Hoofdstuk 4 - Het woningwaarderingsstelsel en de verschillende procedures

4.1 Inleiding

Het woningwaarderingsstelsel zelfstandige woonruimte speelt een rol in vier procedures bij de Huurcommissie:

1. toetsing aanvangshuurprijs ex artikel 7:249 BW;
2. bezwaar tegen jaarlijkse huurverhoging ex artikel 7:253 BW;
3. huurverlaging op grond van punten ex artikel 7:254 BW;
4. huurverhoging na woningverbetering ex 7:255 BW.

In dit hoofdstuk wordt beschreven bij welke procedures het woningwaarderingsstelsel een rol speelt en de relevante procedurele aspecten van die procedures. Aan bod komt dus hoe het woningwaarderingsstelsel wordt betrokken in deze vier procedures. Voor de volledige informatie over de hier genoemde procedures wordt verwezen naar de desbetreffende beleidsboeken.

4.2 Toetsing aanvangshuurprijs

De huurder kan de overeengekomen aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie laten toetsen door een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW in te dienen. Indien een dergelijk verzoek binnenkomt, dan heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs.⁹ Bij deze procedure toetst de Huurcommissie twee zaken. In de eerste plaats wordt vastgesteld of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel. In de tweede plaats toetst de Huurcommissie of sprake is van ernstige gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren én of deze ernstige gebreken redenen geven om de huurprijs tijdelijk te verlagen.¹⁰

_{⁹ Artikel 4, lid 2, onderdeel a Uhw.
¹⁰ Artikel 4 lid 2 sub a Uhw jo. Artikel 12 Uhw.}

4.2.1 Wie kan het verzoek indienen?

Het initiatief tot indiening van een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs ligt bij de huurder.¹¹ Huurders van een zelfstandige woning in de sociale-, midden- en vrije sector hebben de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te laten toetsen.¹² Dit betekent dat alle huurders van een zelfstandige woonruimte de mogelijkheid hebben om de overeengekomen huurprijs te laten toetsen op redelijkheid van de huurprijs.

_{¹¹ 7:249 lid 1 en 2 BW.
¹² Artikel 7:247 jo. 7:249 BW.}

4.2.2 Indieningstermijn

De indieningstermijn voor toetsing aanvangshuurprijs is afhankelijk van het antwoord op de vraag of sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1, tweede volzin BW (hierna: tijdelijke huur). Het is mogelijk om een verzoek toetsing aanvangshuurprijs vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst in te dienen bij de Huurcommissie.¹³

_{¹³ Kamerstukken II 1983/84, 17 431, nr. 6, p. 27.}

Onbepaalde tijd

Als sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is artikel 7:249 lid 1 BW van toepassing en moet het verzoek binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst zijn ingediend. Dit betreft een fatale termijn, die inhoudt dat het verzoek niet-ontvankelijk is als deze termijn wordt overschreden. De Algemene Termijnenwet is in deze procedure voor wat betreft de termijn voor indiening verzoekschrift niet van toepassing.

Tijdelijke huur

Als sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt van 2 jaar of korter, geldt artikel 7:249 lid 2 BW en dan heeft de huurder de mogelijkheid om tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst een verzoek in te dienen inzake toetsing aanvangshuurprijs.

In geval met een zelfde huurder een tweede tijdelijke huurovereenkomst wordt aangegaan, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst voortgezet als een (nieuwe) huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Wet vaste huurcontracten

Per 1 juli 2024 trad de Wet vaste huurcontracten in werking. Met deze wet wordt beoogd huurders meer zekerheid te bieden en te beschermen tegen de negatieve gevolgen van de woningnood en (met name) ongelijke machtsposities die (volgens de initiatiefnemers van de wet) voortvloeien uit de vergroting van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur uit de Wet Doorstroming Huurmarkt.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten komt in artikel 7:271 lid 1 BW de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter te sluiten grotendeels te vervallen. Voor specifieke doelgroepen zoals bepaald in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, blijft zo’n tijdelijk contract nog mogelijk. Voor huurders uit zo’n doelgroep is dus nog wel een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter mogelijk.

Door de Wet vaste huurcontracten komt ook artikel 7:249 lid 2 BW te vallen.

