Dit hoofdstuk gaat over de reguliere, niet inkomensafhankelijke, jaarlijkse huurverhoging. De reguliere huurverhoging ziet op zelfstandige woonruimtes, onzelfstandige woonruimtes, woonwagens en standplaatsen in het laagsegment (voorheen bekend als de sociale sector). In dit hoofdstuk zal voor dit type huurverhoging de taak en het toetsingskader van de Huurcommissie worden beschreven. Daarbij zullen ook de wijze waarop het voorstel tot huurverhoging door de verhuurder moet worden gedaan, de daarbij behorende vormvereisten, de wijze waarop een verzoek bij de Huurcommissie moet worden ingediend en de belangrijkste bezwaargronden tegen het huurverhogingsvoorstel worden besproken. De inkomensafhankelijke huurverhoging komt aan bod in hoofdstuk 3. Huurverhogingen in de vrije sector en het midden- en hoogsegment komen aan bod in hoofdstuk 5.
2.1 Een huurverhoging naar aanleiding van een voorstel van de verhuurder
De verhuurder van een huurwoning in het laagsegment (voorheen de sociale sector) mag jaarlijks aan zijn huurder een schriftelijke huurverhoging voorstellen. Dit voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging worden gedaan. Een huurverhoging mag niet meer bedragen dan het maximale huurverhogingspercentage dan wel het maximale huurverhogingsbedrag, zoals jaarlijks door de minister wordt vastgesteld (zie paragraaf 2.2.4). Door het versturen van een huurverhogingsvoorstel komt nog geen huurverhoging tot stand. De huurder moet eerst met het voorstel akkoord gaan, bijvoorbeeld door de huurverhoging te betalen zonder bezwaar te maken. Als een huurder niet akkoord gaat en schriftelijk bezwaar maakt tegen het huurverhogingsvoorstel, dan mag de verhuurder het bezwaar niet zelf afwijzen.1 Het voorstel moet dan worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Dit is ook het geval indien de huurder zonder bezwaar te maken de oude huurprijs blijft betalen. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 2.2.1.
Als er tijdig en op de juiste wijze een verzoek bij de Huurcommissie wordt ingediend om het huurverhogingsvoorstel te toetsen, dan zal de Huurcommissie de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel beoordelen (zoals omschreven in paragraaf 2.2.1 t/m 2.2.4).2 Na de beoordeling spreekt de Huurcommissie uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij ook aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.3 De Huurcommissie vermeldt in de uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverhogingsvoorstel is gedaan.4
2.2 Toetsingskader: is een huurverhoging redelijk?
Zodra de Huurcommissie een verzoek van huurder of verhuurder ontvangt om de huurverhoging te beoordelen, zal zij de volgende vier aspecten onderzoeken:
Is het verzoek op de juiste wijze ingediend?
Voldoet het huurverhogingsvoorstel aan de wettelijke vormvoorschriften?
Wat zijn de bezwaargronden tegen het huurverhogingsvoorstel?
Voldoet de voorgestelde huurverhoging aan het wettelijk maximum?
Deze vier aspecten staan hieronder uitgelegd in paragrafen 2.2.1 t/m 2.2.4.
(art. 7:253 BW)
De Huurcommissie zal allereerst beoordelen of het verzoek binnen de juiste termijn is ingediend en is voorzien van de juiste bijlagen. De termijn die van toepassing is en de documenten die daarbij noodzakelijk zijn, zijn afhankelijk van de wijze waarop huurder heeft gereageerd op het huurverhogingsvoorstel en de wijze waarop verhuurder het voorstel aan huurder heeft opgestuurd. In dat kader moet onderscheid worden gemaakt tussen de volgende vier situaties:
Huurder maakt tijdig schriftelijk bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel (art. 7:253 lid 1 BW).
Huurder maakt geen bezwaar en betaalt de huurverhoging niet, verhuurder stuurt het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per aangetekende post (art. 7:253 lid 5 BW).
Huurder maakt geen bezwaar en betaalt de huurverhoging niet, verhuurder stuurt het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per gewone post gevolgd door een aangetekende herinneringsbrief (art. 7:253 lid 2 BW).
Huurder maakt geen (tijdig) schriftelijk bezwaar en betaalt de huurverhoging.
Situatie 1: huurder maakt vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel (art. 7:253 lid 1 BW)
Situatie 1
Indiener verzoek:
Verhuurder
Termijn voor indiening:
Zes weken na ingangsdatum huurverhoging
Verplichte documenten:
Voorstel huurverhoging en bezwaar huurder
Indien de huurder voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar maakt tegen het voorstel van de verhuurder, dan moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. Hierbij moet verhuurder een kopie van het huurverhogingsvoorstel en het schriftelijke bezwaar van de huurder meesturen. Als verhuurder dat niet doet, dan geeft de Huurcommissie verhuurder twee weken de tijd om de ontbrekende stukken alsnog aan te leveren. Als de verhuurder de stukken daarna alsnog niet aanlevert, dan zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal in dat geval het verzoek niet inhoudelijk in behandeling nemen.
Als de verhuurder geen of een te laat verzoek indient bij de Huurcommissie, dan blijft de oude huurprijs gelden (0% huurverhoging).5 Wanneer het verzoek te laat is ingediend zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal in dat geval het verzoek niet inhoudelijk in behandeling nemen.
Als huurder ervoor kiest om de voorgestelde huurprijs alvast te betalen, dan kan dat niet worden gezien als instemming met de huurprijsverhoging, zolang huurder tijdig schriftelijk bezwaar heeft gemaakt. Als huurder er echter voor kiest om de voorgestelde huurprijs alvast te betalen zonder tijdig schriftelijk bezwaar te maken, dan is situatie 4 van toepassing.
Situatie 2: huurder maakt geen bezwaar en betaalt de huurverhoging niet, verzending huurverhogingsvoorstel per aangetekende post (art. 7:253 lid 5 BW)
Situatie 2
Indiener verzoek:
Verhuurder
Termijn voor indiening:
Zes weken na ingangsdatum huurverhoging
Verplichte documenten bij verzoek:
Voorstel huurverhoging en bewijs aangetekende
verzending
Als de huurder na de door de verhuurder voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging geen bezwaar heeft gemaakt en de oude huurprijs blijft betalen, dan is de huurverhoging nog niet tot stand gekomen. Als de verhuurder in deze situatie het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per aangetekende post heeft verstuurd, dan moet hij binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. De verhuurder stuurt bij dit verzoek een afschrift van het huurverhogingsvoorstel mee en het bewijs van de aangetekende verzending. Als verhuurder deze stukken niet bijvoegt, dan geeft de Huurcommissie verhuurder twee weken de tijd om de ontbrekende stukken alsnog aan te leveren. Als de verhuurder de stukken daarna alsnog niet aanlevert, dan zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. Let wel: zonder (bewijs van) aangetekende verzending is sprake van situatie 3. Wanneer huurder wel tijdig schriftelijk bezwaar heeft gemaakt, dan is sprake van situatie 1, ook als het originele huurverhogingsvoorstel per aangetekende post is gestuurd.
