Hoofdstuk 3 - Wettelijke rechten en verplichtingen partijen

1. Recht op informatie

Het informatierecht houdt in dat de verhuurder, op verzoek van de huurder of huurdersorganisatie of bewonerscommissie, hen schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer. Voor de individuele huurder is dit het enige recht dat wordt toegekend in de Wohv en dit recht omvat het recht om van zijn verhuurder informatie te vragen over zaken die voor hem rechtstreeks van belang zijn.

Het recht op informatie wordt onderverdeeld in informatie over bestaand beleid en beheer zoals volgt uit art. 3 Wohv (passieve informatieplicht) en informatie over voornemens tot het wijzigingen van beleid en beheer zoals volgt uit art. 4 Wohv (actieve informatieplicht). Met ‘beheer’ wordt bedoeld dat de informatie ook betrekking kan hebben op concrete zaken, zoals een renovatie.

a. Bestaand beleid en beheer (passieve informatieplicht)
De individuele huurder, huurdersorganisatie en bewonerscommissie hebben het recht op informatie over bestaand beleid en beheer, nadat zij dit hebben verzocht bij de verhuurder. De verhuurder informeert schriftelijk over zijn beleid en beheer wanneer dat:

1. rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan;
2. rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders
3. en voor hen van wezenlijk belang kan zijn.

De verhuurder hoeft alleen informatie te verstrekken aan partijen die het onderwerp rechtstreeks aangaan. Wanneer de informatie betrekking heeft op algemeen beleid dan hoeft alleen de huurdersorganisatie op instellingsniveau te worden geïnformeerd en niet de huurdersorganisatie op complexniveau of de bewonerscommissie.

Onderwerpen
In beginsel moet de verhuurder de huurders, huurdersorganisaties en bewonerscommissies informeren over de onderwerpen indien wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden. In artikel 3 lid 2 Wohv wordt in het kader van de passieve informatieplicht een niet-limitatieve lijst met onderwerpen opgesomd waar het recht op informatie in elk geval voor geldt:

• a. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving*;
• b. het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden;
• c. het toewijzings- en verhuurbeleid;
• d. de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur;
• e. het beleid inzake de huurprijzen*;
• f. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van de servicekosten;
• g. een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;
• h. het beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken;
• i. het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven;
• j. overeenkomsten met betrekking tot servicekosten;
• k. de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder.

*Met betrekking tot dit onderwerp gelden nadere voorschriften.¹⁹ De informatie over het beleid van dit onderwerp moet betrekking hebben op een periode van een jaar vanaf het moment dat de informatie wordt verstrekt. Daarnaast moet de verhuurder een indicatie geven over de ontwikkelingen met betrekking tot dit onderwerp in de daaropvolgende jaren.

_{¹⁹ Artikel 3 lid 4 Wohv.}

b. Voornemens tot wijzigingen beleid en beheer (actieve informatieplicht)
Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben het recht op informatie over voornemens tot het wijzigen van het gevoerde beleid of beheer. Uitgangspunt is dat de verhuurder op eigen initiatief, hen schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer dat betrekking heeft op de onderwerpen die hierboven zijn opgesomd in artikel 3 lid 2 Wohv. In het kader van de actieve informatieplicht betreft deze opsomming een limitatieve lijst. Indien het onderwerp dus niet in de opsomming staat, hoeft de verhuurder de wijziging in het beleid of beheer niet vanuit eigen initiatief te doen.

Uitzondering op de passieve en actieve informatieplicht

De verplichting tot het informeren van de partijen geldt niet indien het bedrijfsbelang van de verhuurder zich tegen de verstrekking verzet.²⁰ 
Een voorbeeld hiervan is het vroegtijdig verstrekken van informatie over een voorgenomen fusie. In een verzoek aan de Huurcommissie wordt getoetst of de verhuurder terecht een beroep heeft gedaan op het bedrijfsbelang en of hij de weigering om de gevraagde informatie op een zorgvuldige wijze heeft gemotiveerd.

