Bijlage 2: Toelichting wetgever op waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte

Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende kortweg als ‘woning’ aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Dit betekent dat de woonruimte in elk geval dient te beschikken over minimaal 1 vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid, en een toilet. Als niet wordt voldaan aan deze eisen dient de woonruimte als onzelfstandig te worden beschouwd en conform bijlage I, onder B, te worden beoordeeld.

Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.

Daarnaast geldt dat een zelfstandige woonruimte wordt bewoond door maximaal twee personen of door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

Voor toepassing van bovenstaande definities geldt dat wordt uitgegaan van het gebruik zoals dat is overeengekomen tussen verhuurder en huurder(s). Dit betekent dat een huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.

Tot het gehuurde behorende vertrekken, verkeersruimten, overige ruimten en voorzieningen, die buiten de woning, doch tot het woongebouw behoren, worden overeenkomstig dit woningwaarderingsstelsel gewaardeerd, mits het mogelijk is het gebruik ervan door derden uit te sluiten.

Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.

In het geval van aangrenzende vertrekken of overige ruimten, die met elkaar in verbinding staan, zoals bij een open keuken, worden deze als één vertrek of overige ruimte gewaardeerd indien zich tussen die twee vertrekken of overige ruimten een opening bevindt die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 meter een minimumhoogte heeft van 2 meter. De muur wordt gemeten in het vertrek of overige ruimte waarin de tussenwand het smalst is. Deze figuur schetst de rekenmethode waarbij X de opening betreft en Y de relevante breedte betreft:

Als zich in de opening een (deur)omlijsting bevindt, wordt in afwijking van bovenstaande rekenregel in ieder geval gesproken van twee ruimten.

Het waarderen vindt plaats met inachtname van artikel 11, 12, 13, 14, 15 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dit houdt in, dat het waarderen plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum van wanneer de puntentelling wordt uitgevoerd door de huurcommissie of gemeente.

De waardering in punten per rubriek wordt na saldering afgerond op 0,25 punt waarbij een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond.

1. Oppervlakte en vertrekken

Vertrekken moeten voldoen aan de volgende eisen:

• de vloer moet begaanbaar zijn;
• de muren/wanden dienen uit 'vast' materiaal te bestaan;
• de ruimte dient over tenminste 80 procent van de lengte (de langste zijde) ten minste 1,50 m breed te zijn;
• de ruimte dient een oppervlakte te hebben van minimaal 4 m²;
• de ruimte dient over ten minste 50% van de oppervlakte of over een oppervlakte van 11 m² een vrije hoogte te hebben van ten minste 2,10 m (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond (onder het zichtbare plafond aanwezige balken blijven buiten de meting).
• de ruimte dient te zijn voorzien van minimaal 0,5 m² aan de buitenlucht grenzend transparant oppervlak (raam of deur)
• de ruimte dient te beschikken over direct met de buitenlucht verbonden ventilatie
• er moet ten minste één stopcontact en één lichtpunt aanwezig zijn;

In afwijking van bovenstaande eisen is een ruimte die uitsluitend als keuken dient en een badkamer of doucheruimte altijd een vertrek.

Vertrekken worden gewaardeerd met één punt per vierkante meter. Meting van de oppervlakte van vertrekken vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle tot de woning behorende losse en vaste kasten. Deze meethoogte geldt ook als de oppervlakte afwijkt van die op vloerniveau. Als oppervlakte van een vertrek met een (ten dele) hellend of verlaagd plafond geldt dat gedeelte waarboven het plafond ten minste 1,50 meter hoog is.

De vloeroppervlakte onder aanrechten, toestellen, badkuip, wastafel, toilet, douchebak, moederhaard, c.v.-ketel, boilerinstallatie wordt meegeteld.
De oppervlakte die wordt ingenomen door verticale koven, schoorsteenkanalen, ventilatie-kanalen of stand- of grondleidingen wordt niet meegeteld.
Van de oppervlakte onder een open dan wel gesloten vaste trap geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is.
Zolderruimten slechts als vertrek gewaardeerd worden, indien deze bereikbaar zijn via een vaste trap en indien de vloer begaanbaar en het dak beschoten is.
De oppervlakte per vertrek wordt afgerond op twee decimalen. De afronding van de oppervlakte van alle vertrekken samen vindt plaats op hele vierkante meters na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

Voorbeeld: Kamer : lengte 3,76m x breedte 4,12m = 15,4912 m², afgerond : 15,49 m² keuken: lengte 2,95m x breedte 3,81m = 11,2395 m², afgerond : 11,24 m² Totaal : 26,73 m² Afronding op hele m² : 27 m² Dit vertaalt zich dan naar 27 * 1 punt (per m2) = 27 punten

2. Oppervlakte van overige ruimten

Overige ruimten moeten voldoen aan de volgende eisen:

