Deel II - Uitvoeringsbeleid legesveroordeling per zaaksoort
In deze bijlage wordt uiteengezet hoe de Huurcommissie komt tot een veroordeling van een partij tot betaling van leges in een uitspraak van de voorzitter of de zittingscommissie.
De zittingscommissie kan in bijzondere omstandigheden afwijken van het onderstaande beleid. De zittingscommissie zal dit altijd moeten motiveren in haar uitspraak.
Artikel 4.3 Uhw: zie na artikel 7:257 BW
Klacht over een gedraging van de verhuurder
Artikel 4 lid 5 Uhw
De huurder kan de Huurcommissie vragen uitspraak te doen in een geschil over een door hem schriftelijk bij de verhuurder ingediende klacht over de gedraging van een verhuurder in het kader van de door de verhuurder geleverde producten en verrichte diensten. Dit kan alleen op basis van de tussen partijen geldende huurovereenkomst. Als de Huurcommissie de klacht gegrond acht, is de verhuurder de in het ongelijk gestelde partij. Als de Huurcommissie de klacht ongegrond acht, is dat de huurder.
| De uitspraak bij deze geschillen kan zijn; | |
|---|---|
| de klacht is gegrond | 100% voor verhuurder |
| de klacht is ongegrond | 100% voor huurder |
Geschillen die voortvloeien uit de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)
Artikel 4a/19a Uhw
De door de verzoeker bij de start van de procedure betaalde vergoeding wordt niet terugbetaald, ongeacht of de verzoeker al dan niet in het gelijk wordt gesteld. De niet-verzoeker is geen leges verschuldigd. Er is geen sprake van een legesveroordeling; artikel 7 lid 2 en 3 Uhw zijn niet van toepassing.
Ambtshalve splitsen all-in prijs
Artikel 17a Uhw
Als bij een verzoek zoals bedoeld in art. 7:249, 253, 254, 255, 257, 260 en 261 BW blijkt dat sprake is van een all-in prijs, kan de Huurcommissie voordat uitspraak wordt gedaan, de prijs ambtshalve splitsen in een kale huurprijs en servicekosten. De Huurcommissie zal ambtshalve splitsen als de kale huurprijs nodig is om uitspraak te kunnen doen.
Als de Huurcommissie de huurprijs ambtshalve splitst zal de verhuurder altijd worden aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, en de leges moeten betalen van het oorspronkelijke verzoek.
NB Als bij een verzoek ex artikel 7:260 BW de huurder al is verhuisd, splitst de Huurcommissie de huurprijs niet.
Na verzet
20.7 Uhw
Als de zittingscommissie van oordeel is dat het verzet gegrond is, vervalt de eerdere uitspraak van de voorzitter. Er volgt dan een nieuwe uitspraak, met een nieuwe legesveroordeling op basis van het uitvoeringsbeleid zoals per zaaksoort aangegeven.
Maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
Artikel 7:248 lid 4 BW
De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs op basis van een beding in de huurovereenkomst, de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over die verhoging.
Toetsing aanvangshuurprijs
Artikel 7:249 BW
Bij een toetsing van de aanvangshuurprijs beoordeelt de Huurcommissie op verzoek van de huurder de redelijkheid van de huurprijs op grond van punten en op grond van de eventueel bij aanvang aanwezige onderhoudsgebreken. Er zijn vier mogelijke uitkomsten:
- De aanvangshuurprijs is niet hoger dan de maximale huurprijs en er zijn geen gebreken (de huurprijs is ‘redelijk’). De huurder wordt veroordeeld tot betaling van de leges.
- De aanvangshuurprijs is te hoog, op grond van punten. Er zijn geen gebreken. De verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de leges.
- De aanvangshuurprijs is niet hoger dan de maximale huurprijs, maar er zijn wel gebreken waardoor, zolang deze zich voordoen, de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. De verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de leges.
- Er zijn gebreken waardoor, zolang deze zich voordoen, de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd. Bovendien is de aanvangshuurprijs te hoog op grond van punten. De verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de leges.
(Zie voor onenigheid over het herstel van de gebreken en daarmee het herstel van de oude huurprijs onder art. 4 lid 3 UHW hieronder)
Dus:
| Leges Toetsing aanvangshuurprijs | |
|---|---|
| Huurprijs redelijk | 100% voor huurder |
| Huurprijs niet redelijk o.g.v. punten | 100% voor verhuurder |
| Huurprijs niet redelijk o.g.v. gebreken | 100% voor verhuurder |
| Huurprijs niet redelijk o.g.v. gebreken EN punten | 100% voor verhuurder |
Artikel 7:252b BW, zie na 7:254 BW
BW Jaarlijkse huurverhoging (regulier, niet inkomensafhankelijk)
Artikel 7:253
Bij de huurverhoging kan zowel de huurder als de verhuurder de verzoeker zijn. Nadat de verhuurder een voorstel doet tot huurverhoging zijn er drie mogelijkheden als de huurder het daarmee niet eens is.