Verstrekken adressen door verhuurder

Op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie, dient de verhuurder een lijst te verstrekken met adressen van zijn woongelegenheden die zich in Nederland bevinden. Deze lijst hoeft alleen verstrekt te worden ten behoeve van de oprichting, organisatie of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie.

_{¹⁹ Artikel 3 lid 4 Wohv.
²⁰ Artikel 3 lid 3 Wohv.}

2. Recht op advies

Huurdersorganisaties en bewonerscommissies hebben adviesrecht dat met procedurele waarborgen is omkleed. Het uitbrengen van een schriftelijk advies is van toepassing indien de verhuurder een actieve informatieplicht heeft wegens het voornemen om beleid of beheer te wijzigen ten aanzien van de onderwerpen die zijn genoemd in artikel 3 lid 2 Wohv. Alleen bij een voornemen tot een wijziging met betrekking tot die onderwerpen bestaat een adviesrecht²¹

Procedure vóór uitbrengen advies

De verhuurder moet de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie voor een periode van minimaal zes weken, na het verstrekken van de informatie over het voornemen, in staat stellen om een schriftelijk advies uit te brengen. Partijen kunnen overigens een langere termijn met elkaar afspreken. De termijn voor het uitbrengen van het advies kan langer zijn indien partijen dit onderling hebben afgesproken en gaat in op het moment dat de verhuurder de vereiste informatie heeft verstrekt. De verhuurder moet aan de huurdersorganisatie en bewonerscommissie duidelijk maken welke termijn hij voor het advies geeft. Gedurende dit traject mag de verhuurder de voorgenomen wijziging niet uitvoeren. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het laten verstrijken van de termijn voor het advies door de huurdersorganisatie en bewonerscommissie niet altijd tot gevolg heeft dat geen advies meer mag worden uitgebracht. Bekeken moet worden of de verhuurder in zijn belangen is geschaad.

Procedure na uitgebracht advies

Het advies is niet bindend voor de verhuurder. Indien het advies niet (geheel) wordt gevolgd, dan moet de verhuurder binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies aan de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie schriftelijk gemotiveerd uitleggen waarom hij het advies niet (geheel) wil overnemen. Bij een geschil over het advies beoordeelt de Huurcommissie marginaal de besluitvorming van de verhuurder. Dit wil zeggen dat de Huurcommissie niet op de stoel van de verhuurder gaat zitten om te beoordelen of zij tot eenzelfde besluit zou zijn gekomen.
Beoordeeld wordt of afwijking van het advies voldoende is onderbouwd en of het redelijk is dat de verhuurder heeft afgeweken van het advies. Een enkele mededeling van afwijking van het advies zonder nadere motivering is in ieder geval onvoldoende.

Het laten verstrijken van de termijn van veertien dagen heeft niet tot gevolg dat de verhuurder gebonden raakt aan het advies. Wel kan het voornemen om het beleid of beheer te wijzigen gedurende deze periode niet uitgevoerd worden. De verhuurder kan zijn voornemen pas uitvoeren:

• nadat hij een schriftelijke mededeling van de huurdersorganisatie en/of de bewonerscommissie heeft ontvangen dat geen bezwaar bestaat tegen het voornemen;
• nadat de termijn voor het voeren van overleg en het uitbrengen van een advies ongebruikt is verstreken;
• drie dagen nadat de huurdersorganisatie en bewonerscommissie de schriftelijke motivering hebben ontvangen waarin de verhuurder uitlegt waarom hij het advies niet (geheel) overneemt.

De verhuurder hoeft het advies alleen te vragen aan de huurdersorganisatie of bewonerscommissie die het onderwerp rechtstreeks aangaat. Als bijvoorbeeld het advies een onderwerp betreft van algemeen beleid, dan hoeft alleen de huurdersorganisatie op instellingsniveau om advies te worden gevraagd, en niet andere huurdersorganisaties op complexniveau of bewonerscommissie.

_{²¹ Artikel 5c Wohv.}

3. Recht op instemming

Alleen de huurdersorganisatie heeft het recht op instemming. En dit recht bestaat alleen:
a. bij een voornemen van de verhuurder tot wijziging in het beleid of beheer ten aanzien van;
b. de vaststelling van kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten.

