Hoofdstuk 2 - Partijen

3. Verhuurder

De Wohv merkt als verhuurder aan:

• een woningcorporatie of³ of;
• de eigenaar van ten minste 25 voor de verhuur bestemde woongelegenheden* in Nederland of;
• degene die door de eigenaar gevolmachtigd is namens hem op te treden (zoals een beheerder).⁴

*Als woongelegenheid geldt een zelfstandige woning met zowel een geliberaliseerde (lees: vrije huursector) als niet-geliberaliseerde huurprijs (lees sociale huursector), of een standplaats of een woonwagen.⁵ Een onzelfstandige woning en een recreatiewoning worden niet aangemerkt als
woongelegenheid.

Uitgangspunt is dat huurdersorganisaties en bewonerscommissies in overleg kunnen treden met degene die het beleid en beheer vaststelt. Dit betekent dat wanneer de beheerder het beleid en het beheer vaststelt, namens de eigenaar of in eigen naam optreedt, de beheerder gezien wordt als een verhuurder in de zin van de Wohv.

Een beheerder wordt als een Wohv-verhuurder gezien als hij is gevolmachtigd door een eigenaar met minder dan 25 woongelegenheden, maar deze beheerder in totaal wel minstens 25 woongelegenheden van verschillende eigenaren beheert.

Voorbeeld

Voorbeeld: Een eigenaar verhuurt 15 zelfstandige woningen. Hij geeft een beheerder de volmacht voor de verhuur en het beheer van deze woningen, terwijl de beheerder voor meer eigenaren een volmacht heeft gekregen van in totaal meer dan 25 huurwoningen. In dit geval krijgt de eigenaar met 15 woningen wegens de volmacht toch te maken met de Wohv, aangezien de beheerder ten minste 25 huurwoningen beheert.

_{³ Een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Woningwet.
⁴ Artikel 1 sub d Wohv.
⁵ Artikel 1 lid 1 sub b Wohv.}

4. Huurders

Een huurder in de zin van de Wohv is:

1. degene die een woongelegenheid van een verhuurder huurt en daarin zijn hoofdverblijf heeft;⁶
2. degene die een woongelegenheid met toestemming van de hoofdverhuurder onderhuurt van de onderverhuurder en daarin zijn hoofdverblijf heeft.⁷

Als hoofdverblijf wordt gezien de huurder die daar gewoonlijk eet, slaapt en verblijft. Wanneer meerdere huurders (medehuurders)verblijven in één woongelegenheid, tellen zij voor de Wohv mee als één huurder.

_{⁶ Artikel 1 lid 1 sub e Wohv.
⁷ Artikel 1 lid 2 Wohv.}

5. Huurdersorganisatie

Om als huurdersorganisatie in de zin van de Wohv aangemerkt te worden, moet een organisatie aan de volgende zes voorwaarden voldoen.

1. Rechtsvorm: De huurdersorganisatie moet een vereniging of stichting zijn. Een vereniging kan zowel een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid zijn (opgericht bij notariële akte) als een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid (niet opgericht bij notariële akte).
2. Belangenbehartiging: De huurdersorganisatie dient als doel te hebben: het behartigen van de belangen van huurders van een of meerdere verhuurders. Hierbij is het mogelijk dat huurders-organisaties waarvan huurders van meerdere verhuurders lid zijn, ook deel kunnen nemen als gesprekspartner van de verhuurder, zolang de individuele verhuurder alleen door of namens zijn eigen huurders wordt aangesproken op het door hem gevoerde beleid en beheer. Hierbij geldt als uitgangspunt dat de huurdersorganisatie enkel de belangen van huurders vertegenwoordigt en niet ook die van eigenaar-bewoners. Indien een organisatie slechts één specifiek doel heeft, zoals het tegengaan van de sloop van woningen, dan is dit in beginsel onvoldoende om als huurders-organisatie in de zin van de Wohv te worden aangemerkt.
3. Representativiteiteis I: Het bestuur moet zijn gekozen of aangewezen door én uit de huurders die zij vertegenwoordigt en niet door het bestuur zelf. Het bestuur kan ook getrapt worden gekozen, bijvoorbeeld doordat de huurders eerst de leden van de bewonerscommissie kiezen, die op hun beurt de bestuursleden van de huurdersorganisatie kiezen.
4. Representativiteiteis II: De huurdersorganisatie houdt de huurders op de hoogte van haar activiteiten en betrekt hen bij haar standpuntbepaling; dit is bijvoorbeeld mogelijk door enquêtes, bijeenkomsten en ledenvergaderingen te organiseren. Ook is het mogelijk dat huurders via een website, bijeenkomsten en nieuwsbrieven worden geïnformeerd.⁸ Wanneer een huurdersorganisaties bestaat uit huurders van verschillende verhuurders, is het essentieel dat er wordt voldaan aan het informeren en consulteren van alle huurders van de verschillende verhuurders.
5. Representativiteiteis III: De huurdersorganisatie schrijft ten minste eenmaal per jaar een vergadering uit voor de huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het verstreken jaar, haar plannen voor het eerstvolgende jaar bespreekt en deze vaststelt;
6. Representativiteiteis IV: De huurdersorganisatie stelt alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor de organisatie de belangen behartigt, in de gelegenheid om zich bij haar aan te sluiten.

