Bijlage 2: Toelichting wetgever op waarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor de oppervlakte van vertrekken worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

Voorbeeld: huurder A huurt één onzelfstandige woonruimte. Het totale privévertrek van A beslaat 10 m2. Daarnaast is de oppervlakte van de gemeenschappelijke woonkamer op het adres 40 m2. Huurder A deelt deze woonkamer met drie andere huurders van onzelfstandige woonruimten op dit adres. Het aantal m2 dat volgens rubriek 1 aan de huurder is toe te rekenen is 10 m2 + (40 m2 /4) = 20 m2.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor de oppervlakte van overige ruimten worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor verwarming/verkoeling van gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten en (enkel in het geval van verwarming) verkeersruimten op hetzelfde adres worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op één adres dat toegang en gebruiksrecht heeft.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Voor de waardering van de energieprestatie van de onzelfstandige woonruimte(n) wordt de energieprestatie toegepast van de gehele woning (het adres) waar de onzelfstandige woonruimten onderdeel van uitmaken. Voor de waardering van energieprestatie worden de punten per m² die volgens rubriek 1 zijn toe te rekenen aan de huurder van de betreffende onzelfstandige woonruimte gebruikt om de punten onder deze rubriek te berekenen.

In het voorbeeld bij rubriek 1 kan 20 m2 worden toegerekend aan huurder A. Het energielabel van de woning is A. Dit maakt het aantal punten in deze rubriek 20 m2 x 0,65 = 13 punten.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor keuken worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten dat toegang en gebruiksrecht heeft hiertoe. Ook geldt dat een aanrecht tot 3 meter gewaardeerd kan worden tot 10 punten in afwijking van het maximum van 7 punten (tot 2 meter) onder de bijlage I, onder A. Daarnaast geldt er voor adressen met 8 of meer onzelfstandige woonruimten met toegang tot en gebruiksrecht op de keuken waarin het betreffende aanrecht zich bevindt, dat er 13 punten worden toegekend wanneer dit aanrecht 5 meter of langer is.

Voorbeeld: op een adres zijn vier onzelfstandige woonruimten. Er is één keuken, waarvoor 10 punten worden toegekend (7 voor het aanrecht, en 3 voor de voorzieningen). Omdat de keuken wordt gedeeld door vier onzelfstandige woonruimten, geldt 10/4 = 2,5 punt per onzelfstandige woonruimte.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor sanitair worden gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten dat toegang en gebruiksrecht heeft hiertoe. Ook geldt een andere waardering voor douche, bad, bad/douche dan het geval is onder bijlage I, onder A. Daarnaast geldt er voor adressen met 8 of meer onzelfstandige woonruimten dat er voor maximaal één ruimte, naast de badkamer, een ruimte mag zijn met meer dan één wastafel die voor waardering in aanmerking komt.

Voorbeeld: op een adres zijn vier onzelfstandige woonruimten. Er is één badkamer met een douche (3 punten), met gemonteerde afscheiding (1,25 punt) en handdoekradiator (0,75 punt). Daarnaast beschikt elke huurder over een eigen toilet (3 punten) in de onzelfstandige woonruimte. De badkamer levert in totaal 5 punten op (3 + 1,25 + 0,75). De badkamer wordt gedeeld door vier onzelfstandige woonruimten, dus 5/4 = 1,25 punt per onzelfstandige woonruimte. De vier onzelfstandige woonruimten hebben elk hun eigen toilet, dus dit puntenaantal hoeft niet nader gedeeld te worden. In dit voorbeeld geldt daarom dat elke huurder 1,25 + 3 = 4,25 punten krijgt voor de rubriek sanitair.

(woonvoorzieningen voor gehandicapten)

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Wanneer er meerdere gehandicapten op een adres wonen die gezamenlijk gebruik maken van de woonvoorzieningen voor gehandicapten dat deze punten gedeeld worden door het aantal gehandicapten dat toegang en gebruiksrecht heeft tot deze voorzieningen.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Gemeenschappelijke buitenruimten kunnen zich bevinden op hetzelfde adres of worden gedeeld met meerdere adressen binnen hetzelfde woongebouw.

Voorbeeld: in een woongebouw bevinden zich vijf adressen. Op één van deze adressen bevinden zich vier onzelfstandige woonruimten. Huurder A huurt één van deze onzelfstandige woonruimten, bestaande uit een kamer met een klein balkon (lengte 2m en breedte 0,5m). Daarnaast is er een balkon (lengte 3m en breedte 1,5m), dat huurder A deelt met de drie andere huurders van onzelfstandige woonruimten op dit adres. Tot slot beschikt het woongebouw over een gemeenschappelijk dakterras (lengte 8m en breedte 6,5m).

De woning van A beschikt over een privé-buitenruimte van 2m x 0,5m = 1m2. Dit resulteert in 2 punten + 0,35 punt x 1m2 = 2,35 punten.