- De huurder stuurt een bezwaarschrift naar verhuurder. Verhuurder verzoekt de Huurcommissie om een oordeel of de huurverhoging redelijk is (art 253 lid 1).
- De huurder doet niets (hij stuurt geen bezwaarschrift maar betaalt de huurverhoging ook niet). Verhuurder moet een rappel sturen. Huurder dient dan een verzoekschrift in bij de Huurcommissie (art 253 lid 2)
- De verhuurder stuurt het voorstel aangetekend. Reageert de huurder niet (geen bezwaarschrift, geen betaling) dan kan de verhuurder rechtstreeks (zonder rappel) naar de Huurcommissie (art 253 lid 5).
Er zijn bij een huurverhoging in beginsel twee mogelijkheden: het huurverhogingsvoorstel is redelijk of niet redelijk. Is het voorstel niet redelijk, dan is de verhuurder leges verschuldigd. Is de verhoging wel redelijk, dan is het de huurder die de leges verschuldigd is.
Daarnaast kan het voorkomen dat wel een huurverhoging is toegestaan, maar slechts een lagere huurverhoging dan door de verhuurder is voorgesteld, of dat sprake is van een fout in de vormvoorschriften, waardoor de ingangsdatum verschuift. In die gevallen wordt geoordeeld dat huurder en verhuurder in ongeveer gelijke mate in het ongelijk worden gesteld en volgt veroordeling van beide partijen tot betaling van de helft van de leges.
| Leges BW Jaarlijkse huurverhoging (regulier, niet inkomensafhankelijk) | |
|---|---|
| Uitspraak conform voorstel | 100% voor huurder |
| Uitspraak niet conform maar wel verhoging (hieronder valt ook bijv. fout in vormvoorschriften, waardoor ingangsdatum verschuift) |
50 % / 50 % |
| Uitspraak geen verhoging | 100% voor verhuurder |
Bijzonderheden legessystematiek bij inkomensafhankelijke huurverhoging
1. Door de huurder niet tijdig aangeleverde relevante stukken (artikel 7 lid 2 Uhw en naar analogie)
De Huurcommissie kan afwijken van de regel dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld de leges betaalt. Als de huurder in het bezit is van relevante bewijsstukken, of in het bezit zou kunnen zijn van die bewijsstukken, maar die stukken pas overhandigt nadat een verhuurder een verzoek over de inkomensafhankelijke huurverhoging bij de Huurcommissie indient, dan hoeft in die gevallen de verhuurder de leges niet te betalen als het voorstel niet redelijk wordt geoordeeld.
De verhuurder wordt in het ongelijk gesteld, in die zin dat de extra inkomensafhankelijke huurverhoging niet redelijk is, maar kon dit niet weten, door nalatigheid van de huurder. Door de verhuurder niet in de leges te veroordelen wordt voorkomen dat de verhuurder wordt ‘gestraft’ voor het niet meewerken door de huurder. De verhuurder als de verzoekende partij krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Er wordt in deze situatie dus géén partij in de leges veroordeeld.
Hetzelfde geldt bij een procedure ná een rappèlbrief van de verhuurder, in het geval de huurder bij de Huurcommissie bezwaar maakt tegen het inkomensafhankelijke deel van de verhoging en de benodigde gegevens overlegt aan de Huurcommissie. Als het bezwaar gegrond is, maar als blijkt dat de verhuurder niet eerder op de hoogte kon zijn van de door huurder overgelegde gegevens, wordt de verhuurder niet in de leges veroordeeld; de huurder krijgt het voorschot terug.
In de situatie dat de verhuurder al op de hoogte kon zijn van het feit dat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet terecht was (b.v. aangepaste woning, was bekend bij verhuurder) wordt de verhuurder ook nà rappèl wèl aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij en in de leges veroordeeld.
2. Inkomensafhankelijk deel van de huurverhoging is niet (geheel)redelijk
De Huurcommissie kan oordelen dat het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging niet redelijk is, maar de reguliere huurverhoging wel.
