Hoofdstuk 4 – Gebreken categorieën A, B en C

1. Er is geen aansluiting van de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, op het openbaar vuilwaterriool, als bedoeld in paragraaf 3.7.4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving, of op een alternatief verwerkings-systeem voor huishoudelijke afvalstoffen. 

Binnen de woonruimte of het woongebouw dient een lucht- en waterdicht rioleringsstelsel aanwezig te zijn.
In plaats van aansluiting op het openbaar rioleringsnet kan als alternatief systeem worden genoemd het lozen op open water via een septictank. Het voorgaande is op zelfstandige en onzelfstandige woonruimte alsmede op woonwagens en standplaatsen van toepassing (art. 3.111 en 3.112 Bbl). Opgemerkt dient te worden dat een zgn. chemisch toilet als roerend dient te worden aangemerkt (geen aansluiting op een (drink)watervoorziening en rioleringsstelsel).

2. Er is geen mogelijkheid tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de toiletruimte, het vertrek waarin de kookgelegenheid zich bevindt, het hoofd woonvertrek, het slaapvertrek of de badruimte, als bedoeld in de paragrafen 3.3.2 en 3.3.4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving

In een verblijfsruimte, toiletruimte en badruimte dient luchtverversing mogelijk te zijn door middel van toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht. 
De afvoer van binnenlucht dient bij een toilet- of badruimte rechtstreeks naar buiten plaats te vinden. 
Voor de toevoer van buitenlucht en de afvoer van binnenlucht van en naar een verblijfsruimte is indirecte aan- en afvoer ook toegestaan, bijvoorbeeld via een andere verblijfsruimte of een verkeersruimte. 
De genoemde tekortkoming heeft uitsluitend betrekking op het wel of niet aanwezig zijn van ventilatiemogelijkheden als bedoeld in art. 3.66, 3.67 en 3.71 lid 2 en 4 Bbl. 

Onvoldoende ventilatie komt aan de orde in 
Categorie C onder punt [1]. 

3. Er is geen daglichttoetreding in het hoofdwoon- of het slaapvertrek, als bedoeld in paragraaf 3.3.6 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

4. a. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, niet een toiletruimte als bedoeld in paragraaf 3.5.2 van het Besluit bouwwerken leefomgeving die is voorzien van een toiletpot die is aangesloten op de voorziening van afvalwater en faecaliën, en van een waterspoelinrichting die is aangesloten op de drinkwatervoorziening.
    

4. b. Er is ten behoeve van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, niet een toiletruimte, als bedoeld onder a.

Om een perceel(sgedeelte) als woonruimte aan te kunnen merken dient er ten minste een afsluitbaar (al dan niet gemeenschappelijk) toilet aanwezig te zijn (paragraaf 3.5.2 Bbl).

Een toiletruimte dient een minimale vloeroppervlakte te hebben van 0,64 m², met een breedte van ten minste 0,6 meter en een hoogte boven de vloer van ten minste 2 meter.
De oppervlakte wordt gemeten op vloerniveau.

Zelfstandige woonruimte:
Op grond van het Bbl, behoeft het eigen toilet niet per definitie binnen de woonruimte of het woon gebouw aanwezig te zijn, maar kan deze ook bijvoorbeeld in de buitenberging zijn gesitueerd.

Onzelfstandige woonruimte:
Een gemeenschappelijk toilet dient, op grond van het Bbl, uitsluitend bereikbaar te zijn via één of meer besloten gemeenschappelijke verkeersruimten.

Woonwagen/standplaats:
In de woonwagen of in een op de standplaats gelegen gebouw dient ten minste een afsluitbare toiletruimte aanwezig te zijn.

5. a. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, geen wasgelegenheid (een bad, douche of wastafel) aanwezig dat, onderschei denlijk die, is aangesloten op de voorziening voor afvalwater en fecaliën en voorzien van een kraan die is aangesloten op de drinkwatervoorziening. 
    