• de vloer moet begaanbaar zijn;
• de ruimte dient een oppervlakte te hebben van minimaal 2 m²; en
• ruimte voldoet niet aan de eisen voor een vertrek (zie vaste toelichting onder 1) of een verkeersruimte (o,a. gangen, hallen, overlopen), zijnde:
  • een ruimte die dient voor het bereiken van een andere ruimte;
  • geen ruimte om duurzaam in te verblijven

Onder overige ruimten, voor zover zij niet voldoen aan de eisen voor een vertrek, worden onder andere verstaan: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. Parkeerruimte die exclusief tot één adres behoort (privé-garage), wordt gewaardeerd als overige ruimte. Gemeenschappelijke garages met daarin parkeerplek(ken) (gemeenschappelijke parkeerruimten) worden gewaardeerd onder rubriek 10. Een toiletruimte wordt gewaardeerd als overige ruimte als het voldoet aan de voorwaarden van een overige ruimte.

Overige ruimten worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter.

Meting van de oppervlakte vindt plaats van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 m boven de vloer, inclusief de oppervlakte van alle losse en vaste tot de woning behorende kasten, alsmede de moederhaard, cv.-ketel en boilerinstallatie, exclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door verticale koven, schoorsteenkanalen, ventilatiekanalen of stand- of grondleidingen. Van de oppervlakte onder een vaste (open of gesloten) trap, geldt dat gedeelte waar de ruimte tussen vloer en onderkant trap tenminste 1,50 m hoog is. De oppervlakte die door een in ingeschoven toestand liggende inschuifbare of opvouwbare trap wordt ingenomen, wordt niet meegeteld. Bij een zolder wordt daarnaast als voorwaarde gesteld dat het dak beschoten is en dat de zolderruimte via een tot woning behorende trap bereikbaar is. Indien aan deze voorwaarden niet is voldaan, tellen die ruimten bij de woningwaardering niet mee.

Indien geen vaste trap aanwezig is, wordt het aantal punten van de vloeroppervlakte van de zolderruimte met vijf verminderd, doch niet met meer punten dan voor de oppervlakte van de zolderruimten wordt gegeven.

De oppervlakte per overige ruimte wordt afgerond op 2 decimalen. De afronding van de oppervlakte van alle overige ruimte samen vindt plaats op hele vierkante meters na saldering van de oppervlakte van de afzonderlijke overige ruimten; bij 0,5 m² of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.

Voorbeeld: Garage : lengte 3,16m x breedte 6,12m = 19,3392 m², afgerond : 19,34 m² Bijkeuken: lengte 2,11m x breedte 2,87m = 6,0557 m², afgerond : 6,06 m² Totaal : 25,40 m² Afronding op hele m² : 25 m².

Dit vertaalt zich dan naar 25 * 0,75 punt (per m2) = 18.75 punten

3. Verkoeling en verwarming

Per verwarmd vertrek wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee punten toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Alleen vertrekken die met oppervlaktepunten als vertrek zijn gewaardeerd, worden in dit kader meegeteld.

Per verwarmde overige ruimte en verkeersruimte wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van één punt toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort. Hiervoor geldt een maximum van vier punten.

Tot slot kunnen voor woningen die zonder koeling voldoende koel kunnen blijven of voor voorzieningen met verkoelingsfunctie (mits deze voorzieningen ook kunnen worden gebruikt als verwarming) maximaal twee punten extra worden behaald. Per vertrek met verkoelingsfunctie geldt één punt. Of een woning zonder verkoelingsfunctie voldoende koel kan blijven dient te worden bepaald met de bepalingsmethode NTA 8800 en blijkt uit een NTA energielabel waarin het risico voor oververhitting als ‘laag’ is aangegeven. Voorzieningen met verkoelingsfunctie dienen tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden te behoren. Mobiele airco’s zijn hierdoor uitgesloten. Deze voorzieningen moeten voorts aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Alleen vertrekken komen in aanmerking voor een waardering door een verkoelingsfunctie. Er kan één punt worden behaald per vertrek, met een totaal maximum van twee punten.
• Een verkoelingsvoorziening moet tevens kunnen verwarmen. Dit betekent dat een vertrek met verkoelingsvoorziening (die ook kan verwarmen) ook als verwarmd vertrek geldt en aanspraak kan maken op bijbehorende waardering.
• Er moet een geldige NTA 8800 berekening (energielabel) beschikbaar zijn waarin de koelfunctie meegenomen is; een verouderd label waar de koeling nog niet was meegenomen is dus niet meer van toepassing.
• Centrale koelsystemen zoals omkeerbare warmtepompen, passieve koeling door een bodemlus of een WKO systeem moeten voorzien zijn van vloerkoeling, lage temperatuur radiatoren of radiatorconvectoren.
• Een ander onroerend aanhorig koelsysteem dan hierboven beschreven – zoals een vaste airco - moet een productgebonden energielabel hebben van minimaal A+ (bepaald volgens de Europese Ecodesign-richtlijn) en een minimaal vermogen kunnen leveren van 100 W/m2 bij een werkingstemperatuur tot 35 graden Celsius.