Als de verhuurder geen, of een te laat verzoek indient bij de Huurcommissie, dan blijft de oude huurprijs gelden (0% huurverhoging). Wanneer het verzoek te laat is ingediend zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal in dat geval het verzoek niet inhoudelijk in behandeling nemen.
Situatie 3:huurder maakt geen bezwaar en betaalt de huurverhoging niet, verzending huur verhogingsvoorstel per gewone post gevolgd door een aangetekende herinneringsbrief (art. 7:253 lid 2 BW)
Situatie 3
Indiener verzoek:
Huurder (na aangetekend herinneringsbrief van
verhuurder)
Termijn voor indiening:
Vier maanden na ingangsdatum huurverhoging
Verplichte documenten bij verzoek:
Voorstel huurverhoging en de aangetekende
herinneringsbrief
Als de huurder na de door de verhuurder voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging geen bezwaar heeft gemaakt en de oude huurprijs blijft betalen, dan is de huurverhoging nog niet tot stand gekomen. Als de verhuurder in deze situatie het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per gewone post heeft verstuurd, dan moet de verhuurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum de huurder met een aangetekende herinneringsbrief nogmaals van het huurverhogingsvoorstel in kennis stellen. Hierbij moet een kopie van het oorspronkelijke voorstel zijn toegevoegd. Als verhuurder niet tijdig deze herinneringsbrief aan huurder verstuurt, dan blijft de oude huurprijs gelden (0% huurverhoging). De Huurcommissie zal dan het verzoek niet-ontvankelijk verklaren en de huurverhoging komt in dat geval niet tot stand. Slechts een aanmaning tot betaling van achterstallige huur is niet gelijk te stellen aan de hier genoemde aangetekende herinnering.
Als de verhuurder tijdig de huurder nogmaals per aangetekende herinneringsbrief het huurverhogingsvoorstel heeft toegezonden en de huurder het niet eens is met deze huurverhoging, dan moet de huurder binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek bij de Huurcommissie indienen om uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. De huurder stuurt bij dit verzoek een kopie van het huurverhogingsvoorstel mee en van de herinneringsbrief van de verhuurder. Als huurder dat niet doet, dan geeft de Huurcommissie huurder twee weken de tijd om de ontbrekende stukken alsnog aan te leveren. Als de herinneringsbrief ontbreekt, dan zal de Huurcommissie gelijktijdig de herinneringsbrief bij de verhuurder opvragen.
Als de huurder geen, of een te laat verzoek indient bij de Huurcommissie, dan zal de voorgestelde huurverhoging tot stand komen. Wanneer het verzoek te laat is ingediend, verklaart de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk. De Huurcommissie neemt in dat geval het verzoek niet inhoudelijk in behandeling.
Situatie 4: huurder maakt geen (tijdig) schriftelijk bezwaar en betaalt de huurverhoging
Als de huurder de voorgestelde huurverhoging betaalt zonder tijdig schriftelijk bezwaar te maken, dan geldt de voorgestelde huurverhoging vanaf de voorgestelde ingangsdatum. De voorgestelde huurverhoging is dan tot stand gekomen. De Huurcommissie is niet bevoegd om deze reeds tot stand gekomen huurverhoging te beoordelen. Partijen kunnen in dat geval dus niet de Huurcommissie inschakelen. Als partijen toch een verzoek indienen, dan zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal in dat geval het verzoek niet inhoudelijk in behandeling nemen.
Nadere uitleg indieningstermijn verhuurder (art. 7:253 lid 1 en lid 5 BW)
De verzoeken van de verhuurder om het huurverhogingsvoorstel te laten toetsen, moeten binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum zijn ingediend bij de Huurcommissie. De algemene termijnenwet is hierbij van toepassing. Dat brengt met zich dat zodra een termijn afloopt in het weekend (een zaterdag of zondag) of op een erkende feestdag, de termijn moet worden verlengd tot en met de eerstvolgende gewone werkdag.6 De volgende dagen worden in de wet aangemerkt als algemeen erkende feestdagen: Nieuwjaarsdag, Tweede Paasdag, Hemelvaartsdag, Tweede Pinksterdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag, beide Kerstdagen, Goede Vrijdag.7
Voorbeeld: Als de verhuurder een huurverhoging met ingangsdatum maandag 1 juli 2024 voorstelt, dan valt het einde van de termijn (6 weken vanaf de ingangsdatum) op zondag 11 augustus 2024. Deze dag valt in het weekend. Daarom moet de termijn worden verlengd tot en met de eerstvolgende gewone werkdag, namelijk maandag 12 augustus 2024. Dat brengt met zich dat de verhuurder uiterlijk op maandag 12 augustus 2024 een verzoekschrift bij de Huurcommissie kan indienen.
Als het verzoek niet tijdig is ingediend, zal het verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit betekent dat de Huurcommissie geen inhoudelijk oordeel geeft over het ingediende verzoek. In dat geval blijft de oude huurprijs gelden. De verhuurder kan dan opnieuw een huurverhoging bij huurder aanzeggen. De verhuurder dient daarbij opnieuw de wettelijke termijnen en eisen in acht te nemen.
Nadere uitleg indieningstermijn huurder (art. 7:253 lid 2 BW)
Als de verhuurder zijn oorspronkelijke voorstel per gewone post heeft verstuurd, en hij daarna binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum een aangetekende herinnering stuurt met daarbij een kopie van het oorspronkelijke voorstel, dan moet huurder binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum zijn verzoek bij de Huurcommissie indienen. Aangezien de termijn meer dan drie maanden behelst, is de algemene termijnenwet niet van toepassing.
Als het verzoek niet tijdig is ingediend, zal het verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard. Dit betekent dat de Huurcommissie geen inhoudelijk oordeel geeft over het ingediende verzoek. Als huurder stelt dat verhuurder het voorstel niet op de juiste wijze heeft verstuurd, maar de termijn om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen is verstreken, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om hierover alsnog een oordeel te geven.
Huurder zal in dat geval naar de rechtbank moeten stappen, indien hij een uitspraak wenst.