Als de huurder bezwaar heeft gemaakt tegen het inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel (hoger dan regulier), dan is het voorstel dus (kennelijk) onredelijk en betaalt de verhuurder de leges.
Dit geldt niet, zoals onder 1. aangegeven, wanneer de huurder wel tijdig over de gegevens beschikte maar deze niet aan de verhuurder aangeleverd heeft.
Indien bij een inkomensafhankelijke huurverhoging een vormfout wordt gemaakt (te laat aangezegd of overschrijding maximaal redelijke inkomensafhankelijke huurprijs) wordt hetzelfde beleid toegepast als bij de reguliere huurverhoging. In die gevallen wordt geoordeeld dat huurder en verhuurder in ongeveer gelijke mate in het ongelijk worden gesteld en volgt veroordeling van beide partijen tot betaling van de helft van de leges.
Huurverlaging op grond van punten
Artikel 7:254 BW
Na een huurverlagingvoorstel door de huurder waarmee de verhuurder niet instemt of niet op reageert, kan de huurder de Huurcommissie verzoeken het voorstel redelijk te oordelen.
Voorstel redelijk
Het voorstel is redelijk als het tijdig bij de verhuurder is aangezegd en:
- Wanneer de door de huurder voorgestelde lagere huurprijs gelijk is aan de maximaal redelijke huurprijs;
- Wanneer de door de huurder voorgestelde lagere huurprijs hoger is dan de maximaal redelijke huurprijs.
Wanneer de Huurcommissie beslist dat het voorstel redelijk is, dan wordt de verhuurder aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, en moet de verhuurder de leges betalen.
Fout in vormvoorschriften of niet volgens voorstel maar wel verlaging
Als niet aan de vormvoorschriften is voldaan (te laat aangezegd) maar het voorstel is wel redelijk, of de voorgestelde huurprijs is lager dan de maximaal redelijke huurprijs, maar de maximaal redelijke huurprijs ligt wel lager dan de betaalde huurprijs, wordt de ingangsdatum opgeschoven, of wordt de verlaging minder dan is voorgesteld. In die gevallen zal geoordeeld worden dat huurder en verhuurder in ongeveer gelijke mate in het ongelijk worden gesteld en volgt veroordeling in betaling van de helft van de leges zoals die voor elke partij geldt.
Niet redelijk
Als de maximaal redelijke huurprijs geen verlaging toelaat wordt de huurprijs niet verlaagd. Het voorstel is dan niet redelijk, de huurder wordt aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij, en moet de leges betalen.
Dus:
| Leges Huurverlaging op grond van punten | |
|---|---|
| Uitspraak conform voorstel | 100% voor verhuurder |
| Uitspraak niet conform maar wel verlaging (hieronder valt ook fout in vormvoorschriften, bijv. waardoor ingangsdatum verschuift) |
50 % / 50 % |
| Uitspraak geen verlaging | 100% voor huurder |
Huurverlaging op grond van inkomensdaling
Artikel 7:252b BW
Een huurder kan een huurverlaging op grond van een verlaging van het inkomen voorstellen, waarbij een eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging wordt geneutraliseerd.
In dit geval wordt volgens dezelfde systematiek als hiervoor bij 7:254 BW de huurder of de verhuurder, of beiden in ongeveer gelijke mate, in het ongelijk gesteld en veroordeeld in de leges.
Een uitzondering op deze systematiek wordt gemaakt als de huurder niet tijdig aan de bijzondere vormvoorschriften heeft voldaan, maar wel (pas) in de procedure bij de Huurcommissie de gegevens heeft overgelegd. Denk hierbij aan een juist uittreksel basisregistratie Personen of Inkomensverklaring Belastingdienst. In dit geval kan de uitspraak zijn dat de huurverlaging redelijk is (maar bijvoorbeeld de ingangsdatum verschuift), maar dat de verhuurder niet de leges moet betalen.
Huurverhoging na woningverbetering
Artikel 7:255/ 7:255a (vrije sector) BW
Wanneer verhuurder verbeteringen aan het pand wil aanbrengen kan hij daarvoor een aparte huurverhoging vragen. Deze dient in redelijke verhouding te staan tot de verbeteringskosten. Als over deze verhoging onenigheid bestaat, kan één van de partijen de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de huurverhoging. Oordeelt de Huurcommissie in overeenstemming met de door verhuurder gevraagde verhoging dan wordt huurder veroordeeld in de leges. Wordt de huurverhoging niet redelijk geacht, bijvoorbeeld omdat geen sprake is van renovatie maar gewoon onderhoud, dan wordt verhuurder veroordeeld tot betaling van de leges.