Voor deze rubriek wordt, in tegenstelling tot de gegeven definities van afzonderlijke vertrekken onder de inleiding, een open keuken als afzonderlijk verwarmd vertrek beschouwd en krijgt dus twee punten indien er verwarming aanwezig is. Onder een open keuken wordt hier verstaan een keuken die in open verbinding staat met een ander vertrek, terwijl zich tussen de keuken en het andere vertrek een opening bevindt, die breder is dan 50% van de tussenmuur. Zowel de open keuken als het vertrek of overige ruimte waarmee de open verbinding bestaat, wordt voor deze rubriek individueel gewaardeerd met punten indien deze verwarmd zijn.

4. Energieprestatie

4.1. Waardering op basis van energielabel, Energie-index EI of bouwjaar

Onder energieprestatie wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning geldig vastgesteld energielabel. Bij de vaststelling van de energieprestatie wordt gebruik gemaakt van de forfaitaire waarde voor de energiebesparende maatregel op gebiedsniveau die in NTA 8800 is opgenomen.

Daar waar een geldig energielabel ontbreekt, wordt de waardering van de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar van de woning. Dit leidt tot een waardering van de energieprestatie op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Het niet aanwezig zijn van een energielabel leidt daardoor in het algemeen tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

De Huurcommissie kan afwijken van de aangegeven puntenwaardering voor de energieprestatie horend bij een betere energielabelklasse dan A++++. Een dergelijke afwijking is uitsluitend mogelijk indien de gemaakte kosten om deze energieprestatie te bereiken, aanmerkelijk afwijken van hetgeen als gangbaar wordt beschouwd, of indien de energieprestatie aanmerkelijk beter is dan hetgeen als gangbaar bij een energielabelklasse A ++++ wordt beschouwd.

Voor de puntentoekenningen in de tabellen wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen meersgezinswoning (duplexwoningen).

• Eengezinswoning: een woning waarbij er geen andere woningen boven of onder de woning in kwestie bestaan. Hieronder vallen onder andere vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee-onder-één-kap gebouwde hele huizen en voorts rijtjeshuizen.
• Meergezinswoningen of duplexwoningen zijn alle woningen die geen eengezinswoning zijn.

4.2. Uitzondering minpunten voor monumenten

Indien de woonruimte bestaat uit of deel uitmaakt van een rijksmonument, een provinciaal monument of een gemeentelijke monument als bedoeld in artikel 8a worden voor deze rubriek geen minpunten toegekend. Voor energielabel E, F en G en daaraan gelijkgestelde Energie-indexen en bouwjaren, geldt in afwijking van de bovenstaande tabellen in dat geval een toekenning van nul punten.

4.3 Energieprestatievergoeding

Voor zeer energiezuinige woningen die zelf (gedeeltelijk) in hun energieverbruik voorzien, door bijvoorbeeld zonnepanelen, kan bij het verhuren een energieprestatievergoeding (EPV) worden afgesproken. De woning zal dan moeten voldoen aan de eisen voor een EPV. In dit geval is het aantal punten op basis van het puntenstelsel voor energieprestatie lager. Om te voorkomen dat in de gevallen waarin een energieprestatievergoeding is overeengekomen een ongewenste overstimulans ontstaat, doordat de opwekking van energie voor de huurder tevens wordt verdisconteerd in de huurprijs, wordt voor deze woningen een correctiefactor toegepast op het aantal punten voor de energieprestatie. In die gevallen wordt de energieprestatie met 32 punten voor een eengezinswoning en 28 punten voor meergezins- en duplexwoningen.

4.4. Overgangsrecht voor kleine woningen

Voor de oppervlakte die volgens de tabellen onder rubriek 4 moet worden bepaald, wordt uitgegaan van de gebruikersoppervlakte van de woning die wordt bepaald bij de verstrekking van een energielabel met toepassing van NTA 8800. Dit is met name relevant voor de tabellen 4.4.1. en 4.4.2.

De tabellen 4.4.1 en 4.4.2 bevatten een extra puntentoekenning om rekening te houden met hogere kosten om de energieprestatie te bereiken bij woningen met een oppervlakte tot 40 m2. Dit is een vorm van overgangsrecht. De tabellen 4.4.1 en 4.4.2 vervallen per 1 januari 2025.

Daar waar op de peildatum van de puntentelling door de gemeente of Huurcommissie een geldig energielabel ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen. Daardoor leidt het niet aanwezig zijn van een energielabel tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. Immers, het waarderen van de energieprestatie uitgaande van het bouwjaar van de woning houdt geen rekening met het feit dat de energieprestatie van veel woningen door het treffen van energiebesparende voorzieningen in de loop der tijd verbetert. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

5. Keuken

Om te voldoen aan het vereiste basisniveau dient de keuken te beschikken over:

• aan- en afvoer van water en ten minste één vast aansluitpunt voor koken op gas of elektriciteit.
• een aanrechtblad met een aaneen gesloten lengte van minimaal 1 m (lengte incl. spoelbak, incl. kookplaat);
• twee inbouwkasten met een breedte van minimaal 50 cm;
• waterdichte afwerking boven het aanrechtblad en in de kookhoek vanaf de vloer tot een hoogte van minimaal 1,50 m.

