, lampen, koelkast, wasmachine, magnetron en meubilair.

Onroerende zaken kunnen niet worden weggenomen zonder beschadiging van betekenis te veroorzaken aan de zaak of de woonruimte. Zaken die volgens de verkeersopvattingen onderdeel uitmaken van de woonruimte worden eveneens als onroerend gezien. Voorbeelden hiervan zijn inbouwapparatuur, cv-installatie, radiatoren en een tegelvloer

2.4.3 Gebreken 

De verhuurder heeft geen recht op huurverhoging als de werkzaamheden zijn gericht op het verhelpen van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. In het gebrekenboek van de Huurcommissie staat opgenomen wat in ieder geval door de Huurcommissie als een ‘gebrek’ wordt gezien (zie gebrekenboek Huurcommissie). Hierbij dient te worden bedacht dat het begrip ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW ruimer is dan alleen de situaties zoals genoemd in het gebrekenboek. Ook omstandigheden die niet in het gebrekenboek staan kunnen derhalve op grond van artikel 7:204 BW worden aangemerkt als een gebrek.

2.4.4 Dringende werkzaamheden en overige werkzaamheden

Dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW zijn werkzaamheden die bij het uitstellen daarvan tot extra kosten, schade of nadeel zouden kunnen leiden.¹⁸ Dit zijn werkzaamheden die zijn gericht op herstel van schade of het voorkomen van schade, bijvoorbeeld het opheffen of voorkomen van gebreken.¹⁹

Overige onderhoudswerkzaamheden zijn werkzaamheden die niet te kwalificeren zijn als woningverbetering of dringende werkzaamheden, bijvoorbeeld regulier onderhoud. In de praktijk wordt voor complexgewijs uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden ook de term grootonderhoud of planmatig onderhoud gebruikt. Hierbij kan ook sprake zijn van verschillende soorten werkzaamheden (samenloop, zie paragraaf 2.4.5).

Voor werkzaamheden die uitsluitend bestaan uit (dringend of regulier) onderhoud kan geen huurverhoging worden doorberekend. Dit zijn namelijk reguliere verplichtingen van de verhuurder, waarop de huurder aanspraak heeft zonder dat hij daarvoor extra huur hoeft te betalen.

Voorbeelden van werkzaamheden die onder (dringend of regulier) onderhoud vallen zijn:

• Het onderhoud en/of herstel van funderingen, gevels, trapportalen, galerijen en balkons.
• Het onderhoud en/of herstel van de lift of CV.
• Het onderhoud en/of herstel van dakconstructies inclusief bedekking, goten en HW-afvoeren.
• Het onderhoud en/of herstel van rioleringen, gas-, water- en elektraleidingen.
• Het oud naar nieuw vervangen van buitenkozijnen, ramen en deuren en alle hiermee verband houdende werkzaamheden.
• Het oud naar nieuw vervangen van sanitair, keuken en elektrische installatie.
• Het verwijderen van asbest.

_{¹⁷ Artikel 7:237 lid 2 BW.
¹⁸ Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999/2000, 26089, 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5, p. 9.
¹⁹ Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 30.}

2.4.5 Samenloop

Zoals gezegd mag een verhuurder geen huurverhoging aan de huurder doorberekenen als de werkzaamheden zien op het opheffen van een gebrek, het uitvoeren van dringende werkzaamheden of het uitvoeren van (groot-)onderhoud, zelfs niet als de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden meer woongenot zou krijgen. Dit zijn namelijk reguliere verplichtingen van de verhuurder, waarop de huurder aanspraak heeft zonder dat hij daarvoor extra huur hoeft te betalen. Een huurder wordt door het uitvoeren van deze werkzaamheden slechts weer gebracht in de toestand die de huurder al voor het ontstaan van de gebreken of het achterstallig onderhoud had, of in de toestand waar hij reeds recht op had.

