Hoofdstuk 6 – Eenmalige huurverlaging

6.1 Wanneer heeft huurder recht op een eenmalige huurverlaging

Huurders die op 1 maart 2023 van een woningcorporatie¹²³ een zelfstandige woning in de sociale sector of een woonwagen huren van een woningcorporatie, kunnen via twee routes een eenmalige huurverlaging krijgen.

De eerste route was op initiatief van de woningcorporatie. Deze route was alleen mogelijk in 2023 en is inmiddels gesloten.

De tweede route is op initiatief van huurder. Huurders met een laag inkomen kunnen uiterlijk op 30 december 2024 een verzoek tot huurverlaging bij h woningcorporatie indienen. Het gaat om huurders van zelfstandige woningen in de sociale sector en huurders van woonwagens met een laag inkomen. Zij kunnen het verzoek indienen als:

• hun huidige huurcontract op 1 maart 2023 of eerder is ingegaan, en;
• zij niet al in 2023 of 2024 de eenmalige huurverlaging hebben gehad, en;
• het gezamenlijk inkomen van hun huishouden (zonder het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar) over de laatst verstreken 6 maanden niet hoger was dan de voor hun huishouden toepasselijke inkomensgrens (zie tabel 6.2).

Als blijkt dat de huurder aan de voorwaarden voldoet, moet de woningcorporatie een huurverlagingsvoorstel doen. Als de verhuurder dat niet doet, dan kan de huurder een procedure bij de Huurcommissie starten om de eenmalige huurverlaging alsnog te realiseren, mits huurder aan de voorwaarden voldoet. Via deze route kan een huurder die eerder nog niet aan de vereisten voor huurverlaging voldeed, maar inmiddels – door een inkomensdaling – wel aan de eisen voldoet, alsnog aanspraak maken op de eenmalige huurverlaging.

_{¹²³ Toegelaten instelling volkshuisvesting in de zin van art. 19 van de Woningwet.
¹²⁴ Zie art. 54a Woningwet.}

6.2 Geen huurverhoging in hetzelfde kalenderjaar na de eenmalige huurverlaging

Als huurder recht heeft op de eenmalige huurverlaging op basis van art. 54a Ww, dan mag de woningcorporatie de jaarlijkse huurverhoging niet doorvoeren in hetzelfde jaar waarin de eenmalige huurverlaging ingaat. De vraag wanneer de eerstvolgende huurverhoging na huurverlaging is toegestaan, hangt af van het kalenderjaar waarin de huurverlaging plaatsvindt. De huurverhoging mag namelijk niet plaatsvinden in hetzelfde jaar als de huurverlaging. Als de huurverlaging heeft plaatsgevonden in 2024, dan is de eerstvolgende huurverhoging pas weer mogelijk in 2025. De woningcorporaties dienen zich hierbij te houden aan de maximale huurprijsverhogingsruimte zoals door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt vastgesteld. In tabel 6.1 wordt aangegeven wanneer de eerstvolgende huurhoging is toegestaan na een huurverlaging.

Tabel 6.1: huurverhoging na huurverlaging

Ingangsdatum huurverlaging in 2023	Huurverhoging pas mogelijk in 2024
Ingangsdatum huurverlaging in 2024	Huurverhoging pas mogelijk in 2025
Ingangsdatum huurverlaging begin 2025	Huurverhoging pas mogelijk in 2026

In de gevallen dat de woningcorporatie na een huurverlaging toch een jaarlijkse huurverhoging voorstelt voor datzelfde kalenderjaar, kan de huurder daar bezwaar tegen maken. Na huurverlaging vanwege laag inkomen van de huurder, is in datzelfde kalenderjaar wel een huurverhoging wegens woningverbetering toegestaan. Zie in dat kader het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering.

6.3 Huurverlaging op verzoek van de huurder

Als huurders in 2023 geen huurverlaging hebben gehad maar (inmiddels) wel een laag inkomen hebben, kunnen zij tot en met 30 december 2024 bij hun woningcorporatie een verzoek om huurverlaging naar € 577,91 (prijspeil 2024) indienen. Het gaat om huurders van zelfstandige woningen in de sociale sector en huurders van woonwagens met een laag inkomen. Zij kunnen het verzoek indienen als:

• hun huidige huurcontract op 1 maart 2023 of eerder is ingegaan, en;
• zij niet al in 2023 een eenmalige huurverlaging naar € 575,03 hebben gehad (of begin 2024 een huurverlaging naar € 577,91), en;
• het gezamenlijk inkomen van hun huishouden (zonder het inkomen van inwonende kinderen tot 27 jaar) over de laatst verstreken 6 maanden niet hoger was dan de voor hun huishouden toepasselijke inkomensgrens (zie tabel 6.2).