Indien de keuken niet voldoet aan het basisniveau, worden geen punten toegekend. Een spoelbak in een keuken die voldoet aan het basisniveau, krijgt geen waardering.

5.1. Lengte aanrecht

De waardering van de keukeninstallatie wordt bepaald naar de lengte van het aanrecht waarbij er sprake moet zijn van een waterdicht keukenblad. De aanrechtlengte dient over het midden van het bovenblad te worden gemeten; daarbij worden ingebouwde spoelbakken en kookplaten meegeteld.

De lengte van een niet direct aan het aanrecht aansluitend werkblad of van een blad dat is samengesteld uit een ander materiaal mag bij de lengte worden meegeteld.

Indien er sprake is van een hoekaanrecht wordt de lengte van het aanrecht bepaald door (zie figuur):

1. De lange zijde van het langere aanrechtdeel te meten (zie horizontale blauwe lijn).
2. Vervolgens die lengte te salderen met de lange zijde van het kortere aanrechtdeel (zie verticale blauwe lijn).

De lengte van een kookeiland wordt bepaald door de lengte van de lange zijde.

5.2. Voorzieningen

Extra punten kunnen worden toegekend op basis van de rubriek voor voorzieningen. Dit kan tot maximaal vier punten extra indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft tussen de 1 en 2 meter en tot maximaal zeven punten indien het aanrecht op basis van rubriek 5.1. een lengte heeft van 2 meter of meer. Bij een afzuiginstallatie gaat het om een luchtafvoer met afzuiging naar buiten de woning of op basis van recirculatie met actieve koolstof- en vetfilters. Een afzuiginstallatie kan zowel een afzuig- of recirculatiekap boven de kookinstallatie zijn, alsmede een in het aanrecht geïntegreerd afzuigsysteem. Wanneer een object twee voorzieningen heeft, bijvoorbeeld een ingebouwde combi-magnetron/oven of een gecombineerde koel- en vrieskast, worden beide voorzieningen in dit object gewaardeerd conform de rubriek. Voor de meting van keukenkasten wordt uitgegaan van de buitenmaat.

6. Sanitair

6.1. Algemene voorzieningen

De waardering van het sanitair wordt bepaald op grond van de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen.

Aan het toilet met waterspoeling, geplaatst in een daartoe bestemde ruimte, worden, indien het toilet binnen het woongebouw is gelegen, drie punten toegekend. Toiletten buiten toiletruimten en badkamers komen niet in aanmerking voor waardering.

Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie voor het nemen van een stortbad. Baden worden met zes punten gewaardeerd, ongeacht de lengte van het bad, met dien verstande dat een volwassen persoon er in normale zithouding in kan plaatsnemen. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient het douche-garnituur niet afzonderlijk geteld te worden. Indien in de badruimte behalve het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van zeven punten.

Als wastafels worden alle bakken geteld voor wassen en spoelen, die op de waterleiding en op het huisriool zijn aangesloten, met uitzondering van die waarboven een douche is aangebracht. Een bad, de spoelbakken in een keukenaanrecht, een bidet of lavet tellen niet mee als wastafel, douche of bad.

6.2. Voorzieningen in de bad- of doucheruimte

Extra punten kunnen worden toegekend op basis van de rubriek voor voorzieningen. Er kan maximaal het extra aantal punten worden toegekend dat reeds voor douche, bad en/of bad/douche is verkregen. Anders gezegd: maximaal een verdubbeling van de toegekende punten voor douche, bad en/of bad/douche.

Punten onder de rubriek extra voorzieningen worden enkel toegekend indien deze zich bevinden in een bad- of doucheruimte. Bad- of doucheruimten moeten voldoen aan de volgende eisen:

• Een waterdichte vloerafwerking;
• over ten minste 50% van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,00 m (gemeten vanaf de vloer tot het zichtbare plafond);
• een waterdichte afwerking tot 1,50 m hoogte voor badruimte en 1,80 m voor doucheruimte;
• Een wastafel inclusief (tweehands-)mengkraan en een spiegel;
• Een douche of bad met aansluitpunten voor warm en koud water en voorzien van een warm- en koudwaterkraan of een mengkraan.

In het geval van een gemonteerde volledige afscheiding van de douche vindt de waardering van 1,25 punten plaats wanneer de doucheruimte beschikt over een onroerend aanhorige afscheiding (en bijvoorbeeld geen douchegordijn) met een waterdichte afwerking aan alle zijden van de douche.