Wanneer de uitspraak van de Huurcommissie een bedrag vaststelt dat zodanig is dat wordt geoordeeld dat beide partijen ongeveer in gelijke mate ongelijk hebben (bijvoorbeeld als de voorgestelde verhoging gedeeltelijk redelijk is), dan volgt veroordeling van beide partijen tot betaling van de helft van de leges.
Dus:
| Leges Huurverhoging na woningverbetering | |
|---|---|
| Uitspraak conform voorstel | 100% voor huurder |
| Uitspraak niet conform maar wel verhoging (hieronder valt bijvoorbeeld een verschoven ingangsdatum) |
50 % / 50 % |
| Uitspraak geen huurverhoging | 100% voor verhuurder |
Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken
Artikel 7:257 BW
Bij een verzoek van de huurder om een tijdelijke verlaging wegens gebreken is er ofwel een tijdelijke verlaging (veroordeling van verhuurder in de leges), ofwel geen verlaging (veroordeling van de huurder in de leges). Als de ernst van de gebreken aanleiding geeft de huurprijs te bevriezen, is de verhuurder de leges verschuldigd. Er is immers sprake van een ernstig gebrek.
Dus:
| Leges Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken | |
|---|---|
| Uitspraak tijdelijke verlaging/bevriezing | 100 % voor verhuurder |
| Uitspraak geen tijdelijke verlaging | 100 % voor huurder |
Melding herstel van gebreken
Artikel 4.3 Uhw
Is verhuurder van mening dat de gebreken zijn hersteld maar is huurder het daarmee niet eens dan verzoekt verhuurder de Huurcommissie uit te spreken dat de gebreken verholpen zijn. Is er hersteld, dan wordt de huurder veroordeeld in betaling van de leges. Is er geen sprake van herstel, dan volgt de legesveroordeling van de verhuurder.
Oordeelt de commissie dat de gebreken gedeeltelijk hersteld zijn, met eventuele aanpassing van het % van de verlaging, dan wordt geoordeeld dat beide partijen ongeveer in gelijke mate ongelijk hebben en volgt veroordeling van beide partijen tot betaling van de helft van de leges.
NB Bij de beoordeling is de strekking van het verzoekschrift van belang. Als deze is dat tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming bestaat of de gebreken geheel of gedeeltelijk verholpen zijn en de huurder al heeft erkend dat de gebreken deels hersteld zijn, terwijl de verhuurder meent dat deze geheel hersteld zijn, dan wordt de huurder niet deels in het ongelijk gesteld als de Huurcommissie de huurder volgt en oordeelt dat de gebreken slechts deels hersteld zijn. Verhuurder wordt dan geheel in het ongelijk gesteld.
Dus:
| Leges Melding herstel van gebreken | |
|---|---|
| Volledig herstel | 100 % voor huurder |
| Gedeeltelijk herstel (let op NB!) | 50 % / 50 % |
| Geen herstel | 100% voor verhuurder |
Splitsen all-in prijs
Artikel 7:258 BW
Een huurder kan, wanneer sprake is van een all-in prijs, de verhuurder een voorstel doen om de huurprijs te splitsen. Als de verhuurder hiermee niet instemt of niet reageert kan de huurder tot zes weken na de datum waarop het voorstel moest ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.
De Huurcommissie beoordeelt het voorstel als volgt.
- Het voorstel is redelijk als de voorgestelde huurprijs niet lager ligt dan 55 % van de overeen-gekomen prijs en het voorgestelde voorschotbedrag niet lager is dan 25 % van de overeengekomen prijs. De verhuurder wordt dan veroordeeld in de betaling van de leges.
- Het voorstel is niet redelijk als de voorgestelde huurprijs lager ligt dan 55 % van de overeengekomen prijs en/of het voorgestelde voorschotbedrag lager is dan 25 % van de overeengekomen prijs. De Huurcommissie stelt dan de huurprijs vast op 55 % van de overeengekomen prijs en stelt voor zover nodig het voorschot vast op 25 % van de overeengekomen prijs. De huurder en de verhuurder worden dan in gelijke mate in het ongelijk gesteld.
Indien blijkt dat er geen sprake is van een all-in prijs, de huurder al is verhuisd en geenbelang meer heeft bij de procedure of de verhuurder de verlaging reeds heeft geaccepteerd, wordt de huurder aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij.
Als sprake is van vormfouten in het voorstel, zoals bijvoorbeeld een te korte aanzegtermijn, worden beide partijen aangemerkt als ongeveer in gelijke mate in het ongelijk gesteld. Ieder betaalt de helft van de voor hem geldende leges.