Let op: de wet is na inwerkingtreding direct van toepassing op nieuwe overeenkomsten. Bestaande overeenkomsten voor de duur van twee jaar of korter kunnen daarom nog wel worden getoetst.

4.2.3 Eerste maal aangegane huurovereenkomst

Verzoeken kunnen alleen worden ingediend als (dezelfde) partijen voor het eerst een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan voor deze woning. Als partijen later een nieuwe overeenkomst aangaan (voor dezelfde woonruimte) dan kan geen toetsing aanvangshuurprijs plaatsvinden. Dit geldt ook voor die gevallen wanneer een zittende huurder met een nieuwe verhuurder een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan. Hetzelfde geldt voor huurders die huren op basis van voortzetting van de huurovereenkomst op grond van medehuur¹⁴, voortzetting huur na overlijden¹⁵ of onderhuur.¹⁶ Ook indien een huurder zijn huurderschap ontleent aan een machtiging van de kantonrechter, zoals volgt uit artikel 7:270 BW, is het niet mogelijk een verzoek tot toetsing aanvangshuurprijs in te dienen.

_{¹⁴ Art. 7:266 BW.
¹⁵ Art. 7:268 BW.
¹⁶ Art. 7:269 BW.}

4.2.4 Beoordeling kwaliteit van de woonruimte en uitkomsten

De Huurcommissie toetst de overeengekomen aanvangshuurprijs aan de hand van de in artikel 10 lid 1 Uhw gegeven regels voor de waardering van de kwaliteit van de woning.¹⁷ Deze regels zijn te vinden in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), waarin het woningwaarderingsstelsel staat uitgewerkt, De Huurcommissie onderzoekt of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte op basis van het woningwaarderingsstelsel. Hiertoe vindt een onderzoek in de woonruimte plaats dat wordt uitgevoerd door een onderzoeker van de Huurcommissie. Bij een onderzoek voor de woningwaardering en de bijbehorende huurprijs, beoordeelt de onderzoeker de kwaliteit van de woonruimte en meet hij daarom onder andere de woonruimte op. Dit is nodig om een puntentelling te maken. Hiervoor gebruikt de onderzoeker de Huurprijscheck.¹⁸

De Huurcommissie gaat na of de aanvangshuurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs die geldt voor de desbetreffende woning. De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de overeengekomen huurprijs redelijk dan wel niet redelijk is. Als de overeengekomen huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel niet redelijk is dan geeft zij aan welke huurprijs volgens haar wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte. De beoordeling kan leiden tot vier scenario’s die hieronder nader worden toegelicht.

• Als de aanvangshuurprijs van de woning boven de vrijesectorgrens ligt en de Huurcommissie stelt vast dat de maximale huurprijs van die woning boven de vrijesectorgrens ligt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is.

  Voorbeeld: Huurder X huurt per 1 juli 2024 een studio in Amsterdam. Er is een aanvangshuurprijs van € 1165,00 overeengekomen. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 188 kwaliteitspunten worden toegekend. De aanvangshuurprijs van € 1165,00 ligt boven de vrijesectorgrens (per 1 juli 2024: € 1157,95). De maximale redelijke huur behorend bij 188 punten bedraagt voor deze woning € 1170,91. Aangezien zowel de aanvangshuurprijs als de maximale huurprijs boven de vrijesectorgrens ligt, oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs van € 1165,00 redelijk is.

   
• Als de aanvangshuurprijs van de woning boven de vrijesectorgrens ligt en de Huurcommissie stelt vast dat de maximale huurprijs van die woning beneden de vrijesectorgrens ligt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijsgrens behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte.

  Voorbeeld: Huurder X huurt per 1 juli 2024 een studio in Amsterdam. Er is een aanvangshuurprijs van € 1165,00 overeengekomen. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 160 kwaliteitspunten worden toegekend. De aanvangshuurprijs van € 1165,00 ligt boven de vrijesectorgrens (per 1 juli 2024: € 1157,95). De maximale redelijke huur behorend bij 160 punten bedraagt voor deze woning € 989,65. Aangezien de aanvangshuurprijs boven de vrijesectorgrens ligt, maar de maximale huurprijs voor de woning beneden de vrijesectorgrens ligt, oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs van € 1165,00 niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte: € 989,65.