7. Voorzieningen als bedoeld in artikel 255, eerste lid, onderdeel a, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

(woonvoorzieningen voor gehandicapten)

Per € 332 van door de verhuurder aan ingrepen in of aan de woonruimte ten behoeve van een gehandicapte bestede kosten kan, voor zover deze kosten in een redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit, één punt worden toegekend. Om de bestede kosten in of aan de woonruimte ten behoeve van een gehandicapte in de puntentelling te betrekken, is het nodig dat het gaat om:

• Maatwerkvoorzieningen: op de behoeften, persoonskenmerken en mogelijkheden van een persoon afgestemd geheel van diensten, hulpmiddelen, woningaanpassingen en andere maatregelen ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie of beschermd wonen en opvang, of
• Woningaanpassingen: een bouwkundige of woontechnische ingreep in of aan een woonruimte, als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of
• Gesubsidieerde voorzieningen of ingrepen op grond van een andere wettelijke regeling.

Onder 'gehandicapte' wordt verstaan een persoon die ten gevolge van ziekte of gebrek aantoonbare beperkingen ondervindt.

Extra punten worden voor deze woonvoorzieningen, woningaanpassingen of ingrepen toegekend indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:

• de ingreep moet hebben plaatsgevonden op of ná 01-04-1994;
• de ingreep moet voor een deel zijn gesubsidieerd (en niet volledig);
• de ingreep dient voor de gehandicapte te zijn aangebracht;

Indien de huurovereenkomst met de gehandicapte is beëindigd dan vervalt de toepassing van deze rubriek, tenzij de nieuwe huurder tevens gehandicapt is.

Met deze waardering verkrijgt de verhuurder in een dergelijk geval een redelijke rendementswaarborg voor het door hem geïnvesteerde vermogen (derhalve de kosten van de ingrepen, verminderd met de eigen bijdrage van de huurder en de financiële tegemoetkoming van gemeente of (bij dure woonvoorzieningen) enige instantie die ingevolge een wettelijke regeling die tegemoetkoming verleent).

8. Buitenruimten

Algemeen

Indien de woning in het geheel geen privé-buitenruimte, geen gemeenschappelijke buitenruimte of loggia heeft, wordt een aftrek toegepast van vijf punten.
Balkons, dakterrassen en loggia’s voldoen aan de volgende eisen en komen dan pas in aanmerking voor waardering. Balkons, loggia’s en dakterrassen zijn:

• voorzien van een beloopbare afwerking, zoals vlonders, tegels e.d.;
• rondom voorzien van een afscheiding die tevens dient als valbeveiliging en
• via een deur of schuifpui toegankelijk.

Franse balkons worden in dit kader niet als buitenruimte beschouwd. Een Frans balkon is een opening in de gevel met naar binnen draaiende deuren, voorzien van een balustrade direct tegen het kozijn of de gevel. Zeembalkons worden, zolang zij voldoen aan de hiervoor aangegeven eisen van een balkon, wel gewaardeerd als buitenruimte.

De oppervlakten voor privé en gemeenschappelijke buitenruimten worden afzonderlijk berekend. Indien sprake is van meerdere buitenruimten die allen tot dezelfde categorie behoren, zijnde allen gemeenschappelijk of privé, dan worden de oppervlaktes van die buitenruimtes bij elkaar opgeteld.
Voor afronden wordt gebruik gemaakt van dezelfde methodiek als beschreven bij rubriek 1 en 2.

De punten voor privé en gemeenschappelijke buitenruimten worden vervolgens gesaldeerd. Voor de rubriek buitenruimten (rubriek 8) kan in totaal maximaal vijftien punten worden toegekend.

Privé-buitenruimten

Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht en toegang tot hebben. Dit kunnen onder meer voor-, zij- of achtertuinen, balkons, platjes of terrassen zijn. Wanneer zich binnen de privé-buitenruimte een parkeerplek bevindt, geldt de parkeerplek en de weg daar naartoe als privé-buitenruimte. Gemeenschappelijke parkeerruimte wordt volgens rubriek 10 gewaardeerd.

Van deze buitenruimten wordt de gehele onbebouwde oppervlakte gemeten, gemeten loodrecht op de voor-, achter- of zijgevel. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde van het balkonhek.

Voor privé-buitenruimten worden in ieder geval twee punten toegekend en daarna per vierkante meter 0,35 punt. Voorbeeld: 10 vierkante meter privé-buitenruimte levert dus 5,5 punt op (2 + 10 x 0,35).

Gemeenschappelijke buitenruimten

Gemeenschappelijke buitenruimten zijn tot het woongebouw behorende buitenruimten waar de bewoners van tenminste twee adressen in het woongebouw krachtens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben. De huurder(s) moet(en) daarnaast toegang hebben tot de gemeenschappelijke buitenruimte zonder gebruikmaking van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s). Er geldt een minimumafmeting van 2 x 1,5 x 1,5 (respectievelijk hoogte, breedte, diepte). Deze buitenruimten worden op dezelfde wijze gemeten als privé-buitenruimten. Gedeelde buitenruimte die als parkeerplek bedoeld is, wordt gewaardeerd volgens rubriek 10.

Per vierkante meter geldt een waardering van driekwart punt. Dat wordt daarna gedeeld door het aantal adressen dat toegang heeft tot de buitenruimte.