Geen aangetekende herinneringsbrief
Als de herinneringsbrief, zoals genoemd in art. 7:253 lid 2 BW en in paragraaf 2.2.1, niet aan getekend is verstuurd, maar huurder daarvan geen nadeel heeft ondervonden (bijvoorbeeld omdat uit het verzoek volgt dat huurder de herinneringsbrief wel tijdig heeft ontvangen), dan is het verzoek in beginsel ontvankelijk en zal de Huurcommissie het verzoek in behandeling nemen.
Als er helemaal geen herinneringsbrief is gestuurd binnen de daarvoor gestelde termijn, zoals genoemd in art. 7:253 lid 2 BW en in paragraaf 2.2.1, dan komt de huurverhoging niet tot stand en is het verzoek niet-ontvankelijk. De Huurcommissie zal het verzoek dan niet inhoudelijk in behandeling nemen.
Geen kopie oorspronkelijk voorstel bij herinneringsbrief
Als bij de aangetekende herinneringsbrief, zoals genoemd in art. 7:253 lid 2 BW en in paragraaf 2.2.1, geen kopie van het oorspronkelijke voorstel is bijgevoegd, maar huurder daarvan geen nadeel heeft ondervonden (bijvoorbeeld omdat uit het verzoek volgt dat huurder het oorspronkelijke voorstel in goede orde had ontvangen en/of het oorspronkelijke voorstel in de herinneringsbrief duidelijk genoeg is herhaald), dan is het verzoek in beginsel ontvankelijk en zal de Huurcommissie het verzoek in behandeling nemen.
5 Als een verhuurder de indieningstermijn voor verzoeken bij de Huurcommissie ongebruikt laat verstrijken, dan kan hij daarna wel weer een nieuw huurverhogingsvoorstel aan de huurder doen met inachtneming van de termijnen en overige vereisten. 6 Art. 1 Atw. 7 Art. 3 Atw. 8 Art. 4 Atw.
Als tweede stap zal de Huurcommissie het huurverhogingsvoorstel toetsen aan de wettelijke vormvoorschriften van art. 7:252 BW.9 De vormvoorschriften zijn als volgt:
Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de huur verhoging schriftelijk worden gedaan.
Het voorstel bevat de geldende kale huurprijs.
Het voorstel bevat het percentage en/of bedrag waarmee de huurprijs wordt gewijzigd.
Het voorstel bevat de nieuwe voorgestelde kale huurprijs.
Het voorstel bevat de voorgestelde ingangsdatum.
Het voorstel bevat uitleg over de bezwaarprocedure en over de gevolgen wanneer geen bezwaar zal worden gemaakt.
Als het voorstel tot huurverhoging niet voldoet aan de vormvoorschriften, kan sprake zijn van een vormfout. Bij het beoordelen van een vormfout is het maatgevend of het verzuim het de Huurcommissie onmogelijk maakt om zich een oordeel te vormen over de redelijkheid van de voorgestelde wijziging. Daarnaast kunnen er gevolgen aan de vormfout worden verbonden wanneer de huurder aannemelijk maakt dat hij door de vormfout is benadeeld (zie paragraaf 2.2.3 punt 6). Als huurder niet gemotiveerd stelt dat hij door een vormfout is benadeeld, dan zal worden aangenomen dat huurder niet door het verzuim is benadeeld.10
Indien de voorgeschreven termijn van twee maanden niet in acht is genomen, dan zal het huurverhogingsvoorstel niet redelijk zijn. De Huurcommissie zal dan (voor zover de hoogte van de huurverhoging redelijk is) de ingangsdatum ambtshalve verleggen naar een datum waarbij wel zal worden voldaan aan de wettelijke termijn, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverhogingsvoorstel is gedaan.11
Voorbeeld: De voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging is 1 juli. Dan moet het huurverhogingsvoorstel uiterlijk op 30 april digitaal zijn verzonden. Als het huurverhogingsvoorstel op 5 mei is verzonden, dan is dit niet tijdig. De voorgestelde ingangsdatum is in dat geval niet redelijk en de Huurcommissie zal dan ambtshalve de ingangsdatum verleggen. De ingangsdatum zal dan niet worden verlegd naar 5 juli, maar naar de eerste van de maand waarbij ten minste twee volle maanden tussen het voorstel en de ingangsdatum zitten, in dit voorbeeld 1 augustus.
Onjuiste ingangsdatum en indieningstermijn
Als er een onjuiste ingangsdatum in het huurverhogingsvoorstel staat, dan neemt dit niet weg dat de termijn voor het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie na de voorgestelde ingangsdatum begint te lopen. De Huurcommissie zal dus ook in dit geval de indieningstermijn berekenen vanaf de voorgestelde ingangsdatum en niet vanaf de ambtshalve verplaatste ingangsdatum.
Voorbeeld: Verhuurder stuurt op 2 mei een huurverhogingsvoorstel met een ingangsdatum per 1 juli. Dit voorstel voldoet niet aan de wettelijke termijn van twee maanden, dus de Huurcommissie zal de ingangsdatum ambtshalve verleggen naar 1 augustus. De termijn voor het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie loopt in dat geval echter wel vanaf de voorgestelde ingangsdatum, in dit voorbeeld vanaf 1 juli.
Als derde stap zal de Huurcommissie de bezwaargronden van huurder beoordelen. Onderstaand worden de meest voorkomende bezwaargronden die huurders aanvoeren tegen een reguliere huurverhoging besproken. In paragraaf 3.3 worden de bezwaargronden tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging besproken.
Bezwaargronden reguliere huurverhoging
De maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel zal door de huurverhoging worden overschreden.
De huurverhoging is hoger dan het wettelijk maximum.
Het huurverhogingsvoorstel is niet tijdig aangekondigd.
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken of het verzoek hiervoor is nog in behandeling.
De huur wordt twee keer binnen één jaar verhoogd.
Het voorstel voldoet niet aan de vormvoorschriften uit art. 7:252 BW.
Het voorstel gaat uit van een onjuiste kale huurprijs.
De huurprijs is tijdelijk verlaagd op grond van de Wet Eenmalige Huurverlaging.
1. Maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel
De kale huurprijs mag door de voorgestelde huurverhoging niet uitkomen boven de maximale huurprijsgrens op grond van het woningwaarderingsstelsel. Woningen binnen het laagsegment (voorheen de sociale sector) hebben namelijk een maximale huurprijs. De maximale huurprijs wordt gebaseerd op het aantal kwaliteitspunten dat de woning heeft op basis van het woningwaarderingsstelsel. Zo krijgt men onder meer punten voor de oppervlakte, de energieprestatie en de WOZ-waarde. Partijen kunnen via de website van de Huurcommissie een Huurprijscheck doen om te controleren wat de huurprijsgrens voor hun woning is. Zie voor meer informatie over de maximale huurprijsgrens de beleidsboeken over het waarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woningen.