Dus:
| Leges Splitsen all-in prijs | |
|---|---|
| Voorstel redelijk | 100 % verhuurder |
| Voorstel niet redelijk; Huurcommissie splitst (hieronder valt ook fout in vormvoorschriften, bijv. waardoor ingangsdatum verschuift) |
50 % / 50 % |
| Geen all-in, huurder verhuisd, of al geaccepteerd voorstel |
100% huurder |
Afrekening servicekosten
Artikel 7: 260 BW
Wanneer de Huurcommissie wordt verzocht, door huurder of verhuurder, de redelijkheid van de kosten voor nutsvoorzieningen en /of servicekosten te beoordelen, wordt de afrekening van de verhuurder nagerekend. Hierbij worden kostenposten die niet in geding zijn ongewijzigd overgenomen. Belastingen en heffingen en andere kostenposten die niet ter beoordeling zijn aan de Huurcommissie zoals bijvoorbeeld zorgkosten worden niet meegenomen in de berekening.
Is de uitkomst lager (meer dan € 36 op jaarbasis) dan het bedrag dat de verhuurder in rekening bracht, dan wordt de verhuurder veroordeeld tot betaling van de leges. Blijkt de uitkomst hetzelfde (met een marge van maximaal € 36), of zelfs hoger te zijn dan wat de verhuurder in rekening heeft gebracht, dan wordt de huurder veroordeeld in betaling van de leges.10
Dus:
| Leges Afrekening servicekosten | |
|---|---|
| Uitspraak lager dan afrekening | 100% voor verhuurder |
| Uitspraak conform afrekening | 100% voor huurder |
| Uitspraak hoger dan afrekening | 100% voor huurder |
Als het verzoek primair gericht is op de verkrijging van een jaarafrekening en deze niet tijdig is ontvangen (namelijk voor 1 juli volgend op het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben) en vervolgens ook niet in de drie weken na een verzoek daartoe van huurder aan verhuurder, wordt de verhuurder geheel in de legeskosten veroordeeld. Dit, ongeacht het bedrag voor servicekosten dat door de Huurcommissie vervolgens wordt vastgesteld als zijnde redelijk11.
10 In artikel 9 lid 3 Uhw is bepaald dat een verzoek als bedoeld in artikel 7:260, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek niet-ontvankelijk is, indien het voorwerp van geschil een bedrag van minder dan 36 beloopt. Dit bedrag is daarmee maatgevend voor de beantwoording van de vraag wie in overwegende mate in het gelijk gesteld moet worden.
11 bestuursbesluit 46; 16 februari 2022.
Voorschot nutsvoorzieningen
Artikel 7: 261, lid 3 BW
Huurder kan vragen om verlaging van het voorschot dat hij moet betalen voor de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. De Huurcommissie verlaagt het voorschot wanneer dit aanzienlijk hoger is dan het voorschot op basis van de te verwachten kosten voor deze nutsvoorzieningen. Bij honorering van het verzoek wordt verhuurder veroordeeld tot betaling van de leges. Bij afwijzing van het verzoek volgt veroordeling van de huurder tot betaling van leges.
NB De Huurcommissie neemt aan dat het voorschot voor de servicekosten aanzienlijk hoger is dan de te verwachten servicekosten, wanneer dat voorschot 20% hoger is dan het voorschot dat berekend kan worden op basis van de te verwachten kosten.
Dus:
| Leges Voorschot nutsvoorzieningen | |
|---|---|
| Geen verlaging voorschotbedrag | 100% voor huurder |
| Wel verlaging voorschotbedrag | 100% voor verhuurder |
Energieprestatievergoeding
Artikel 7: 261 a BW
Als een huurder het niet eens is met de energieprestatievergoeding (EPV) die de verhuurder in rekening brengt kan de huurder verzoeken te bepalen of de EPV redelijk is.
Is de Huurcommissie van oordeel dat de EPV niet redelijk is, dan zijn de leges voor de verhuurder, wordt de EPV wel redelijk geacht, dan zijn de leges voor de huurder
Woningwet (artikel 4 lid 2.j Uhw/14 a Uhw)
Artikel 54 a, lid 6
Een huurder kan de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over een huurverlagingsvoorstel in het kader van artikel 54a Wonw van een woningcorporatie of, als de woningcorporatie geen voorstel heeft gedaan of niet tijdig, over een verzoek van de huurder om de huur te verlagen in het kader van artikel 54a Wonw.
Nog geen uitvoeringsbeleid bekend.