Er kan echter ook sprake zijn van samenloop tussen werkzaamheden. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als naast het verhelpen van gebreken, het uitvoeren van dringende werkzaamheden, of het uitvoeren van onderhoud, tevens werkzaamheden worden uitgevoerd die zien op het aanbrengen van toevoegingen die voorheen niet aanwezig waren, of die zien op het veranderen van reeds bestaande voorzieningen waardoor het woongenot zal stijgen. In dat geval zullen de werkzaamheden meer behelzen dan slechts de reguliere werkzaamheden / verplichtingen van de verhuurder. De kosten van de werkzaamheden die uitsluitend zien op de toevoegingen en/of veranderingen die het woongenot hebben verhoogd (en die dus naast het verhelpen van de gebreken / het uitvoeren van onderhoud zijn uitgevoerd) kunnen (deels) worden doorberekend aan huurder. De onderdelen die geen betrekking hebben op de woningverbetering mogen niet worden doorberekend aan huurder. Hierbij kan worden gedacht aan het vervangen van rotte kozijnen (herstel gebrek / dringende werkzaamheden) in combinatie met het vervangen van enkel glas door dubbel glas (woningverbetering). Een ander voorbeeld: in de badkamer is het toilet van oud naar nieuw vervangen (dus geen woningverbetering) en er is een ligbad toegevoegd (het toevoegen van het ligbad is wel woningverbetering). Nog een voorbeeld: bij het isoleren van het dak (woningverbetering) worden ook de dakpannen vervangen (vervanging oud naar nieuw, dus geen woningverbetering).

2.5 Toetsingskader

Het toetsingskader van de Huurcommissie bestaat uit drie stappen:

1. Het toetsen van de ingangsdatum van de huurprijswijziging.
2. Het toetsen van de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging.
3. Het toetsen van de huurprijs (inclusief redelijke huurverhoging) aan de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (niet van toepassing bij artikel 7:255a BW: de vrije sector, zie paragraaf 2.2).

Stap 1: Toetsing ingangsdatum

De Huurcommissie toetst of de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging redelijk is. Een redelijke ingangsdatum is de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de verbeteringen tot stand zijn gekomen, of een latere datum als partijen dit zijn overeengekomen.

Stap 2: Toetsing voorgestelde huurverhogingsbedrag

De Huurcommissie toetst daarnaast of het voorgestelde huurverhogingsbedrag in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de verbeteringen.²⁰ Het gaat daarbij om de werkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt. Onder een redelijke verhouding moet worden verstaan een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering kan worden terugverdiend in de tijd die na de verbetering nog als economische levensduur resteert. De huurverhoging mag niet hoger zijn dan de verbeteringskosten rechtvaardigen. Zie voor een nadere uitwerking hoofdstuk 3.

Stap 3: Toetsing maximale huurprijs woningwaarderingsstelsel

De verhoogde huurprijs mag niet boven de maximale huurprijsgrens uitstijgen, zoals die voor de desbetreffende woonruimte geldt nadat de verbeteringen tot stand zijn gekomen. De Huurcommissie zal daarom middels het woningwaarderingsstelsel toetsen of de verhoogde huurprijs onder de maximale huurprijs van de desbetreffende woning blijft. Daarbij maakt de Huurcommissie gebruik van het beleidsboek Waarderingsstelsel (on-)zelfstandige woonruimte. Een verhoging die ertoe leidt dat de huurprijs boven de maximale huurprijs uitkomt, wordt niet redelijk geacht voor zover hierdoor de maximale huurprijsgrens wordt overschreden. Dat betekent dat de huurprijs in dat geval slechts kan worden verhoogd tot de maximale huurprijsgrens. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte worden voorzieningen die de huurder onverplicht voor eigen rekening heeft aangebracht en waardoor het woongenot kan worden geacht te zijn gestegen, buiten beschouwing gelaten. Stap 3 is alleen van toepassing op woningen in de sociale sector of woningen in de middensector (waarvan het huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024). Stap 3 is niet van toepassing als het gaat om een woning met een geliberaliseerde huurprijs of een huurprijs boven de vrijesectorgrens (bij contracten afgesloten op of na 1 juli 2024). Zie voor een nadere toelichting over het woningwaarderingsstelsel het beleidsboek Waarderingsstelsel (on-)zelfstandige woonruimte.

_{²⁰ Artikel 15 Uhw.
²¹ Kamerstukken II 1976/77, 14175, nr. 6, p. 55.
²²  Artikel 7:255 lid 1 BW, artikel 15 lid 2 juncto artikel 10 lid 1 Uhw.
²³ Artikel 15 lid 2 juncto artikel 13 lid 4 Uhw.}