Voorbeeld: een woongebouw met een gemeenschappelijk dakterras van 30 m2 waartoe drie adressen toegang hebben, wordt gewaardeerd met: (0,75 x 30) / 3 = 7,5 punten.

9. Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en voorzieningen

Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimten zijn tot het woongebouw behorende binnenruimten waar de bewoners van tenminste twee adressen in het woongebouw krachtens de huurovereenkomst exclusieve toegang en gebruiksrecht toe hebben. De huurder(s) moet(en) daarnaast toegang hebben tot de gemeenschappelijke binnenruimte zonder gebruikmaking van vertrekken, overige ruimten of verkeersruimten die uitsluitend ter beschikking staan aan de verhuurder of aan (een) andere huurder(s).

Met vertrekken en overige ruimten wordt onder deze rubriek aangesloten bij definities en de meetmethoden als gegeven onder rubriek 1 en 2.

1. Bepaal of het een vertrek of het overige ruimte is en reken de oppervlaktepunten:

   • Gemeenschappelijke vertrekken worden met één punt per m² gewaardeerd.

   • Gemeenschappelijke overige ruimten worden met driekwart punt per m² gewaardeerd.

2. Bepaal de punten voor verkoeling en verwarming conform rubriek 3;
3. Bepaal eventueel van toepassing zijnde extra punten conform rubriek 5, 6 en/of 7;
4. Saldeer de punten uit de hierboven genoemde stappen; en
5. Deel dit aantal punten door het aantal adressen dat toegang heeft tot de gemeenschappelijke binnenruimten.

Voorbeeld: (A) een gemeenschappelijke binnenruimte met keuken van 20 m2 , en daarnaast (B) een gedeelde toiletruimte van 2 m2. Tot beiden hebben 4 adressen toegang.

1. Ruimte A voldoet aan de eisen van een vertrek en wordt gewaardeerd met 20 x 1 punt (oppervlakte) conform rubriek 1. Ruimte B voldoet aan de eisen van een overige ruimte en wordt gewaardeerd met 1,5 (2 x 0,75) punt conform rubriek 2;
2. Vertrek A is verwarmd middels een radiator en krijgt daarvoor 2 punten conform rubriek 3. De toiletruimte is onverwarmd en ontvangt daarvoor geen punten;

3. In vertrek A wordt voldaan aan de minimumeisen van een keuken conform rubriek 5. Voor deze rubriek wordt 10 punten toegekend (7 voor het aanrecht, en 3 voor de voorzieningen). De toiletruimte B krijgt 4,75 punt (3,75 voor het hangend toilet en 1 voor de wastafel);

4. Saldering levert op: 20 + 1,5 + 2 + 10 + 4,75 = 38,25;
5. Delen door het aantal adressen levert op: 38,25 punten / 4 = 9.5625 per adres;
6. Afronden geschiedt op een kwart punt per adres op 9,50.

10. Gemeenschappelijke parkeerruimten

In deze rubriek worden alleen parkeerplekken gewaardeerd die zich in een gemeenschappelijke parkeerruimte bevinden. Een gemeenschappelijke parkeerruimte is een ruimte die toegankelijk is voor bewoners van tenminste twee adressen die daar exclusief gebruiksrecht op hebben, waarin zich tenminste één parkeerplek bevindt (zoals een gemeenschappelijke parkeergarage onder een wooncomplex of een gemeenschappelijke parkeerplaats buiten met één of meerdere parkeerplekken). Er worden punten voor een parkeerplek toegekend als deze als onroerende aanhorigheid gekwalificeerd kan worden. Hiervan is in ieder geval sprake indien de parkeerplek onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte (bijvoorbeeld wanneer de parkeerplek direct in verbinding staat met de woonruimte of tot het adres of complex behoort, zoals bij een gemeenschappelijke oprit of gemeenschappelijke garage). In dat geval wordt de parkeervoorziening altijd gewaardeerd volgens deze rubriek. Een parkeerruimte waartoe bewoners van één adres krachtens de huurovereenkomst exclusieve toegang tot en gebruiksrecht op hebben, wordt gewaardeerd volgens rubriek 2 (binnen, bijvoorbeeld een garagebox behorende tot de woning) of rubriek 8 (buiten, bijvoorbeeld een oprit exclusief behorende tot de woning). De ruimte tussen parkeerplekken geldt als verkeersruimte.

Indien de parkeerplek niet onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte moet deze volgens deze rubriek worden gewaardeerd wanneer de parkeerplek volgens verkeersopvatting onderdeel of krachtens de huurovereenkomst deel uitmaakt van de gehuurde woning. Hiervan is sprake als in de huurovereenkomst is afgesproken dat de parkeerplek tot de onroerende zaak behoort én als de woonruimte en parkeerplek verhuurd zijn zijn zonder dat ze van elkaar contractueel te scheiden zijn.

De parkeerplek mag niet openbaar te gebruiken zijn, maar moet bij een complex of adres horen ter exclusief privégebruik door de bewoner(s), krachtens de huurovereenkomst.