Het instemmingsrecht ziet uitsluitend op het beleid dat de verhuurder voert ten aanzien van de berekeningsmethodiek van servicekosten, dat wil zeggen de wijze waarop servicekosten aan huurders worden toegerekend c.q. met hen worden afgerekend.

Die Huurcommissie hanteert hierbij de volgende uitgangspunten:

• Servicekostenpakket (artikel 7:237 lid 3 BW): het servicekostenpakket bestaat uit de vergoedingen voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte, niet zijnde nutsvoorzieningen. Dit zijn onder andere de stookkosten en de levering van water zonder individuele meter, het schoonmaken van algemene ruimten en het gebruik van roerende zaken. Overige posten zijn terug te vinden in het beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten van de Huurcommissie.
• Servicekostenbeleid of -beheer: het beleid geeft de richting, tijd en de middelen aan waarmee verhuurder gestelde organisatiedoelen op het gebied van het servicekostenpakket wil realiseren, waarbij het beheer ziet op het zorgdragen van de verantwoordelijkheid voor de servicekosten, waaronder mede kan worden verstaan de administratieve afhandeling van de servicekosten.²²

Bij meerdere huurdersorganisaties met betrekking tot dezelfde verhuurder, moeten deze allemaal met de beleidswijziging instemmen.²³
Het is mogelijk dat individuele huurders wel instemmen met een wijziging van de berekeningsmethodiek van de servicekosten, maar dat de huurdersorganisatie zich hiertegen verzet. In zo’n geval zullen huurders hun vertegenwoordigers moeten aanspreken op hun weigering. Ook kan de verhuurder het geschil aan de Huurcommissie of kantonrechter voorleggen (art. 8 en 8a Wohv) om te laten toetsen of de weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In de wet wordt geen termijn gegeven waarbinnen de huurdersorganisatie te kennen moet hebben gegeven, of zij wel of niet met een voorgenomen beleidswijziging instemt. Partijen kunnen een termijn over een te komen in een samenwerkingsovereenkomst ex artikel 6 Wohv.

_{²² Huurcommissie, zaaknummer Wohv 075, pagina 4.
²³ Kamerstukken I 2007/08, 30856, C, p. 6.}

4. Recht op overleg

Het recht op overleg is bedoeld om standpunten van de huurdersorganisatie en bewonerscommissie te betrekken in het besluit van de verhuurder. Dit betekent niet dat de verhuurder met de huurdersorganisatie en bewonerscommissie tot een gezamenlijk besluit moet komen. Het blijft de verhuurder die de besluiten neemt. Het recht op overleg komt toe aan de bewonerscommissie en huurdersorganisatie. Dit recht bestaat op meerdere momenten:

1. bij een voornemen tot wijziging in het beleid of beheer:

Wanneer de verhuurder een actieve informatieplicht heeft over een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer over een onderwerp genoemd artikel 3 lid 3 Wohv en daarover informatie heeft verschaft, moet hij de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie in staat stellen met hem overleg te voeren.

2. op verzoek van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie:

Een huurdersorganisatie of bewonerscommissie kan om overleg met de verhuurder verzoeken wanneer de verhuurder informatie heeft verstrekt op basis van de actieve of passieve informatieplicht.²⁴ Bij een verzoek om een overleg is de verhuurder verplicht om hier gehoor aan te geven.

_{²⁴ Artikel 5b lid 2 Wohv.}

3. een jaarlijks overleg:

Een verhuurder dient, naast overleg over de verstrekte informatie wegens de actieve of passieve informatieplicht, minimaal éénmaal per jaar een (gezamenlijk) overleg te voeren met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies over de algemene gang van zaken.²⁵ Uit de wetsgeschiedenis volgt dat ‘met name voor de gevallen waarin de verhuurder geen bijzondere voornemens heeft met betrekking tot het gehuurde en geen sprake is van de hiervoor genoemde overlegsituaties wordt een dergelijk overleg wenselijk geacht voor de bespreking van allerhande lopende zaken met betrekking tot het beheer van het gehuurde.’²⁶