De Huurcommissie toetst niet ambtshalve (uit zichzelf) of de huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens uitkomt. Alleen als de huurder gemotiveerd heeft onderbouwd dat de huurprijs na huurverhoging uitkomt boven de maximale huurprijsgrens, of wanneer de Huurcommissie daar reden toe ziet, zal de Huurcommissie het voorstel toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie geeft daarbij alléén een (eigen) oordeel over de kwaliteit van de woonruimte, voor zover die kwaliteit al dan niet op onderdelen onderwerp van geschil is tussen partijen. Dit betekent dat huurder gemotiveerd moet onderbouwen op welke onderdelen de puntentelling van de woning onjuist zou zijn. De Huurcommissie zal alleen deze onderdelen beoordelen.12 De Huurcommissie vormt zich daarbij geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, indien de verhuurder beschikt over een op grond van art. 120 Woningwet afgegeven energieprestatiecertificaat.13 Dit houdt in dat wanneer de huurder stelt dat de huurverhoging niet redelijk is gelet op de energieprestatie van de woonruimte, de Huurcommissie bij de beoordeling dient uit te gaan van het energieprestatiecertificaat dat voor de woonruimte is afgegeven,14 zoals geregistreerd op de van overheidswege ingerichte website “EPonline”.
Voorzieningen die de huurder onverplicht voor eigen rekening heeft aangebracht, waardoor het woongenot is gestegen, blijven bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte buiten beschouwing.15
Een verhoging die boven de maximale huurprijsgrens uitkomt, wordt door de Huurcommissie niet redelijk geacht voor het gedeelte dat boven de maximale huurprijsgrens uitkomt. Dat brengt dus met zich, dat de huurprijs in dat geval alleen kan worden verhoogd tot de maximale huurprijsgrens. Een huurprijs die op het moment van het huurverhogingsvoorstel al boven de huurprijsgrens ligt, kan dus niet worden verhoogd.
2. De voorgestelde huurverhoging is hoger dan het wettelijk maximum
Een huurverhoging mag niet hoger zijn dan het wettelijk maximum zoals jaarlijks vastgesteld door de minister.16 Een verhoging die boven het wettelijk maximum uitkomt, is niet redelijk voor zover hierdoor het maximum wordt overschreden. De Huurcommissie zal hier ambtshalve op toetsen.17 Zie voor een nadere toelichting paragraaf 2.2.4.
3. Het huurverhogingsvoorstel is niet tijdig aangekondigd
De termijn tussen de datum van digitale verzending van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum, dient minimaal twee volle maanden te zijn. Is de voorgeschreven termijn niet in acht genomen, dan is het voorstel niet redelijk. De Huurcommissie zal de ingangsdatum dan ambtshalve verleggen naar een datum waarbij wel zal worden voldaan aan de vereiste termijn, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverhogingsvoorstel is gedaan. Het huurverhogingsvoorstel zal in dat geval niet redelijk zijn, maar de huurverhoging kan (voor zover de hoogte van de huurverhoging redelijk is) in beginsel alsnog doorgang vinden, echter met ingang van een andere ingangsdatum (zie ook paragraaf 2.2.2 waar een voorbeeld staat beschreven).
4. Gebreken
Indien de Huurcommissie de geldende huurprijs heeft verlaagd vanwege ernstige gebreken, dan mag de huurprijs niet worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen.18 Een huurprijsverhoging is dan pas weer mogelijk nadat de door de Huurcommissie geconstateerde gebreken voldoende zijn verholpen. Bij een geschil over de vraag of de gebreken zijn opgeheven, kan de verhuurder via de daarvoor aangewezen procedure de Huurcommissie verzoeken uitspraak hierover te doen.19
Wanneer huurder vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie heeft gestart, dan beslist de Huurcommissie eerst over de gebrekenprocedure voordat er een beslissing zal worden gemaakt over het voorstel tot huurverhoging.20 Als de indiening van de gebrekenprocedure heeft plaatsgevonden na de voorgestelde ingangsdatum van het voorstel tot huurverhoging, dan is deze voorrangsregel niet van toepassing.21 Als de Huurcommissie eerst dient te beslissen over de gebrekenprocedure, en deze procedure tot gevolg heeft dat de huurprijs moet worden verlaagd in verband met gebreken, dan kan ingevolge art. 7:250 lid 2 BW de geldende huurprijs niet worden verhoogd in de huurverhogingsprocedure.22
Als huurder van mening is dat sprake is van onderhoudsgebreken, zonder dat hij voorafgaand aan de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie heeft gestart, dan is dit geen geldige reden om een huurverhoging te weigeren. De huurder kan in dat geval de daartoe aangewezen gebrekenprocedure starten, voor zover hij een uitspraak wenst over eventuele onderhoudsgebreken (zie in dat kader het gebrekenboek van de Huurcommissie).
5. Verhoging eenmaal per twaalf maanden (art. 7:250 BW)
De hoofdregel is dat de huurprijs één keer per twaalf maanden mag worden verhoogd. Hierop zijn de volgende uitzonderingen:
Gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst kan de huurprijs eerder worden gewijzigd. In het eerste huurjaar mag een verhuurder binnen 12 maanden na de ingangsdatum een huurverhoging voorstellen. De eerstvolgende huurverhoging kan niet eerder dan 12 maanden na de laatste verhoging plaatsvinden.23
De huurverhoging volgt binnen 12 maanden na een huurprijsverhoging vanwege woningverbetering. Dit is toegestaan, want een huurverhoging vanwege woningverbetering staat los van de jaarlijkse huurverhoging (zie in dat kader het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering).
Er is sprake van de in art. 7:252c onder b BW geregelde huurverhoging na huurverlaging of huurbevriezing (zie paragraaf 2.3.2 voor een nadere uitleg).24
Als een huurverhoging te laat (dat wil zeggen later dan het gebruikelijke ritme) is gedaan, dus tegen een periode langer dan twaalf maanden sinds de vorige huurverhoging, dan kan de eerstvolgende huurverhoging zoveel eerder ingaan als dat de vorige huurverhoging te laat was. Hiermee wordt uitgekomen op twee huurverhogingen in 24 maanden. Dit zorgt ervoor dat een verhuurder weer kan terugkeren naar het gebruikelijke ritme (meestal 1 juli) waarop de jaarlijkse huurverhoging werd gedaan. Dit noemt men de terugkeerregeling. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat de verhuurder niet tijdig een verzoek heeft ingediend bij de Huurcommissie of de leges niet heeft voldaan, waardoor het voorstel opnieuw moet worden gedaan tegen een nieuwe aanzegtermijn. Voorbeeld: huurverhoging per 1 juli 2023, volgende huurverhoging per 1 oktober 2024 (12 + 3 maanden), eerstvolgende huurverhoging per 1 juli 2025 (12 3 maanden).