- Een parkeerplek is een afgebakend vak en heeft een oppervlakte van minimaal 12m2 waar een gangbare personenauto in zijn geheel op past.

- Een laadpaal moet bestemd zijn voor het elektrisch opladen van een gemotoriseerd voertuig, niet zijnde een bromfiets, fiets met trapondersteuning of gehandicaptenvoertuig.
 

1. Bepaal tot welk type de parkeerplek(ken) horen;
2. Indien er sprake is van een laadpaal voor exclusief gebruik door de bewoners, geldt twee punten extra per parkeerplek met laadpaal;
3. Bij meerdere parkeerplekken worden de punten bij elkaar opgeteld;
4. Daarna wordt dit puntentotaal gedeeld door het aantal adressen gebruik kan maken van de parkeerplek(ken). Indien sprake is van een privé parkeerplek voor één adres, wordt gedeeld door 1.

Voorbeeld:

Tien adressen delen vijf type II-parkeerplekken met laadpaal en twee type III-parkeerplekken zonder laadpaal.

1. Vijf parkeerplekken type II (zes punten) + elke een laadpaal (twee punten) en twee parkeerplekken type III (4 punten) = 5 x (6+2)+ 2 x 4 = 48
2. 48 / 10 adressen = 4,8 per adres.
3. Afronden geschiedt op een kwart punt per adres op 4,75

11. Punten voor de WOZ-waarde

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Indien er nog geen WOZ-waarde bekend is, bijvoorbeeld wanneer nieuwe woonruimten zijn gevormd en het nog enkele maanden duurt voordat de gemeente een WOZ-beschikking vervaardigt voor deze woonruimten, kan als alternatief 85% van de taxatiewaarde van de woning worden gebruikt als benadering van de WOZ-waarde. Hiervoor geldt dat louter een door een Register-Taxateur opgesteld (hybride)taxatierapport voldoet. De verhuurder draagt de verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit rapport. Deze taxatiewaarde geldt slechts totdat er een WOZ-waarde is vastgesteld. Bij een vastgestelde WOZ-waarde, vervalt de taxatiewaarde voor toepassing van deze rubriek. In geval van een tijdelijke woning hanteert de Register-Taxateur de objectafbakeningsvoorschriften en waarderingsvoorschriften van hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met uitzondering van de voorschriften op grond van artikel 17, vierde lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken. In plaats van de voorschriften van artikel 18, eerste en tweede lid, gaat de Register-Taxateur uit van de staat van de woning na oplevering. Onder tijdelijke woning wordt voor deze rubriek een woning verstaan die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie (met toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan) mogen worden gebouwd. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (termijn van ten hoogste vijftien jaar).

Wanneer er geen WOZ-waarde beschikbaar is en de verhuurder ook geen gebruik heeft gemaakt van de hierboven genoemde mogelijkheid van een taxatierapport wordt een minimum WOZ-waarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Voor de toepassing van de WOZ-waarde geldt een cohortensystematiek. Dit betekent dat de peildatum van de WOZ-waarde bepaalt met welke getallen er dient te worden gerekend volgens deze rubriek. Dit is nodig omdat de rekencijfers jaarlijks worden geïndexeerd. Hiermee wordt voorkomen dat reeds met nieuwe geïndexeerde rekencijfers moet worden gerekend terwijl er nog geen nieuwe WOZ-beschikking is afgegeven. Daarnaast voorkomt dit dat het puntentotaal verandert door indexatie van rekencijfers. Door dit te koppelen aan de peildatum van de afgegeven WOZ-beschikking, kan een verhuurder jaarlijks wanneer hij de WOZ-beschikking krijgt, berekenen wat zijn WOZ-punten zijn conform deze rubriek. Indien de woning geen afwijkende waardeontwikkeling heeft dan wat landelijk gemiddeld is, zal de woning niet in punten doen af of toenemen. In de rubriek is op jaartal van de peildatum van de WOZ-beschikking aangegeven met welke cijfers moet worden gerekend. Hierna volgen twee rekenvoorbeelden, één met peildatum 1 januari 2022 en één met peildatum 1 januari 2023.

	Rekenvoorbeeld 1	Rekenvoorbeeld 2
Peildatum WOZ-waarde	1 januari 2022	1 januari 2023
WOZ-waarde	€360.000,-	€390.000,-
Rekenmethode	1 punt per €14.146,-	1 punt per €14.543,-
Resultaat	25,4488901456  punten (€360.000,- / €14.146,-)	26,817025373  punten (€390.000,- / €14.543,-)
Totale oppervlakte vertrekken en overige ruimten	70m2	70m2
WOZ-waarde, gedeeld door de oppervlakte	€360.000,- / 70m2 = €5.142,86,-	€390.000,- / 70m2 = €5.571,43
Rekenmethode	1 punt per €222,-	1 punt per €229,-
Resultaat	23,166036036  punten (€5.142,86,- / €222,-)	24,3293886463  punten (€5.571,43 / €229,-)
Totaal aan WOZ-punten	25,4488901456 punten + 23,166036036 punten = 48,6149261786 punten, afgerond 48,50 punten.	26,817025373 punten + 24,3293886463 punten = 51,1464140193 punten, afgerond 51,25 punten.