_{²⁵   .
²⁶ Kamerstukken I 2006/07, 30856, nr. 3, p. 12.
²⁷ Artikel 5d Wohv.
²⁸ Huurcommissie, zaaknummer 397685, pagina 3.
²⁹ Artikel 5d Wohv.}

5. Recht op agendering

Huurdersorganisatie en bewonerscommissies kunnen invloed uitoefenen op de agenda van de overleggen met de verhuurder. Zij hebben het recht gekregen om onderwerpen te agenderen voor de agenda van elk overleg met de verhuurder. Hierbij is het mogelijk om af te wijken van de onderwerpen die genoemd zijn in artikel 3, 4 en 5b lid 1 Wohv. De verhuurder kan alleen met redenen omkleed besluiten om een zodanig onderwerp niet te agenderen en daarover geen overleg te voeren. Daarnaast kan de verhuurder instemmen om andere onderwerpen te bespreken, echter heeft dit niet tot gevolg dat er een recht ontstaat informatie of advies in de zin van de Wohv.

6. Recht op uitnodigen deskundigen

Voor de verhuurder, huurdersorganisatie en bewonerscommissie is de mogelijkheid opgenomen om een deskundige uit te nodigen tot het bijwonen van een overleg.²⁷De wet kent wel twee voorwaarden:

• de overige deelnemers aan het overleg worden tijdig voorafgaand in kennis gesteld van
• de uitnodiging van de deskundigen; 
• en het bijwonen van het overleg is voor de behandeling van een bepaald onderwerp redelijkerwijs nodig.

Hierbij geldt als uitgangspunt dat het overleg tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie of bewonerscommissie plaatsvindt en niet tussen de adviseurs. Het is ook niet de bedoeling een adviseur de rol van bestuurder op zich neemt. Dat dezelfde adviseur vervolgens ook nog als deskundige optreedt, is een vermenging van functies die niet in de geest van de Wohv is.²⁸

Huurdersorganisatie

In de Wohv zijn voor huurdersorganisaties, behalve tot het uitnodigen van een deskundige voor een overleg, meer rechten opgenomen ten aanzien een deskundige. Allereerst kan een huurdersorganisatie aan de deskundige in een overleg inlichtingen en adviezen vragen. Bovendien kan een huurdersorganisatie de deskundige uitnodigen tot het uitbrengen van schriftelijk advies.²⁹

_{²⁷ Artikel 5d Wohv.
²⁸ Huurcommissie, zaaknummer 397685, pagina 3.
²⁹ Artikel 5d Wohv.}

Kosten inschakelen deskundige

De kosten van de door de verhuurder en bewonerscommissie benoemde deskundige zullen de partijen zelf moeten dragen. De kosten van de door de huurdersorganisatie ingeschakelde deskundige komt voor rekening van de verhuurder.³⁰

7. Recht op scholing

De leden van het bestuur van de huurdersorganisatie hebben recht op minimaal drie dagen per jaar vorming en scholing ter bevordering van de taakuitvoering van de huurdersorganisatie. De verhuurder dient de scholing en vorming aan te bieden aan de bestuursleden. De bestuursleden bepalen zelf welke vorming en scholing zij voor hun taakvervulling nodig achten. De verhuurder en huurdersorganisatie dienen zelf het aantal dagen dat de bestuursleden nodig hebben voor de vervulling van de taakuitvoering vast te stellen, waarbij het aantal dagen niet lager kan zijn dan drie. De kosten voor de scholing- en vormingsactiviteiten moet vergoed worden door de verhuurder zoals volgt uit artikel 7 lid 1 2e zin Wohv.

8. Recht op kostenvergoeding

Huurdersorganisatie
De huurdersorganisatie heeft recht op een financiële tegemoetkoming van de verhuurder. In artikel 7 lid 1 Wohv wordt aangegeven dat de verhuurder alleen de kosten moet vergoeden die rechtstreeks samenhangen met- en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken zoals genoemd in de artikelen 3, 4, 5 en 5b Wohv. De volgende kosten komen in iedere geval voor vergoeding in aanmerking:

• kosten voor het uitnodigen van deskundigen;
• kosten voor het vragen van inlichtingen en adviezen aan de deskundigen;
• kosten van scholings- en vormingsactiviteiten.

