Servicekostenzaken op zitting: waar gaat het mis?
Interviews
In 2023 ontving de Huurcommissie meer dan 3.800 verzoeken die verband houden met servicekosten. Dat zijn er ruim 1.400 meer dan het jaar ervoor: een toename met ruim 60 procent. In de meeste servicekostenzaken krijgt de huurder gelijk. Hoe komt dat? Naast toegenomen inflatie en hogere energiekosten zijn er volgens zittingsvoorzitter Jurriën Deckers ook andere verklaringen. “We zien particuliere verhuurders die worstelen met hun administratie en daardoor niet tot een correcte afrekening komen. Daarnaast zoeken sommige commerciële verhuurders de grenzen op om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten.”
Het beleidsboek biedt houvast
Servicekosten: wat mag er wel onder vallen en wat niet? Het beleidsboek van de Huurcommissie biedt houvast. Het is gebaseerd op het Besluit servicekosten (een uitwerking van het Burgerlijk Wetboek) en maakt bijvoorbeeld duidelijk dat gas, water en licht erbij horen. Ook kosten voor een 24-uursstoringsdienst voor bijvoorbeeld liften mogen erin verrekenend, maar standaard onderhoud daarvoor niet. Een redelijke vergoeding voor een huismeester mag deel zijn van de servicekosten, tegen een gelimiteerd redelijk uurloon. Voor de verrekening van kosten voor relatief nieuwe voorzieningen als warmtepompen of warmte-koudeopslag bestaat nog geen regelgeving: dat is lastiger. Wat in ieder geval niet mag, is als verhuurder winst maken op de servicekosten. “Daar schuurt het bij sommige verhuurders”, weet Deckers. “Je ziet wel eens dat de facturering via dochterondernemingen loopt, die tegen torenhoge tarieven diensten leveren aan de verhuurder, zodat langs die weg winst op de servicekosten wordt gemaakt. Dat mag niet.”
Twee groepen waarbij het soms misgaat
Op hoofdlijnen zien Deckers en Menagé twee groepen waarbij het soms misgaat. Aan de ene kant enkele commerciële verhuurders met grote wooncomplexen, waarvan sommigen de grenzen opzoeken. “De kale huurprijs valt dan onder de sociale huur, maar via de servicekosten lijken ze vervolgens hun opbrengsten te optimaliseren”, vertelt Deckers. “Het is legitiem dat huurders dan een beroep doen op de Huurcommissie. Dat biedt ze een kans om mogelijk te veel betaalde servicekosten terug te krijgen. Zo hadden we in 2023 een uitspraak waarin de Huurcommissie concludeerde dat driekwart van de berekende servicekosten redelijkerwijs niet onder die noemer mocht vallen.”
Hoe de hazen lopen
Aan de andere kant zien zij een grote groep kleine particuliere verhuurders die niet goed weet hoe de hazen lopen, hun administratie onvoldoende op orde hebben en daardoor tot een onjuiste afrekening van de servicekosten komen. “Dat is soms schrijnend. Het gaat niet zelden om welwillende verhuurders met een of enkele panden. Het is voor hen lastige materie: het vergt inzicht in tientallen facturen om de afrekening van de servicekosten volgens de regels op te stellen. Natuurlijk is de Huurcommissie er voor huurders én verhuurders. Maar als verhuurders ook in een zaak bij ons de facturen nog niet of te laat aanleveren, dan hebben we geen andere optie dan de kostenpost op de basisnorm te zetten”, vertelt zittingslid mr. Eugène Menagé. “De huurder heeft immers het recht om te weten waarvoor hij betaalt.”
Opmerkelijke uitkomsten
Woningcorporaties kunnen voor ondersteuning zo nodig terecht bij Aedes, hun koepelorganisatie. Daar is veel expertise. Het aantal servicekostenzaken waarbij een corporatie is betrokken, is dan ook beduidend lager dan het aantal zaken waarbij private verhuurders partij zijn. De uitkomsten zijn ook opmerkelijk: zijn corporaties daarbij partij, dan worden die in meer dan 40 procent in het gelijk gesteld. Zijn particuliere verhuurders betrokken, dan worden zij in 90 procent van de gevallen juist in het ongelijk gesteld. Menagé: “Kleine particuliere verhuurders adviseer ik om hun administratie goed te regelen. Of neem zo nodig een accountant in de arm voor de afrekening van de servicekosten. Het scheelt duizenden euro’s als je het netjes doet. En wellicht kan een brancheorganisatie uitkomst bieden. Meer voorlichting, een handleiding of praktische tips kunnen ook helpen.”
Servicekosten krijgen steeds meer aandacht
In reactie op de toegenomen energieprijzen verhoogden veel verhuurders in 2022 en 2023 het voorschot op de servicekosten. Huurders voelen dat in hun portemonnee. “Dat zal voor huurders aanleiding zijn geweest om de afrekening te laten toetsen door de Huurcommissie”, aldus Menagé. “Ook twijfelen huurders soms of de verhuurder de voor hen ontvangen tegemoetkoming in de energiekosten van de overheid wel goed heeft afgedragen”, vult Deckers aan. “Rond die vraag zagen we in 2023 ook verschillende zaken.” Menagé: “Tegelijkertijd kregen servicekosten steeds meer aandacht in zowel de politiek als de media. Ook dat maakt dat veel meer mensen de weg naar de Huurcommissie weten te vinden.”