   
• Als de aanvangshuurprijs van de woning beneden de vrijesectorgrens ligt en de Huurcommissie stelt vast dat de aanvangshuurprijs van die woning boven de maximale huurprijsgrens voor die woning is, dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van de woonruimte in kwestie.

  Voorbeeld: Huurder X huurt per 1 juli 2024 een studio in Amsterdam. Er is een aanvangshuurprijs van € 700,00 overeengekomen. Huurder laat de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie toetsen. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 114 kwaliteitspunten moeten worden toegekend. De aanvangshuurprijs van € 700 ligt beneden de vrijesectorgrens (per 1 juli 2024: € 1157.95). De maximale redelijke huur bedraagt voor deze woning € 691,89. Immers, aan de woning is 114 kwaliteitspunten toegekend. Aangezien de overeengekomen aanvangshuurprijs (€ 700,00) beneden de vrijesectorgrens ligt en deze aanvangshuurprijs boven de maximale huurprijs voor de woning (€ 691,89) ligt, oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs van € 700 niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van de woonruimte in kwestie: € 691,89.

   
• Als de aanvangshuurprijs van de woning beneden de vrijesectorgrens ligt en de Huurcommissie stelt vast dat deze aanvangshuurprijs lager is dan of gelijk aan de maximale huurprijs voor die woning is, dan oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is.

  Voorbeeld: Huurder X huurt per 1 juli 2024 een studio in Amsterdam. Er is een aanvangshuurprijs van € 700,00 overeengekomen. Huurder laat de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie toetsen. De Huurcommissie stelt vast dat aan de woonruimte 125 kwaliteitspunten moeten worden toegekend. De aanvangshuurprijs van € 700 ligt beneden de vrijesectorgrens (per 1 juli 2024: € 1157,95). De maximale redelijke huur bedraagt voor deze woning € 763,09. Immers, aan de woning is 125 kwaliteitspunten toegekend. Aangezien de overeengekomen aanvangshuurprijs (€ 700,00) beneden de vrijesectorgrens ligt en deze aanvangshuurprijs beneden de maximale huurprijs voor de woning (€ 763,09) ligt, oordeelt de Huurcommissie dat de overeengekomen huurprijs van € 700 redelijk is.

_{¹⁷ Art. 11 lid 2 Uhw.
¹⁸ Op de website van de Huurcommissie is de Huurprijscheck te vinden. Deze tool heeft de Huurcommissie ontwikkeld in samenwerking met de Woonbond en Vastgoed Belang. Partijen kunnen ook zelf gebruik maken van deze tool.}

4.2.5 Beoordeling ernstige gebreken

De Huurcommissie beoordeelt verder of er ernstige gebreken zijn zoals volgt uit het Beleidsboek gebreken en, zo ja, of de huurprijs tijdelijk verlaagd wordt.¹⁹ Dit is het geval bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en bij tijdelijke huurovereenkomsten. Een gebrekenmelding aan de verhuurder is niet verplicht bij deze procedure. Zie verder het Beleidsboek gebreken van de Huurcommissie op de website van de Huurcommissie.

_{¹⁹ Welke gebreken de Huurcommissie uitspreekt staat verder uitgewerkt in het Beleidsboek gebreken.}

4.2.6 Peildatum

Bij de procedure toetsing aanvangshuurprijs is de peildatum de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De waardering van de kwaliteit van een woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs wordt dan ook beoordeeld naar de toestand van de woonruimte zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

4.2.7 Vaststelling aanvangshuurprijs werkt met terugwerkende kracht

De aanvangshuurprijs die de Huurcommissie vaststelt, werkt terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het kan dus voorkomen dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs waren overeengekomen die boven de vrijesectorgrens lag en dat na de procedure bij de Huurcommissie de aanvangshuurprijs alsnog onder vrijesectorgrens komt te liggen, waardoor de regels voor gereguleerde huurwoningen van toepassing zijn voor die woning.

4.3 Jaarlijkse huurverhoging en maximale redelijke huurprijs

Het woningwaarderingsstelsel speelt ook een rol bij de procedure over de jaarlijkse huurverhoging in de zin van artikel 7:253 BW. In deze procedure heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs.²⁰ De procedure jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op zelfstandige woningen in de sociale sector.