Op het adres van huurder A is een balkon van 3m x 1,5m = 4,5m2. Dit resulteert in 0,75 punt x 4,5m2 = 3,375 punt. Het balkon wordt gedeeld door vier onzelfstandige woonruimten op hetzelfde adres, dus 3,375 punt/4 = 0,84375 punt.

Tot slot is er een dakterras van 8m x 6,5m = 52m2. Dit resulteert in 0,75 punt x 52m2 = 39 punten. Het dakterras wordt gedeeld door 5 adressen, dus 39 punten/5 = 7,8 punt. Op het adres van huurder A zijn vier onzelfstandige woonruimten, dus 7,8 punt/4 = 1,95 punt.

Voor huurder A resulteert dit in 2,35 punt + 0,84375 punt + 1,95 punt = 5,14375 punten, afgerond 5,25 punten.

Onder een fietsenberging wordt verstaan een afsluitbare, overdekte bergplaats, niet zijnde een portiek, trap, gang, hal en dergelijke. Een fietsenberging in deze rubriek kan niet als overige ruimte uit rubriek 2 worden gewaardeerd, omdat deze niet onroerend is.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

De punten voor een gemeenschappelijke binnenruimte worden na verdeling over de meerdere adressen nog gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op dat adres.

Voorbeeld: (A) een gemeenschappelijke binnenruimte met keuken van 20 vierkante meter, en daarnaast (B) een gedeeld toilet van 2 vierkante meter. Tot beiden hebben 4 adressen toegang. Op één van deze adressen zijn vier onzelfstandige woonruimten.

Vertrek A voldoet aan de eisen van een vertrek en wordt gewaardeerd met 20 m2 x 1 punt (= 20 punten) conform rubriek 1. Ruimte B voldoet aan de eisen van een overige ruimte en wordt gewaardeerd met 2 m2 x 0,75 punten (= 1,5 punt) conform rubriek 2.

Vertrek A is verwarmd middels een radiator en krijgt daarvoor 2 punten conform rubriek 3. Het toilet is onverwarmd en ontvangt daarvoor geen punten.

In vertrek A wordt voldaan aan de minimumeisen van een keuken conform rubriek 5. Voor deze rubriek wordt 10 punten toegekend (7 voor het aanrecht, en 3 voor de voorzieningen). De toiletruimte B krijgt 4,75 punt (3,75 voor het hangend toilet en 1 voor de wastafel.

Saldering levert op: 20 + 1,5 + 2 + 10 + 4,75 = 38,25.

Delen door het aantal adressen levert op: 38,25 punten / 4 = 9.5625 per adres.

Vervolgens wordt gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op het adres, dus 9,5625/4 = 2,390625 punten per onzelfstandige woonruimte.

Afronden geschiedt op een kwart punt per onzelfstandige woonruimte op 2,50.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:
De punten voor een parkeerplaats worden na eventuele verdeling over de meerdere adressen nog gedeeld door het aantal onzelfstandige woonruimten op dat adres.

Voorbeeld: in een woongebouw bevinden zich tien adressen. Op één van deze adressen zijn vier onzelfstandige woonruimten. Huurder A huurt één van deze onzelfstandige woonruimte. Bij het woongebouw horen vijf type-III parkeerplaatsen.
De vijf parkeerplaatsen leveren 5 x 4 = 20 punten op. De parkeerplaatsen worden gedeeld door tien adressen, dus 20/10 = 2 punten per adres. Op het adres van A zijn vier onzelfstandige woonruimten, dus voor A resulteert dit in 2/4 = 0,50 punt in de rubriek parkeerruimte.

In aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A, geldt het volgende:

Onder gebruiksoppervlakte in deze rubriek wordt verstaan: de oppervlakte van een verblijfsobject in gehele vierkante meters als bedoeld onder ‘kenmerken’, te vinden per woning op de officiële website van het WOZ-waardeloket. Het gaat hierbij om de gebruiksoppervlakte van de gehele woning (het adres) waar de onzelfstandige woonruimten onderdeel van uitmaken.

Punten worden bepaald aan de hand van de gemiddelde WOZ-waarde per m2 gebruiksoppervlakte van woningen in het COROP-gebied. Deze gemiddelden worden elk jaar, met ingang van 1 januari, aangepast met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden van elk COROP-gebied. In de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte zijn de COROP-gebieden weergegeven alsmede de daarbij behorende gemiddelde WOZ-waarde per m2 gebruiksoppervlakte van woningen. In deze regeling zijn twee verschillende kolommen weergegeven: één voor de gemiddelden waar nog geen nieuwe WOZ-beschikking voor is afgegeven en één voor de gemiddelden waar wel een nieuwe WOZ-beschikking is afgegeven. De kolommen geven op basis van de peildatum van de WOZ-beschikking weer met welk bedrag moet worden gerekend.

Geen toelichting in aanvulling op de toelichting onder bijlage I, onder A

Bij de bepaling van de ruitoppervlakte van het (hoofd) woonvertrek is de oppervlakte van het zichtbare glas bepalend. Dit betekent dat het glas dat zich in de sponning bevindt niet bijdraagt aan het bepalen van de ruitoppervlakte.