5. b. Er is ten behoeve van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, geen wasgelegenheid, als bedoeld onder a.

Ten behoeve van de woonruimte is er ten minste aanwezig: een bad, douche of wastafel die is aangesloten op het rioleringsstelsel en voorzien is van een daarboven geplaatste koudwaterkraan die is 
aangesloten op de drinkwatervoorziening. 

De genoemde minimale eisen gelden voor zowel een zelfstandige woonruimte, een onzelfstandige woonruimte en een woonwagen of standplaats. Bij niet zelfstandige woonruimte dient minimaal een gemeenschappelijke badruimte aanwezig te zijn. 
Met aparte wordt hier de ruimte bedoeld, het gebruik kan gemeenschappelijk zijn. 

Een badruimte of wasgelegenheid mag samengevoegd zijn met een toiletruimte. Een toiletruimte kan dus als badruimte worden aangemerkt, als deze ten minste ook is voorzien van een wastafel. Een toiletruimte met een fonteintje is geen badruimte. Een wastafel in een andere ruimte, bv. in een slaapkamer, kan als wasgelegenheid worden aangemerkt.
Een keuken met aanrecht kan (mede uit oogpunt van hygiëne) niet als wasgelegenheid/ badruimte worden aangemerkt. 

Een douchecabine die is aangesloten op het rioleringsstelsel en de drinkwatervoorziening, dient als badruimte te worden aangemerkt, ongeacht in welke ruimte deze is geplaatst. Indien een douche cabine als aparte badruimte wordt aangemerkt dient deze ook aan de daaraan te stellen ventilatie-eisen te voldoen. Is de douchecabine in een aparte ruimte geplaatst dan dient deze ruimte aan de voor een badruimte te stellen eisen te voldoen. Een aparte badruimte dient afsluitbaar te zijn. 

De oppervlakte wordt gemeten op vloerniveau.

6. Er is in de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, niet een opstelplaats voor een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel als bedoeld in paragraaf 3.5.3 van het Besluit bouwwerken leefomgeving, voorzien van een aanrecht met een spoelbak die is aangesloten op de voorziening voor afvoer van afvalwater en fecaliën en van een kraan die is aangesloten op de drinkwater voorziening. 

Een kookgelegenheid (het kunnen bereiden van spijzen) dient volgens art. 3.94 lid 1 en 3.95 Bbl ten minste te bestaan uit een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel in een besloten ruimte. 

Minimale eisen bij woonruimte: 
Ligging binnen de woonruimte. De minimale afmeting van de opstelplaats voor een aanrecht is 0,7 meter lang en 0,4 meter breed. Aanrecht dient voorzien te zijn van een spoelbak die is aangesloten op het rioleringsstelsel met boven de spoelbak een kraan die is aangesloten op de drinkwatervoorziening. De minimale afmeting van de opstelplaats voor een kooktoestel is 0,4 x 0,4 m. 

Aanvullende eisen bij gemeenschappelijk gebruik: 
Ligging in een besloten gemeenschappelijke ruimte. Aan minimale afmetingen worden dezelfde eisen gesteld als aan woonruimte.

Eisen bij woonwagens of standplaatsen:
In een woonwagen of in een op de standplaats bevindend gebouw, dient een kookgelegenheid aanwezig te zijn. Er dient minimaal een aanrecht met spoelbak en een opstelplaats voor een kooktoestel aanwezig te zijn (aanrecht voorzien van spoelbak en aangesloten op rioleringsstelsel en drinkwatervoorziening). Aan minimale afmetingen worden dezelfde eisen gesteld als aan woonruimte. 

7. De toegang tot de woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, of de toegang van een op de gemeenschappelijke ruimte uitkomend vertrek van de woonruimte welke niet een zelfstandige woning vormt, is niet afsluitbaar.