Voor de oprichting, organisatie of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie, kan een huurdersorganisatie (of een groep van tenminste drie huurders) de verhuurder verzoeken om een lijst met adressen van de in Nederland verhuurde woongelegenheden van de verhuurder.⁹

_{⁸Huurcommissie, zaaknummer Wohv079.
⁹ Artikel 5c Wohv.}

Meerdere huurdersorganisaties
Het kan voorkomen dat sprake is van twee of meerdere huurdersorganisaties met betrekking tot dezelfde verhuurder. Het uitgangspunt is dat de verhuurder met alle huurdersorganisaties, ongeacht de grootte, overleg dient te voeren, zolang er een duidelijke band blijft bestaan tussen de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie en de verhuurder. Huurdersorganisaties en de verhuurder kunnen wel gezamenlijk iets anders afspreken. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat verhuurder en huurdersorganisaties andere organisaties niet zonder hun instemming kunnen uitsluiten.

Een uitzondering op het uitgangspunt geldt in die situatie dat één huurdersorganisatie op instellingsniveau is ingesteld voor alle huurders van die verhuurder.¹⁰ En er is sprake van huurders-organisatie(s) op complexniveau ten aanzien van één of meerdere wooncomplexen.¹¹ In dat geval worden de huurdersorganisaties die zijn opgericht met betrekking tot één of meerdere woon-complexen van die verhuurder, niet aangemerkt als huurdersorganisatie, tenzij één van de volgende twee gevallen zich voordoet:¹²

a. de verhuurder plannen heeft met betrekking tot onderwerpen die rechtstreeks te maken hebben met specifieke wooncomplexen en de huurdersorganisatie (op complexniveau) de belangen van de betrokken huurders met betrekking tot die onderwerpen behartigt.De onderwerpen die hier in ieder geval onder vallen zijn:

• het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden;
• het beleid inzake de leefbaarheid in en herstructurering van de buurten en wijken waar de betrokken woningen/wooncomplexen liggen;
• overeenkomsten met betrekking kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten.

b. de verhuurder en huurdersorganisatie op instellingsniveau anders zijn overeengekomen.

In deze twee gevallen dient de verhuurder te overleggen met zowel huurdersorganisatie(s) op instellingsniveau als huurdersorganisatie(s) op complexniveau. Kortom, bij meerdere huurder-organisaties kunnen de volgende situaties zich voordoen:

1. Er is geen huurdersorganisatie op instellingsniveau, maar wel meerdere huurdersorganisaties. Dan worden alle organisaties aangemerkt als huurdersorganisatie met dezelfde rechten.
2. Er is wel een huurdersorganisatie op instellingsniveau en huurdersorganisatie(s) op complex-niveau. In deze situatie is in beginsel alleen de huurdersorganisatie op instellingsniveau een huurdersorganisatie in de zin van de Wohv. De sub-organisaties worden dan niet aangemerkt als huurdersorganisatie. Dit is anders wanneer een beleidsvoornemen gaat over een specifiek onderwerp ten aanzien van dat complex, aangezien dan ook de huurdersorganisatie op complex-niveau rechten heeft t.a.v. dat complex.
3. Er zijn meerdere huurdersorganisaties op instellingsniveau en deze hebben allemaal gelijke rechten.