6. Het voorstel voldoet niet aan de vormvoorschriften uit art. 7:252 BW
De vormvoorschriften worden besproken in paragraaf 2.2.2. Als de vormvoorschriften niet in acht zijn genomen, dan heeft dit alleen gevolgen als de huurder aannemelijk maakt daardoor te zijn benadeeld. Als huurder niet gemotiveerd stelt dat hij door een vormfout is benadeeld, dan zal in beginsel worden aangenomen dat huurder niet door het verzuim is benadeeld. Het niet vermelden van de huidige huurprijs zal niet snel benadeling tot gevolg hebben, omdat huurder in beginsel op de hoogte zal zijn van zijn huidige huurprijs. Als de ingangsdatum in het huurverhogingsvoorstel onjuist is, dan is het voorstel niet redelijk en de ingangsdatum zal dan ambtshalve door de Huurcommissie worden verplaatst naar de juiste datum (zie paragraaf 2.2.2). Als de verhuurder de bezwaarmogelijkheden niet (volledig) benoemt in het huurverhogingsvoorstel, maar huurder alsnog tijdig bezwaar heeft ingesteld, dan is geen sprake van benadeling.
7. Het voorstel gaat uit van een onjuiste huidige kale huurprijs
Het kan zijn dat het voorstel uitgaat van een onjuiste huidige kale huurprijs. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn omdat de kale huurprijs is gebaseerd op een eerder voorgestelde huurverhoging waartegen huurder bezwaar had gemaakt, maar waarvan verhuurder had nagelaten om tijdig een verzoek in te dienen bij de Huurcommissie om het voorstel te toetsen. De eerdere huurverhoging is dan niet tot stand gekomen, omdat de verhuurder niet zelf het bezwaar mag afwijzen. De voorgestelde nieuwe huurverhoging dient dan te worden berekend over de juiste kale huurprijs, namelijk de huurprijs zonder de (niet tot stand gekomen) eerdere huurverhoging(en). Als de huurverhoging wel reeds tot stand is gekomen, bijvoorbeeld omdat de huurder geen bezwaar had gemaakt en geen tijdig verzoek bij de Huurcommissie had ingediend, maar huurder toch van mening is dat deze huurverhoging op onjuiste wijze tot stand is gekomen, dan is de Huurcommissie niet bevoegd de reeds tot stand gekomen huurverhoging te beoordelen. Huurder zal in dat geval naar de rechtbank moeten stappen. Zie paragraaf 2.2.1 voor een nadere uitleg over de vraag wanneer een huurverhoging tot stand is gekomen.
8. De huurprijs is tijdelijk verlaagd op grond van de Wet Eenmalige Huurverlaging
Als een huurder recht heeft op een eenmalige huurverlaging op basis van art. 54a Ww, dan mag de woningcorporatie de jaarlijkse huurverhoging niet doorvoeren in hetzelfde jaar waarin de eenmalige huurverlaging ingaat. De vraag wanneer de eerstvolgende huurverhoging na huurverlaging is toegestaan, hangt af van het kalenderjaar waarin de huurverlaging plaatsvindt. Als de huurverlaging heeft plaatsgevonden in 2023, dan is de eerstvolgende huurverhoging pas weer mogelijk in 2024. Zie hoofdstuk 6 voor een nadere toelichting.
12 De Huurcommissie zal daarbij de woningkwaliteit van de woonruimte (voor zover die kwaliteit op onderdelen voorwerp van geschil is tussen partijen) beoordelen naar de toestand zoals deze was op het tijdstip waartegen de verhoging is voorgestel (art. 13 lid 6 Uhw). 13Art. 13 lid 5 Uhw. 14Kamerstukken II 2009/2010, 32 302, nr. 3, p. 9. 15Art. 13 lid 4 Uhw. 16Art. 10 lid 2 Uhw. 17Art. 13 lid 3 Uhw 18Art. 7:250 lid 2 BW 19 Art. 12 lid 5 Uhw. 20 Art. 30 Uhw. 21 Art. 30 lid 2 Uhw. 22 Kamerstukken II 1997/98, 26 090, nr. 3, p. 33. 23 Art. 7:250 BW. 24 Art. 7:250 lid 3 laatste zin BW.
De Huurcommissie toetst als vierde stap of de voorgestelde huurprijsverhoging niet uitkomt boven de maximaal toegestane huurverhoging zoals jaarlijks vastgesteld door de minister. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de reguliere huurverhoging (zoals genoemd in deze paragraaf) en de inkomensafhankelijke huurverhoging (zie hoofdstuk 3, paragraaf 3.1).
Reguliere huurverhoging zelfstandige huurwoningen
Voor zelfstandige woningen in het laagsegment (voorheen de sociale sector) mag de jaarlijkse huurverhoging niet hoger zijn dan het wettelijk maximum zoals jaarlijks vastgesteld door de minister. De reguliere jaarlijkse huurverhogingen hangen niet af van het inkomen van huurder. Het is niet toegestaan om een hogere huurverhoging door te voeren dan het wettelijk maximum. Het staat een verhuurder uiteraard vrij om een lagere huurverhoging aan huurder voor te stellen.
Het wettelijk maximum is als volgt:
Vanaf 1 juli 2024 tot 1 juli 2025:
Maximaal 5,8% als de (kale) huurprijs € 300 of meer per maand is.
Maximaal € 25, als de (kale) huurprijs lager is dan € 300 per maand.
Huurverhoging onzelfstandige huurwoningen, woonwagens en standplaatsen
Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen geldt dat de huurverhoging van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 maximaal 5,8% mag bedragen. Voor dit type woningen geldt geen inkomensafhankelijke huurverhoging.
Gevolgen overschrijding maximum huurverhoging
Indien de voorgestelde huurverhoging lager is dan, of gelijk is aan de wettelijk maximaal toegestane huurverhoging, dan is de huurverhoging redelijk. Een verhoging die boven het wettelijk maximum uitkomt, wordt niet redelijk geacht voor zover hierdoor het maximum wordt overschreden. De huurprijs zal dan slechts worden verhoogd met het wettelijke maximumbedrag.25 De Huurcommissie zal in dat geval oordelen dat het voorstel niet redelijk is en vervolgens uitspreken welke huurprijsverhoging zij wel redelijk acht. Hierbij geeft de Huurcommissie ook aan tot welke huurprijs de huurprijsverhoging leidt.26
25Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 43, onder punt 4. 26 Art. 13 lid 1 Uhw.
