Inleiding

1.1 Wet betaalbare huur

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Voorheen werd de verhuur van woonruimte via de liberalisatiegrens opgedeeld in het gereguleerde segment (sociale sector) en het geliberaliseerde segment (vrije sector). De Wet betaalbare huur verdeelt huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 in drie nieuwe sectoren: woningen in de sociale sector, de middensector en de vrije sector. Er ontstaan hierdoor twee nieuwe huurgrenzen: de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens.

Voor de voormalige en huidige sociale sector is de Wet betaalbare huur direct van toepassing. Voor woningen in de middensector en de vrije sector is de Wet betaalbare huur alleen van toepassing op huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024.¹ Huurcontracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten blijven in de vrije sector vallen, als de aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens ligt. Op deze contracten is de Wet betaalbare huur niet van toepassing.

Om te bepalen in welke sector een woning valt, moet worden gekeken naar de datum waarop het huurcontract is gesloten (voor of na 1 juli 2024) en naar de huurprijs bij aanvang van het huurcontract. Op basis daarvan valt de woning in een van de volgende sectoren:

1. Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024:
   a. Sociale sector: aanvangshuurprijs tot en met de socialehuurgrens* (zie hoofdstuk 2);
   b. Vrije sector: aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens* (zie hoofdstuk 5).
    
2. Huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024:
   a. Sociale sector: aanvangshuurprijs² tot en met de socialehuurgrens** (zie hoofdstuk 2);
   b. Middensector: aanvangshuurprijs³ tussen de socialehuurgrens en de vrijesectorgrens** (zie hoofdstuk 5);
   c. Vrije sector: aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens** (zie hoofdstuk 5).⁴

* Een overzicht van de huurliberalisatiegrenzen is te vinden in bijlage 1 van dit beleidsboek.

** Uitleg over de socialehuurgrenzen en de vrijesectorgrenzen is te vinden in de bijlage Terminologie van dit beleidsboek.

_{¹ Huurders met een huurcontract welke voor 1 juli 2024 is gesloten en met een huurprijs boven de liberalisatiegrens / socialehuurgrens en vrijesectorgrens, maar met een kwaliteit die eigenlijk onder de liberalisatiegrens / socialehuurgrens ligt, kunnen na één jaar na de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur een verzoek ex artikel 7:254 BW indienen om op basis van het aantal kwaliteitspunten de huurprijs en de bijbehorende sector te laten wijzigen.
² Of een later verlaagde huurprijs.
³ Of een later verlaagde huurprijs.
⁴ En waarvan de huurprijs niet is verlaagd naar een huurprijs lager dan de middenhuurgrens. Zie art. 7:247 BW.}

1.2 Leeswijzer

De opbouw van het beleidsboek is als volgt.

Hoofdstuk 2 gaat over de reguliere, niet inkomensafhankelijke, jaarlijkse huurverhoging. De reguliere huurverhoging ziet op zelfstandige woonruimtes, onzelfstandige woonruimtes, woonwagens en standplaatsen in het laagsegment (voorheen bekend als de sociale sector). In dit hoofdstuk zal voor dit type huurverhoging de taak en het toetsingskader van de Huurcommissie worden beschreven. Daarbij zullen ook de wijze waarop het voorstel tot huurverhoging door de verhuurder moet worden gedaan, de daarbij behorende vormvereisten, de wijze van indiening bij de Huurcommissie en de belangrijkste bezwaargronden tegen het huurverhogingsvoorstel worden besproken. In aanvulling daarop zal vanaf paragraaf 2.3 worden ingegaan op huurverhogingen na huurgewenning en tijdelijke huurkorting.

Hoofdstuk 3 gaat over de inkomensafhankelijke jaarlijkse huurverhoging. Art. 7:253 i.c.m. 7:252a BW geeft de verhuurder in het laagsegment (voorheen de sociale sector) de mogelijkheid om bij een zelfstandige woonruimte de huurprijs te verhogen indien het huishoudinkomen van de huurder tot de midden of hogere inkomens behoort. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd wanneer het huishoudinkomen in de categorieën (hoge) middeninkomens of hogere inkomens valt en welke maximale inkomensafhankelijke huurverhoging mag worden doorgevoerd per inkomenscategorie. Daarnaast worden de belangrijkste bezwaargronden van huurder tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging uiteengezet. Ten slotte zal worden ingegaan op de noodzakelijke documenten die partijen moeten aanleveren bij de procedure en het toetsingskader dat de Huurcommissie gebruikt om te beoordelen of de voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging al dan niet redelijk is.

Hoofdstuk 4 gaat over de huurverlaging na inkomensdaling. De huurder van een huurwoning in het laagsegment (voorheen de sociale sector) die na één of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) met een inkomensdaling te maken krijgt, kan een huurverlaging aan de verhuurder voorstellen. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd wanneer een huurder in aanmerking komt voor een huurverlaging na inkomensdaling en aan welke eisen het huurverlagingsvoorstel moet voldoen. Ook wordt de procedure bij de Huurcommissie uitgelegd: hoe toetst de Huurcommissie of het huurverlagingsvoorstel redelijk is en wanneer kan de huurder bij de Huurcommissie terecht.

Hoofdstuk 5 gaat over de huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding. Deze procedure is alleen mogelijk voor huurwoningen in de vrije sector, voor huurwoningen in het midden- en hoogsegment (huurcontract boven de lagehuurgrens afgesloten op of na 1 juli 2024) en voor ligplaatsen van woonboten. Een huurverhogingsbeding is een bepaling in de huurovereenkomst die contractueel de jaarlijkse huurverhoging regelt. Er is dan in de huurovereenkomst opgenomen op welke wijze, op welke datum en met welk bedrag of percentage de kale huurprijs jaarlijks zal worden verhoogd. Als dit bedrag of percentage boven het wettelijk maximum uitkomt, dan kan een huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een procedure bij de Huurcommissie starten. De procedure voor de vrije sector, het hoogsegment en voor ligplaatsen van woonboten staat uitgelegd in paragraaf 5.1. De procedure voor het middensegment staat uitgelegd in paragraaf 5.2. Het is voor huurwoningen in het laagsegment (voorheen de sociale sector) niet mogelijk om de Huurcommissie in te schakelen als sprake is van een huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding. De Huurcommissie is in dat geval niet bevoegd. In paragraaf 5.3 zal dit nader worden toegelicht.

Hoofdstuk 6 gaat over de eenmalige huurverlaging op basis van inkomen. Huurders in het laagsegment (voorheen de sociale sector) die op 1 maart 2023 van een woningcorporatie een zelfstandige woning of een woonwagen huren, hebben recht op een eenmalige huurverlaging als zij onder bepaalde inkomensgrenzen vallen. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd wanneer huurders recht hebben op een eenmalige huurverlaging en welke inkomensgrenzen daarbij van toepassing zijn. Daarnaast wordt uitgelegd hoe de eenmalige huurverlaging op verzoek van de huurder kan worden gerealiseerd. Er wordt uitgelegd wanneer huurders een procedure bij de Huurcommissie kunnen starten, hoe de Huurcommissie deze verzoeken behandelt en welke stukken de huurder aan de Huurcommissie moet verstrekken.