Voorbeeld

Voorbeeld: een verhuurder is voornemens een beleidswijziging door te voeren ten aanzien van de verkoop van huurwoningen. In dit geval is het verkoopbeleid onderwerp van overleg met de huurders-organisatie op instellingsniveau omdat het gaat om voldoende betaalbare huurwoningen, aantallen, de soort woningen en de randvoorwaarden (bijvoorbeeld de verhuurder houdt altijd tenminste 50% van de woningen in een complex). Overleg met de huurdersorganisatie op complexniveau moet plaatsvinden over de onderwerpen die gericht zijn op de toekomst van het complex na de verkoop van de woningen uit dat complex, zoals huurbeleid of het onderhoud van dat complex.13

Verschillende verhuurders
Een huurdersorganisatie kan ook de belangen behartigen van huurders van verschillende verhuurders. Hierbij kan een verhuurder alleen aangesproken worden op zijn beleid door zijn ‘eigen’ huurders.¹⁴

_{¹⁰ Definitie instellingsniveau: huurdersorganisatie die is ingesteld voor alle huurders van een verhuurder.
¹¹ Definitie complexniveau: huurdersorganisatie die is ingesteld ten aanzien van 1 of meerdere wooncomplexenen daarmee niet voor alle huurders van een verhuurder.
¹² Wooncomplex: een verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden welke financieel, administratief, qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen.
¹³ Kamerstukken I 2007/08, 30856, C, p. 6.}

6. Bewonerscommissie

Er is sprake van een bewonerscommissie in de zin van de Wohv als er voldaan is aan de volgende voorwaarden:

1. Commissie-eis: De bewonerscommissie is een commissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex*. Aan de oprichting van een bewonerscommissie zijn geen formele regels verbonden. De bewonerscommissie hoeft geen rechtspersoon te zijn en het is mogelijk dat informele werving voldoende is.
2. Belangenbehartiging: de bewonerscommissie behartigt de belangen van de huurders van dat wooncomplex. Wanneer de belangenbehartiging het individuele complexniveau overstijgt, wordt de bewonerscommissie niet langer meer gezien als een bewonerscommissie in de zin van de Wohv.¹⁵
3. Democratisch gehalte I: de bewonerscommissie moet aan haar achterban verantwoording afleggen en met haar achterban de plannen voor het komende jaar bespreken.
4. Democratisch gehalte II: de bewonerscommissie moet alle huurders van de woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stellen om zich bij haar aan te sluiten.¹⁶
5. Legitimatie-eis/Representativiteitseis: In beginsel is sprake van een bewonerscommissie indien een commissie voldoet aan bovenstaande voorwaarden. De verhuurder kan de bewonerscommissie wel verzoeken om aannemelijk te maken dat zij de belangen behartigt van de huurders van het betrokken wooncomplex. Indien dit niet aannemelijk gemaakt wordt door de bewonerscommissie, heeft de verhuurder de mogelijkheid om te besluiten die bewonerscommissie niet als een bewonerscommissie in de zin van de Wohv aan te merken. Dit heeft als gevolg dat de bewonerscommissie geen rechten kan ontlenen aan de Wohv, omdat zij niet voldoende is gelegitimeerd.

Een bewonerscommissie die naast de belangen van de huurders, ook de belangen van de eigenaar bewoners van dat complex behartigt, is een bewonerscommissie in de zin van de Wohv. Dit is met name bij gemengde complexen het geval, waar zowel huurders als eigenaren wonen. In deze situatie is het goed voorstelbaar dat de bewonerscommissie, ook de eigenaren van de woningen in het complex vertegenwoordigt. Niets verzet zich ertegen dat ook eigenaren lid van de bewonerscommissie kunnen zijn, als maar voldaan is aan de voorwaarde (democratische gehalte II) dat óók huurders deel kunnen uitmaken van de commissie.¹⁷

_{¹⁴ Kamerstukken II 2006/07, 30856, nr. 3, p. 10 en rb. Gelderland.
¹⁵ Huurcommissie 29 juli 2019, WOHV 079.
¹⁶ Artikel 1 lid 1 sub g Wohv.
¹⁷ Huurcommissie, zaaknummer 220577, pagina 4.}

Meerdere bewonerscommissies
Als er meerdere bewonerscommissies zijn met betrekking tot dezelfde verhuurder, kan de verhuurder besluiten om slechts die bewonerscommissie als een bewonerscommissie in de zin van de Wohv aan te merken, die wat betreft de omvang van haar achterban van huurders van het betrokken wooncomplex het meest representatief is. De bewonerscommissies voor dat complex waarvan de achterban kleiner is, kunnen dan dus worden uitgesloten van de Wohv. In tegenstelling tot een huurdersorganisatie kan de omvang en grootte van de achterban bij een bewonerscommissie dus wel een rol spelen. Voor het aantonen van de representativiteit is onvoldoende dat de bewonerscommissie een handtekeningenlijst zonder adressen overlegt.¹⁸

_{¹⁸ Artikel. 2a lid 3.}