2.3 Huurgewenning en tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing
Per 1 april 2021 is art. 7:252c BW ingevoerd met als doel om het bij zelfstandige huurwoningen mogelijk te maken om:
Bij aanvang van het huurcontract tijdelijk (maximaal drie jaar) de aanvangshuurprijs te verlagen, waarbij de huurprijs in die periode (stapsgewijs) naar de overeengekomen eigenlijke aanvangshuurprijs wordt gebracht (huurgewenning).
Tijdens de duur van een lopend huurcontract tijdelijk (maximaal drie jaar) een huurverlaging of huurbevriezing af te spreken (tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing).27
Als partijen huurgewenning of tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing overeenkomen, dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs na de overeengekomen periode weer terug te brengen naar de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs, mits de huurgewenning of tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing niet langer duurt dan drie jaar. Deze huurverhoging gaat niet automatisch. De verhuurder dient daartoe eerst een huurverhogingsvoorstel aan huurder te doen zoals genoemd in art. 7:252 BW. Als de verhuurder niet binnen drie jaar de huur heeft teruggebracht naar de oorspronkelijke huurprijs, dan wordt de huurprijs die geldt op het moment dat de drie jaren zijn verstreken de nieuwe ‘vaste’ huurprijs.
Huurders kunnen huurgewenning of een tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing niet afdwingen. Het staat verhuurders vrij om zelf te bepalen of zij hiermee instemmen.28 Huurders kunnen een weigering van hun verhuurder niet voorleggen aan de Huurcommissie. De Huurcommissie kan wel uitspraak doen over de vraag of het huurverhogingsvoorstel naar aanleiding van huurgewenning of tijdelijke huurhuurverlaging / huurbevriezing correct is. Onderstaand zal nader worden ingegaan op huurgewenning (2.3.1) en tijdelijke huurkorting (2.3.2).
27 Stb. 2021, 162, 163. 28 Kamerstukken II 2020–2021, 35516, nr. 6, p. 15.
2.3.1 Huurgewenning (art. 7:252c sub a BW)
Huurgewenning houdt in dat bij aanvang van de bewoning een eigenlijke aanvangshuurprijs in het huurcontract wordt overeengekomen (welke niet hoger mag zijn dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, of de lagehuurgrens voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024) en dat de huurder gedurende een overeengekomen periode (van maximaal drie jaar) een huurprijs betaalt die lager is dan de overeengekomen eigenlijke aanvangshuurprijs.29 Als partijen dat afspreken dan begint huurder dus met een lagere huur dan de eigenlijke huurprijs (de eigenlijke huurprijs is de huurprijs zonder korting). De huurprijs die de huurder betaalt, groeit daarna in (maximaal drie) jaarlijkse stappen naar de overeengekomen eigenlijke aanvangshuurprijs toe. Dit betekent dat in de eerste drie jaar (of korter als partijen dat afspreken) een lagere huur dan de eigenlijke aanvangshuurprijs in rekening kan worden gebracht. Huurgewenning kan bijdragen aan de doorstroming van huurders op de woningmarkt, omdat huurders door middel van huurgewenning kunnen wennen aan de nieuwe huurprijs en daardoor niet direct met een grote huursprong te maken krijgen.30 Partijen kunnen hiervoor kiezen omdat bijvoorbeeld de nieuwe huurprijs hoger is dan de vorige huurprijs.
Een voorbeeld ter verduidelijking:
Partijen sluiten een nieuwe huurovereenkomst. De eigenlijke huur (de huur zonder korting) is bij aanvang van het huurcontract € 600,--. Om huurder te laten wennen aan deze huurprijs, spreken partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst af dat de huurder in het eerste jaar € 150,-- korting zal krijgen en dat daardoor de huur tijdelijk € 450,-- zal bedragen. In het huurcontract staat dat de huurprijs over een periode van drie jaar jaarlijks zal worden verhoogd met € 50,--. Voor de jaarlijkse huurverhogingen moet de verhuurder wel steeds een voorstel doen zoals genoemd in art. 7:252 BW. Na de huurgewenningsperiode zal de huur stapsgewijs zijn teruggebracht naar het eigenlijke huurbedrag, zijnde € 600,--.
Maximale huurverhoging
Huurgewenning biedt de huurder en de verhuurder de mogelijkheid om huurverhogingsstappen overeen te komen die groter zijn dan de jaarlijkse maximale huurprijsstijgingen (zoals genoemd in paragraaf 2.2.4). Bij huurgewenning kan de huurprijs namelijk worden verhoogd met maximaal het bedrag dat voor dat jaar is afgesproken in het huurcontract.31 Voor de hoogte van de tijdelijke huurkorting en de hoogte van de jaarlijkse huurverhogingsstappen zijn geen maximumgrenzen vastgesteld: die zijn vrij overeen te komen door verhuurder en huurder.32 De stapsgewijze huurverhoging is dus afhankelijk van hetgeen partijen in het huurcontract hebben vastgelegd.
De jaarlijkse verhoging ligt gedurende de huurgewenningsperiode vast in de huurovereenkomst en kan niet hoger zijn dan overeengekomen.33 Als uiteindelijk de bij aanvang overeengekomen eigenlijke huurprijs is bereikt (of als er drie jaren zijn verstreken na aanvang van het huurcontract) eindigt de huurgewenning en wordt de hoogte van de jaarlijkse huurverhogingen gereguleerd door de algemeen geldende regels (zoals opgenomen in paragraaf 2.2).34
Huurverhogingsvoorstel huurgewenning
De jaarlijkse huurverhogingsstappen in het kader van huurgewenning vinden niet automatisch plaats. Een verhuurder moet hiertoe jaarlijks een voorstel doen strekkend tot verhoging van de huurprijs in het kader van huurgewenning.35 Voor het realiseren van de overeengekomen stapsgewijze verhogingen gelden de voorschriften van art. 7:250 en 7:252 BW.36 Zie paragraaf 2.2.1 voor een uitgebreide uitleg over de procedure die gevolgd moet worden indien huurder bezwaar maakt of de huurverhoging niet betaalt.
Voorwaarden huurgewenning
Samengevat zijn de voorwaarden voor huurgewenning als volgt:
De huurgewenning moet betrekking hebben op een zelfstandige huurwoning.
De afgesproken eigenlijke aanvangshuurprijs (dus zonder de tijdelijke verlaging) mag niet hoger zijn dan de liberalisatiegrens (of de lagehuurgrens voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024) die op de ingangsdatum van het huurcontract geldt.
Partijen moeten de huurgewenning bij aanvang van het huurcontract in het huurcontract vastleggen. Huurgewenning kan niet tussentijds worden toegekend.37
De duur van de huurgewenningsperiode mag niet langer zijn dan drie jaar na aanvang van het huurcontract (maar het mag natuurlijk wel korter zijn).