6.3.1 Inkomensgrenzen eenmalige huurverlaging 2024

Om in aanmerking te komen voor huurverlaging moet de huurder aan zijn woningcorporatie aantonen dat het huishoudinkomen in de 6 maanden voorafgaand aan zijn verzoek lager was dan of gelijk was aan de voor hem toepasselijke inkomensgrens (zie tabel 6.2 hieronder). Het inkomen van inwonende kinderen die nog geen 27 jaar zijn telt daarbij niet mee.

Tabel 6.2: helft van de inkomensgrenzen voor de eenmalige huurverlaging in 2024

Type huishouden	Inkomen tot inkomensgrens
Eenpersoonshuishouden	≤ € 12.420
Eenpersoonsouderenhuishouden (AOW-gerechtigd)	≤ € 13.215
Meerpersoonshuishouden	≤ € 16.185
Meerpersoonsouderenhuishouden (waarvan 1 of meer AOW­gerechtigd)	≤ € 17.575

6.3.2 Documenten bij het huurverlagingsverzoek aan verhuurder

De huurder dient de volgende documenten aan de woningcorporatie te verstrekken:

• Een door hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden (aantal bewoners);
• Bewijsstukken van het inkomen van alle bewoners (behalve van de inwonende kinderen die op 1 januari 2024 26 jaar of jonger waren) in de laatste 6 maanden vóór het huurverlagingsverzoek:
  • a. bij werknemers/flexwerkers: per persoon loonspecificaties van de afgelopen 6 maanden (in ieder geval van de eerste en de zesde maand);
  • b. bij bewoners die een uitkering/AOW/pensioen ontvangen: per persoon specificaties van wat de laatste 6 maanden is ontvangen (in ieder geval van de eerste en de zesde maand);
  • c. bij zzp’ers: per zzp’er een schatting van de winst over de voorafgaande 6 maanden;
  • d. bij inkomen uit overige werkzaamheden (niet uit loondienst/uitkering en geen inkomen uit onderneming): per persoon een schatting van het bruto-inkomen van de voorafgaande 6 maanden uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten.

6.3.3 Huurverlagingsvoorstel verhuurder binnen drie weken

Als de woningcorporatie het verzoek van de huurder heeft ontvangen, alsook de benodigde gegevens, dan moet de woningcorporatie hierop binnen drie weken reageren door de huurder al dan niet een voorstel tot huurverlaging te doen. Deze termijn van drie weken gaat pas lopen als de woningcorporatie alle benodigde gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen en huishoudsamenstelling heeft ontvangen.¹²⁷ Als de huurder aan alle vereisten voor de huurverlaging voldoet, moet de woningcorporatie hem binnen drie weken een voorstel tot huurverlaging doen. Het voorstel zal een huurverlaging inhouden tot het bedrag van de aftoppingsgrens (€ 577,91 in 2024). Het voorstel van de woningcorporatie moet de ingangsdatum van de voorgestelde huurverlaging vermelden. Deze mag niet later zijn dan de eerste dag van de tweede maand nadat het voorstel is gedaan.

Voorbeeld: De verhurende woningcorporatie ontvangt het verzoek, met de benodigde gegevens, van de huurder op 5 april 2023. Dan moet de woningcorporatie uiterlijk op 26 april 2023 reageren op het verzoek. Als de verhuurder op 26 april 2023 een huurverlagingsvoorstel doet dan mag de ingangsdatum van de voorgestelde huurverlaging niet later zijn dan 1 juni 2023. Als de huurder zich niet kan vinden in het voorstel van de woningcorporatie, dan kan de huurder een verzoek om uitspraak indienen bij de Huurcommissie. Die zal vervolgens uitspraak doen over het voorstel.

_{¹²⁷ Zie art. 54a lid 4 Woningwet.}
 

6.3.4 Geen huurverlagingsvoorstel binnen drie weken

Het is mogelijk dat de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de woningcorporatie doet, maar dat de woningcorporatie huurder vervolgens geen voorstel doet, bijvoorbeeld omdat niet is gebleken dat de huurder gedurende 6 maanden voorafgaande aan het verzoek een laag inkomen had. Wanneer de huurder meent dat hij ten onrechte geen huurverlagingsvoorstel heeft gehad van zijn woningcorporatie, terwijl hij gedurende de 6 maanden voorafgaande aan zijn verzoek wel aan de vereisten met betrekking tot huurprijs en huishoudinkomen voldeed, kan huurder binnen negen weken na het indienen van het huurverlagingsverzoek bij de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie zal vervolgens uitspraak doen over de vraag of de woningcorporatie de huurder al dan niet een huurverlagingsvoorstel had moeten doen.