Het gaat hier om het afsluitbaar zijn van deuren en ramen die de grens vormen tussen de gemeenschappelijke ruimten en de privéruimten en/of die de grens vormen tussen binnen en buiten.Deze afsluiting dient zodanig te zijn dat bij afwezigheid van de bewoner de zelfstandige woonruimte ofwel, bij een onzelfstandige woonruimte, het privégedeelte niet door derden betreden kan worden.
Dit houdt in dat de toegangsdeur(en) van de zelfstandige woonruimte en de toegangsdeur(en) van de privéruimten van de niet zelfstandige woonruimte aan twee zijden afsluitbaar dienen te zijn. Alle overige deuren en ramen die de grens 
vormen tussen gemeenschappelijke- en privéruimten en tussen binnen en buiten dienen ten minste aan de binnenzijde afsluitbaar te zijn.De zich binnen het privégedeelte bevindende binnendeuren behoeven niet afsluitbaar te zijn.

Als de toiletruimte, die uitsluitend tot de zelfstandige of tot de onzelfstandige woonruimte behoort, buiten de woonruimte is gelegen (bijvoorbeeld op de gemeenschappelijke overloop) dan dient de deur aan twee zijden afsluitbaar te zijn.

8. De woonruimte is, als gevolg van de toestand waarin de fundering van de woning, het chassis van de woonwagen, de bodem van de standplaats voor de woonwagen, de muren van de woning, de wanden van de woonwagen, het dak, de trappen, de vloeren, de schoorstenen, de balkons, de galerijen of de balustrades zich bevinden, door het daarmee gepaard gaande gevaar voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners ongeschikt voor bewoning.

1. Met betrekking tot de woonruimte geldt een plicht tot het treffen van voorzieningen op grond van een besluit krachtens artikel 13 van de Woningwet, dan wel een besluit tot oplegging van een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom wegens overtreding van het bepaalde bij of krachtens artikel 4.3, eerste lid, onder a, 5.1, eerste lid, onder a, of 5.1, tweede lid, onder a, van de Omgevingswet, of 13 van de Woningwet, voor zover de desbetreffende voorzieningen nog niet zijn getroffen en voor zover de aan de plicht tot het treffen van die voorzieningen ten grondslag liggende gebreken of tekortkomingen het woongenot van de gehuurde woonruimte ernstig schaden.

2. In keuken, woon- of slaapvertrekken is als gevolg van de bouwkundige staat van de woonruimte sprake van condensatie, doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich zodanige schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.

Als ernstig dient te worden aangemerkt, vrijwel constant aanwezige vocht- en schimmelvorming op wanden/plafonds/vloeren en/of door houtrot aangetaste balken, vloerdelen, plinten of kozijnhout. In het algemeen gaat de Huurcommissie van een  ernstig gebrek uit als de vocht en schimmelvorming een oppervlakte heeft van 0,25 m² of meer. 

Opgemerkt wordt dat hier uitsluitend de keuken, woon- of slaapvertrekken worden bedoeld. De badruimte is opgenomen in Categorie C (uitgebreide lijst) onder Nb3. 

3. De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd ten gevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt. 

4. Vanwege de bouwkundige staat van het afvoerkanaal voor de hoofdverwarming is sprake van een zodanig gebrekkige afvoer van de rook- of verbrandingsgassen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.

Het onvoldoende functioneren van het afvoerkanaal voor rook- en verbrandingsgassen kan ophoping van giftige gassen tot gevolg hebben en levert daardoor direct gevaar op voor de gezondheid van de bewoner (paragraaf 3.3.4 Bbl).

Door analyse van de lucht in de woonruimte kan worden vastgesteld of er sprake is van gevaar voor de gezondheid.

5. Er is door verzakking een zodanige scheefstand van buitenmuren van de woning of van buitenwanden van de woonwagen dan wel sprake van een zodanige helling van vloeren of een zodanige toestand van plafonds of binnenwanden dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.

Bij dit gebrek wordt met zodanige scheefstand of  helling in het algemeen verstaan een scheefstand of  helling van 15 mm of meer per m2. 