De verhuurder moet jaarlijks een voorstel doen om de stapsgewijze huurverhoging in te laten gaan, ingevolge de voorschriften van art. 7:250 BW en art. 7:252 BW.38
De jaarlijkse verhoging mag niet hoger zijn dan de verhoging die partijen in het huurcontract hebben afgesproken.
De uiteindelijke huurprijs is niet hoger dan de op de ingangsdatum van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens (of de lagehuurgrens voor contracten afgesloten op of na 1 juli 2024).39
2.3.2 Tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing (art. 7:252c sub b BW)
Een verhuurder kan op schriftelijk verzoek van huurder de huurprijs van een zelfstandige huur woning tijdelijk bevriezen of verlagen.40 Met ‘bevriezen’ wordt bedoeld: tijdelijk géén jaarlijkse huurverhoging. De huurverlaging of huurbevriezing kan gelden voor een periode van minimaal één maand tot maximaal drie jaar.41 Bij afloop van de tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing, mag de verhuurder de huurprijs weer op het oorspronkelijke niveau brengen (de huurprijs voorafgaand aan de tijdelijke huurkorting), eventueel vermeerderd met de in de periode van bevriezing of verlaging niet doorgevoerde huurverhogingen zoals genoemd in paragraaf 2.2.4.42 Dit noemt men ‘inhaalhuurverhoging’. De verhuurder is niet gehouden om de (maximale) niet doorgevoerde jaarlijkse huurverhogingen ‘in te halen’, en kan er dus ook voor kiezen om hiervan af te zien.43
Maximale huurverhoging
Na afloop van de tijdelijke huurkorting mag de huurprijs worden teruggebracht naar de oorspronkelijke huurprijs, eventueel aangevuld met de toegestane huurverhogingen die tijdens de huurkortingsperiode waren opgeschort.44 Door de huurprijs weer terug te brengen naar de huurprijs zoals deze was voor de tijdelijke huurkorting (eventueel tezamen met de opgeschorte huurverhogingen), is het mogelijk dat de huurverhoging op een hoger bedrag uitkomt dan de reguliere toegestane jaarlijkse huurprijsstijgingen (zoals beschreven in paragraaf 2.2.4).45 Art. 7:252c onderdeel b BW maakt deze hogere huurverhoging mogelijk, zodat verhuurders door middel van tijdelijke huurkorting tegemoet kunnen komen aan huurders die bijvoorbeeld tijdelijk minder inkomen hebben.46
Voorbeeld
De huur van € 600,-- is op schriftelijk verzoek van huurder in 2021 tijdelijk verlaagd tot € 500,-- voor de duur van drie jaar. De tijdelijke huurkorting is dus € 100,--. De (opgeschorte) toegestane reguliere huurverhogingen tijdens die periode zijn (zoals jaarlijks vastgesteld door de minister):
2021: 0%*
2022: 2,3%
2023: 3,1%
* In 2021 was de wettelijke huurverhoging vastgesteld op 0%.
Drie jaar na de ingangsdatum wordt de huur terugbracht naar het oorspronkelijk niveau, inclusief opgeschorte huurverhogingen. De maximale huurverhoging is dan:
Indien de huurprijs voor de datum waarop deze is verlaagd boven de op die datum geldende huurtoeslaggrens lag en die huurprijs daarna is verlaagd tot een bedrag beneden die huurtoeslaggrens, geldt dat de huurprijs niet verder kan worden verhoogd dan de op de datum van de huurverhoging geldende huurtoeslaggrens.48 Deze beperking van de huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens, dient ertoe om de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen, en de blijvende betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag te laten komen, maar gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing beperkt.49
Bovenstaande beperking is alleen van toepassing op de ‘(inhaal)huurverhoging’ na de tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing. Bij latere (dus los van de (inhaal)huurverhoging) reguliere of inkomensafhankelijke huurverhogingen geldt deze beperking niet (meer). Een latere huurverhoging kan dus wel leiden tot een huurprijs boven de dan geldende huurtoeslaggrens, mits de huurverhoging voldoet aan de daaraan gestelde vereisten en de huurprijs niet uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel (als sprake is van een huurwoning in het laagsegment).50
Bovenstaande beperking is ook niet van toepassing voor gevallen waarin de huurprijs vóór de huurverlaging boven de toen geldende huurtoeslaggrens lag en na de tijdelijke verlaging of huurbevriezing nog steeds boven de huurtoeslaggrens ligt.51 Tot slot is de beperking ook niet van toepassing voor het geval waarin de huurprijs vóór de huurverlaging reeds onder de huurtoeslaggrens lag.52
Op schriftelijk verzoek van huurder
Het initiatief voor een tijdelijke huurbevriezing of huurverlaging ligt bij de huurder. De huurder moet bij de verhuurder een schriftelijk verzoek om huurbevriezing of huurverlaging indienen. Dit verzoek moet een verzoek zijn in het kader van tijdelijke huurkorting, en niet een verzoek op grond van art. 7:252, 7:252b of 7:257 BW (huurverlaging op basis van kwaliteitspunten, huurverlaging op grond van inkomen, huurverlaging i.v.m. onderhoudsgebreken).53 Het verzoek moet schriftelijk door huurder worden gedaan.54 Als niet kan worden aangetoond dat de tijdelijke huurbevriezing of huurverlaging op schriftelijk verzoek van huurder is doorgevoerd, dan is het niet mogelijk om de huur naar het oorspronkelijke huurbedrag (dus voor de huurkorting) te verhogen of om de opgeschorte huurverhogingen in te halen.55 Met de eis dat het initiatief van de tijdelijke huurbevriezing of huurverlaging schriftelijk van de huurder moet komen, wordt voorkomen dat verhuurders de ‘inhaalhuurverhoging’ ook kunnen toepassen indien zij door eigen toedoen een huurverhoging niet hebben doorgevoerd. Voor deze vergeten of uitgestelde huurverhogingen geldt voor het laagsegment (voorheen de sociale sector) al de terugkeerregeling, namelijk de mogelijkheid dat verhuurders de huurverhoging eenmalig later in het jaar doorvoeren (later dan het gebruikelijke ritme) om vervolgens de volgende huurverhoging weer tegen de gebruikelijke datum in te laten gaan (zie paragraaf 2.2.3 punt 5 voor een nadere uitleg hierover).56
Permanente huurverlaging na drie jaar
De verhuurder heeft maximaal drie jaar vanaf de ingangsdatum van de huurkorting de tijd om de huur terug te brengen naar het niveau voor de huurverlaging / huurbevriezing (eventueel vermeerderd met de opgeschorte reguliere huurverhogingen).57 Verhoogt de verhuurder de tijdelijk verlaagde huur niet geheel tot het oude niveau binnen de voorgeschreven termijn van drie jaar, dan wordt de huurkorting permanent.58 De huurprijs die geldt op het moment dat de drie jaren zijn verstreken, geldt dan als nieuwe ‘vaste’ huurprijs. De huurprijs kan dan niet meer worden teruggebracht naar de huurprijs voorafgaand aan de tijdelijke huurkorting en evenmin kunnen de opgeschorte huurverhogingen worden ingehaald. Dit betekent dat eventuele huurverhogingen in het vervolg alleen over de verlaagde of bevroren huurprijs kunnen worden berekend, dus zonder inhaal van opgeschorte huurverhogingen. De huur mag dan alleen volgens de reguliere regels voor de jaarlijkse huurverhoging worden verhoogd.59
De tijdelijke huurkorting wordt dus een permanente huurkorting, als de verhuurder:
Bij huurbevriezing niet tijdig60 voorstelt om binnen drie jaar na de ingangsdatum van de huurbevriezing de huur te verhogen met de opgeschorte huurverhogingen.
