De Wet betaalbare huur vergroot de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap. Vanaf 1 januari 2025 moeten gemeenten in actie komen als verhuurder een onredelijke huurprijs vraagt, ook als zij geen gebiedsgerichte verhuurvergunning hebben ingesteld. Op deze pagina een overzicht van de dienstverlening van de Huurcommissie voor gemeenten.
De rol van de Huurcommissie als onafhankelijk geschilbeslechter is niet gewijzigd. Wel brengt de Wet betaalbare huur een aantal wijzigingen met zich mee voor huurder en verhuurder. Zoals het nieuwe middensegment.
In sommige gevallen kunnen gemeenten huurders doorverwijzen naar de Huurcommissie om een uitspraak te vragen.
Sinds 1 januari 2024 moeten alle gemeenten een meldpunt voor ongewenste verhuurpraktijken hebben. Doet een huurder een melding over de hoogte van zijn huurprijs of servicekosten? Dan kunnen gemeenten doorgaans naar de Huurcommissie doorverwijzen.
Let op! Doet een huurder een verzoek om handhaving? Dan kunnen gemeenten de huurder niet naar de Huurcommissie doorverwijzen, maar moeten zij zelf in actie komen.
Bij een huurcontract afgesloten vóór 1 juli 2024 geldt het volgende:
Sociale sector
Aanvangshuurprijs ≤ liberalisatiegrens (in 2024: € 879,66)
Huurprijzen (punten)
Huurverhogingen
Onderhoudsgebreken
Servicekosten
Vrije sector
Aanvangshuurprijs > liberalisatiegrens (in 2024: € 879,66)
Huurprijzen (punten) (binnen de eerste 6 maanden)
Huurverhogingen
De Huurcommissie doet dan een bindende uitspraak en stelt de hoogte van de huurprijs of de servicekosten vast.
Een huurder kan altijd binnen de eerste 6 maanden van zijn huurcontract zijn aanvangshuurprijs laten toetsen. Een eventuele verlaging van de aanvangshuurprijs heeft terugwerkende kracht.
Een huurder in de sociale sector kan daarna ook zijn huurprijs laten toetsen. Een eventuele verlaging van de huurprijs heeft geen terugwerkende kracht.
N.B. Een huurder met een “onterecht geliberaliseerde huurprijs” kan vanaf 1 juli 2025 een verzoek bij de Huurcommissie indienen. De Huurcommissie verlaagt dan de huurprijs als de woning op dat moment 143 WWS-punten of minder heeft. De Huurcommissie verlaagt de huurprijs niet als de woning op dat moment 144 punten of meer heeft.
Bj huurcontracten afgesloten op of na 1 juli 2024 geldt het volgende:
Sociale sector
Aanvangshuurprijs ≤ € 879,66 (prijspeil juli 2024)
Huurprijzen (punten)
Huurverhogingen
Onderhoudsgebreken
Servicekosten
Middensector
Aanvangshuurprijs
€ 879,66 ≤ € 1.157,95 (prijspeil juli 2024)
Huurprijzen (punten)
Huurverhogingen
Onderhoudsgebreken
Servicekosten
Vrije sector
Aanvangshuurprijs >
€ 1.157,95 (prijspeil juli 2024)
Huurprijzen (punten)
Huurverhogingen
Servicekosten
De Huurcommissie doet dan een bindende uitspraak en stelt de hoogte van de huurprijs of de servicekosten vast.
Een huurder kan altijd binnen de eerste zes maanden van zijn huurcontract zijn aanvangshuurprijs laten toetsen. De Huurcommissie kan de huurprijs verlagen als de woning maximaal 186 WWS-punten heeft. Een eventuele verlaging van de aanvangshuurprijs heeft terugwerkende kracht.
Een huurder kan daarna ook zijn huurprijs laten toetsen. De Huurcommissie kan de huurprijs verlagen als de woning maximaal 186 WWS-punten heeft. Een eventuele verlaging van de huurprijs heeft geen terugwerkende kracht.
N.B. Kamers en andere onzelfstandige woonruimten vallen altijd in de sociale sector.
Een melding kan door iedereen worden gedaan. Een verzoek om handhaving door een belanghebbende als bedoeld in de Algemene wet bestuursrecht. Let op! Een melding is algauw een verzoek om handhaving.
Nee, dat kan niet. Alleen huurders en verhuurders kunnen een zaak bij de Huurcommissie starten.