De hier genoemde gebreken dienen cumulatief aanwezig te zijn. Bij meer dan één gebrek is reeds sprake van cumulatie van gebreken. Indien bijvoorbeeld sprake is van een zodanige helling van de  vloeren dan dient verder aangetoond te worden dat  sprake is van klemmende deuren of ramen en/of (zet) scheuren in de muren.

Opgemerkt wordt dat bij aanwezigheid van slechts  één van de genoemde gebreken er wel sprake kan zijn van een gebrek als bedoeld onder Categorie C. 

6. Het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.

Een woonruimte of woongebouw (woonwagen of 
standplaats) moet een voorziening hebben voor de  afvoer van huishoudelijke afvalstoffen die is aangesloten op het openbaar riool of alternatief verwarmingssysteem (paragraaf 3.7.4 Bbl). Onder rioleringssysteem wordt verstaan het geheel  in de woonruimte of het woongebouw aanwezige leidingstelsel voor de afvoer van afvalwater en  fecaliën tot aan de perceelsgrens of het openbaar riool.

Opgemerkt wordt dat het ontstoppen als gevolg van een technisch gebrek, op grond van de regelgeving tot de verplichting van de verhuurder dient te  worden aangemerkt (artikel 7:204-7:210 BW).

7. Er treedt vanwege het feit dat de direct boven de bodem liggende vloer niet afsluit, een voortdurende en zodanige stankoverlast binnen de woonruimte op dat de bewoonbaarheid ernstig wordt geschaad.

8. Er is sprake van een zodanige cumulatie van onderhoudsgebreken, zoals: zeer slechte toestand van het buitenschilderwerk bij alle gevels, ernstige houtrot in kozijnen en ramen, slechte staat van voeg- en metselwerk van de gevels, ernstige kierende buitendeuren en -ramen en zeer slechte staat van het dak, goten, overstekken en schoorstenen, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.

Bij meer dan één gebrek kan er reeds sprake zijn van een cumulatie van gebreken, die de bewoonbaarheid ernstig schaadt.
Het betreft in principe alleen cascogebreken.

Opgemerkt wordt dat bij de aanwezigheid van slechts één van de genoemde gebreken er sprake kan zijn van een gebrek als bedoeld in Categorie C.

1. Onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van  toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat; 

De Huurcommissie hanteert de volgende minimale  eisen aan de luchttoevoer en -afvoer van toilet, badruimte en verblijfsruimten op grond van art. 3.66, 3.67 en 3.71 lid 2 en 4 Bbl.

Toilet: 
minimale luchttoevoer en -afvoer 7 liter per seconde, ofwel 25,2 m3/h. Luchtafvoer vindt rechtstreeks naar buiten plaats. 

Badruimte of gecombineerde toilet/badruimte:
minimale luchttoevoer en -afvoer 14 liter per seconde, ofwel 50,4 m3/h. Luchtafvoer vindt  rechtstreeks naar buiten plaats. 

Verblijfsruimte waarin het kooktoestel is geplaatst: 
minimale luchttoevoer en -afvoer 21 liter per seconde, ofwel 75,6 m3/h. Luchtafvoer vindt rechtstreeks naar buiten plaats. 

Overige verblijfsruimten: 
minimale luchttoevoer en -afvoer 0,7 liter per seconde per vierkante meter vloeroppervlakte met een minimum van 7 liter per seconde, ofwel 25,2 m3/h. Aan- en afvoer van lucht mag indirect via een binnenruimte of verkeersruimte plaatsvinden. 

Opgemerkt wordt dat van dit gebrek/tekortkoming in dit kader pas sprake is indien er stank- en/of  vochtoverlast (veelal in combinatie met schimmelvorming) plaatsvindt als gevolg van onvoldoende  ventilatiemogelijkheden. 

2. Een verwarmingsinstallatie die onvoldoende  warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat  adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is.