Bij huurverlaging niet tijdig61 voorstelt om binnen de drie jaar na de ingangsdatum van de tijdelijke huurkorting de huur te verhogen tot het niveau van vóór de tijdelijke huurkorting, eventueel vermeerderd met de opgeschorte huurverhogingen (of tot de actuele huurtoeslaghuurprijsgrens als de huur vóór de huurkorting boven de toen geldende huurtoeslaggrens lag en is verlaagd tot onder die huurtoeslaggrens).62
Uitzondering twaalf maanden termijn
Huurverhogingen na tijdelijke huurverlaging of huurbevriezing zijn uitgezonderd van de eis dat huurverhogingen slechts eenmaal per twaalf maanden mogen worden doorgevoerd.63 Huurder en verhuurder kunnen bijvoorbeeld overeenkomen om slechts gedurende enkele maanden huurkorting af te spreken. Ook in dat geval kan de huurprijs na het verstrijken van de overeengekomen periode direct worden verhoogd tot de huurprijs voorafgaand aan die periode (inclusief een eventuele in die periode niet in rekening gebrachte jaarlijkse huurverhoging), zonder beperking van de twaalf maanden termijn.64 Let wel: de twaalf maanden termijn is wel van toepassing bij huurgewenning.
Procedure Huurcommissie
Voor het instellen van een procedure bij de Huurcommissie gelden voor huurwoningen in het laagsegment dezelfde regels als genoemd in paragraaf 2.2.1. Als de huurder van mening is dat de inhaalhuurverhoging ten onrechte is voorgesteld (bijvoorbeeld omdat hij nooit om tijdelijke huurkorting heeft verzocht) of omdat het voorstel te hoog is (bijvoorbeeld omdat de opgeschorte huurverhogingen onjuist zijn toegepast), kan hij net als bij reguliere huurverhogingsvoorstellen schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de verhuurder van mening is dat zijn inhaalhuurverhogingsvoorstel ondanks het bezwaar van de huurder is toegestaan, moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum van de huurverhoging om een uitspraak van de Huurcommissie vragen.65 De verhuurder mag het bezwaar namelijk niet zelf afwijzen. De verhuurder moet bij zijn verzoek aan de Huurcommissie bewijs overleggen, waaruit blijkt dat huurder schriftelijk had verzocht om de tijdelijke huurkorting. Als verhuurder geen kopie van het verzoek van de huurder voor tijdelijke huurkorting overlegt, dan geeft de Huurcommissie verhuurder twee weken de tijd om het ontbrekende stuk alsnog aan te leveren. Als de verhuurder het stuk daarna alsnog niet aanlevert, dan zal de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. Zie paragraaf 2.2.1 voor een uitgebreide uitleg over de procedure die gevolgd moet worden indien huurder geen bezwaar maakt en/of de huurverhoging niet betaalt.
Voorwaarden huurverhoging na tijdelijke huurkorting:
Samengevat zijn de voorwaarden voor tijdelijke huurverlaging / huurbevriezing als volgt:
De tijdelijke huurbevriezing of tijdelijke huurverlaging moet betrekking hebben op een zelfstandige huurwoning.
De tijdelijke huurbevriezing of tijdelijke huurverlaging is op schriftelijk verzoek van de huurder toegepast.
De duur van de tijdelijke huurbevriezing of huurverlaging mag niet langer zijn dan drie jaar (maar het mag natuurlijk wel korter zijn).66
Voor gevallen waarin de huurprijs vóór de huurverlaging boven de toen geldende huurtoeslaggrens lag, en na huurverlaging daaronder, mag de huur na afloop van de tijdelijke huurkorting tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens worden verhoogd.
De verhuurder moet binnen drie jaar na ingang van de tijdelijke huurbevriezing of tijdelijke huurverlaging, de huurprijs met een huurverhogingsvoorstel terugbrengen op het oude niveau (eventueel aangevuld met de wettelijk toegestane reguliere huurverhogingen die tijdens de huurkortingsperiode waren opgeschort), ingevolge de voorschriften van art. 7:252 BW.67
De huurprijs mag na de tijdelijke huurkorting slechts worden verhoogd tot de oorspronkelijke huurprijs, eventueel aangevuld met de wettelijk toegestane huurverhogingen die tijdens de huurkortingsperiode waren opgeschort.
De huurprijs mag bij een huurwoning in het laagsegment (voorheen de sociale sector) niet hoger zijn dan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel.68
54Kamerstukken II 2019–2020, 35 516, nr. 3, p. 4. 55Kamerstukken II 2020–2021, 35 516, nr. 6, p. 19. 56 Art. 7:250 lid 3 BW. 57 Art. 7:252c sub b BW 58 Kamerstukken II 2020–2021, 35 516, nr. 6, p. 18. 59 KamerstukkenII20192020, 35 516 nr. 3, p. 5. 60 Tijdig in de zin van art. 7:252c jo 7:252 lid 1 BW. 61 Tijdig in de zin van art. 7:252c jo 7:252 lid 1 BW. 62Kamerstukken II 2020–2021, 35 516, nr. 6, p. 18. 63 Art. 7:250 lid 3 BW. 64 Kamerstukken II 2019–2020, 35 516, nr. 3, p. 15. 65Kamerstukken II 2020–2021, 35 516, nr. 6, p. 17. 66Kamerstukken II 2019–2020, 35 516, nr. 3, p. 17. 67 Art. 7:252c BW. 68 Art 13 lid 5 Uhw; Kamerstukken II 2019–2020, 35 516, nr. 3, p. 18. De Huurcommissie toetst hier niet ambtshalve op.