Als de woningcorporatie niet binnen drie weken na ontvangst van het huurverlagingsverzoek en de inkomens­ en huishoudensgegevens een huurverlagingsvoorstel naar € 577,91 (in 2024) heeft gedaan, kan de huurder binnen negen weken na het indienen van het huurverlagingsverzoek en de (eventueel gecompleteerde) inkomens­ en huishoudensgegevens een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Als de woningcorporatie wel binnen drie weken een huurverlagingsvoorstel heeft gedaan, maar de huurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie.

Tabel 6.3: termijnen

Op verzoek van de huurder: twee mogelijke situaties	Termijnen procedure Huurcommissie
Huurverlagingsvoorstel binnen drie weken Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen.	Uiterlijk binnen 6 weken na de door de woningcorporatie voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging (zie tabel 5 hierboven).
Geen huurverlagingsvoorstel binnen drie weken Huurder die geen huurverlagingsvoorstel heeft ontvangen maar meent er wel recht op te hebben, kan een uitspraak van de Huurcommissie vragen.	Uiterlijk 9 weken na indiening van het huurverlagingsverzoek plus inkomens­ en huishoudensgegevens bij de woningcorporatie.128

_{¹²⁸ Deze termijn gaat pas lopen als de woningcorporatie alle benodigde gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen en huishoudsamenstelling heeft ontvangen. Zie art. 54a lid 4 Woningwet.}

6.4 Procedure bij de Huurcommissie: met het verzoek mee te sturen stukken

In deze paragraaf staat schematisch uiteengezet welke stukken en informatie de huurder moet opsturen aan de Huurcommissie.