Uitgangspunt is de feitelijk gehuurde situatie of de  bij ingang van de verhuring bedoelde bestemming  van de diverse ruimten. In elk geval behoort de temperatuur te worden gehaald die is berekend ten  tijde van de aanleg van de installatie.

In het algemeen zal de Huurcommissie aansluiting zoeken bij de geldende normen. Bij een buitentemperatuur van -10 C˚ dienen de onderstaande  temperaturen te kunnen worden gehandhaafd van alle te verwarmen ruimten:

Woonkamer 20 C˚
Keuken 20 C˚
Toilet 15 C˚
Entree 15 C˚
Overloop 15 C˚
Slaapkamer 18 C˚
Badkamer 22 C˚

Eventuele wijzigingen die door de huurder gedurende de huurtijd zijn aangebracht (bijv. het samenvoegen van vertrekken) en die van invloed zijn op een goede werking van de installatie, dienen buiten beschouwing te worden gelaten.

3. Voortdurende ernstige geluidsoverlast van tot de woonruimte of het woongebouw behorende technische installaties;

(paragraaf 4.3.2, art. 4.107 en 4.108 Bbl)

Van ernstige geluidoverlast ten gevolge van de technische installaties (in geval van een toilet met waterspoeling, een kraan, een mechanisch ventilatiesysteem, een warmwatertoestel, een installatie voor het verhogen van waterdruk of een lift) is slechts sprake indien het karakteristieke installatie-geluidsniveau LI,A,k, bepaald volgens NEN 5077, in een aangrenzend perceel gelegen verblijfsgebied, bij in werking zijn van de betreffende installatie, hoger is dan 30 dB. 

Van ernstige geluidoverlast ten gevolge van de technische installaties behorende tot de woning (in geval van een mechanische voorziening voor luchtverversing, warmteopwekking of warmteterugwinning) is slechts sprake indien het karakteristiek installatie-geluidsniveau LI,A,k, bepaald volgens NEN 5077, in een niet-gemeenschappelijke verblijfsruimte van de gebruiksfunctie, bij in werking zijn van de betreffende installatie, hoger is dan 30 dB.

Van ernstige geluidoverlast ten gevolge van de technische installaties behorende tot de woning (in geval van een toilet met waterspoeling, een kraan) is slechts sprake indien het karakteristiek installatie- geluidsniveau LI,A,k, bepaald volgens NEN 5077, in een niet gemeenschappelijk verblijfsgebied van een aangrenzende op hetzelfde perceel gelegen woonfunctie, bij in werking zijn van de betreffende installatie, hoger is dan 30 dB.

Het enkele feit van het niet voldoen aan de hiervoor aangegeven normering is nog geen ernstig gebrek of tekortkoming. Er dient daarnaast ook daadwerkelijk geluidsoverlast plaats te vinden.

4. Ernstige lekkage in de woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water; 

5. Onvoldoende daglichttoetreding in het hoofdwoonvertrek;

In het Besluit bouwwerken leefomgeving worden voor de bestaande bouw minimale eisen gesteld aan de daglichttoetreding in het hoofdwoonvertrek. Uit  het oogpunt van gezondheid dient de daglichttoetreding of het equivalente daglichtoppervlakte minimaal 0,5 m² te zijn. 

Daglichttoetreding naar het hoofdwoonvertrek mag  zich in een inwendige scheidingsconstructie  bevinden voor zover deze niet de scheiding vormt met een andere verblijfsruimte, toiletruimte, badruimte of bergruimte (dus wel indirect via bijvoorbeeld een serre, dichtgezet balkon, galerij, e.d.). 
Met equivalente daglichtoppervlakte wordt bedoeld dat belemmeringen in de genoemde oppervlakte van 0,5 m² zijn verwerkt (paragraaf 3.3.6 Bbl).

Een uitzondering dient te worden gemaakt voor de  woonruimte die is aangemerkt als rijksmonument en is ingeschreven in het rijksmonumentenregister als 
bedoeld in artikel 1.1. en artikel 3.3 van de Erfgoedwet of is aangewezen als rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 2.34, vierde lid, van de Omgevingswet.