Gelet op de inhoud en strekking van dit beleidsboek gaat het te ver om de vele regels van de jaarlijkse huurverhogingsprocedure hier te behandelen. Hieronder worden alleen die regels besproken die een raakvlak hebben met het woningwaarderingsstelsel. Alle procedurele regels over de 7:253 BW staan verder uitgewerkt in het beleidsboek huurverhoging en de inkomensafhankelijke huurverlaging van de Huurcommissie.

4.3.1 Beoordeling kwaliteit woonruimte

De Huurcommissie toetst bij de 7:253 BW procedure de kwaliteit van de woonruimte aan de hand van het woningwaarderingsstelsel als de huurder tegen de jaarlijkse huurverhoging bezwaar maakt waarbij hij een beroep doet op één van de volgende bezwaargronden:

• De huurder maakt bezwaar tegen de woningwaardering in het huurverhogingsvoorstel.
• De huurder maakt bezwaar tegen de voorgestelde huurprijs, inclusief de voorgestelde huurverhoging, omdat deze huurprijs de maximale redelijke huurprijs overschrijdt.²¹

De Huurcommissie geeft alleen een oordeel over de kwaliteit van de woonruimte en de woningwaardering indien de woningwaardering van de desbetreffende woning onderwerp is van geschil tussen partijen. De Huurcommissie betrekt dus alleen de woningwaardering in kwestie als een partij daarom uitdrukkelijk verzoekt. De Huurcommissie doet dit in deze procedure dus niet ambtshalve. Dit houdt in dat de huurder een beroep moet doen op één van bovenstaande bezwaargronden alvorens de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek gaat instellen naar de woningkwaliteit. 

Voorbeeld: Huurder X huurt een appartement in Den Haag. De (kale) huurprijs bedraagt € 700,00. Hij ontvangt een brief van de verhuurder met een huurverhogingsvoorstel, waarin staat dat de huurprijs wordt verhoogd met 2,3 %, wat neerkomt op een huurprijs van € 716,10. Huurder X doet de Huurprijscheck en komt uit op 101 punten. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 607,73. Hij maakt bezwaar tegen de huurverhoging aangezien de huurprijs hoger is dan de maximale toegestane huurprijs voor die woning. De Huurcommissie stelt een voorbereidend onderzoek in en stuurt een onderzoeker naar de woning. De onderzoeker komt uit op een puntenaantal van 116. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 704,82. De Huurcommissie oordeelt in dit geval dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is. Een huurverhoging van € 4,82 (0,68 %) wordt wel redelijk geacht.

_{¹⁹ Artikel 13 lid 5 Uhw.
²⁰ Artikel 4 lid 2 sub b Uhw jo. Artikel 13 Uhw.
²¹ Artikel 13 lid 5 Uhw.}

4.3.2 Energieprestatie van de woonruimte

De energieprestatie is een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woning. In de procedure jaarlijkse huurverhoging vormt de Huurcommissie zich geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, als de eigenaar van de woonruimte aan de huurder het energieprestatiecertificaat van de woonruimte heeft afgegeven. Of er voor een woning een energielabel is afgegeven is na te gaan op de website http://www.ep-online.nl.

4.3.3 Peildatum

Bij de jaarlijkse huurverhogingsprocedure wordt voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte als peildatum de datum gehanteerd waarop de huurprijsverhoging volgens het huurverhogingsvoorstel in had moeten gaan.²²

_{²² Artikel 13 lid 6 Uhw.}

4.4 Huurverlaging op grond van punten

Een huurder kan door middel van een procedure artikel 7:254 BW via de Huurcommissie een huurverlaging realiseren. In geval van een verzoek tot huurverlaging op grond artikel 7:254 BW heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs.²³

_{²³ Artikel 4, lid 2, onderdeel c van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.}

4.4.1 Wie kan het verzoek indienen?

Sociale sector

Huurders in de sociale sector kunnen te allen tijde een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de huurprijs indienen.

Middensector en vrije sector

Bij huurders in de middensector en de vrije sector moet onderscheid worden gemaakt tussen huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten en huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten.