Huurverlaging op initiatief van de huurder

Gegevensverstrekking door de huurder bij verzoek om huurverlaging	Waarom heeft de Huurcommissie deze informatie nodig?	Wat is het gevolg als huurder deze gegevens niet aanlevert?
De huurovereenkomst.	Ter verificatie of het een woning uit de sociale sector betreft.	Als er twijfel bestaat over de bevoegdheid van de Huurcommissie, dan zal de Huurcommissie nader onderzoek doen (eventueel via een zitting) om te achterhalen of de Huurcommissie de zaak kan behandelen. Als blijkt dat het gaat om een woning die niet in de sociale sector valt, dan verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk.
Bewijs van de huidige kale huurprijs. Dit moet blijken uit het verzoekschrift en het meegestuurde bewijs, zoals een huurspecificatie of het laatste voorstel tot huurprijsverhoging.	Ter verificatie of de kale huurprijs hoger is dan € 577,91 (in 2024).	Als er twijfel bestaat over de hoogte van de kale huurprijs, dan zal de Huurcommissie nader onderzoek doen (eventueel via een zitting) om te achterhalen of de huurder in aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging.
Huurder stelt (zelf) een verklaring op omtrent de samenstelling van zijn huishouden en ondertekent deze.	Hierdoor kan worden vastgesteld of het een eenpersoons huishouden of een meerpersoons huishouden is en wat de precieze samenstelling is. Dit is nodig om de geldende inkomensgrens te bepalen. Deze verklaring moet als bijlage bij het verzoekschrift aan de Huurcommissie worden toegezonden.	Als de verklaring ontbreekt, dan doet de Huurcommissie nader onderzoek (eventueel via een zitting) om te achterhalen wat de samenstelling van het huishouden is.
Verzoek tot huurverlaging dat door de huurder bij de woningcorporatie is ingediend.	Dit is van belang om vast te stellen of het verzoekschrift tijdig bij de Huurcommissie is ingediend (zie tabel 6.3). Als het verzoek na de daarvoor geldende termijn is ingediend, digitaal of per post, dan is het verzoek niet-ontvankelijk.	Als de huurder zijn/haar verzoek tot huurverlaging niet bij het verzoekschrift meestuurt, dan vraagt de Huurcommissie dit document nogmaals op. Als de huurder het verzoek tot huurverlaging vervolgens niet verstrekt, dan verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk
Eventueel huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie / reactie van de woningcorporatie op het verzoek van huurder	Dit is ook van belang om vast te stellen of het verzoekschrift tijdig bij de Huurcommissie is ingediend (zie tabel 6.3). Als het verzoek na de daarvoor geldende termijn is ingediend, digitaal of per post, dan is het verzoek niet-ontvankelijk. De Huurcommissie heeft het huurverlagingsvoorstel ook nodig om de redelijkheid van het voorstel te toetsen.	Als huurder in het verzoek­schrift aangeeft dat hij een huurverlagingsvoorstel van de verhuurder heeft ontvangen, dan is hij verplicht om het huurverlagingsvoorstel mee te sturen bij het verzoekschrift. Als hij dat niet doet dan vraagt de Huurcommissie het huurverlagingsvoorstel nogmaals op. De huurder krijgt een termijn van twee weken om het huurverlagingsvoorstel alsnog te verstrekken. Als de huurder dat niet doet, ook niet na opvraging daarvan, dan verklaart de Huurcommissie zijn verzoek niet-ontvankelijk.
Bij te voegen bewijsstukken inzake de geschatte omvang van het actuele gezamenlijke bruto-inkomen van alle bewoners, met uitzondering van inwonende kinderen onder de 27 jaar, gebaseerd op: Inkomen uit arbeid en/of uitkering; Vakantiegeld (ja/nee, hoogte); Eventuele 13e maand En eventueel inkomen uit onderneming of freelance­activiteiten. In geval van loon Per betreffende persoon: Loonstrook van iedere maand van de periode van 6 maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek (in ieder geval van de eerste en de zesde maand). In geval van uitkering/AOW/pensioen: Per betreffende persoon: Specificaties van de/het ontvangen uitkering/AOW/pensioen in de periode van 6 maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek (in ieder geval van de eerste en de zesde maand). In geval van inkomen uit onderneming Per betreffende persoon: Een schatting van de winst in de periode van 6 maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek. Bij een ZZP’er kan dit blijken uit de verklaring van de boekhouder. De zzp’er kan het inkomen nader onderbouwen door het aanleveren van een voorlopige aanslag inkomstenbelasting van de Belastingdienst. Ook kunnen aangeleverde bankafschriften van het bedrijf van de periode van 6 maanden voorafgaand aan het huurverlagings­verzoek een nadere onderbouwing vormen van het inkomen van een zzp’er. Ingeval van inkomen uit overige werkzaamheden (niet uit loondienst/ uitkering en geen inkomen uit onderneming). Per betreffende persoon Een schatting van het bruto-inkomen in de periode van 6 maanden voorafgaand aan het huurverlagingsverzoek, verkregen uit de overige werkzaam­heden minus de daarvoor gemaakte kosten.	Ter verificatie of het huishoudinkomen in de 6 maanden voorafgaand aan zijn verzoek lager was dan of gelijk was aan de helft van de toepasselijke inkomensgrens (zie tabel 6.2).	Als de huurder de inkomensgegevens van het huishouden niet bij het verzoekschrift meestuurt, dan vraagt de Huurcommissie dit document nogmaals op. Als de huurder de inkomensgegevens van het huishouden vervolgens niet verstrekt, dan verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk.

6.5 Ontvankelijkheid verzoek

Enkele stukken zijn essentieel om het verzoek in behandeling te kunnen nemen. Zonder deze stukken is het niet mogelijk om de zaak te beoordelen. Dat zijn de inkomensgegevens van het huishouden en het huurverlagingsvoorstel. Als de huurder deze stukken niet bij zijn verzoekschrift voegt, dan vraagt de Huurcommissie deze opnieuw op. De huurder krijgt dan een termijn van 2 weken om de stukken alsnog op te sturen. Als de huurder de stukken na opvraging alsnog niet toestuurt, dan zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren.

De datum van 1 maart 2023 is leidend voor de eenmalige huurverlaging. Een huurder die verhuist, komt dus niet meer voor de eenmalige huurverlaging in aanmerking. Immers, de huurder woont niet meer op het leidende adres van 1 maart 2023.

De eenmalige huurverlaging op grond van art. 54a Ww ziet enkel op de sociale sector. Als via deze procedure een verzoek binnenkomt waarin sprake is van een woning die niet in de sociale sector valt, dan is het verzoek niet-ontvankelijk. Een woning valt in de sociale sector als de huurprijs onder de socialehuurgrens of de liberalisatiegrens ligt (zie bijlage I en II).

Na het verzoek van de huurder heeft de woningcorporatie drie weken de tijd om te reageren.

De Huurcommissie verklaart het verzoek niet-ontvankelijk, wanneer een huurder het verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend, voordat de drie weken zijn gepasseerd.

Als het verzoek na de daarvoor geldende termijn is ingediend, digitaal of per post, dan is het verzoek niet-ontvankelijk en vindt geen inhoudelijke beoordeling plaats.