Hierbij dient wel te worden bezien in hoeverre de  bewoonbaarheid wordt geschaad.

6. Slechte staat van binnenmuren en plafonds in de vorm van ernstige scheurvorming of loslatend tot het gehuurde behorend pleisterwerk; 

De in dit gebrek genoemde scheurvorming in de binnenmuren kan het gevolg zijn van ongelijkmatige verzakking of scheefstand van het perceel en derhalve mogelijk een ernstig gebrek als bedoeld in Categorie B onder punt 5 zijn.

Hieronder kan ook worden begrepen, vergaan pleisterwerk (al dan niet met onderliggend stucwerk) en loslatend (door of met toestemming van verhuurder aangebracht) wandtegelwerk.

In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als het vergaan pleisterwerk of loslatend wandtegelwerk een aaneengesloten oppervlakte heeft van 0,25 m² of meer.

7. Onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds;

Voor nieuwbouw worden in paragraaf 4.3.4 Bbl eisen  gesteld aan geluidsisolatie tussen woonruimten.
De metingen en berekeningen moeten worden uitgevoerd volgens de NEN 5077.

Voor nieuwbouw zijn de volgende normen leidend: 

• Het luchtgeluidniveau mag niet minder zijn dan 52 dB naar een verblijfsgebied en niet minder dan 47 dB naar ruimten anders dan een verblijfsgebied.
• Het contactgeluidniveau mag niet meer zijn dan 54 dB naar een verblijfsgebied en niet meer dan 59 dB naar ruimten anders dan een verblijfsgebied.

Voor bestaande bouw wordt een correctie toegepast:

• De norm voor luchtgeluidniveau wordt voor wanden verminderd met -10 dB en voor vloeren en plafonds met -25 dB.
• De norm voor contactgeluidniveau wordt voor wanden vermeerderd met +10 voor wanden en voor vloeren en plafonds met + 25. 

Bovenstaande normering geldt ook voor de beoordeling van geluidsoverdracht tussen twee 
verblijfsruimten binnen dezelfde woonruimte en voor  kamerscheidende constructies, in het geval van kamergewijze verhuur van niet-zelfstandige 
woonruimte. 

De normering geldt niet indien verblijfsruimten binnen dezelfde woning met elkaar in open verbinding staan, of indien de ene verblijfruimte vanuit de andere rechtstreeks bereikbaar is via een deuropening. 

Het enkele feit van het niet voldoen aan de hiervoor 
aangegeven normering is nog geen ernstig gebrek of  tekortkoming. Er dient sprake te zijn van structurele en daadwerkelijke geluidsoverlast.

8. Gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek als bedoeld in deze bijlage, voor zover die het woongenot ernstig schaadt; 

Het ene gebrek kan een ander gebrek tot gevolg hebben. 
Als voorbeeld kan worden genoemd: de gevolgen van lekkage en vochtoverlast, zoals vergaan stucwerk en houtrot, mits deze verwijtbaar is aan de 
verhuurder. 

Gevolgschade die is ontstaan als gevolg van het niet tijdig melden van het gebrek door de huurder aan de verhuurder, komt voor rekening van de huurder.

9. Ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht; 

Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsruimte, toiletruimte of badruimte moet ter beperking van het binnendringen van vocht in de woonruimte of woongebouw, waterdicht zijn. Ditzelfde geldt ook voor de constructie die de scheiding vormt tussen de woonruimte of woongebouw en de kruipruimte.

Opgemerkt wordt dat het in deze situatie expliciet gaat om de waterdichtheid van scheidingsconstructies tussen binnen/buiten. Bij optrekkend of doorslaand vocht in de keuken, woon- of slaapvertrekken zie Categorie B onder 2.

10. Er is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die ieder afzonderlijk bezien niet, maar gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar wel het woongenot ernstig schaden.