Tijdelijke huurverlaging bij ernstige gebreken vragen

• Lees eerst wat ernstige gebreken zijn en of uw verhuurder ze moet repareren.
• Heeft uw vrije sector huurwoning ernstige onderhoudsgebreken? Meld dit eerst bij uw verhuurder. 
• Repareert uw verhuurder uw woning niet binnen 6 weken? En heeft u met uw verhuurder afgesproken dat u de Huurcommissie om advies kan vragen? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen. 

Hoe vraag ik mijn verhuurder om huurverlaging? 

Stuur een e-mail of brief waarin u op een rij zet welke gebreken er zijn. En waarin u uw verhuurder vraagt deze gebreken binnen 6 weken te repareren. U kunt onze modelbrief Gebreken aan de woning gebruiken. 

Wat gebeurt er nadat u de e-mail of brief heeft verstuurd?  

Repareert uw verhuurder de gebreken aan uw huurwoning niet? Of reageert hij niet op uw e-mail of brief? Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie inschakelen. In de Gebrekencheck kunt u zien of het achterstallig onderhoud ernstig genoeg is om de Huurcommissie in te schakelen.  

Belangrijk: u kunt alleen naar de Huurcommissie als dat in uw huurcontract staat

Als huurder in de vrije sector kunt u de Huurcommissie alleen inschakelen als in uw huurcontract staat dat u bij meningsverschillen naar de Huurcommissie kunt stappen. Of als u dat later heeft afgesproken met uw verhuurder, bijvoorbeeld per e-mail. 

U krijgt geen bindende uitspraak, maar een advies voor u en uw verhuurder

De Huurcommissie kan volgens de wet geen bindende uitspraak doen over gebreken in de vrije sector. Onze uitspraak geldt daarom als advies. Met dit advies kunt u in gesprek om het geschil samen met uw verhuurder op te lossen. 

Hoe schakelt u de Huurcommissie in? 

Blijkt uit de Gebrekencheck dat het zinvol is om een procedure te starten? Log in op MijnHuurcommissie en vul het formulier Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken in. Daarmee vraagt u de Huurcommissie om de huur tijdelijk te verlagen. Verstuur het formulier nadat uw verhuurder 6 weken de tijd heeft gehad om uw woning te repareren.  

Heeft u moeite met het invullen van het online formulier? Neem contact met ons op via 088 - 1 600 300 of via het contactformulier.

Wij onderzoeken hoe ernstig de gebreken zijn  

In de meeste gevallen komt een onderzoeker van de Huurcommissie bij u langs voor een onderzoek. Deze bekijkt de gebreken en beoordeelt of ze ernstig genoeg zijn om de huur te verlagen. Hoe ernstiger het slechte onderhoud, hoe meer er van de huur afgaat.  

Soms is een rapport van een expert nodig  

Soms kan onze onderzoeker een gebrek niet goed beoordelen. Dan is het nodig dat een expert de situatie beoordeelt en daar een rapport over schrijft. Als huurder zorgt u ervoor dat dit rapport er komt. U kunt bijvoorbeeld een erkende installateur of deskundige inschakelen. U betaalt zelf de kosten hiervan.  

Een rapport van een expert is bijvoorbeeld nodig bij:  

• gebreken aan de afvoer van rook- of verbrandingsgassen, waarbij de lucht in de woonruimte moet worden geanalyseerd om vast te stellen of dit een gevaar oplevert voor de gezondheid;  

• gebreken aan de verwarming, waardoor de woonruimte te heet wordt of te koud blijft;  

• ernstige geluidsoverlast van technische installaties in uw woning, zoals een mechanisch ventilatiesysteem, een cv-ketel of een lift;  

• onvoldoende geluidsisolatie van binnenmuren, vloeren of plafonds;  

• lood in het drinkwater;  

• gebreken aan zonnepanelen, stadsverwarming, aardwarmte of alternatieve energie.  

Wat kunt u verwachten van een advies over gebreken? 

Na afloop van ons onderzoek ontvangen u en uw verhuurder een advies. Daarin staat: 

• of er ernstige gebreken zijn en
• of een tijdelijke huurverlaging redelijk is,
• wat de lagere huurprijs zou zijn en
• op welke datum die lagere huurprijs redelijkerwijs in zou gaan. De lagere huurprijs geldt dan tot het moment dat de gebreken zijn opgelost.

Met het advies van de Huurcommissie kunnen u en uw verhuurder samen een oplossing zoeken.

Let op: staat in ons een advies dat er ernstige problemen zijn en dat een tijdelijke huurverlaging redelijk is? Dan is uw verhuurder niet verplicht om de huur te verlagen. De Huurcommissie kan de verhuurder ook niet verplichten om gebreken op te lossen. 

Als uw verhuurder de gebreken niet repareert

Dan kunt u met ons advies naar de rechter gaan. Hoe u dat doet, leest u op www.rechtspraak.nl/onderwerpen/huren. De rechter kan uw verhuurder wél verplichten om de gebreken op te lossen. Vraag bij de kantonrechter na binnen hoeveel weken u uw procedure moet starten.  

Zelf geld terugvragen bij huurverlaging  

Betekent ons advies dat u te veel huur heeft betaald? Vraag dan zelf uw geld terug aan uw verhuurder. Wil uw verhuurder het bedrag niet terugbetalen? Neem dan contact op met het Juridisch Loket. De Huurcommissie kan u hier niet bij helpen

Let op: Een huurverlaging kan betekenen dat u minder huurtoeslag krijgt. Kijk voor meer informatie op de website van de Belastingdienst.