Barry Schildwacht, bedrijfsjurist bij Ymere: 'Uitspraken houden ons een spiegel voor'
Interviews
Barry Schildwacht is bedrijfsjurist bij Ymere, een woningcorporatie met 75.000 huurwoningen in de regio Amsterdam. Jaarlijks behandelt de Huurcommissie iets meer dan honderd zaken waarbij Ymere is betrokken. "De uitspraken lezen we bij Ymere kritisch. Daar waar we als corporatie steken hebben laten vallen, leren we daarvan en geven we er intern opvolging aan. Zijn we het er niet mee eens, dan trekken we natuurlijk aan de bel."
"De Huurcommissie is een laagdrempelige geschillenbeslechter. Daar zijn we hartstikke blij mee", zegt Barry Schildwacht. "Onze doelgroep bestaat vooral uit sociale huurders met een bescheiden budget. De procedures bij de Huurcommissie zijn redelijk eenvoudig en de kosten veel lager dan bij een stap naar de kantonrechter." Zelf is hij meestal niet bij zittingen met de Huurcommissie: dat doen de Vastgoedmedewerkers en leden van de teams Huurprijs en Servicekosten van Ymere. Zo nodig halen zij juridische kennis bij hem op.
Meer dan 75.000 woningen
"De uitspraken van de Huurcommissie houden ons een spiegel voor. We zijn als corporatie partij bij iets meer dan honderd zaken per jaar. Dat is niet veel als je nagaat dat Ymere meer dan 75.000 woningen heeft", zegt hij. "De meeste zaken die huurders starten gaan over gebreken, een kleiner deel over bijvoorbeeld de puntentelling en de hoogte van de huur, toetsing van de aanvangshuur, de afrekening van servicekosten of de jaarlijkse huurverhoging."
E-, F- of G-label
"Ik ervaar de Huurcommissie als transparant. Het is helder hoe zij tot haar uitspraken komt. Die lezen we bij Ymere kritisch. Daar waar we als corporatie steken hebben laten vallen, leren we daarvan en geven we er intern opvolging aan. Zijn we het er niet mee eens, dan trekken we natuurlijk aan de bel. Het komt wel eens voor dat we tegen een uitspraak in verzet of beroep gaan", vertelt Barry. "Zaken rond schimmel zijn soms lastig. Een deel van onze – vaak oudere – woningen heeft nog een E-, F- of G-label, net als bij veel andere corporaties. We zijn aan het verduurzamen, maar dat kost tijd. Nu is het niet zo dat in oude woningen altijd schimmel hoeft te ontstaan, maar ze vragen van bewoners wel een grotere inspanning bij het goed ventileren van hun woning." Zo is de isolatie beperkt. Ook is vaak alleen natuurlijke ventilatie aanwezig: om die te bevorderen kunnen ramen worden geopend. "Wil je schimmel voorkomen, dan moet je voldoende stoken én ventileren. Voor huurders is dat bij de huidige energieprijzen een lastige boodschap", zegt Barry. "De natuurlijke gedachte is: het is koud en nat buiten, dus ik doe de ramen dicht. Terwijl een open raampje voor de energierekening weinig uitmaakt en wel schimmel kan voorkomen."
Hittewoningen
Ymere is lid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Eens per kwartaal overleggen de juristen van verschillende corporaties met elkaar. "Dan hebben we het op hoofdlijnen ook over zaken die spelen bij de Huurcommissie. Vaak gaat het dan om wijzigingen in het huurrecht of nieuwe inzichten, zoals bijvoorbeeld rond hittewoningen. De zomers worden steeds heter. Dat leidt bij sommige panden tot erg veel warmte in huis. Maar schiet de woning dan tekort? Of is het een invloed van buitenaf waarin de verhuurder geen verplichtingen heeft? Het is een lastig kip-en-ei-probleem", zegt Barry. "Juist rond dit soort vragen en behoeftes is het goed dat er ook structureel overleg is tussen Aedes en de Huurcommissie."
In deze rubriek komt met regelmaat een relatie van de Huurcommissie aan het woord.