Heeft de gemeente een Huurteam? Dan kan dit Huurteam namens de verhuurder een zaak starten bij de Huurcommissie. Het Huurteam is dan gemachtigde en ontvangt alle correspondentie over de zaak, dus ook de uitspraak.
Nee. Over deze onderwerpen gaat de Huurcommissie niet.
Nee. Over dit onderwerp gaat de Huurcommissie niet.
Geschilbeslechting en handhaving
De Huurcommissie doet op verzoek van een huurder of verhuurder een uitspraak over de huurprijs of de servicekosten. Die uitspraak is bindend, maar de Huurcommissie voert hierop geen toezicht of handhaving uit.
Gemeenten doen op verzoek van een huurder of op eigen initiatief onderzoek naar het gedrag van een verhuurder en kunnen een waarschuwing geven, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen of een boete opleggen. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen. Het gaat om het normeren van het gedrag van een verhuurder.
Verschil geschilbeslechting en handhaving
Geschilbeslechting
Handhaving
Privaatrecht
Door gemeenten
Op verzoek van een huurder of verhuurder
Op verzoek van een huurder of op initiatief van gemeenten
De Huurcommissie stelt de huurprijs of de servicekosten vast
Gemeenten doen onderzoek naar het gedrag van verhuurder en kunnen een waarschuwing geven; een last onder dwangsom of bestuursdwang of een boete opleggen
N.B. Gemeenten kunnen de huurprijs of de servicekosten niet vaststellen (tenzij gemeenten tot inbeheername overgaan)
Ja, geschilbeslechting en handhaving kunnen naast elkaar bestaan.
Volgens de wetgever zijn geschilbeslechting en handhaving “complementair”. Dat wil zeggen: de Huurcommissie kan de huurprijs of de servicekosten vaststellen (en gemeenten niet) en gemeenten kunnen het gedrag van een verhuurder normeren (en de Huurcommissie niet).
Openbaar Register
De Huurcommissie publiceert de meeste van haar uitspraken van de afgelopen vijf jaar in het Openbaar Register. Gemeenten kunnen zo'n uitspraak gebruiken als zij willen gaan handhaven.
Gemeenten kunnen op een bepaald adres zoeken. Of breder, op een bepaalde postcode of plaats.
N.B. De Huurcommissie heeft de uitspraken grotendeels geanonimiseerd. Gemeenten kunnen dus niet op de naam van huurder of verhuurder zoeken.
Inzage in lopende zaken
Om samenloop tussen handhaving door gemeenten en geschilbeslechting door de Huurcommissie te voorkomen, hebben gemeenten sinds 1 juli 2024 de mogelijkheid om lopende zaken in te zien. Heeft een huurder een verzoek over zijn huurprijs of servicekosten bij de Huurcommissie ingediend? Dan kunnen gemeenten de uitspraak van de Huurcommissie gebruiken als zij willen gaan handhaven.
Een gemeente kan bekijken of op een bepaald adres binnen de eigen gemeente een zaak loopt bij de Huurcommissie. Om reden van privacy heeft een gemeente geen inzage in persoonsgegevens en kunnen ook de bijbehorende stukken niet worden bekijken.
Alleen een Huurteam dat als gemachtigde namens een huurder een verzoek bij de Huurcommissie indient, ontvangt alle correspondentie en de uitspraak.
Met de woonadreschecker, die onderdeel is van het klantportaal. Inloggen kan met eHerkenning.
Geef hier postcode en het huisnummer in. De woonadreschecker controleert of er zaken lopen en zo ja, welke zaken lopen voor dat specifieke adres. Per zaak worden de volgende gegevens getoond:
de datum waarop het verzoek is ingediend;
het onderwerp van de zaak en
in welke behandelfase de betreffende zaak op dat moment is.
De Huurcommissie doet doorgaans binnen 4 maanden uitspraak. Hierna worden de meeste uitspraken gepubliceerd in het Openbaar Register.
Dat kan. U kunt bij een zaak die nog in behandeling is aangeven dat u op de hoogte gehouden wilt worden van ontwikkelingen. Hiervoor klikt u op ‘instellen alert’ bij de zaak die u wilt volgen. U ontvangt dan per mail een notificatie als een zaak definitief is afgerond.
Let op! U ontvangt dit bericht op het mailadres dat is geregistreerd onder ‘bedrijfsgegevens’. Dit kan een ander mailadres zijn dan is aangegeven onder ‘Mijn gegevens.’