Als het huurcontract is afgesloten op of na 1 juli 2024, kunnen huurders in de middensector en de vrije sector een verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de huurprijs indienen. Deze mogelijkheid is er niet als het huurcontract is afgesloten voor 1 juli 2024.

Een verzoek kan toch door een huurder in de geliberaliseerde sector worden ingediend, in het geval dat het huurcontract is afgesloten voor 1 juli 2024, als het puntenaantal van de woning in de sociale sector valt (minder dan 144 punten). In die gevallen geldt een overgangstermijn van één jaar.

Voorbeeld: Een zelfstandige woning wordt sinds 1 januari 2023 verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 900,00. Er is sprake van een vrije sectorwoning. De aanvangshuurprijs ligt immers boven de toen geldende liberalisatiegrens van € 808,00. De huurder stapt naar de Huurcommissie op 1 augustus 2025, nadat de verhuurder het huurverlagingsvoorstel niet heeft aanvaard, om de huur te verlagen op grond van punten.  In dit voorbeeld stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woning op 142 punten. De maximale huurprijs van deze woning bedraagt € 873,11. De woning valt op basis van het aantal punten in het laagsegment, zodat de huurder toch een verzoek kan indienen. De Huurcommissie kan in dit geval de huurprijs vaststellen op de maximale huurprijs van € 873,11. Deze huurprijs geldt dan vanaf 1 augustus 2025.

4.4.2 Herhaaldelijke toetsing

Deze procedure kan op ieder moment door de huurder worden ingediend. Als na een onherroepelijke uitspraak een nieuw verzoek voor dezelfde huurovereenkomst wordt ingediend, dan wordt het verzoek alleen ontvankelijk verklaard als sprake is van nieuwe feiten en omstandigheden.

4.4.3 Vormvereisten

De huurder kan een huurverlaging bewerkstelligen door aan de verhuurder een schriftelijk voorstel te doen tot verlaging van de huurprijs. Indien de verhuurder instemt met het voorstel dan wordt de huurprijs verlaagd. Hierbij geldt dat zwijgen geen aanvaarding betreft. Indien het voorstel niet door de verhuurder wordt geaccepteerd of hij reageert niet op het voorstel dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om de redelijkheid van de huurprijs vast te stellen ex artikel 7:254 BW.

Het huurverlagingsvoorstel dat huurder aan verhuurder doet, moet aan een aantal vormvereisten voldoen.

Volgens artikel 7:252 BW moet het verlagingsvoorstel ten minste twee kalendermaanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk worden ingediend bij de verhuurder. Hierbij geldt de datum van ontvangst van het voorstel door de verhuurder als peildatum. Bij verzending van het voorstel per post mag verwacht worden dat dit de eerste werkdag na de verzending betreft. Bij digitale verzending (per -email) mag worden verondersteld dat dit dezelfde dag is. Daarnaast bepaalt dit artikel dat in het verlagingsvoorstel het volgende moet worden opgenomen:

• de geldende huurprijs;
• het bedrag van de wijziging (dus van de voorgestelde verlaging);
• de (nieuwe) voorgestelde huurprijs;
• de voorgestelde ingangsdatum.

Daarnaast dient het verlagingsvoorstel te zijn voorzien van een waardering van de kwaliteit van de woonruimte waarop het voorstel is gebaseerd.²⁴ De huurder kan een dergelijke puntentelling genereren op de website van de Huurcommissie middels de Huurprijscheck.

_{²⁴ Art. 7:252 lid 3 BW.}

4.4.4 Indieningstermijn

Artikel 7:254 BW bepaalt dat de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum voor de huurverlaging, blijkens het huurverlagingsvoorstel, het verzoek bij de Huurcommissie moet indienen. De voorgestelde huurverlaging kan de huurder niet meer afdwingen als hij deze termijn laat verstrijken. Indien de huurder aantoont dat de verhuurder het voorstel heeft geweigerd dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen vóórdat de voorgestelde ingangsdatum is verstreken. Heeft de verhuurder het voorstel niet eerder geweigerd of gereageerd, dan dient de huurder de voorgestelde ingangsdatum af te wachten alvorens een verzoek in te kunnen dienen.