Voor vergoeding komen ook de kosten van het informeren van de achterban, het uitschrijven van verkiezingen en het organiseren van vergaderingen in aanmerking.³¹Het overgrote deel van de kosten van de huurdersorganisatie (met uitzondering van bovengenoemde opsomming) zal in beginsel door de huurders zelf moeten worden gedragen, bijvoorbeeld door het betalen van een contributie.³² De vergoeding door de verhuurder kan ook in natura plaatsvinden, bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van vergaderfaciliteiten. Een financiering van 100% van de kosten door de verhuurder is in ieder geval niet aan de orde. Onder meer, omdat in een situatie waarin een huurdersorganisatie ten volle gefinancierd wordt door de verhuurder, de onafhankelijkheid van die huurdersorganisatie in het gedrang komt.³³

In artikel 7 Wohv wordt ook bepaald dat de verhuurder en huurdersorganisatie overeenkomen dat de in één kalenderjaar te maken kosten worden vastgesteld op een bepaald bedrag. De huurdersorganisatie kan het bedrag vervolgens naar eigen inzicht besteden. Een overschrijding van de kosten, kan alleen voor rekening van de verhuurder komen indien hij daarmee heeft ingestemd.³⁴ De huurdersorganisatie dient binnen twee maanden na afloop van het kalenderjaar rekening en verantwoording af te leggen voor de kosten. Indien dit wordt nagelaten, kan de verhuurder vorderen dat dit alsnog wordt afgelegd, op straffe van een dwangsom.

Bewonerscommissie
De bewonerscommissie heeft op grond van artikel 5e Wohv geen recht op vergoeding van de kosten voor scholing en vorming. Als de bewonerscommissie dit wel wenst, dan moet dit worden afgesproken met de verhuurder in een samenwerkingsovereenkomst. De verhuurder moet een bewonerscommissie hooguit in de gelegenheid stellen om haar werk te doen. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat het de vergoeding van de gemaakte kosten niet het uitgangspunt is, maar ‘dat de verhuurder de bewonerscommissie niet hindert in te uitvoering van haar werkzaamheden en het in de gelegenheid stellen een vergadering te houden in door de verhuurder voor dat doel ter beschikking gestelde vergaderruimte’.³⁵

_{³¹ Huurcommissie, zaaknummer 337044, pagina 4.
³² Kamerstukken II 1997/98, 24080, nr. 37f, p. 11-12.
³³ Huurcommissie, zaaknummer 337044, pagina 4.
³⁴ Huurcommissie, zaaknummer 337044, pagina 4.}

9. Zorgplicht verhuurder inzake bewonerscommissie

De verhuurder heeft volgens artikel 2a Wohv de verplichting gekregen om zorg te dragen dat de bewonerscommissie de werkzaamheden die met haar taak verband houden kan verrichten. Dit betekent niet dat de verhuurder de kosten die de bewonerscommissie maakt dient te vergoeden. Bij de zorgplicht kan gedacht worden aan het niet hinderen van de bewonerscommissie en het in de gelegenheid stellen om een vergadering te houden door een vergaderruimte ter beschikking te stellen. commissie een vergadering te houden in door de verhuurder voor dat doel ter beschikking gestelde vergaderruimte.

10. De samenwerkingsovereenkomst

De huurdersorganisatie, bewonerscommissie en individuele huurders kunnen met de verhuurder nadere afspraken maken over de onderwerpen waarover door de verhuurder informatie wordt gegeven. De ‘nadere afspraken’ worden schriftelijk vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Uitgangspunt is dat in de samenwerkingsovereenkomst alleen meer bevoegdheden kunnen worden toegekend en niet minder. Ook is het niet mogelijk om een bepaling in de samenwerkingsovereenkomst op te nemen waarin de bevoegdheid van de Huurcommissie ex artikel 8 lid 1 van de Wohv wordt uitgesloten.

_{³⁵ Kamerstukken II 2006/07, 30856, nr. 3, p. 6.}