Verklaring
Een verklaring is een oordeel van de Huurcommissie over de kwaliteit van een woning en de maximale huurprijs die daarbij hoort. De Huurcommissie drukt die kwaliteit uit in een aantal punten op grond van het woningwaarderingsstelsel. Dit wordt ook wel een “puntentelling” genoemd. De Huurcommissie gebruikt daarbij haar eigen Huurprijscheck. Gemeenten kunnen zo'n verklaring gebruiken als zij willen gaan handhaven.
Bij een uitspraak stelt de Huurcommissie op verzoek van een huurder of verhuurder de huurprijs of de servicekosten vast. Een uitspraak is bindend. Bij een uitspraak doet de Huurcommissie aan hoor en wederhoor.
Bij een verklaring geeft de Huurcommissie op verzoek van een gemeente een oordeel over de kwaliteit van een woning en de maximale huurprijs die daarbij hoort. De Huurcommissie drukt die kwaliteit uit in een aantal punten op grond van het woningwaarderingsstelsel. Dit wordt ook wel een “puntentelling” genoemd. De Huurcommissie gebruikt daarbij haar eigen Huurprijscheck. Een verklaring is niet bindend. Een verklaring wijzigt de huurprijs niet. Bij een verklaring doet de Huurcommissie niet aan hoor en wederhoor. Dat is aan gemeenten.
Verschil uitspraak en verklaring
Uitspraak
Verklaring
Op verzoek van een huurder of verhuurder
Op verzoek van gemeenten
Over huurprijzen en servicekosten
Over huurprijzen (punten)
De Huurcommissie doet aan hoor en wederhoor
De Huurcommissie doet niet aan hoor en wederhoor
Een uitspraak wijzigt de huurprijs of de servicekosten
Een verklaring wijzigt de huurprijs niet
Een uitspraak is bindend
Een verklaring is niet bindend
Nee, gemeenten zijn niet verplicht om een verklaring aan te vragen.
Gemeenten mogen ook zelf een “puntentelling” (laten) doen en op basis van die puntentelling handhaven. Gemeenten kunnen daarbij gebruikmaken van de Huurprijscheck en de Beleidsboeken van de Huurcommissie.
Heeft de Huurcommissie onlangs een uitspraak gedaan? Dan kunnen gemeenten die uitspraak gebruiken als zij willen gaan handhaven. De Huurcommissie publiceert de meeste van haar uitspraken van de afgelopen vijf jaar in het Openbaar Register.
Ja, een verklaring kost € 500. Dit is in de wet vastgelegd. Het CJIB verzorgt de facturatie voor de Huurcommissie. Gemeenten ontvangen de factuur per post, onder vermelding van ‘verklaring’, inclusief het betreffende huuradres. Let op! Wordt een aanvraag om een verklaring ingetrokken? Ook dan is het volledige bedrag verschuldigd.
Op grond van de Wet goed verhuurderschap moet een verhuurder zich aan de regels over de servicekosten houden. Dat betekent onder meer dat een verhuurder alleen redelijke servicekosten in rekening mag brengen en dat verhuurder tijdig een jaarafrekening voor de servicekosten aan huurder moet sturen.
Doet een verhuurder dat niet? Dan is dat een overtreding van de Wet goed verhuurderschap waarop gemeenten kunnen handhaven.
Ja, doorgaans wel. Bekijk de tabel onder ‘Meldpunt’.
Nee, de wetgever heeft dit niet mogelijk gemaakt.
Nee, gemeenten kunnen geen advies van de Huurcommissie over het beoordelen van de servicekosten krijgen. Hebben gemeenten vragen over het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie? Dan kunnen zij een e-mail sturen naar gemeente@huurcommissie.nl.
N.B. Gemeenten kunnen de hoogte van de servicekosten niet vaststellen. Dat kan alleen de Huurcommissie of de kantonrechter.
Kijk voor meer informatie in het Besluit servicekosten en het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie. Hierin staat hoe de Huurcommissie in een geschil over de servicekosten tot een uitspraak komt.
Bel ons dan op 088 - 1 600 300. Ons klantcontactcentrum is bereikbaar op werkdagen tussen 09:00 en 17:00 uur. U kunt ook mailen naar gemeente@huurcommissie.nl. U krijgt dan binnen 5 werkdagen antwoord op uw bericht.