4.4.5 Beoordeling kwaliteit van de woonruimte en uitkomsten

De Huurcommissie toetst de redelijkheid van de huurprijs aan de hand van het waarderingsstelsel voor zelfstandige woning.²⁵ De Huurcommissie onderzoekt of de geldende (kale) huurprijs hoger of lager is dan de maximale redelijke huurprijs voor de desbetreffende woning. Hiertoe vindt een onderzoek in de woonruimte plaats waarbij de onderzoeker van de Huurcommissie een puntentelling opmaakt en de bijbehorende maximale redelijke huurprijs berekent.

De Huurcommissie geeft in haar uitspraak aan of de huurprijs redelijk is. De beoordeling kan leiden tot verschillende uitkomsten die hieronder nader worden toegelicht.

_{²⁵ Artikel 14 Uhw.}

Vrije sector

• Als sprake is van een woning in de vrije sector en de Huurcommissie constateert dat de maximale huurprijs van die woning boven de vrijesectorgrens ligt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs redelijk is.

  Voorbeeld: De huurwoning valt in de vrije sector en de huurprijs bedraagt € 2000,00. De Huurcommissie komt uit op een puntenaantal van 196. De maximale huurprijs die hierbij hoort is € 1222,66. De Huurcommissie spreekt in dit geval uit dat de huurprijs redelijk is.

• Als sprake is van een woning in de vrije sector en de Huurcommissie constateert dat de maximale huurprijs van die woning beneden de vrijesectorgrens ligt, dan oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte. De Huurcommissie stelt de huurprijs vast op dat niveau.

  Voorbeeld: De huurwoning valt in de vrije sector en de geldende huurprijs bedraagt € 2000,00. De Huurcommissie komt uit op 180 punten. De maximale redelijke huur behorend bij 180 punten bedraagt € 1119,07. Op basis van deze maximale redelijke huurprijs wordt de huurprijs niet redelijk geacht. Wel redelijk is de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte: € 1119,07. De Huurcommissie stelt de huurprijs vast op € 1119,07.

Middensector en vrije sector

• Als sprake is van een huurwoning in de sociale sector of de middensector, waarbij de geldende huurprijs lager is dan de maximale redelijke huurprijs, dan oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs redelijk is.

  Voorbeeld: De huurwoning valt in de middensector en de geldende huurprijs bedraagt € 950,00. De Huurcommissie komt uit op 180 kwaliteitspunten. De maximale redelijke huur behorend bij 180 punten bedraagt  € 1119,07. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 950,00 redelijk is en stelt de huurprijs vast op dit bedrag.

• Als sprake is van een huurwoning in de sociale sector of de middensector, waarbij de geldende huurprijs hoger is dan de maximale redelijke huurprijs, dan oordeelt de Huurcommissie dat de huurprijs niet redelijk is. Zij geeft hierbij aan welke huurprijs wél redelijk is, te weten een huurprijs op het niveau van de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte.

  Voorbeeld: De huurwoning valt in de middensector en de geldende huurprijs bedraagt € 950,00. De Huurcommissie komt uit op 150 kwaliteitspunten. De maximale redelijke huur behorend bij 150 punten bedraagt € 924,90. De Huurcommissie oordeelt dat huurprijs van € 950,00 niet redelijk is. Wel redelijk is de maximale huurprijs behorende bij de kwaliteit van deze woonruimte: € 924,90. De Huurcommissie stelt de huurprijs vast op € 924,90.

4.4.6 Peildatum

Voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte wordt als peildatum de datum gehanteerd waarop de huurprijsverlaging volgens het voorstel moet ingaan.²⁶

_{²⁶ Artikel 13 lid 6 Uhw.}

4.4.7 Drempelbedrag

Het verzoek van de indiener zal door de Huurcommissie niet-ontvankelijk worden verklaard indien het voorwerp van geschil een bedrag beloopt dat kleiner is dan het bedrag van één punt op grond van het waarderingsstelsel. Per 1 juli 2024 bedraagt dit bedrag € 6,49.