Indien sprake is van een woning tot 40 m² gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, gelegen in het COROP-gebied Amsterdam of Utrecht, geeft onderdeel 11.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek, zoals opgenomen in 11.1 en 11.2, voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarna de woning voldoet aan de op dat moment geldende energieprestatie-eisen, bedoeld in het toen geldende artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouwwoningen.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd. Het voorgaande is van overeenkomstige toepassing wanneer er sprake is van verbouw.

Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken, de overige ruimten en parkeerplek type I (rubriek 10); bij 0,5 m² of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m² naar beneden.

Het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van een woning is niet groter dan 33% (cap op de WOZ). Deze regel wordt toegepast in het volgende rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld 3: door toepassing van de cap op de WOZ wordt het aantal punten in rubriek WOZ-waarde verlaagt van 134 naar 66. Het totale puntenaantal blijft boven de 187 punten.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Te liberaliseren?
Zonder toepassing van de cap op de WOZ	134 (= 50%)	134 (= 50%)	268 punten (= 100%)	Ja
Met toepassing van de cap op de WOZ	66 (= 33%)	134 (= 67%)	200 punten (= 100%)	Ja

De cap op de WOZ geldt niet voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 187 punten. Deze regel wordt toegepast in het volgende rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld 4: de cap op de WOZ wordt niet toegepast, omdat het puntenaantal lager is dan 187 (namelijk 160). De WOZ-punten mogen een groter aandeel hebben dan 33%.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Te liberaliseren?
Zonder toepassing van de cap op de WOZ	80 (= 50%)	80 (= 50%)	160 punten (= 100%)	Nee
Omdat de woning minder dan 187 punten heeft, wordt de cap op de WOZ niet toegepast. Het aantal blijft 160.			Nee

Indien met toepassing van 11.3 het puntenaandeel voor de WOZ-waarde wordt beperkt op ten hoogste 33%, wordt het aantal punten voor de WOZ-waarde afgerond naar beneden op hele punten. Wanneer een woning zonder die beperking een waardering heeft van meer dan 186 punten en door deze beperking een waardering krijgt die lager is dan 187 punten, geldt een waardering van 186 punten voor de woning.

Rekenvoorbeeld 5: door toepassing van de cap op de WOZ krijgt de woning een puntenaantal lager dan 187 punten (namelijk 162 punten). Daarom geldt een waardering van 186 punten.

	WOZ-punten	Punten in de overige rubrieken	Totaal puntenaantal	Te liberaliseren?
Zonder toepassing van de cap op de WOZ	109 ( = 50%)	109 (= 50%)	218 punten (= 100%)	Ja
Met toepassing van de cap op de WOZ	53,7 ( = 33%), afgerond 53	109 ( = 67%)	162 punten (= 100%)	Nee
De nieuwe waardering is lager dan 187, dus geldt:			186 punten	Nee

12. Bijzondere voorzieningen

Zorgwoning

Onder een zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat:

1. de aanwezigheid van technische voorzieningen in het gebouw die het mogelijk maken dat een individuele persoonsalarmering verbinding kan maken met de noodalarmcentrale in zowel de woning als het complex waarvan de woning deel uitmaakt.
2. het gebruik van de tot het woongebouw of zijn binnendoor bereikbare onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie en die voor dit gebruik zijn ingericht.

De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 m van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 m of hoger.

Indien er sprake is van een zorgwoning wordt het puntentotaal van de waardering volgens de rubrieken 1 tot en met 11 van het woningwaarderingsstelsel met een percentage van 35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van de zorgwoning volgens de rubrieken 1 tot en met 11 onvoldoende tot zijn recht komt.

Overige bijzondere voorzieningen

Onder een aanbelfunctie met video- en audioverbinding waarbij de voordeur automatisch kan worden geopend vanuit de woning, wordt het volgende verstaan:

• een systeem dat tweewegcommunicatie mogelijk maakt met beeld en geluid tussen degene die aanbelt en een aanwezige in de woonruimte. Daarbij dient er tevens sprake te zijn van de mogelijkheid tot het openen van de voordeur vanuit de woonruimte die toegang geeft tot het complex waarvan de woning onderdeel uitmaakt.

Slotopmerking

Het puntentotaal per woning wordt na eindsaldering (met inbegrip van de bij zorgwoningen geldende toeslag) afgerond op hele punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.

De punten die conform deze bijlage worden gehaald resulteren in een maximale huurprijs waarbij de bedragen zijn gegeven in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Op deze maximale huurprijs kan daarnaast sprake zijn van een prijsopslag op grond van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte. Er geldt een opslag voor monumenten en voor nieuwbouw. Als meerdere opslagen van toepassing zijn, worden deze percentages bij elkaar opgeteld alvorens daarmee de huurprijs vermeerderd wordt.