4.4.8 Ingangsdatum lagere huurprijs

In de uitspraak wordt door de Huurcommissie de datum van ingang van de nieuw vastgestelde huurprijs vermeld als een lagere huurprijs redelijk wordt geacht. Deze ingangsdatum betreft de voorgestelde ingangsdatum zoals volgt uit het huurverlagingsvoorstel. De Huurcommissie kan echter ook een latere ingangsdatum bepalen indien de huurder het vereiste van de aanzeggingstermijn van twee maanden niet in acht heeft genomen, zijnde de eerste van de maand, twee maanden na de datum waarop het huurverlagingsvoorstel is gedaan.

4.5 Huurprijsverhoging na woningverbetering en maximale redelijke huurprijs

Het woningwaarderingsstelsel is van toepassing bij de procedure huurverhoging na woningverbetering in de zin van artikel 7:255 BW. Indien een verzoek als bedoeld in artikel 7:255 BW bij de Huurcommissie is ingediend dan heeft de Huurcommissie de taak om uitspraak te doen over de huurprijsverhoging na woningverbetering die zij redelijk acht. Bij deze procedure toetst de Huurcommissie op (minstens) twee aspecten. In de eerste plaats wordt getoetst of het bedrag van de huurverhoging na woningverbetering in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen.²⁷ In het beleidsboek huurverhoging na woningverbetering staat verder uitgewerkt wanneer sprake is van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de gemaakte kosten. In de tweede plaats wordt getoetst of de verhoogde huurprijs na woningverbetering niet boven de maximale huurprijsgrens uitstijgt.²⁸

Huurders en verhuurders van woningen in de sociale sector en de middensector kunnen op basis van art. 7:255 BW binnen drie maanden na totstandkoming van de werkzaamheden een verzoek bij de Huurcommissie indienen.

Maatregelen ter verduurzaming van een woonruimte kunnen leiden tot een beter energieprestatiecertificaat. Hierdoor is het mogelijk dat in de rubriek energieprestatie meer punten toegekend worden. Als een huurder en verhuurder het eens zijn over de verduurzamingsmaatregelen en het hoger aantal punten leidt ertoe dat de bovengrens van de middensector wordt overschreden, dan blijven de middenhuurbescherming en eventuele beperkingen in de punten op de WOZ-waarde van toepassing zolang de huurovereenkomst duurt.

_{²⁷ Artikel 7:255 lid 1 BW jo. Artikel 15 lid 2 BW.
²⁸ Artikel 255 lid 1, slotzin en art. 15 lid 2 Uhw.}

4.5.1 Beoordeling kwaliteit woonruimte

Het woningwaarderingsstelsel is van toepassing op deze procedure. In dit verband stelt de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in over de woningkwaliteit, waarbij een puntentelling wordt opgemaakt om de maximale redelijke huurprijs voor de desbetreffende woning te bepalen. Indien een voorgestelde huurprijsverhoging leidt tot een bedrag dat hoger is dan de maximale huurprijs dan is het verhogingsbedrag niet redelijk voor zover de maximale huurprijs wordt overschreden. Ligt de geldende huurprijs op of in de buurt van het maximale niveau dan zou dat kunnen betekenen dat het niet of slechts in beperkte mate mogelijk is om de kosten van de voorzieningen in de huurprijs door te berekenen. Indien de geldende huurprijs al boven het maximale huurprijsniveau zit dan heeft dit als consequentie dat de huurverhoging na woningverbetering niet redelijk is en dus niet kan worden doorgevoerd.

Voorbeeld: Huurder X huurt een appartement in Eindhoven. De (kale) huurprijs bedraagt € 650,00. Hij ontvangt een brief van de verhuurder met een aankondiging dat de huur wegens woningverbetering wordt verhoogd met € 20. Dit komt neer een huurprijs van € 670,00. Nadat de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de huurverhoging na woningverbetering op zichzelf redelijk is, stelt de onderzoeker vast dat aan de woonruimte 107 kwaliteitspunten worden toegekend, wat een maximale redelijke huurprijs van € 646,55 betekent. De Huurcommissie oordeelt in dit geval dat de voorgestelde huurverhoging daarom toch niet redelijk is, aangezien de geldende huurprijs van voor de woningverbetering (€ 650,00) al boven de maximale huurprijs (€ 646,55) ligt.

4.5.2 Peildatum

Bij de procedure huurverhoging na woningverbetering wordt voor de waardering van de kwaliteit van de woonruimte als peildatum gehanteerd de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de woningverbetering tot stand is gekomen.